板橋簡易庭民事-PCEV,106,板簡,628,20171226,3

宣 示 判 決 筆 錄 106年度板簡字第628號
原 告 陳得榮
訴訟代理人 孫鎮
張旭業律師
楊珮君律師
複代理人 呂紹聖律師
被 告 雷明誠
訴訟代理人 雷淵智
上列當事人間106年度板簡字第628號返還租賃房屋等事件於中華

民國106年11月28日辯論終結，於中華民國106年12月26日下午4
時30分整，在本院板橋簡易庭公開宣示判決，出席職員如下：法 官 李崇豪
法院書記官 莊雅萍
通 譯 洪行敏
朗讀案由到場當事人：均未到
法官宣示判決，判決主文、所裁判之訴訟標的及其理由要領如下：

主 文
被告應將坐落新北市○○區○○路○段○○○巷○○號三樓房屋全部騰空遷讓返還原告。
被告應給付原告新臺幣參拾貳萬玖仟參佰元，及自民國一○六年十月十四日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
被告應自民國一○六年十月十日起至返還第一項房屋之日止，按月於每月十日前給付原告新臺幣壹萬陸仟壹佰元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之九，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行，但被告以新臺幣參拾陸萬捌仟貳佰元為原告預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由要領
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。
但有下列各款情形之一，不在此限：．．．二、請求之基礎事實同一者。
三、擴張獲縮減應受判決是項之聲明者，民事訴訟法第255條第1項第2、3款定有明文。
查原告起訴原聲明為：⑴被告應將坐落新北市○○區○○路○段000巷00號3樓房屋騰空遷讓返還原告。
⑵被告應給付原告應收取祖金、代墊之水電、瓦斯、水費等費用新台幣（下同）125519元整及自民國106年2月10日起至騰空遷讓返還上開房屋之日止，按月給付原告32200元。
嗣於106年9月29日提出民事變更訴之聲明暨聲請調查證據狀擴張聲明為：⑴被告應將坐落新北市○○區○○路○段000巷00號3樓房屋騰空遷讓交還原告。
⑵被告應給付原告450451元，及自本書狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
⑶被告應自106年10月10日起至上述房屋遷讓交還原告之日止，按月於每月10日前給付原告16100元，其基礎事實同一，爰准變更聲明，合先敘明。
二、原告主張：
（一）系爭房屋租賃契約租期原為 104 年 2 月 10 日起至 106年 2 月 9 日止，惟被告於 105 年 8 月 9 日晚因與訴
外人陳韋仁 (次承租人 )發生口角爭執，竟於房屋內引燃
瓦斯自殺，致瓦斯大量滲漏引起住戶恐慌，因而當晚即與
房屋代管人孫啟鎮口頭合意提前於二週內即 105 年 8 月
23 日前遷出系爭房屋，詎料，被告逾期仍未遷出，縱使
爰按原租賃契約於 106 年 2 月 9 日租期屆滿，被告亦
不願騰空交還系爭房屋。故而，不論係「租賃契約提前終
止」抑或「租期屆至」，被告均已是無權占有、使用系爭
房屋，原告爰依民法第 767 條前、中段規定，請求被告
依法騰空系爭房屋交還原告。
（二）被告於 105 年 8 月 23 日後並未依約遷出，自 105 年9 月起亦未繼續支付任何費用迄今，期間經原告先行代墊
水費、瓦斯偵測器等費用並屢次催告搬遷未果，為此訴請
被告給付相關費用 404351 元，分述如下：
⑴租金或相當於占有之不當得利195000元：
按無法律上之原因而受有利益，致他人受有損害者，應返
還其利益，民法第179條定有明文。
