板橋簡易庭民事-PCEV,107,板簡,2896,20200821,3

臺灣新北地方法院板橋簡易庭民事判決
107年度板簡字第2896號
原 告
即反訴被告 戴誠君
訴訟代理人 林明正律師
複 代理人 朱峻賢律師
被 告
即反訴原告 張阿生

訴訟代理人 王秀梅
李進成律師
張堯晸律師
上列當事人間請求返還押租金事件，本院於民國109 年7 月27日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告應給付原告新臺幣壹拾陸萬元，及自民國一百零七年八月二十二日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。

本訴訴訟費用由被告負擔。

本判決第一項得假執行，但被告以新臺幣壹拾陸萬元為原告預供擔保後，得免為假執行。

反訴原告之訴及假執行之聲請均駁回。

反訴訴訟費用由反訴原告負擔。

事實及理由甲、程序方面：

壹、按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬法院，對於原告及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴；

反訴之標的，如專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者，不得提起，民事訴訟法第259條、第260條第1項分別定有明文。

次按所謂反訴之標的與本訴之標的及其防禦方法有牽連關係者，乃指反訴標的之法律關係與本訴標的之法律關係兩者之間，或反訴標的之法律關係與本訴被告作為防禦方法所主張之法律關係兩者之間，有牽連關係而言。

即舉凡本訴標的之法律關係或作為防禦方法所主張之法律關係，與反訴標的之法律關係同一，或當事人雙方所主張之權利，由同一法律關係發生，或本訴標的之法律關係發生之原因，與反訴標的之法律關係發生之原因，其主要部分相同，均可認兩者間有牽連關係（最高法院70年度台抗字第522 號裁定意旨參照）。

查原告依兩造間於民國102 年9 月31日所簽訂之房屋租賃契約（下稱系爭租約），請求被告給付押租金及溢付租金等款項，繼反訴原告即被告於言詞辯論終結前，亦依系爭租約向反訴被告即原告請求給付積欠租金及損害賠償，經核本件反訴之標的與本訴之標的及其防禦方法相牽連，揆諸上開說明，其提起反訴，核無不合，應予准許。

貳、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或縮減應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。

本件原告原起訴聲明請求：被告應給付原告新臺幣（下同）160,000 元，及自107 年8 月17日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息；

嗣於109 年3 月9 日言詞辯論期日時變更聲明請求：被告應給付原告160,000 元，及自107 年8 月22日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息，核屬減縮應受判決事項之聲明，揆諸首揭規定，應予准許。

又反訴原告原起訴聲明請求：反訴被告應給付反訴原告768,000 元；

嗣於109 年4 月20日言詞辯論期日時變更聲明請求：反訴被告應給付反訴原告846,370 元，及自反訴被告收受108 年8 月20日民事答辯及反訴變更訴之聲明狀翌日即108 年8 月22日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息，核屬擴張應受判決事項之聲明，揆諸首揭規定，亦應准許。

乙、實體方面：

壹、本訴部分：

一、原告主張：原告與被告於102 年9 月31日簽訂系爭租約，約定由原告向被告承租新北市○○區○○路000 ○0 號1 樓房屋（下稱系爭房屋），租賃期間為102 年11月1 日起至107年10月31日止，租金則於契約期間內按期調整，其中102 年11月1 日至105 年10月31日間，每月租金為80,000元，105年11月1 日至106 年10月31日間，每月租金為83,000元，106 年11月1 日至107 年10月31日間，每月租金為86,000元，押租金則為200,000 元。

又原告承租系爭房屋後，每月租金係以匯款至被告配偶王秀梅申設之中和連城路郵局帳號00000000000000號帳戶（下稱系爭帳戶），或交付現金予王秀梅等方式給付。

而原告承租系爭房屋係供營業使用，惟嗣後系爭房屋前方因施作捷運工程，原告業務大受影響，原告與王秀梅協議後，約定自106 年2 月起，每月租金改調降為60,000元，其中除原告於106 年2 月間因僅匯款40,000元，尚短少給付20,000元，故於106 年3 月間加計前月少付之20,000元，而共匯款80,000元，並以交付現金方式，補足105 年11月至106 年1 月間短少給付之租金共9,000 元，繼自106 年4 月至107 年7 月止，則每月匯付租金60,000元。

