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臺灣新北地方法院板橋簡易庭小額民事判決
109年度板小字第649號
原 告 中央公園(B區)社區管理委員會
法定代理人 林佳燕
訴訟代理人 黃郁婷
被 告 李盈賢
訴訟代理人 吳雪圓
上列當事人間請求給付管理費事件,本院於民國109年6月12日言詞辯論終結,判決如下:
主 文
被告應給付原告新臺幣43,740元,及自民國109年5月13日起至清償日止,按週年利率5%計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣1,000元,由被告負擔新臺幣920元,餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行。
但被告如以新臺幣43,740元為原告預供擔保,得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張: ㈠ 被告自民國104年6月15日起係中央公園B區社區(下稱系爭社區)內址設新北市○○區○○街000巷00號5樓房屋(下稱系爭房屋)之區分所有權人,系爭社區中庭外之戶數計有B8棟及B7棟,共計6戶,系爭房屋係屬B8棟,皆領有門禁磁扣,且經常進出中庭向管理員領包裹及掛號、倒垃圾廚餘及回收、清潔人員亦按時打掃B8棟之樓梯間及公設;
B1棟至B8棟地下室相連互通,B8棟使用之消防機械設備、化糞池及污水池、停車位等設備皆設在B1棟至B7棟之地下室,集合住宅之公共基金及管理費所執行之修繕維護,係依法以社區整體公設為考量,並非基於使用者付費之概念。
㈡ 系爭社區於96年8月提案表決管理費之收費標準,並於96年8月9日公告B8棟1至5樓管理費為7.2折扣除60元,系爭社區規約並未隨之修改,僅於101年8月18日召開第12屆區分所有權大會將建商原始版本之規約調整為每坪管理費為40元,並公告101年9月起之管理費收費標準,系爭社區迄至105年7月31日始修訂社區規約,社區內除被告外之住戶皆按期如數繳納管理費用。
依系爭社區生活規約(下稱系爭規約),被告每月應繳納管理費新臺幣(下同)1,215元,被告迄今尚積欠105年1月清潔費100元及保養費180元、105年1、3、5、7月、9至12月管理費、106年1月至8月管理費、107年5至6月、8至12月管理費、108年1月至12月管理費、109年1月至4月管理費共計47,665元未清償。
㈢ 為此,爰依公寓大廈管理條例第22條及系爭規約之法律關係,提起本件訴訟等語。
並聲明:被告應給付原告47,665元,及自109年5月13日起至清償日止,按週年利率5%計算之利息。
二、被告則以: ㈠ 原告主張被告應給付費用之項目中,應扣除下列款項,共計17,300元: ⒈ 103年10、11、12月前任屋主應繳管理費840元。
⒉ 104年5、6月份管理費2,430元。
⒊ 104年7至8月系爭房屋為空屋,然已收管理費1,215元,此部分應退還2分之1。
⒋ 104年7至8月系爭房屋為空屋,然已收清潔費200元,此部分應退還2分之1。
⒌ 105年6月12日清潔費600元。
⒍ 105年機械車位故障應退還280元。
⒎ 106年1至8月清潔費800元。
⒏ 106年9至12月管理費4,860元。
⒐ 107年1至4月、7月管理費6,075元。
㈡ 104年6月系爭房屋屋主並非被告,被告係於104年9月始入住,遷入時不知管理費用收費如此高額;
依系爭規約第10條第1項第2款約定空屋部分管理費為半數收取,原告卻未依此標準向被告收取管理費用,反以管理費打7.2折方式向B8棟收取管理費,且B8棟管理費用收取應以3折為當;
地下室供電及修繕部分,已由專有車位及機車停車格之住戶繳納,又105年1月機械車位壞掉,原告仍向被告收取105年1月清潔費與保養費並不合理;
原告於105年曾對被告聲請支付命令,請求被告給付105年1、3、5月之管理費及相關費用計3,925元,嗣以3,825元調解成立,原告不得再向被告請求此部分管理費。