又無權占有他人不動產，可獲相當於租金之利益，為社會通常之觀念。最高法
院著有61年台上字第1695號判例意旨可資參照。
則本件被告無權占有、使用原告所有之系爭房屋，自屬受有相當於
租金之不當利益，合先敘明。
查如前所述，被告同意自105年8月23日搬離系爭房屋而事實上至今仍未履行交還之義務，無權占有原告之房屋，因
被告已給付105年8月10日至9月9日之租金，故而，被告自105年9月10日起即享有相當於租金之占有之不當得利迄今。
而依兩造原租賃契約約定每月租金為15000元(參原證一)，準此，原告以該每月15000元為計算基準，爰依民法第179條請求被告給付自105年9月10日起至106年10月9日止共13個月相當於租金195000元（15000×13＝195000）之不當得利予原告。縱退萬步言之，如 鈞院審認兩造未合
意於105年8月23日終止租賃契約，則系爭租約亦業於106年2月9日屆滿，被告應依約騰空交還房屋予原告，被告未為交還，即屬無權占有而享有占有之不當得利。準此，原
告依契約第四條請求被告給付105年9月10日至 106年2月9日5個月之租金共計75000元（15000×5=75000），再依民法第179條請求106年2月10日至10月9日占有之不當得利為120000元（15000×8=120000），合計195000元（75000＋120000=180000）。
⑵代墊費用18452元：
1.自105年9月起至106年9月止已實際代墊每月管理費1100元達13個月共計14300元（1100×13=14300）。
2.105年10月13日代墊105年10月份水費493元。
3.105年10月25日代墊瓦斯偵測器及施工費用3659元。
4.上述費用合計18452元（14300＋493＋3659=18452）。
均係被告無權占有、使用系爭房屋期間所生而由原告先行
代墊之費用，自應由被告償還，故併為請求。
⑶違約金240,000元：
又，系爭租賃契約第十三條約定「承租人未即時遷出返還
房屋時，出租人每月得向承租人請求按照月租金2倍支付
違約金至遷讓完竣，承租人及保證人不得有異議」。基此
，原告不論被告於租賃契約提前終止或租期屆至後不即時
遷出返還房屋時，請求被告按月給付違約金均於法有據，
惟為利於計算，爰僅請求被告支付自106年2月10日即租期屆滿次日起至106年10月9日止共8個月期間，依月租金2倍計算之違約金240000元予原告（15000×2×8＝240000）。
⑷以上合計450451元，惟被告於105年8月9日之引燃瓦斯自殺行為及轉租予第三人陳韋仁之行為，已同時違反系爭租
賃契約第八條
第一款「影響公共安全」及第二款「不得轉租」之約定，
原告依據同條第二款後段之規定沒入被告擔保金30000元，準此，上開給付款項僅扣除105年8月份溢收電費3001元，故實際請求為404351元（195000＋18452＋240000－3001＝450451）。
（三）被告未依約遷出系爭房屋，而仍占用系爭房屋使用迄今未曾間斷，情狀如同前述受有相當於租金之不當利益情形，
惟為求計算便利，爰依民法第179條請求被告自106年10月10日起至系爭房屋遷讓交還原告之日止，按月於每月10日前給付原告16100元。
為此，爰依租賃契約之法律關係提起本訴，求為判決：⑴
被告應將坐落新北市○○區○○路○段000巷00號3樓房屋騰空遷讓交還原告。
⑵被告應給付原告450451元，及自本書狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之
利息。
⑶被告應自106年10月10日起至上述房屋遷讓交還原告之日止，按月於每月10日前給付原告16100元。
（四）對於被告抗辯之陳述：
（甲）被告於105年8月9日晚與訴外人陳韋仁發生口角爭執，引燃瓦斯自殺引起住戶恐慌部分，當下即經轄區警方及消防