又原告因營業深受影響，故於107 年3 月即表示欲提前終止系爭租約，惟被告於107 年7 月間始同意提前終止系爭租約，兩造並約定以107 年7 月20日為系爭租約終止日，且均同意原告於系爭租約終止後之107 年7 月間溢付租金以20,000元計算，且押租金200,000 元扣除原告依系爭租約第21條約定所應付1 個月租金額之違約金60,000元後，被告應給付原告160,000 元（計算式：20,000元+200,000元-60,000 元=160,000元），爰依系爭租約及不當得利等法律關係提起本件訴訟等語，並聲明：被告應給付原告160,000 元，及自107 年8 月22日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息。

二、被告則以：兩造簽訂系爭租約後，被告未曾同意原告調降租金，而係原告自行短少給付每月租金，且王秀梅雖為被告配偶，然被告僅授權王秀梅代為處理房屋修繕及租金收取事宜，並未授權王秀梅決定租金金額，原告既非與被告約定租金調降事宜，故系爭房屋每月租金並未自107 年2 月調降為每月60,000元，原告仍應依系爭租約約定給付每月租金。

又原告於107 年7 月31日，與王秀梅及被告兒子在系爭房屋會面時，被告並未在場，王秀梅及被告兒子在場所為之表示未經被告授權，自不對被告發生效力，被告自始未曾同意於107年7 月20日提前終止系爭租約，且原告亦未按系爭租約，將系爭房屋回復原狀後交予被告，亦尚未歸還遙控器2 個，故系爭租約應至107 年10月31日屆期終止，原告自無溢付107年7 月間之租金20,000元。

又被告於105 年11月至107 年10月間，每月均有短少匯付租金，陸續積欠租金768,000 元（計算式詳附表），經與押租金200,000 元抵銷後仍有不足，被告自無須返還該押租金200,000 元，故原告請求被告給付107 年7 月間溢付租金及扣除提前終止系爭租約違約金後之押租金共160,000 元，自無理由等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回；

如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

三、經查，原告主張兩造於102 年9 月31日簽訂系爭租約，約定由原告向被告承租系爭房屋，租賃期間為102 年11月1 日起至107 年10月31日止，租金則於契約期間內按期調整，其中102 年11月1 日至105 年10月31日間，每月租金為80,000元，105 年11月1 日至106 年10月31日間，每月租金為83,000元，106 年11月1 日至107 年10月31日間，每月租金則為86,000元，押租金為200,000 元，而原告於租賃期間曾將租金匯款至系爭帳戶或以現金方式交付王秀梅，嗣原告於107年8 月間即未再匯付每月租金等事實，業據原告提出與其所述相符之系爭租約、匯款申請書、原告使用之永豐銀行帳戶歷史交易明細表及存摺內頁交易明細資料等件為證，且為被告所不爭執，堪信原告此部分主張為真實。

至原告主張兩造約定自106 年2 月起，每月租金改調降為60,000元，並於107 年7 月間提前終止系爭租約，約定以107 年7 月20日為系爭租約終止日，並均同意原告於系爭租約107 年7 月20日終止後之107 年7 月間溢付租金以20,000元計算，併同扣除違約金之所餘押租金，被告應給付原告160,000 元等節，則為被告所否認，並以前詞置辯，故本件應審究者為：（一）原告主張被告自106 年2 月起調整系爭房屋之每月租金為60,000元，有無理由？（二）原告主張兩造於107 年7 月31日協議結算後，約定系爭租約自107 年7 月20日終止，並由被告返還160,000 元予原告，有無理由？（三）被告主張原告尚積欠被告租金768,000 元，被告得就此與上開押租金互為抵銷，有無理由？茲分述如下：