㈢ 原告請求被告給付106年1月至8月、107年5月至6月、8月至12月、108年1月至12月及109年1月至4月,每月收取管理費各1,215元不合理,且107年5月至6月、8月至12月管理費亦有重複計算,被告未收到109年1月至4月管理費帳單,原告應提出管理費及相關費用收費標準及計算方式,不能單以每坪之管理費作為計算依據,因系爭社區內共有54戶,B8棟部分有5戶,篤行路部分則有49戶,居於B8棟住戶長期於區分所有權人會議中遭到多數霸凌,於議決上遭到不平等對待。
㈣ 系爭社區管委會自101年起調漲管理費,B8棟每戶每月應繳納管理費1,215元,然清洗水塔、清理化糞池及樓梯間每周打掃1次等公共維護服務卻與篤行路住戶相同;
又B8棟並未使用地下室停車位,卻亦遭納入應繳納清潔費之列;
另篤行路住戶使用中庭廣場、電梯、發電機、警衛室及對講機門禁系統等,每月需支出高額維護費用,此部分費用亦不應由B8棟住戶共同負擔,B8棟住戶與篤行路住戶所得使用之公共設備不盡相同,卻僅因住戶數懸殊而由篤行路住戶多數決議,此不符合公平及比例原則;
社區內公用水電總表最初由建商從總表拉出一由B8棟獨立使用之分表,此部分公共費用不應向被告收取。
建設公司建設系爭社區裝設對講機未達4年,卻於94年3月應篤行路住戶要求更新對講機,B8棟住戶若不同意則嗣後需自行負責對講機之修繕,對講機之更新與B8棟每戶減少收費60元並無關聯。
㈤ 原告所提出96年8月2日及19日之簡易公告並無社區大小章,101年8月18日社區召開區分所有權人會議,以臨時動議及25票通過管理費用每坪多收取5元,及105年7月31日社區管委會修訂規約為草案且並未通過區分所有權人會議決議,均非合法有效,且系爭社區區權會每年利用300及500元不等金額鼓勵住戶參加區分所有權人大會,僅為了達法定人數,管委會並沒有年度財報提供備審,委員會於會議後不遵守法規履行義務發給住戶會議決議後文件資料,並不合理等語,資為抗辯。
並聲明:⒈原告之訴駁回。
⒉如受不利判決,願供擔保請求免為假執行。
三、法院之判斷:原告主張被告係系爭社區內之系爭房屋之區分所有權人,並提出系爭房屋建物登記第一類謄本為證,且為被告所不爭執,堪信為真。
至原告主張被告應給付原告清潔費、保養費、管理費共計47,665元,則為被告所否認,並以前詞置辯,經查: ㈠ 按原告之起訴違背民事訴訟法第31條之1第2項、第253條、第263條第2項之規定,或其訴訟標的為確定判決之效力所及者,法院應以裁定駁回之,同法第249條第1項第7款定有明文。
查本件原告雖請求被告給付105年1、3、5月之管理費各1,215元、105年1月清潔費100元、保養費180元,然原告前於105年間向本院訴請被告給付105年1、3、5月之管理費及相關費用3,925元,經核與本件原告請求被告給付105年1、3、5月之管理費各1,215元、清潔費100元、保養費180元共計3,925元(計算式:1,215元×3+100元+180元)金額相符,堪認原告前向被告請求之給付105年1、3、5月之管理費及相關費用3,925元即為本件請求被告給付之105年1、3、5月之管理費各1,215元及105年1月之清潔費100元、保養費180元,而被告前於105年10月26日就原告前開請求被告給付管理費之案件與原告以3,825元調解成立,此有本院105年度板司小調字第1930號調解筆錄在卷可稽,核屬重複起訴,揆諸前揭說明,原告即不得對同一被告基於同一法律關係再為同一請求,其請求被告給付105年1、3、5月之管理費各1,215元、105年1月清潔費100元、保養費180元,共計3,925元,於法未合,應予駁回。
㈡ 按區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或其他應負擔之費用已逾2期或達相當金額,經定相當期間催告仍不給付者,管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息,公寓大廈管理條例第21條定有明文。