隊派員到場處理有案可稽。被告與房屋代管人孫啟鎮口頭
合意提前終止原房屋租賃契約遷出系爭房屋部分，業經證
人甲○○於106年10月24日到庭作證，另陳韋仁亦親自簽具搬遷承諾書，是原告於105年8月9日當晚即已明確向被告及陳韋仁表明終止原房屋租賃契約。
（乙）綜觀被告歷來答辯理由無非隱含「陳韋仁」之所作所為與其無關為主軸，惟按因承租人之同居人或因承租人允許為
租賃物之使用、收益之第三人應負責之事由，致租賃物毀
損、滅失者，承租人負損害賠償責任；債務人之代理人或
使用人，關於債之履行有故意或過失時，債務人應與自己
之故意或過失負同一責任，民法第433條、第224條分別定有明文。經查：被告自承與陳韋仁二人係「同租共住」之
室友，既均為「實質承租人」且為105年8月9日當晚發生口角爭執，引燃瓦斯自殺引起住戶恐慌之當事人。前者與
房屋代管人孫啟鎮口頭合意提前搬遷，後者則簽具搬遷承
諾書已如前述，而二人於105年8月23日承諾搬遷日前後均未曾向原告表示任何「反對意見」，實已超越一般觀念上
之「相當時期」，甚至隨後即不再繼續支付105年8月當月房租並拖欠相關費用，顯見「原告終止原房屋租賃契約」
之意思表示已明確傳達，被告及陳韋仁亦早已心知肚明並
相互容忍授權，故縱能證實引燃瓦斯自殺乃係陳韋仁個人
所為，依法仍應類推上開規定由出名承租之被告負同一責
任。
（丙）原告否認與被告或陳韋仁有廢棄提前終止定期租賃契約之合意，亦未曾收取被告或任何人支付105年8月以後之房屋租金，先前與被告對話中有關「感謝，希望你也體諒我，
你是好房客」等語亦僅係為了順利收回房屋的「客套話」
，蓋因被告與陳韋仁滋生事端引起社區住戶恐慌在前，占
用房屋不肯搬離並拖欠房租、費用在後，原告為此早已焦
頭爛額，又怎會有繼續出租意願！等語。
三、被告則辯以：
（一）本案被告於104年2月10日起承租原告所有位於新北市○○區○○路○段000巷00號3樓之房屋，依被告與原告授權之代理人孫啟鎮簽訂之租賃契約記載，約定租賃期限至106年2月9日。
詎料租賃期限尚未屆滿，原告之代理人孫啟鎮竟於105年8月間謊稱被告在租賃房屋?圖謀不執與自殺，要求被告遷離，並終止兩造間之定期租賃契約，甚至以存
證信函、報警及到被告高齡老父居所騷擾被告家人等不當
方式，欲圖逼迫被告在兩造間之定期租賃契約尚未到期前
遷離，並藉口被告違反租賃契約約定，將被告簽約時交付
之押金（即原告所稱擔保金）沒收。其後孫員更於租賃契
約期限屆尚未屆滿前之105年10月21曰自為原告，以本案被告「在租賃房屋?企圖開瓦斯自殺」及「違約轉租」之
不實理由，向鈞院提出民事起訴狀。其後孫員雖因當事人
不適格，而自行撤回該案，然本案原告復以相同理由，於
系爭租賃契約期限尚未屆滿前之106年2月3日，再向鈞院提起本案之訴訟。因本案原告係於系爭定期租賃契約尚未
屆滿前，以被告「在租賃房屋內企圖開瓦斯自殺」及「違
約轉租」之理由，違反系爭租賃契約約定，而向 鈞院起
訴，請求提前終止租賃契約，是原告起訴時所請求終止者
，係系爭定期租賃契約。
（二）被告於系爭定期租賃契約106年2月9日之租賃期限屆滿後，仍繼續為租賃房屋之使用，而原告（即出租人）未即表
示反對之意思，依民法第四百五十條第一項規定：「租賃
訂有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅。」、同條
第二項規定：「未定期限者，各當事人得隨時終止契約。
」第四百五十一條規定：「租賃期限屆滿後，承租人仍為
租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視
為以不定期限繼續契約。」故原告起訴之系爭定期租賃契
約，已於106年2月9日因期限屆滿而消滅，兩造間之租賃契約已依法更新為未定期限之租賃契約。是原告於起訴後