(一)原告主張被告自106 年2 月起，調整系爭房屋每月租金為60,000元，有無理由？查證人林靖瀅於本院言詞辯論時具結證稱：原告原有承租系爭房屋經營安全帽店，伊是該安全帽店員工，因為系爭房屋漏水時，都要先聯絡王秀梅，王秀梅會再通知被告，故伊認識王秀梅及被告，系爭房屋每月租金原為80,000元，後來因為系爭房屋前方有開挖捷運，所以有調降租金等語。

參諸證人郭淑卿到庭具結證稱：伊是原告母親，伊有承租過系爭房屋，後來租約到期後，改由原告承租系爭房屋，原告承租系爭房屋時，每月租金原本為80,000元，大部分都是由伊匯款至王秀梅帳戶，但印象中有1 、2 次是原告自己拿現金支付，後來105 年底系爭房屋附近要開挖捷運，交通因素導致生意不好做，因為系爭租約尚未到期，原告有打電話給王秀梅，但都沒有辦法約成見面，後來伊於106 年2 月有次比較晚匯款，且該次只有匯款40,000元，嗣後就有跟王秀梅約在系爭房屋隔壁之空屋見面，原告有提到是首次創業很捨不得，王秀梅就說要調降租金為60,000元，並說伊前次只匯40,000元太少，要伊補齊，伊才在下次匯款時匯款80,000元，以補齊前次短缺之20,000元，當時只有伊、原告及王秀梅在場，又伊和原告承租系爭房屋以來，只曾見過被告2 、3 次，都是由王秀梅在處理租賃事宜，租金也都是匯款到王秀梅帳戶等語。

佐以原告前於106 年2 月匯款40,000元至系爭帳戶，繼於106 年3 月匯款80,000元至系爭帳戶，嗣於106 年4 月至107 年7 月均匯款60,000元至系爭帳戶乙節，有原告所提出之上開永豐銀行帳戶歷史交易明細表在卷可參，且為被告所不爭執；

而被告就此雖另抗辯其曾對原告所付上開租金表示異議等詞，並提出掛號信草稿乙紙為證，然原告否認曾收受該掛號信，被告就此亦未能舉證以實其說，自難認被告抗辯曾以該掛號信草稿向原告表示異議乙詞為可採，審酌證人林靖瀅、郭淑卿上開結證情節互核無悖，且被告倘未同意自106 年2 月間調降租金為60,000元，應無任令原告於長達1年以上期間均未給付足額租金，而未對原告請求給付租金差額或遷讓返還系爭房屋之理等節，故證人2 人所證前情，應堪採信，被告抗辯王秀梅並未同意調降租金等詞，尚非可採。

至被告就此雖另抗辯其並未授權王秀梅得同意調降租金乙節，然系爭租約之簽約、修繕及租金收取事宜王秀梅均有從中代為處理乙節，業據證人2 人結證屬實，且為被告所不爭執，並有系爭帳戶交易明細資料在卷可憑，而被告亦未舉證原告有何明知或可得而知王秀梅代理權有受被告限制之情形，故被告所辯其未曾授權王秀梅調降租金乙節縱令屬實，亦屬被告與王秀梅間之內部問題，故被告抗辯前詞，尚非有據，原告主張系爭租約租金自106 年2 月間調降為每月租金60,000元，要屬有據，洵為可採。

(二)原告主張兩造於107 年7 月31日協議結算後，約定系爭租約自107 年7 月20日終止，並由被告返還160,000 元予原告，有無理由？查證人林靖瀅到庭具結證稱：因為原告不再繼續承租系爭房屋，故於107 年7 月15日即已清空搬離系爭房屋，原本一直聯絡不到王秀梅討論解約事宜，後來因為聯絡到王秀梅，才相約於107 年7 月31日見面討論解約事宜，嗣於107 年7 月31日，伊和原告、王秀梅及被告兒子有再到系爭房屋討論解約及押租金退還事宜，伊也有當場就107 年7 月31日當日雙方討論內容錄音等語。