系爭社區於96年8月19日發布中央公園B區社區公告依據第6屆所有權人會議最新管理費收取辦法,B8棟1至5樓管理費照價打7.2折減60元,系爭房屋44.26坪,每月管理費為1,055元,並自96年9月1日起實施,嗣於101年8月18日召開第12屆區分所有權人會議,自101年9月起每坪管理費調漲為40元,系爭房屋每月管理費因而調整為1,215元,系爭社區迄至105年7月31日修訂社區規約第10條第1項第2款:「住宅管理費暫定每坪40,店鋪管理費折半計算、空屋部分管理費亦半數收取,金門街372巷33號1至5樓,因無電梯每坪管理費為7.9折」(按系爭社區規約漏未修正每坪管理費為7.2折)等情,此有系爭社區規約、公告及會議紀錄在卷可稽,核認無訛,堪信為真。
被告既不否認其為系爭社區之區分所有權人,是除區分所有權人會議決議有法定無效或得撤銷之事由外(詳如後述),自有依區分所有權人會議決議之管理費收費標準繳納管理費之義務。
㈢ 次按公寓大廈管理委員會為人的組織體,區分所有權人會議為其最高意思機關。
其區分所有權人會議之召集程序或決議方法,違反法令或章程時,依公寓大廈管理條例第1條第2項規定,應適用民法第56條第1項撤銷總會決議之規定,由區分所有權人請求法院撤銷區分所有權人會議之決議,在法院撤銷決議前,該決議仍屬合法有效,其對各住戶自有拘束力存在(最高法院92年度台上字第2517號判決意旨參照)。
⒈ 按區分所有權之繼受人,應於繼受前向管理負責人或管理委員會請求閱覽或影印第35條所定文件(即規約、區分所有權人會議紀錄及管理委員會會議紀錄等),並應於繼受後遵守原區分所有權人依本條例或規約所定之一切權利義務事項,公寓大廈管理條例第24條第1項亦有明定,則區分所有權之繼受人於知悉社區規約及區分所有權人會議紀錄後即應受規約約定及之前區分所有權人會議決議之拘束。
被告於104年6月15日買受位於系爭社區內之系爭房屋一節,有建物登記第一類謄本可佐,再者系爭規約第20條第1項亦有約定:「各戶所有權人有義務將本規約併入其出售或出租合約作為附件之一....」,可見被告自有遵循系爭社區區分所有權人會議決議之管理費收費標準之義務,系爭社區既已於96年8月19日發布中央公園B區社區公告依據第6屆所有權人會議最新管理費收取辦法,B8棟1至5樓管理費照價打7.2折減60元,系爭房屋44.26坪,每月管理費為1,055元,並自96年9月1日起實施,且系爭社區之區分所有權人未曾請求法院撤銷上開區分所有權人會議之決議,為兩造所不爭執,則被告主張系爭社區於96年8月19日公告之中央公園B區社區管理費收取辦法無效,難認可採。
⒉ 又按區分所有權人會議之決議,除規約另有規定外,應有區分所有權人3分之2以上及其區分所有權比例合計3分之2以上出席,以出席人數4分之3以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權4分之3以上同意行之,公寓大廈管理條例第31條定有明文。
對於違反上開規定之法律效果,該條例未有明文規定,惟公寓大廈之區分所有權人會議,主要係為區分所有建物內各區分所有權人之利害關係事項所召開,其決議性質上係多數區分所有權人平行意思表示趨於一致之合同行為,而發生一定私法上之效力,與民法上社團法人為規範社員相互權利義務關係而召開之總會決議,性質上、利益上之狀態相類似,自應依公寓大廈管理條例第1條第2項之規定,適用民法第56條有關社團總會決議效力之規定。
復按民法第56條明文規定:「總會之召集程序或決議方法,違反法令或章程時,社員得於決議後3個月內請求法院撤銷其決議。
但出席社員,對召集程序或決議方法,未當場表示異議者,不在此限。
總會決議之內容違反法令或章程者,無效」。
