板橋簡易庭民事-PCEV,109,板簡,2705,20210419,1

臺灣新北地方法院板橋簡易庭民事簡易判決
109年度板簡字第2705號
原 告 李梅貞

訴訟代理人 李繁琛

被 告 李學銘

上列當事人間請求返還租賃房屋等事件，於民國110 年4 月1 日經言詞辯論終結，本院判決如下：

主 文

被告應將門牌號碼新北市○○區○○路○段○○○號一樓房屋遷讓返還原告。

被告應給付原告新臺幣參萬伍仟元，並自民國一百一十年三月一日起至遷讓返還上開房屋之日止，按月給付原告新臺幣伍仟元。

訴訟費用由被告負擔。

本判決得假執行。

事實及理由

一、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依民事訴訟法第436條第2項準用同法第385條第1項規定，依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。

二、原告主張：原告於民國108 年1 月6 日與被告簽訂房屋租賃契約（下稱系爭租約），約定將原告所有位於新北市○○區○○路○段000 號一樓房屋（下稱系爭房屋）出租予被告，租賃期間自108 年1 月20日起至109 年1 月19日止，租金每月新臺幣（下同）5,000 元，被告並已繳納押租金5,000 元。

於系爭租約期間屆滿後，被告仍就系爭房屋為使用收益，且原告未表示反對之意思，依法兩造之法律關係視為不定期限繼續契約。

詎被告自109 年7 月起即未繳納租金，經原告先後於109 年8 月7 日、109 年12月2 日以存證信函催告被告繳納租金及搬離，被告仍置之不理。

因被告自109 年7 月20日起至110 年2 月19日止，共積欠租金35,000元，其積欠租金之金額扣除押金後已逾2 個月，原告又於110 年2 月26日再次以存證信函向被告表示扣抵二個月押租金後共計已積欠達二個月租金，並為終止租賃契約之意思表示。

茲因原告已終止系爭租約，兩造就系爭房屋之租賃關係已消滅，惟被告迄今仍未遷讓返還房屋，繼續占用系爭房屋，無法律上之原因而獲得相當於租金之利益，致原告受有損害。

為此，依兩造間租賃契約及不當得利之法律關係，提起本件訴訟，並聲明：㈠被告應將門牌號碼新北市○○區○○路0 段000 號一樓房屋遷讓返還原告。

㈡被告應給付原告35,000元，及自110 年3 月1 日起至返還系爭房屋之日時為止，按月給付原告5,000 元。

三、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀為任何聲明或陳述。

四、本件事實之判斷：原告主張其與被告間有系爭租賃契約關係，於租約期間屆滿後，被告仍就系爭房屋為使用收益，且原告仍收取租金，兩造之法律關係視為不定期限繼續契約，以及被告未依租約履行義務，積欠租金，且積欠之金額扣除押租金後已逾2 個月，經原告多次催繳，並以存證信函向被告表示扣抵二個月押租金後共計已積欠達二個月租金，而為終止租賃契約之意思表示，兩造就系爭房屋之租賃關係已消滅，惟被告迄今仍未遷讓返還房屋，繼續占用系爭房屋之上開事實，業據原告提出房屋租賃契約書、109 年房屋稅稅額繳款書、建築改良物所有權狀、新北市政府稅捐稽徵處房屋稅籍證明書、109 年度房屋稅繳納證明書、通訊軟體LINE對話紀錄截圖、存證信函暨收件回執等件為證。

而被告經本院合法通知後，並未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述以供本院審酌，自堪信原告之主張為真實。