，所為訴之追加，係就依法更新後未定期限之租賃契約，
請求終止，與其起訴時請求提前終止之定期租賃契約，係
為截然不同之訴訟標的。
（三）按民事訴訟法第二百五十五條第一項第二款規定：起訴狀送達後，原告所為訴之追加，除非追加之訴與原訴請求之
基礎事實同一，否則非經被告同意，不得為之。今本案原
告起訴時係以被告違反契約約定，而請求提前終止定期租
賃契約，其後所為訴之追加，係請求終止更新後仍有效之
未定期限租賃契約，兩者間之訴訟標的不同，終止理由不
同，自難謂係同一基礎事實。綜上所述，原告於起訴狀送
達被告後，所為訴之追加，與其起訴時之請求並非同一基
礎事實，未得被告同意，不得為該訴之追加。現被告特於
此狀向鈞院聲明，不同意原告所為此項訴之追加，合先敘
明。
（四）如上所述，本案之爭點如下：
⑴被告是否存在原告所指下列違反租賃契約之行為：
A.於系爭租賃房屋內企圖開瓦斯自殺。
B.違法將系爭租賃房屋轉租予案外人陳韋仁。
⑵原告請求終止租賃期限尚未屆滿之定期租賃契約，其主張是否有理由？
（五）關於上揭本案爭點1，依民事訴訟法舉證責任之規定，應由原告負舉證責任，故請原告先就其主張之事實證明為真
實。
關於上揭本案爭點2，俟原告舉證後，被告再行提出答辯
。
（六）被告參酌起訴狀、各項證據及原告所聲請證人甲○○之證言，重新整理本案爭點如下：
⑴被告與原告之代理人孫啟鎮間是否一有提前終止系爭定期租賃契約之合意，其效力如何？
⑵被告是否存在原告所指下列違反租賃契約之行為：
A.於系爭租賃房屋?企圖開瓦斯自殺。
B.違法將系爭租賃房屋轉租予案外人陳韋仁。
⑶原告主張沒入擔保金，終止系爭起訴時租賃期限尚未屆滿之定期租賃契約，及月租金2倍之違約金，是否有理由？
（七）按原告起訴之理由，係以被告因在系爭租屋內開瓦斯自殺，而與原告代理人孫啟鎮合意在105年8月23日終止系爭租賃期限尚未屆滿之定期租賃契約，後被告卻拒絕履行，另
被告更違約將系爭租屋轉租予第三人陳韋仁。原告遂以被
告在系爭租屋內開瓦斯自殺，影響公共安全，及被告將系
爭租屋轉租他人等違約事由，向鈞院民事庭起訴，主張沒
入擔保金，終止系爭起訴時租賃期限尚未屆滿之定期租賃
契約，及月租金2倍之違約金，且其起訴狀中計算之月租
金金額尚包含每月管理費金額共16100元，並非租賃契約書中所約定記載之月租金15000元。惟查：
⑴關於兩造間是否有提前終止系爭定期租賃契約之合意及其效力之爭點：
1.按起訴狀所載，係因被告在系爭租屋內開瓦斯自殺，經廣福派出所人員送亞東醫院救治後，所以答應原告代理
人孫啟鎮之要求，合意提前終止系爭定期租賃契約。然
被告並無開瓦斯自殺，有原告聲請證人甲○○之證言可
稽，被告亦未經廣福派出所人員送亞東醫院救治之情事
，是此前提既不存在，被告又何須與原告代理人孫啟鎮
合意提前終止系爭定期租賃契約。為證明所言非虛，被
告併此聲請 鈞院函文新北市警察局土城分局及新北市
板橋區亞東紀念醫院，調查是否有106年8月9日被告開瓦斯自殺，涉嫌公共危險罪之刑案紀錄（新北市警察局
土城分局），及是否有被告因開瓦斯自殺而被送醫救治
之急診病歷紀錄（新北市板橋區亞東紀念醫院）。
2.原告所聲請證人甲○○在庭證時，就被告訴訟代理人所詢問「自殺的人是雷先生還是陳先生」，梅員答稱「聽
警方及住戶有提到是陳先生開瓦斯，不是雷先生」，顯
見並非被告開瓦斯自殺，且僅稱聽說是陳先生「開瓦斯
」，足見證人亦僅聽說是開瓦斯，而非「開瓦斯自殺」
，則原告又如何生成被告開瓦斯自殺之定論？再觀梅員
作證之證言，通篇盡為「聽警方說」、「聽孫啟鎮說」
、「聽住戶說」等聽說之語，及「據了解」，「據我所
知」等主觀臆測之詞，卻僅在關於兩造是否合意提前終
止系爭定期租賃契約部分，證稱「我親眼所見」，是其
證言之可信度，顯有可疑，此其二也；而梅員於本案頗
多牽扯，10 5年8月底，原告代理人孫啟鎮向新北市土
城區廣福派出所報案後通知被告父兄，欲藉此逼迫被告