原告主張系爭社區迄至105年7月31日始依據101年間之區分所有權人會議決議修訂社區規約關於管理費之收費標準,於此之前均沿用建商制定之規約範本,又系爭規約第3條第8項約定:「區分所有權人會議討論事項,除依公寓大廈管理條例第30條及第31條規定外,應有區分所有權人過半數及其區分所有權比例過占出席人數區分所有權合計過半數之同意行之」,足見系爭社區區分所有權人會議仍應符合公寓大廈管理條例第31條出席數及表決權數。
被告雖辯稱系爭社區於101年8月18日召開區分所有權人會議決議自101年9月起每坪管理費增加5元管理費非合法有效,而觀諸原告提出之系爭社區101年8月18日召開之第12屆區分所有權人大會會議紀錄,可見應出席人數為54戶、實際出席人數為35戶(含委託書4戶),關於系爭社區住戶每月每坪增加管理費5元之議案,亦僅有25戶同意,而有違反公寓大廈管理條例第31條規定及系爭規約約定之餘,然此核屬決議方法違反法令或規約之情形,區分所有權人僅得類推適用民法第56條第1項規定,於決議後3個月內訴請法院撤銷決議,既系爭社區之區分所有權人未曾請求法院撤銷上開區分所有權人會議之決議,為兩造所不爭執,則被告主張前開區分所有權會議決議無效,亦不可採。
㈣ 再按區分所有建築物共有部分之修繕費及其他負擔,由各所有人按其應有部分分擔之。
但規約另有約定者,不在此限。
規約之內容依區分所有建築物之專有部分、共有部分及其基地之位置、面積、使用目的、利用狀況、區分所有人已否支付對價及其他情事,按其情形顯失公平者,不同意之區分所有人得於規約成立後3個月內,請求法院撤銷之,民法第799條之1第1項、第3項亦分別定有明文。
查區分所有權人實際使用社區公共設施之頻率多寡及程度不一,倘逐一區別各區分所有權人對於各項公共設施之使用頻率或程度,而個別制定各區分所有權人應繳納管理費之金額,非僅耗時費事,更容易造成區分所有權人間彼此錙銖必較、分裂對立之局面,此絕非現今社會公寓大廈住戶之福,亦不符合公寓大廈管理條例制定之本旨。
故公寓大廈管理條例就各區分所有權人究應依如何之標準繳納公共基金,並未強制定出收費標準,而係委諸區分所有權人會議決議,以期各社區得以制定出符合該社區現況之合理收費標準。
故如公寓大廈內部已依區分所有權人會議或規約訂定費用基準,除有顯失公平情事,始有依法定程序請求法院撤銷之必要,如無顯失公平之情事,區分所有權人仍應按區分所有權人會議決議或規約繳納費用,法院無從於個案訴訟中逕行衡酌管理費之收取標準是否允當。
系爭社區考量B8棟即被告居住之棟別,亦領有門禁磁扣,且可進出中庭向管理員領取包裹及掛號、倒垃圾、廚餘、回收,清潔人員亦按時打掃B8棟之樓梯間及公設,B8棟使用之消防機械設備、化糞池、汙水池等設備皆設在B1棟至B7棟之地下室,因而於96年8月19日發布中央公園B區社區公告依據第6屆所有權人會議最新管理費收取辦法,B8棟1至5樓管理費照價打7.2折減60元,系爭房屋44.26坪,每月管理費為1,055元,並自96年9月1日起實施,嗣於101年8月18日召開區分所有權人會議,自101年9月起每坪管理費調漲為40元,系爭房屋每月管理費因而調整為1,215元,系爭社區迄至105年7月31日修訂社區規約第10條第1項第2款:「住宅管理費暫定每坪40,店鋪管理費折半計算、空屋部分管理費亦半數收取,金門街372巷33號1至5樓,因無電梯每坪管理費為7.9折」(按系爭社區規約漏未修正每坪管理費為7.2折),已如前述,上開決議及規約約定內容之適用對象為系爭社區全體區分所有權人,並非專對被告為差別之待遇,實難謂有何顯失公平之情事,且被告亦不爭執系爭社區區分所有權人未於上開規約成立後3個月內,請求法院撤銷之,被告復未舉證證明上開區分所有權會議決議之內容有何違反法令之情事,上開規約及區分所有權會議所為之決議自屬有效,原告據以請求被告按月給付管理費1,215元,核屬有據。
㈤ 按當事人主張有利於己之事實者,就其事實有舉證之責任,民事訴訟法第277條前段定有明文。
被告雖抗辯原告主張被告應給付費用之項目應扣除103年10、11、12月前任屋主應繳管理費840元、104年5、6月份管理費2,430元、105年6月12日清潔費600元、105年車位清潔費280元、106年1至8月清潔費800元、106年9至12月管理費4,860元、107年1至4月、7月管理費6,075元,然被告並未具體提出得扣除之依據及證據,其空言主張,委不可採。