五、本件法律之適用：

（一）遷讓房屋部分： 1、按出租人非因左列情形之一，不得收回房屋。

一、出租人收回自住或重新建築時。

二、承租人違反民法第四百四十三條第一項之規定轉租於他人時。

三、承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達二個月以上時。

四、承租人以房屋供違反法令之使用時。

五、承租人違反租賃契約時。

六、承租人損壞出租人之房屋或附著財物，而不為相當之賠償時。

未定期限者，各當事人得隨時終止契約。

但有利於承租人之習慣者，從其習慣。

前項終止契約，應依習慣先期通知。

但不動產之租金，以星期、半個月或一個月定其支付之期限者，出租人應以曆定星期、半個月或一個月之末日為契約終止期，並應至少於一星期、半個月或一個月前通知之。

土地法第100條、民法第450條第2 、3 項分別定有明文規定。

2、另按民法第440條第1項規定，承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。

又房屋出租人定期催告承租人支付租金之方式未有一定，亦非限於訴訟外為之，苟於訴訟上已有書狀或言詞，向他造表示意思者，即應認為已有催告；

再民法第254條所定契約解除權，並非以債權人定相當期限催告為發生要件，而係以債務人於催告期限內不履行為發生要件，故債權人所定催告期限雖不相當，或未定期限催告，但若自催告後經過相當期限債務人仍不履行者，基於誠實信用原則，應認債權人已酌留相當期限，以待債務人履行，而難謂不發生該條所定契約解除權（最高法院99年度台上字第525 號、69年度台上字第1590號判決意旨可資參照）。

次按承租人於租賃關係消滅後，應返還租賃物，民法第455條前段定有明文 3、本件被告自109 年7 月20日起即未繳納租金，其所積欠之租金額扣除所繳納之押租金5,000 元後，已逾2 個月，其間雖經原告多次催請被告繳付租金，被告卻遲未繳付。

茲原告既以上開存證信函終止租約，即以110 年2 月26日作為終止租約之時點。

準此，系爭租約既經合法終止，兩造間租賃關係業已消滅，揆諸上開規定，被告自應將系爭房屋返還原告，是原告請求被告遷讓返還系爭房屋，自屬有據。

（二）被告積欠租金部分：按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約。

承租人應依約定日期，支付租金，民法第421條第1項、第439條第1項前段分別定有明文。

本件兩造約定系爭房屋每月租金為5,000 元，被告未繳納自109 年7 月20日至110 年2 月19日止共7 個月租金，其金額總計35,000元（計算式：5,000 元7 月＝35,000元），揆諸上開說明，原告主張被告應給付積欠之租金35,000元，自屬有據。

（三）相當於租金之不當得利部分：按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條前段定有明文。

又依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受有利益，致他人受有損害為要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年臺上字第1695號判例意旨參照）。

準此，承租人於租賃關係消滅後，如拒不返還租賃物，出租人除得訴請法院判令承租人返還租賃物外，並得依不當得利之法則請求承租人返還相當於租金之不當得利。

本件被告於原告終止契約至系爭租賃關係消滅後迄未搬遷，其繼續占有使用上開房屋，依通常情形，已受有相當於上開房屋租金之利益，並致原告受有無法使用收益上開房屋之損害，本院審酌上開房屋位於新北市三峽區，生活尚稱便利，其所受相當於租金之損害，參酌系爭租賃契約之月租額以5,000 元為計算基準，尚屬合理。

從而，原告另本於不當得利之法律關係，請求被告自110 年3 月1 日起至返還系爭房屋之日時為止，按月給付相當於租金之不當得利5,000元，亦屬有據。

六、綜上所述，兩造間之租賃契約已因終止而消滅，而被告尚積欠原告租金35,000元，且被告並無使用系爭房屋之正當合法權源，迄未返還系爭房屋，因此獲得相當於租金之利益，致原告受有損害。

從而，原告依系爭租賃契約及不當得利之法律關係，請求被告將門牌號碼新北市○○區○○路○段000號一樓房屋遷讓返還原告，以及請求被告給付原告35,000元，並自110 年3 月1 日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告5,000 元，為有理由，應予准許。

七、本件係民事訴訟法第427條第2項第1款所定因建築物定期租賃關係所生之爭執涉訟而適用簡易訴訟程序所為被告敗訴之判決，依民事訴訟法第389條第1項第3款之規定，爰依職權宣告假執行。

八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。

中 華 民 國 110 年 4 月 19 日
臺灣新北地方法院板橋簡易庭
法 官 郭光興
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 110 年 4 月 20 日
書記官 劉芷寧