板橋簡易庭民事-PCEV,109,板簡,575,20210409,7

臺灣新北地方法院板橋簡易庭民事判決
109年度板簡字第575號
原 告 曾美卿
法定代理人 邱進壽
被 告 李世豪
李菊萍
上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國110年3月12日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告應給付原告新臺幣壹仟零捌拾捌元。

原告其餘之訴駁回。

訴訟費用由原告負擔。

本判決原告勝訴部分得假執行。

但被告如各以新臺幣壹仟零捌拾捌元為原告預供擔保，得免為假執行。

事 實 及 理 由

一、原告起訴主張原告於民國105年9月4日與被告李世豪簽訂房屋租賃契約（下稱系爭租約），將所有位於新北市○○區○○街00號7樓房屋（下稱系爭房屋）出租予被告李世豪，租賃期間自105年9月4日起至108年10月4日止，租金每月15,000元（若未下廚含管理費之租金約定為13,400元），連帶保證人為被告李菊萍，被告李世豪並已繳納押租金30,000元。

因被告李世豪私自更改洗衣機水龍頭導致系爭房屋於109年5月間發生漏水之情事，水又滲漏至主臥室及房間，造成壁癌。

被告2人於109年7月4日搬遷，原告於點收房屋時發現：被告李世豪於租賃期間，未盡善良管理人之注意義務妥善保管使用房屋，致系爭房屋漏水，系爭房屋室內房間因而受損，且水、電費及瓦斯費等亦欠費未繳。

爰請求以下金額：(1)108年6月至9月租金未繳，計53,600元(計算式:13,400元×4月=53,600元)。

(2)依租賃契約第6條違約金5倍，計268,000元。

(3)水、電費、瓦斯費1,088元。

(4)回復原狀費用，包括：熱水器13,500元、三角架13,500元、安裝費3,000元、廚房配管9,000元、浴室主臥室配管40,000元、磁磚1,915元、水泥1,000元、沙500元、海菜粉240元、防水膠3,000元、工資25,000元、油漆除霉清潔費26,000元、冷氣機26,800元、浴室排氣機850元、臉盆S管500元、藍寶石70,000元、初估磁磚拆除整修460,000元、房價損失225,900元，共計1,200,000元。

被告李菊萍既擔任系爭租約之連帶保證人，就原告上開損害亦應負賠償之責。

爰依租賃契約之法律關係請求被告給付原告1,200,000元一節，固據提出系爭租約、存證信函、修繕支出收據、系爭房屋受損照片、存摺影本、電費帳單、瓦斯費帳單及水費帳單等件資料為證，被告2人到庭固不否認未付水、電費、瓦斯費1,088元及自108年6月6日起之租金，然否認有因更動洗衣機之水龍頭造成系爭房屋漏水，並就原告之請求另以：108年5月系爭房屋後陽台發生漏水，經勘查後發現漏水原因為系爭房屋陽台外推，牆壁內部鋼筋水管生鏽腐蝕所致，水電師傅稱：所有管線都老舊需重新更換，嗣後原告再找另位水電技師亦得相同結果。

原告向被告表示系爭房屋需大整修，無熱水無法居住，無法再承租予被告2人，被告2人若能於108年7月15日前搬離，願意退還押金並再補償1個月租金，且被告李世豪已於108年5月6日給付至108年6月5日之租金，嗣被告李世豪於109年7月4日即已搬離，之後自毋庸再付租，原告卻未返還款項，且熱水器在108年5月12日前都可以正常使用，房間牆壁之壁癌應該是房東（即原告）要負責之事，因為原告在樓頂有蓋花園，有種花澆水，只要一下雨，後陽台漏水嚴重，三個臥室之壁癌都很嚴重，餐桌並未更動，浴室下方孔封起係因臥室廁會散發惡臭進來，抽風機為入住之原狀，冷氣機於入住第一年即已故障，原告不願意維修，被告2人於108年7月4日搬離時原告有來點交，其他物品被告於搬離時均已回復原狀等語置辯，是以本件所應審酌者，乃在於：（一）系爭租約終止之原因為何？(二)被告2人有無負擔109年6月至9月租金之義務？(三)系爭房屋漏水之原因為何？被告2人有無賠償系爭房屋回復原狀費用之義務？