再者,被告固復抗辯104年7至8月系爭房屋為空屋,依系爭規約第10條第1項第2款之約定,空屋應收取半數管理費,故原告退還已收管理費1,215元2分之1、已收清潔費200元2分之1云云,然105年7月31日修訂之系爭規約第10條第1項第2款雖約定:「住宅管理費暫定每坪40,店鋪管理費折半計算,空屋部分管理費亦半數收取,金門街372巷33號1至5樓,因無電梯每坪管理費為7.9折」,然原告主張系爭社區一直沿用建商制定之規約範本,系爭社區迄至105年7月31日始修訂系爭社區規約管理費之收費標準為每坪40元,其餘部分未修正,系爭社區僅針對初期建商未售出之空屋半價收取管理費,而自系爭規約第10條第1項第2款記載金門街372巷33號1至5樓每坪管理費為7.9折,與系爭社區管理費收費標準實際上為7.2折不符,再佐以系爭規約第16條第1款關於財務運作之監督規定:「管理委員會之會計年度自90年9月23日至91年9月22日」等文字,可見系爭規約確未修正管理費每坪40元以外之文字,堪認原告主張系爭社區一直沿用建商制定之規約範本,未售出之空屋半價收取管理費僅限於建商未售出之空屋,應為可信,既被告於104年6月15日即為系爭房屋之所有權人,即應受區分所有權人會議決議之拘束,並應依決議之內容繳付管理費,況被告亦未舉證證明系爭房屋於104年7至8月間為空屋,其抗辯系爭房屋於104年7月至8月間為空屋僅需繳納半數管理費與清潔費,原告溢收上開期間之管理費及清潔費云云,無足憑採。
㈥ 準此,原告依區分所有權人會議決議之收費標準及系爭規約之約定,請求被告給付105年7月、9月至12月、106年1月至8月、107年5至6月、8至12月管理費、108年1月至12月管理費、109年1月至4月管理費共計43,740元(計算式:1,215元×36個月),即屬有據。
四、綜上所述,原告依公寓大廈管理條例及系爭規約之法律關係,請求被告給付43,740元,及自109年5月13日起至清償日止,按週年利率5%計算之利息,為有理由,應予准許。
逾此範圍之請求,為無理由,應予駁回。
五、本件原告勝訴部分係適用小額訴訟程序所為被告敗訴之判決,爰依職權宣告假執行,另被告陳明願供擔保,請求免為假執行,核無不合,爰酌定相當擔保金額准許之。
六、本件事證已臻明確,兩造其餘之攻擊防禦方法及所提證據,於判決結果不生影響,爰不一一論列,併此敘明。
七、訴訟費用負擔:本件訴訟費用額為原告已繳納之第一審裁判費1,000元,其中被告應負擔920元,餘由原告負擔。
中 華 民 國 109 年 7 月 10 日
臺灣新北地方法院板橋簡易庭
法 官 施函妤
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決,應於送達後20日內,向本院提出上訴狀並表明上訴理由,如於本判決宣示後送達前提起上訴者,應於判決送達後20日內補提上訴理由書(須附繕本)。
中 華 民 國 109 年 7 月 13 日
書記官 吳昌穆
附錄:
一、民事訴訟法第436條之24第2項:
對於小額程序之第一審裁判上訴或抗告,非以其違背法令為理由,不得為之。
二、民事訴訟法第436條之25:
上訴狀內應記載上訴理由,表明下列各款事項:
(一)原判決所違背之法令及其具體內容。
(二)依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實。
三、民事訴訟法第471條第1項:(依同法第436條之32第2項規定於小額事件之上訴程序準用之)上訴狀內未表明上訴理由者,上訴人應於提起上訴後二十日內,提出理由書於原第二審法院;
未提出者,毋庸命其補正,由原第二審法院以裁定駁回之。
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