出面搬遷時，證人梅員曾在該派出所內為孫員助聲，10
5年10月20日，梅員亦偕同不知名之社區主委要求案外人陳韋仁簽署承諾書，其後孫啟鎮於105年10月21日自為原告起訴被告乙案庭審時（起訴之事實及理由與本案
同，後因當事人不適格而撤訴），又見梅員身影，而本
案兩造於調解庭調解時，證人梅員更陪同原告代理人孫
啟鎮到場，兩人並均當場指稱被告自殺。試問，證人梅
員既非系爭定期租賃契約之當事人，其以何資裕涉入兩
造間之民事契約紛爭？梅員又係依據何種法律授權之何
種權利，竟得以夥同社區主任委員及原告之代理人孫啟
鎮等強制要求陳韋仁書立原證四之「承諾書」，此其二
也；再次，證人梅員與原告及原告代理人孫啟鎮等，因
涉嫌對被告誹謗，業經本案被告向臺灣新北地方法院檢
察署提起刑事告訴，三者間顯有利害關係，此其三也。
綜上理由，證人甲○○實為原告之利害關係人，其證言
自有偏頗，殊非可採。
3.退萬步言，縱使鈞院認被告與原告之代理人孫啟鎮間有提前於105年8月23曰終止系爭定期租賃契約之合意，然因孫啟鎮於105年9月9日收取被告交付之月租，並對被告有「感謝，希望你也體諒我，你是好房客」及其後提
醒被告繳租等之留言，顯見亦已廢棄其與被告間提前終
止系爭定期租賃契約之合意，其合意自不再發生效力。
⑵關於被告是否有原告於起訴狀所指之違約情事：
1.被告並無於系爭租屋內開瓦斯自殺，致影響公共安全之情事存在，業如前述。
2.原告稱被告違約將系爭租屋轉租第三人陳韋仁，並非事實，陳韋仁實係系爭定期租賃契約訂立起始，即與被告
同租共住之室友，此亦為原告代理人孫啟鎮於系爭定期
租賃契約訂立時所明知之事實。首按民法關於租賃契約
之規定，對於二人以上共同承租一屋，並無所有共同承
租人均必須具名簽訂房屋租賃契約之強制或禁止規定，
既非法所不許，自屬可扞；其次，主管機關公布之房屋
租賃契約示範條款，亦無此規定，應無不可；再次，依
社會上之房屋租賃習慣。如有二人以上共同承租一屋，
例如家人、同學、同事、朋友等，常見僅推派其中一人
作為承租人，與出租人訂立房屋租賃契約，而此商業交
易習慣亦未違背公共秩序或善良風俗，依民法第二條規
定，當非法所不許。揆諸上述說明，被告與陳韋仁共同
向原告承租系爭房屋，而由被告代表為租賃契約之承租
人，於法、於理、於房屋租賃之交易習慣，均無不合之
處，是原告所指被告違約轉租第三人陳韋仁，顯屬與事
實不符之妄言。
3.原告於起訴狀中先稱「被告將房屋轉租陳韋仁」，繼而又以陳韋仁依系爭租屋所在社區主任委員指示書立，並
由原告代理人孫啟鎮以見證人名義簽名於其上之承諾書
為證，指稱「與被告乙○○同住人陳韋仁也在105年10月20日簽屬承諾書，租約期滿立即搬離系爭房屋」。姑
不論此承諾書內容及格式之荒謬，亦暫不置評此承諾書
之法律效力，僅就其文義觀之，原告代理人孫啟鎮至遲
於105年10月20日即已知陳韋仁租住於系爭租屋之事實，不惟未予反對，抑且以所謂「見證人」之名義簽名於
上，見證此文書之真實性，是原告代理人孫啟鎮對於陳
韋仁租住於系爭租屋之事實，即使非明示之同意，至少
已有默示之承認。以故，縱使退萬步言，倘 鈞院認定
原告所主張被告將系爭租屋轉租予陳韋仁屬實，惟因10
5年10月20曰起，此事實已為原告之代理人孫啟鎮知情並承認，等同原告自當日起已知情並承認，則無論是原
告或原告之代理人孫啟鎮，自105年10月20日起，均不得再以被告將系爭租屋轉租陳韋仁，作為被告違約之理
由，當無疑義。然原告之代理人孫啟鎮竟於陳韋仁書立
該承諾書之翌日，即105年10月21日，自為原告起訴被告違約將系爭租屋轉租陳韋仁，是孫員之反覆無信，於
此足見。且孫員於本案進行調解時，於調解庭當眾表示
，其關於系爭定期租賃契約一切事宜之所為，系爭租屋
所有權人（即原告）均知情、授緣並同意，則原告以相
同理由起訴被告，與其代理人孫啟鎮之所為無二，自不
足採信。