參諸證人林靖瀅所證上開107 年7 月31日之現場錄音譯文內容略為：「（林靖瀅：那清潔隊是18號早上8 點前載走的，你可以打電話去問清潔隊。

）王秀梅：那你們的東西是你家的自由，東西是你們的你不能說這種話。

（林靖瀅：所以我們早上18號8 點前那個垃圾我就清走了。

）王秀梅：我又沒戴眼鏡。

（林靖瀅：那個就是租金我們就是……。

）被告兒子：講雞聽一點就是租金6 萬，1 個月30天，他最後10天他就乘以三分之一，就算你沒做就是2萬……。

（林靖瀅：對啊，讓你算到20號嘛！）被告兒子：然後押金14萬。

（林靖瀅：押金原本是20萬，然後他說要扣6 萬。

）王秀梅：小姐你不要亂講，你沒權利，你安靜啦。

被告兒子：你不要這樣。

……（林靖瀅：就是他說我們提前解約要扣1 個月所以是扣6 萬塊，20萬減6 萬就14萬嘛！所以就是押金14萬，加上我後面我20號之後我就沒有再使用了嘛！所以就後面10天，所以加起來16萬。

）王秀梅：你最後9 個月3 千塊都沒給我欸！3 千塊9 個月她沒給我們欸！（原告：沒有沒有，那是你答應要降租的。

）王秀梅：2 萬7跟7 萬就是9 萬7 嘛。

被告兒子：3 千塊……9 個月那是多少？（林靖瀅：那個是……他原本……就是原本我們那個合約上面是8 萬。

原告：那是5 年前打的約，啊你後面說要降租，那個你說那個要再打回來。

）王秀梅：降2 萬3 給你們，啊你們第2 次又跟我降價啊！（原告：沒有！5 年前打的約，不然我早就要退租了。

）……王秀梅：今天我兒子也出面，好好說你正本拿來還我，你說扣6 萬我也同意我也接受，我14萬還你剩下我也不要跟你扣，你也不要跟我說這些有的沒有的，你正本拿來還我就這樣，這樣對不對？）……被告兒子：你正本是遺失了還是不想還？我媽比較care這個事情。

（原告：如果你願意的話我都還給你好不好，我去找出來，我知道在哪裡啦！）被告兒子：好了！那這樣就好！你把正本找出來還給我媽，那我還給你16萬好不好。

（原告：啊你看什麼時候？）王秀梅：明天這個時候可以。

被告兒子：今天晚上也可以啦！……（林靖瀅：喔！就是要拿回來，沒關係！我們老闆就回去找還給他，那你就是16萬退給我們這樣子。

（被告兒子：對。

）林靖瀅：好！OK！那……」等語，業據原告提出現場錄音光碟及錄音譯文為證，且被告就上開譯文內容亦不爭執，審酌原告、證人林靖瀅、王秀梅及被告兒子於107 年7 月31日討論租約提前終止及押租金退還事宜時，雙方初始雖就押租金退還及租金溢繳數額互有歧見，然嗣後被告兒子已在場會同王秀梅表示同意給付160,000元予原告，故原告據此表示王秀梅及被告兒子斯時已有同意提前終止系爭租約，並據此以押租金200,000 元扣除原告應給付之違約金60,000元後，加計原告於系爭租約提前終止後溢繳租金20,000元，而返還原告160,000 元，要非無據。

