板橋簡易庭民事-PCEV,106,板簡,316,20170609,2

臺灣新北地方法院板橋簡易庭民事判決
106 年度板簡字第316號
原 告 鄭玉瑛
被 告 洪惠苓
訴訟代理人 曾宿明律師
上列當事人間請求確認租賃關係存在事件，本院於民國106 年5月2 日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

原告之訴駁回。

訴訟費用由原告負擔。

事 實 及 理 由

一、按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條定有明文。

本件原告起訴時並未記載訴之聲明，經本院以106 年2 月11日裁定命其補正訴之聲明，原告復於106 年3 月7 日以補正狀補正訴之聲明為：請求確認原告及被告間就新北市○○區○○路0 段00號9 樓之5 之房屋有租賃關係存在至108 年3 月9 日止，請求賠償剩餘租賃期及損壞賠償、裁判費35萬元，核原告所為係補充法院上之陳述，揆諸前揭規定，應予准許。

二、原告主張：原告前於民國100年9月16日向訴外人秦子亮承租新北市○○區○○路0段00號9樓之5之房屋（下稱系爭房屋），租賃期間自100 年9 月16日起至102 年9 月15日，每月租金新臺幣（下同）1 萬元，租期屆滿後又續了新租約，租賃期間自103 年3 月10日起至108 年3 月9 日，每月租金1萬元，因當時房東即訴外人秦子亮有向原告借款，所以就以該筆款項做為押租金，而產生利息之部分則作為租金，卻沒有料到秦子亮會因周轉不靈公司倒閉，而拍賣系爭房屋，而該拍賣公告有記載（惟本件債務人秦子亮與第三人鄭玉瑛間之租賃關係，業經法院核發執行命令除去，俟除去租賃關係確定，而為拍定後始依現狀點交，否則不點交）。

因買賣不破租賃之規定，原告認為租賃關係存在，法院執行處不該在此時點交房子給被告，爰依法提起本件訴訟，並聲明：請求確認原告及被告間就新北市○○區○○路0 段00號9 樓之5之房屋有租賃關係存在至108 年3 月9 日止，並請求賠償剩餘租賃期及損壞賠償、裁判費35萬元。

三、被告則以：

（一）本件因秦子亮於100 年9 月28日將系爭房屋設定最高限額500 萬元之抵押權（下稱系爭抵押權）予永豐商業銀行股份有限公司（下稱永豐銀行）後，復將系爭房屋出租予原告，租金每月2 萬元，租賃期間自101 年11月起（下稱系爭租賃關係），有新北市政府警察局土城分局函及103 年9 月3 日房屋現況調查表可憑，系爭租賃關係顯屬系爭抵押權設定登記後始成立。

又系爭房屋與其坐落基地經鈞院民事執行處查封後，於105 年4 月6 日進行第一次拍賣程序，無人應買，足見系爭租賃關係業已影響系爭抵押權，故鈞院民事執行處依法除去系爭租賃關係後，再次行拍賣，並由被告於105 年6 月29日得標買受，嗣於同年7 月20日經鈞院民事執行處核發權利移轉證書而取得系爭房屋之所有權。

而原告不服鈞院民事執行處除去系爭租賃關係之執行命令，雖提出異議，然先後經鈞院以103 年度司執字第85867 號、105 年度事聲字第302 號及臺灣高等法院以105 年度抗字第18 54 號裁定駁回確定在案。

（二）又系爭房屋遭法院查封之初，曾由執行法院囑託新北市政府警察局土城分局至系爭房屋履勘實際狀況及占有使用情形，結果係空屋無人居住，嗣經法院於103 年8 月25日再次函請土城分局至系爭房屋履勘，經在場之原告親自告知警方伊與秦子亮就系爭房屋存有租賃關係，租金每月2 萬元，租賃期間自101 年11月起，核與原告於本件起訴時所提出之A 、B 二份租賃契約書中所載租賃期間、租金數額，全然不符；

遑論，依該等租賃契約書所載，原告與訴外人秦子亮約定之月租金僅1 萬元，卻事先交付高達50萬元、350 萬元之押租保證金，與一般租賃常態迥異，且原告無須實際支付租金，係以押租保證金之利息抵繳租金，但卻又未約定利息計算方式，如何結算雙方之債權債務，均屬不明, 則該等租賃契約書是否真實，有無臨訟事後製作之可能，顯非無疑。

（三）此外，觀諸原告針對鈞院民事執行處所為關於「除租」執行命令所提起之聲明異議、異議及抗告內容，均未主張伊與訴外人秦子亮間就系爭房屋之租賃關係始自100 年9 月16日，而原告之租賃關係既因執行處認定違反民法第866條第1項、第2項規定而遭除去，則租賃契約起始時間與糸爭抵押權設定時間孰為先後，厥為該案重要之爭點，苟原告所稱自100 年9 月16日即向訴外人秦子亮承租系爭房屋乙節為真，豈有不向法院詳加說明並提出該租賃契約書為憑之理？原告之舉在在有違常情，足見其嗣後於本件中主張與訴外人秦子亮間就系爭房屋之租賃關係始自100 年9 月16日等語，顯非事實，自不足採。

（四）退萬步言，縱認原告所主張A 、B 二份租賃契約均屬真實，惟原告於100 年9 月16日與訴外人秦子亮訂立之A 租賃契約，為定期租賃，期限至102 年9 月15日既已屆滿，該租賃關係當然消滅，原告無從主張該次租賃關係仍然存在。