⑶關於原告主張沒入被告繳付之30000元擔保金（即押金），終止系爭起訴時租賃期限尚未屆滿之定期租賃契約，及
月租金2倍違約金之請求：被告並無在系爭租屋內開瓦斯
自殺，及將系爭租屋轉租陳韋仁之行為，綜如上述，則原
告豈得以此莫須有之理由指摘被告違約，自更不得以此為
藉口，沒入被告繳付之30000元擔保金（即押金）及請求不知所謂之月租金2倍違約金。
⑷綜上所述，原告起訴主張被告違約，顯無理由，從而其主張沒收被告繳付之30000元擔保金（即押金），提前終止系爭租賃期限未屆滿之定期租賃契約，要求被告遷讓返還系
爭租屋，及月租金2倍違約金等請求，亦失所附麗，應予
駁回各等語。
四、本院之判斷：
（一）證人即系爭租賃房屋社區住戶甲○○到庭結證稱：「（證人目前還住在土城區學府路1段126巷的社區嗎？）是。
我本身是社區的主任委員。」
、「（證人在去年105年8月9日在社區裡面77號3樓當天有無發生何事？）當天有發生瓦斯外洩的事情，當時我不在社區。當時我不是主任委員
，但是我是我們那棟的委員，是18樓的住戶打電話給我說有很濃的瓦斯味，所以我打電話給警衛室，疏散所有住戶
聚集在一樓。
後來聽警方說是77號3樓的住戶發生問題，聽說不是一般的外洩，是住戶的問題。後來住戶請我去關
心這件事，我到廣福所，聽說被強制送醫到亞東醫院，我
就到了醫院，是原告的訴訟代理人孫啟鎮在場，當下孫啟
鎮告知被告說，已無法再把房子租給他們，要多久的時間
可以搬走，當時被告說要一、二周的時間，所以孫啟鎮說
好，那被告要二周的時間內搬走。回到社區後，住戶都還
不敢回到住家，我有告知住戶，被告有再二周內搬遷，以
上是我親眼所見。
我有聽孫啟鎮說，被告有表示105年8月9日當天晚上不會回去住家。」、「（證人當天瓦斯外洩
是一般外洩還是住戶開啟開關？）我聽其他住戶說，是77號3樓的住戶開啟瓦斯要自殺。
聽孫啟鎮說，從8月10日後就再也無法聯繫到被告。」
、「（從105年9月開始後，房子的每月管理費是由何人繳納？到目前為止是否都有繳納
？）管理費從那時開始是拖了很多個月，我剛有打電話詢
問過，目前管理費應該已經繳到今年12月31日，但誰繳納的無法確認。」
、「（77號3樓除了雷先生外，是否還有其他住客？）因我們無法進去，據了解是還有一位陳先生
住在裡面，就是當時開瓦斯的陳先生。後來管委會有遇到
陳先生，有請他簽署一份搬遷同意書，但後來知道可能沒
有效力，因陳先生不是租戶。」、「（自殺的人是雷先生
還是陳先生？）我當天回到社區，聽警方及住戶有提到是
陳先生開瓦斯，不是雷先生。某次調解時孫先生口誤，我
也有提醒他，不是雷先生。」、「（證人說他們有被強制
送醫，是誰被強制送醫？）我當時了解的情況，應該是陳
先生，我當時沒有拿到警方的公文，也沒有確實的問警方
，我到時是孫先生與雷先生在對談。」、「（提示原證四
搬遷承諾書，證人是否曾看過該份承諾書？）有看過。這
是當時主任委員請陳先生所簽的。」、「（承諾書如何來
的，證人了解過程嗎？）當時主任委員去敲三樓的門，陳
先生來應門，請他到行政中心簽署，當時我也在場。」、
「（當時是陳先生自己寫，還是有人口述要陳先生寫？）
據我所知是陳先生自己寫下來的。」、「（主任委員表示
是否有公共危險的情形，警方有介入偵辦？）當時是一位
委員提出是否先拘留二十四小時。當天發生瓦斯外洩警方
都有來。」
各等語。
足見本件系爭房屋租賃契約已於105年8月23日（即105年8月9日後二週）合意終止。
被告復未能提出相關租金、管理費繳納證明，是原告請求被告返還
系爭租賃房屋，並給付積欠租金195000元及管理費14300元，自屬有據。
（二）按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。
違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之
賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法
履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債
務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債
務所生損害之賠償總額，民法第250條定有明文。
又違約金，有屬於懲罰之性質者，有屬於損害賠償約定之性質者
，本件違約金如為懲罰之性質，於上訴人履行遲延時，被
上訴人除請求違約金外，固得依民法第二百三十三條規定
，請求給付遲延利息及賠償其他之損害，如為損害賠償約
定之性質，則應視為就因遲延所生之損害，業已依契約預
定其賠償，不得更請求遲延利息賠償損害。最高法院著有
62年台上字第1394號判例可資參照。
又約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民法第252條亦定有明文。
至於是否相當，即須依一般客觀事實，社會經濟狀況及當
事人所受損害情形，以為斟酌之標準。約定之違約金苟有
過高情事，法院即得依此規定核減至相當之數額，並無應
待至債權人請求給付後始得核減之限制。此項核減，法院
得以職權為之，亦得由債務人訴請法院核減，亦有最高法
院79年台上字第1915號、79年台上字第1612號判例可參。
查本件系爭租約第13條固約定：租賃契約終止時，承租人（即被告）應即將房屋返還出租人（即原告），不應藉詞
推諉或主張任何權利。承租人未即時遷出返還房屋時，出
租人每月得向承租人請求按照月租金2倍支付違約金至遷
讓完竣各等語，此有原告所提系爭租約影本乙件在卷可稽
（卷第15頁）。
本件原告依上開約定請求違約金，被告雖未抗辯約定之違約金過高，然依上開最高法院判例意旨，
本院非不得於調查事證認定當事人約定之違約金過高時，
依職權酌減之。是依上開說明，衡諸本件原告因被告於租
約屆滿後未即時遷讓系爭租賃房屋而繼續占用，原告固因
此受有損害，惟所約定按照租金2倍之違約金，顯然過高
，而審酌原告除上開相當租金之損害外，尚因耗時耗費以
訴訟或其他方式請求被告返還該屋，亦受有其他損失等一
切情事，認兩造約定之違約金應核減至按照租金1倍即
15000元計算為允當。
則原告請求之違約金在120000元之範圍內，為可採取。
（三）至原告另請求代墊105年10月份水費493元、代墊瓦斯偵測器及施工費用3659元部分，均未據原告舉證證明以實其說，難認有據，不應准許。
（四）從而，原告依租賃契約及不當得利之法律關係，訴請①被告應將坐落新北市○○區○○路○段000巷00號3樓房屋騰空遷讓交還原告。
②被告應給付原告329300元，及自本書狀繕本送達翌日即106年10月14日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
③被告應自106年10月10日起至上述房屋遷讓交還原告之日止，按月於每月10日前給付原告
16100元，為有理由，應予准許，至逾此之請求，為無理由，應予駁回，其餘假執行之聲請，亦失附麗，應併駁回
。
五、本判決原告勝訴部分係就民事訴訟法第427條第1項所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款之規定，應依職權宣告假執行。
六、本件判決基礎俱已臻明確，兩造其餘攻防方法及訴訟資料經本院審酌後，核與判決不生影響，無逐一論駁之必要，併此敘明。
中 華 民 國 106 年 12 月 26 日
臺灣新北地方法院板橋簡易庭
書 記 官 莊雅萍
法 官 李崇豪
上列為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 106 年 12 月 26 日
書 記 官 莊雅萍