至被告雖另主張其未授權王秀梅及其兒子代為處理系爭租約提前終止及押租金返還事宜，然王秀梅原本即有代被告處理系爭租約事宜，業據前述，且王秀梅及被告兒子斯時到場商討系爭租約終止及押租金返還事宜時，並未對原告提及渠等代理權受有限制，抑或向原告提及須再行返回與被告確認後始行回覆等情事，而被告亦未舉證原告有何明知或可得而知王秀梅及其兒子斯時代理權有受被告限制之情形，故被告所辯其未曾授權王秀梅及其兒子代為處理系爭租約提前終止及押租金返還事宜乙節縱令屬實，亦屬渠等間之內部問題，故被告抗辯前詞，尚非有據，原告主張兩造於107 年7 月31日協議結算後，約定系爭租約自107 年7 月20日終止，並由被告返還160,000 元予原告，尚非無憑，洵為可採。

(三)被告主張原告尚積欠被告租金768,000 元，被告得就此與上開押租金互為抵銷，有無理由？查被告雖抗辯原告尚積欠其租金768,000 元，然為被告所否認，又系爭租約租金已自106 年2 月間調降為60,000元，且系爭租約已於107 年7 月20日終止等情，業據認定如前，自難認原告於106 年2 月間後有何積欠被告租金之情事。

又原告主張其自105 年11月至106 年1 月間，每月均匯款80,000元至系爭帳戶，嗣後亦有由原告交付9,000 元予王秀梅等情，雖為被告所否認，然原告就此業據提出上開永豐銀行帳戶之歷史交易明細表為證，並有永豐銀行109 年7 月14日作心詢字第1090706117號函所附交易明細資料在卷可稽；

參以王秀梅於107 年7 月31日在場商討系爭租約提前終止事宜時，僅提及原告尚積欠最後9 個月（即106 年11月至107 年7 月間）各3,000 元未付，而未提及原告在此9 個月之前尚有積欠其他租金未付等情，有上開錄音譯文在卷可佐，而被告亦不否認有部分租金係由原告以交付現金方式給付等節，有109 年3 月20日民事陳報狀在卷可參，故原告主張其並未積欠被告105 年11月至106 年1 月間之租金等節，亦非無憑，是被告抗辯原告尚積欠其自105 年11月至107 年10月間之租金共768,000 元，據此主張與上開押租金互為抵銷，即非有據。

(四)按遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。

給付無確定期限者，債務人於債權人得請求時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。

其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力，民法第233條第1項、第229條第項分別定有明文。

本件原告請求被告給付之款項，係以支付金錢為標的，又原告前已發函催告被告於收受存證信函5 日內給付上開款項乙節，有臺北古亭郵局107 年8 月10日第922 號存證信函在卷可佐，故原告請求被告給付自上開存證信函送達日起算5 日後翌日即108年8 月22日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息，併應准許。

四、綜上所述，原告本於系爭租約及不當得利等法律關係，請求被告應給付原告160,000 元，及自107 年8 月22日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息，為有理由，應予准許。

五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻防方法及所提證據，核與判決結果不生影響，爰不予逐一論駁，附此敘明。

六、本件係就民事訴訟法第427條適用簡易訴訟程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行。

又被告陳明願供擔保，請求免為假執行，核無不合，爰酌定相當擔保金額准許之。

七、本訴訴訟費用之負擔：民法第78條。

貳、反訴部分：

一、反訴原告主張：反訴原告與反訴被告簽訂系爭租約後，反訴原告未同意反訴被告自106 年2 月起調降每月租金為60,000元，反訴被告係自行短少給付每月租金，105 年11月至107年10月間，每月均短少匯付租金，陸續積欠租金共768,000元（計算式詳附表），經以押租金200,000 元抵扣後尚積欠租金568,000 元。

又反訴被告因違反系爭租約，致反訴原告受有損害，並因涉及本件訴訟而支出律師費及裁判費，應依系爭租約第15條約定，賠償反訴原告律師費60,000元及裁判費8,370 元。