另原告與訴外人秦子亮於103 年3 月10日再次訂立之B租賃契約，縱屬真正，惟該次租賃期間乃自103 年3 月10日起至108 年3 月9 日止，而系爭抵押權於100 年9 月28日即已登記，則上開103 年3 月10日訂立之B 租賃契約顯係發生在系爭抵押權登記之後，依民法第881條之17準用同法第866條第1項、第2項規定，對於系爭抵押權，自不生影響。

從而，執行法院裁定除去該租賃權，於法自屬無違。

（五）按民法第425條規定出租人於租賃物交付後，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於第三人，仍繼續存在之規定，於依強制執行之拍賣固有適用，然仍以該租賃契約於拍賣時存在為前題。

惟原告與秦子亮間之租賃關係既已因影響設定在先之系爭抵押權，致其所擔保之債權不能受滿足之清償，經鈞院民事執行處依法除去，且原告之異議及抗告終經臺灣高等法院裁定駁回定讞，則縱使渠等間確有鈞院民事執行處認定之系爭租賃關係抑或原告起訴所稱之B 租賃關係存於系爭房屋，該租賃關係亦已消滅，當無對於受讓系爭房屋之被告仍繼續存在之可言，原告主張兩造間就系爭房屋尚有租賃關係存在，自無可採。

至原告與秦子亮間原有之租賃關係因法院拍賣、點交系爭房屋而不能繼續，究屬渠等之內部法律關係，與被告無涉，附此敘明等語置辯，並聲明；

判決如主文第1項所示。

四、本院之判斷：

（一）按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項定有明文。

所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言。

查原告主張就系爭建物有租賃關係存在，而為被告所否認，顯然兩造就原告對系爭建物租賃關係存在與否已發生爭執，如不訴請確認，原告在私法上之地位將有受侵害之危險，則原告提起本件確認租賃關係存在之訴，即有確認之法律上利益，合先敘明。

（二）經查，秦子亮於100 年9 月28日設定系爭抵押權予永豐銀行，系爭房屋與其坐落基地經本院民事執行處查封後，於105 年4 月6 日進行第1 次拍賣程序而無人應買，經本院民事執行處除去系爭租賃關係後，再次行拍賣，並由被告於105 年6 月29日得標買受，於同年7 月20日核發權利移轉證書與被告而取得系爭房屋之所有權。

而原告不服本院民事執行處除去系爭租賃關係之執行命令提出異議，然先後經本院以103 年度司執字第85867 號、105 年度事聲字第302 號及臺灣高等法院以105 年度抗字第1854號裁定駁回確定在案等情，有新北市政府警察局土城分局函及103年9 月3 日房屋現況調查表、台灣金融資產服務股份有限公司公告（第三次拍賣）、本院民事執行處105 年7 月13日函、本院103 年度司執字第85867 號、105 年度事聲字第302 號、臺灣高等法院105 年度抗字第1854號民事裁定在卷可憑，且為兩造所不爭執，堪信為真實。

（三）按不動產所有人設定最高限額抵押權後，於同一不動產上，得設定地上權及其他以使用收益為目的之物權，或成立租賃關係，但其抵押權不因此而受影響；

前項情形，抵押權人實行抵押權受有影響者，法院得除去該權利或終止該租賃關係後拍賣之，此觀民法第881條之17準用同法第866條第1項、第2項之規定甚明。

次按，拍賣之不動產，原有之租賃關係隨同移轉，但發生於設定抵押權之後，並對抵押權有影響，經執行法除去後拍賣者，不在此限，強制執行法第98條第2項定有明文。

是以，辦理強制執行事件應行注意事項第57項第4款明白揭示，不動產所有人設定抵押權後，於同一不動產上設定地上權或其他權利或出租於第三人，因而價值減少，致其抵押權所擔保之債權不能受滿足之清償者，執行法院得依聲請或依職權除去後拍賣之。

（四）經查，秦子亮於100 年9 月28日設定系爭抵押權予永豐銀行，復於101 年11月將系爭房屋出租予原告，租金每月2萬元等情，有上開新北市政府警察局土城分局函、房屋現況調查表在卷可憑，原告於本院審理時陳稱：那天早上伊迷迷糊糊，有人按電鈴說他是警察，伊怕有人假裝警察來探消息，伊不知道是要寫在拍賣公告使用情形上等語，故上開房屋現況調查表所載之房屋占有使用情形、開始占有時間、租金等節均為被告親自口述無誤；

再者，依原告所主張欲確認103 年3 月10日至108 年3 月9 日之租賃關係存在，並提出租賃契約為證，惟上開租賃契約期間亦係於系爭抵押權設定之後；

又系爭房屋與其坐落基地經本院民事執行處查封後，於105 年4 月6 日進行第一次拍賣程序，無人應買，足見系爭租賃關係業已影響系爭抵押權，綜上所述，原告所主張之租賃關係均係於系爭抵押權設定登記後成立，又對抵押權有影響，法院依法自得除去該權利或終止該租賃關係後拍賣之，原告主張為無理由，應予駁回。

五、從而，原告請求確認與被告間就新北市○○區○○路0 段00號9 樓之5 之房屋有租賃關係存在至108 年3 月9 日，並請求賠償剩餘租賃期及損壞賠償、裁判費35萬元，為無理由，應予駁回。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經核與判決之結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。

七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。

中 華 民 國 106 年 6 月 9 日
臺灣新北地方法院板橋簡易庭
法 官 周靖容
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 106 年 6 月 9 日
書 記 官 林穎慧