二、按「稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約。」

，民法第421條第1項定有明文。

就被告李世豪有無給付108年6月至9月共4個月租金義務一節，經查：系爭租約之期間至108年10月4日屆至，然因系爭房屋於108年5月間有漏水之情形，且漏水點為接冷熱水之彎管很難處理，需把熱水器下面進水的開關關掉才不會漏水，故系爭房屋暫時無熱水可以使用，故原告請求被告李世豪提前找房子，且原告應允不收一個月房租，等於給被告李世豪一個月時間搬家，提早搬再付一個月（租金）給被告李世豪，且被告李世豪已付到（108年）6月4日之租金，被告於（108年）7月4日搬走，即為原告所稱之「給一個月時間不用付租金」一節，業經原告自承在卷（參見110年1月4日言詞辯論筆錄），則系爭租約已因原告及被告李世豪之合意而提前於108年7月4日終止，至108年6月5日起至108年7月4日之租金，應屬原告減免於被告李世豪，原告雖另主張被告李世豪有損害系爭房屋，故未完成點交云云，惟原告不能證明系爭房屋之損害為被告李世豪所造成（詳如下所述），原告自不能以此為原因拒絕接受被告李世豪點交系爭房屋，且被告李世豪業已於108年7月4日搬離系爭房屋，此為原告所不否認，主觀上即欠缺占有系爭房屋之行為及意思，則被告李世豪既已將系爭房屋之占有返還原告，原告即已取得系爭房屋之管領力，原告復未舉證證明被告李世豪於108年7月至9月間仍有進入使用系爭房屋，是原告主張被告2人應給付原告108年6月至9月租金未繳租金53,600元及依租賃契約第6條約定給付違約金268,000元云云，應屬無據。

三、次按當事人主張有利於己之事實，有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文，「原告對於自己主張之事實已盡證明之責後，被告對其主張，如抗辯其不實並提出反對之主張者，則被告對其反對之主張，亦應負證明之責，此為舉證責任分擔之原則。」

（最高法院18年上字第2855號判例意旨參照）。

又系爭租約第11條約定：「乙方（即被告李世豪）應以善良管理人之注意使用房屋，除因天災地變等不可抗拒之情形外，因乙方之過失致房屋毀損，應負損害賠償之責。

房屋因自然之損壞有修繕必要時，由甲方（即原告）負責修理。」

，另民法第423條規定：出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態。

故原告出租系爭房屋予被告李世豪，原告就系爭房屋合於使用之狀態負有維持義務，另承租人即被告李世豪應以善良管理人之注意使用房屋，如有過失致系爭房屋毀損，應負損害賠償之責。

原告既主張系爭房屋漏水原因為被告李世豪裝設洗衣機時將後陽台水龍頭拆掉造成水管漏水所致，故被告應負賠償之責，然為被告2人所否認，揆諸前開說明，原告即應就被告李世豪未盡善良管理人注意義務致系爭房屋損壞之事實負舉證責任，然原告迄至言詞辯論終結前均未提出被告李世豪更換後陽台洗衣機水龍頭為系爭房屋漏水原因之證據，況原告於110年1月12日言詞辯論期日自承：「因為房子我沒有鑰匙，房客都是早出晚歸，我有跟房客說給一個月至兩個月去找房子，我再找人來修，還可以住，只要把熱水器下面進水的開關關掉就不會漏水。