再反訴被告於系爭租約107 年10月31日屆期終止後，未將系爭房屋回復原狀後返還反訴原告，反訴原告為修復反訴被告在系爭房屋所拆卸之電燈、部分天花板、電線及廣告看板等，而支出相關修復費用，且系爭房屋於107 年12月31日前因尚未回復原狀而未能轉租他人，而兩造前已約定以後續承租人之1 個月租金額，計算將系爭房屋回復原狀之費用，加計反訴原告於上開期間未能將系爭房屋轉租，而受有2 個月之租金損失，經以系爭房屋後續承租之每月租金70,000元計算後，反訴被告應賠償反訴原告回復原狀費用70,000元及租金損失140,000 元，故反訴原告自得請求反訴被告給付共計846,370 元（計算式：568,000 元+60,000 元+ 8,370 元+70,000 元+140,000元），爰依系爭租約之法律關係提起本件訴訟等語，並聲明：反訴被告應給付反訴原告846,370 元，及自108 年8 月22日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息；

願供擔保，請准宣告假執行。

二、反訴被告則以：兩造簽訂系爭租約後，因反訴被告承租系爭房屋係供營業使用，惟嗣後系爭房屋前方因施作捷運工程，反訴被告業務大受影響，反訴被告與反訴原告協議後，約定自106 年2 月起，每月租金改調降為60,000元，其中除反訴被告於106 年2 月間因僅匯款40,000元，尚短少給付20,000元，故於106 年3 月加計前月少付之20,000元，而共匯款80,000元，繼自106 年4 月至107 年7 月止，則每月匯付租金60,000元。

又反訴被告因營業深受影響，故於107 年3 月即表示欲提前終止系爭租約，惟反訴原告於107 年7 月間始同意提前終止系爭租約，兩造並約定以107 年7 月20日為系爭租約終止日，故反訴被告並未積欠反訴原告租金768,000元未付。

又反訴被告既係與反訴原告協議後提前終止系爭租約，並無違約情事，反訴原告請求反訴被告賠償本件訴訟之律師費及裁判費，自無所據。

再反訴原告並無損壞系爭房屋之情形，兩造在系爭租約中亦未曾約定以系爭房屋後續承租之1 個月租金額計算回復原狀之費用，而反訴原告所稱系爭房間於107 年12月31日轉租前之租金損失，亦與反訴被告無關，故反訴原告請求反訴被告給付846,370 元，並無理由等語，資為抗辯，並聲明：反訴原告之訴及假執行之聲請均駁回；

如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

三、經查，反訴原告主張兩造簽訂系爭租約後，反訴原告自107年8 月起即未再匯付租金，且反訴原告自107 年12月31日起始再將系爭房屋以每月租金70,000元轉租他人等事實，業據反訴原告提出租賃契約、系爭帳戶存摺內頁交易明細資料及存證信函等件為證，且為反訴被告所不爭執，堪信反訴原告此部分主張為真實。

至反訴原告主張系爭租約係自107 年10月31日終止，反訴被告未扣抵押租金前尚積欠租金768,000元未付，並因違反系爭租約而須賠償律師費、裁判費、回復房屋原狀費用及租金損失等節，則為反訴被告所否認，並以前詞置辯，故本件應審究者為反訴原告依系爭租約請求反訴被告給付846,370 元，有無理由，茲分述如下：

(一)積欠租金：查反訴原告雖主張系爭租約於107 年10月31日屆期終止乙節，然為反訴被告所否認，而系爭租約係於107 年7 月20日提前終止，且反訴被告並未積欠反訴原告租金768,000 元等情，業據認定如前，故反訴原告請求反訴被告給付積欠租金768,000 元，尚非有據。

(二)訴訟費及律師費用：查系爭租約第15條約定：「乙方（即反訴被告）若有違約情事，致損害甲方（即反訴原告）之權益時願聽從甲方賠償損害，如甲方因涉訟所繳納之訴訟費、律師費用，均應由乙方負責賠償」，固有系爭租約在卷可參，然反訴原告主張反訴被告有違反系爭租約情事，則為反訴被告所否認，參諸系爭租約係於107 年7 月20日提前終止，反訴被告並未積欠反訴原告租金768,000 元等節，業據前述。