因為漏水很難處理，是接冷熱水的彎管。」

等語不諱（參見當日言詞辯論筆錄），核與原告所主張：系爭房屋漏水原因為被告李世豪要裝洗衣機將後陽台水龍頭拆掉，造成水管漏水等情不符，原告此部分之主張，尚屬無據。

原告另主張：被告李世豪於遷離時熱水器、冷氣機、浴室排氣機均有損壞，洗臉台水龍頭有更換未回復原狀，另臥室牆壁有多處發霉及髒污，餐桌亦非承租時之原狀，故被告2人有賠償及回復原狀之義務一節，固據提出修繕支出收據及系爭房屋受損照片為證，被告李世豪則否認有破壞熱水器、冷氣機及浴室排氣機暨更換洗臉台水龍頭及餐桌之情形，揆諸前開說明，原告就此有利於己（即被告被告李世豪未盡善良管理人注意義務致上開物品毀損或未回復原狀需負有損害賠償責任）之事實，自應舉證以證明，然原告並未舉證以證明：上開物品之毀損係因被告李世豪未盡善良管理人注意義務所致及被告李世豪於遷離時有未回復原狀之情事，且觀諸原告所提出房屋受損照片，系爭房間房屋雖有壁癌之情況，惟壁癌發生之原因本有數端，此須經由專業之鑑定人員就系爭房屋作通盤檢測後，始可能知悉壁癌係如何發生，或是否為被告李世豪之保管失當所致，況被告李世豪於入住時即更改後陽台洗衣機之水龍頭，迄系爭房屋發生漏水之時已2年餘，難謂遽認系爭房屋於108年5月間所生漏水結果與被告李世豪更改後陽台洗衣機水龍頭之行為間具有相當因果關係，原告此部分主張即與常理不符，原告復未能舉證證明系爭房屋漏水為被告李世豪之行為所致及漏水與系爭房屋之壁癌現象間有何關聯性等節，則原告主張因被告李世豪未盡善良管理人之注意使用房屋，致系爭房屋受到損害而應負損害賠償責任云云，並非可採，原告即無從請求被告2人賠償系爭房屋回復原狀費用，包括：熱水器13,500元、三角架13,500元、安裝費3,000元、廚房配管9,000元、浴室主臥室配管40,000元、磁磚1,915元、水泥1,000元、沙500元、海菜粉240元、防水膠3,000元、工資25,000元、油漆除霉清潔費26,000元、冷氣機26,800元、浴室排氣機850元、臉盆S管500元、藍寶石70,000元、初估磁磚拆除整修460,000元、房價損失225,900元，原告此部分之請求，難謂有據。

四、末按「乙方（即承租人）水電費…自行負擔。」，系爭租約第15條定有明文。

查被告李世豪尚有水、電費、瓦斯費1,088元未付一節，為被告2人所不爭執，原告此部分之請求，即應准許。

五、綜上所述，系爭租約係因原告及被告李世豪合意提前於108年7月4日終止，至108年6月5日至108年7月4日之租金，應屬原告減免於被告李世豪者，且被告李世豪已於108年7月4日遷讓系爭房屋完畢，被告李世豪及連帶保證人即被告李菊萍即無繳交109年6月至9月租金之義務，原告復未提出被告李世豪更換後陽台洗衣機水龍頭為系爭房屋漏水原因之證據，及系爭房屋內之物品係因被告李世豪未盡善良管理人注意義務所致及被告李世豪於遷離時有未回復原狀之情事，原告即無從請求被告二人賠償系爭房屋回復原狀之費用，然因被告李世豪尚有水、電費、瓦斯費1,088元未付，被告李世豪及系爭租約之連帶保證人即李菊萍二人即負有給付之責。

從而，原告依租賃契約之法律關係，請求被告二人給付1,200,000元，於上開1,088元之範圍內，為有理由，應予准許，逾此之請求，難謂有據，應予駁回。

六、又原告於起訴狀既未請求被告「連帶」給付上開款項，依處分權主義，本院不能依職權變更原告訴之聲明，僅能於原告請求之範圍內審判，不得訴外裁判，而為被告二人應「連帶」給付之諭知，另本案事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據，經本院審酌後，認與判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。

七、本件係就民事訴訟法第427條第1項至第4項訴訟適用簡易程序所為之判決，就被告2人敗訴之部分，爰依職權宣告假執行及被告得供相當擔保金額而免為假執行。

中 華 民 國 110 年 4 月 9 日
臺灣新北地方法院板橋簡易庭
法 官 李昭融
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本庭（新北市○○區○○路0段00巷0號）提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後 20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 110 年 4 月 9 日
書記官 王昱平