佐以證人林靖瀅已於107 年8 月2 日代反訴被告將遙控器交予王秀梅乙情，業經證人林靖瀅到庭具結證稱：伊於107 年8 月2 日，有和被告、王秀梅及被告兒子再到系爭房屋，當時因為王秀梅說想要先清潔系爭房屋，故伊有交付遙控器1 把予王秀梅，王秀梅收受遙控器後有指示被告兒子在估價單上代為簽名，伊也有當場就107 年8 月2 日當日雙方討論內容錄音等語，並有107 年8 月2 日現場錄音光碟及錄音譯文、估價單等件在卷可佐，故反訴原告主張反訴被告於系爭租約107 年10月31日屆期終止後，因有違反系爭租約情事，而應依系爭租約第15條約定賠償反訴原告訴訟費及律師費用，尚非有據，自無可採。

(三)修繕費用及租金損失：1.按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。

次按民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高法院17年上字第917 號裁判意旨可資參照）。

2.查反訴原告雖主張其為修復反訴被告在系爭房屋所拆卸之電燈、部分天花板、電線及廣告等，已支出相關修繕費用，而兩造前已約定由後續承租人之1 個月租金額計算將系爭房屋回復原狀之費用，反訴被告自應賠償修繕費用70,000元及修繕期間未能轉租之2 個月租金損失140,000 元等節，並提出系爭房屋照片為證，然為反訴被告所否認，而反訴原告除上開照片外，並未就其曾支出上開修繕費用之項目、各項金額及修繕期間提出證人或相關單據以佐，亦未就其所指兩造間存有上開修繕費用概以後續承租人1 個月租金額計算之約定舉證以實其說，則反訴原告就上開有利於己之事實，既未能舉證以使本院形成對其有利之心證，揆諸前揭法條及裁判意旨，反訴原告請求反訴被告賠償修繕費用及租金損失共計210,000 元，尚屬無據，洵非可採。

四、綜上所述，反訴原告本於系爭租約之法律關係，請求反訴被告應給付反訴原告846,370 元，為無理由，應予駁回。

又反訴原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回之。

五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻防方法及所提證據，核與判決結果不生影響，爰不予逐一論駁，附此敘明。

六、反訴訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。

中 華 民 國 109 年 8 月 21 日
臺灣新北地方法院板橋簡易庭
法 官 李宇銘

以上正本係照原本作成。
對於本件判決如有不服，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，上訴於本院合議庭，並按他造當事人之人數附具繕本。
當事人之上訴，非以判決違背法令為理由不得為之，上訴狀應記載上訴理由，表明下列各款事項：
（一）原判決所違背之法令及其具體內容。
（二）依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實。
如未於上訴後20日內補提合法上訴理由書，法院得逕以裁定駁回上訴。
中 華 民 國 109 年 8 月 21 日
書 記 官 呂亞馨


附表：
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│編號  │時間                │每月應付租金│每月實付租金│月數│短付租金  │
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│1     │105年11月至106年1月 │83,000元    │60,000元    │3   │69,000元  │
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│2     │106年2月            │83,000元    │40,000元    │1   │43,000元  │
├───┼──────────┼──────┼──────┼──┼─────┤
│3     │106年3月            │83,000元    │80,000元    │1   │3,000元   │
├───┼──────────┼──────┼──────┼──┼─────┤
│4     │106年4月至106年10月 │83,000元    │60,000元    │7   │161,000元 │
├───┼──────────┼──────┼──────┼──┼─────┤
│5     │106年11月至107年7月 │86,000元    │60,000元    │9   │234,000元 │
├───┼──────────┼──────┼──────┼──┼─────┤
│6     │107年8月至107年10月 │86,000元    │0元         │3   │258,000元 │
├───┴──────────┴──────┴──────┴──┼─────┤
│                                                          總計│768,000元 │
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