板橋簡易庭民事-PCEV,109,板簡,593,20200807,2

臺灣新北地方法院板橋簡易庭民事判決
109年度板簡字第593號
原 告 劉溪海
訴訟代理人 楊秀枝

被 告 林景元

上列當事人間請求損害賠償等事件，本院於民國109年7月21日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告應給付原告新臺幣204,870元，及自民國109年2月20日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。

原告其餘之訴駁回。

訴訟費用由被告負擔5分之4，餘由原告負擔。

本判決原告勝訴部分得假執行。

事實及理由

一、原告主張：原告將坐落新北市○○區○○路0段00巷000弄00號房屋（下稱系爭房屋）出租與被告，租期自民國104年10月15日起至109年10月14日止，租期為期5年，並約定每月租金新臺幣（下同）16,000元（下稱系爭租約），被告另有繳交押租金32,000元。

詎被告於107年11月15日起即未依約繳納租金，且擅自敲除系爭房屋前後磚造圍牆、毀壞房間門扇、拆除隔間及窗戶、並鋸掉客廳前鐵窗，屢經原告提出調解聲請並以存證信函催促被告清償積欠租金及賠償損失均未果，嗣原告於108年8月1日向被告寄發存證信函聲明終止租約，經以1個月押租金抵償被告所積欠租金後，被告迄今尚積欠原告107年11月15日至108年7月31日租金120,000元；

又被告未繳納水電費1,618元未繳，由原告代為繳納1,618元；

被告擅自毀壞上開構造之修復費用計99,890元；

另原告得依系爭租約第18條之約定，請求被告賠償1個月租金16,000元。

為此，爰依系爭租約之法律關係，提起本件訴訟。

並聲明：被告應給付原告237,331元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。

二、被告則以：因系爭房屋屋況不佳，有損被告及同住人之安全健康之虞，故被告於107年10月15日前即將系爭房屋鑰匙還予原告並清空屋內物品，因被告未續租系爭房屋，故未給付107年11月15日起至108年7月31日之租金，但被告已支付2個月押租金；

被告係預付半年租金，無原告所指積欠租金未繳之情事，且被告於簽立系爭租約時，預付96,000元租金予原告，原告亦有交付收據；

原告請求之水電費並非於被告使用系爭房屋之期間，租賃期間之水電費被告均已繳清；

系爭房屋磚造圍牆為防火巷之圍牆，會影響消防安全，故被告將前後磚造圍牆拆除，而磚牆亦有折舊之問題；

因系爭房屋屋齡已達5、60年之久，房間之門及隔間均為自然損壞，被告始拆卸房門及隔間，並未損害系爭房屋結構安全；

另鋸掉鐵窗係為安裝窗型冷氣，以上原告均有同意被告施作及拆除；

縱使原告要求被告將系爭房屋回復原狀，亦應依建築法規向主關機關申請建築執照後，被告始能施工回復原狀等語，資為抗辯。

並聲明：原告之訴駁回。

三、法院之判斷：原告主張其將系爭房屋出租與被告，租期自104年10月15日起至109年10月14日止，每月租金16,000元，被告另有繳交押租金32,000元；

被告拆除系爭房屋前後磚造圍牆、拆卸系爭房屋之房門及隔間，並鋸掉系爭房屋之鐵窗等情，業據提出系爭租約及現場照片為證，且為被告所不爭執，堪信屬實。

至原告主張其得請求被告給付107年11月15日至108年7月31日租金、水電費1,618元、系爭房屋修復費用99,890元、提前搬離系爭房屋之違約金16,000元，則為被告所否認，並以前詞置辯，經查： ㈠ 系爭租約何時終止？ ⒈ 被告雖抗辯系爭房屋屋況不佳，有損被告及同住人之安全健康之虞，故於107年10月15日前歸還系爭房屋鑰匙予原告，而未續租系爭房屋，然被告未就系爭房屋屋況不佳，有損被告及同住人之安全健康之虞一事舉證證明之，被告執前開事由終止系爭租約，自非可採。

再參以原告主張被告於107年10月間將系爭房屋之鑰匙交還給原告，並承諾於1星期內回復原狀，然原告於1星期後前往系爭房屋，發現系爭房屋已遭破壞而未回復原狀等情，核與系爭租約之連帶保證人劉榮華陳稱被告將鑰匙還給原告，原告請被告於1星期內回復原狀，惟被告未回復原狀等語相符，難認兩造已於107年10月15日前合意終止系爭租約，系爭租約於107年10月15日後仍合法有效，被告自有依系爭租約之約定繳納租金之義務。

⒉ 按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止租約。

租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止租約，民法第440條第1、2項分別定有明文；

又按出租人非因左列情形之一，不得收回房屋：...三、承租人積欠租金額，除以擔保金抵償外，達2個月以上時，土地法第100條第3款亦規定甚詳。

本件原告欲以被告積欠租金為由終止系爭租約，揭諸前開說明，自應於被告積欠租金額除以擔保金抵償外達2個月以上時，先定相當期間催告被告給付尚欠租金，被告於其期限內不為支付者，原告始得終止系爭租約。

查被告於107年10月交還系爭房屋之鑰匙予原告後即未繳付租金，為兩造所不爭執，被告雖繳有押租金32,000元，然經全數抵充被告迄至108年3月止積欠之租金80,000元（107年10月至109年3月租金；

計算式：16,000元×5＝80,000元）後，被告所欠租金已達2月以上，原告於108年3月28日以被告所欠租金已達2月以上為由，以中和民富街郵局存證號碼000059號存證信函通知被告於1星期內繳清積欠租金，因被告逾期仍未給付積欠租金，原告嗣於108年8月2日以中和民富街郵局存證號碼000342號存證信函為終止系爭租約之意思表示，被告於108年8月5日收受該存證信函，迄今仍未支付積欠租金，系爭租約已於108年8月5日發生合法終止之效力。

㈡ 原告請求被告給付租金，有無理由？按承租人應依約定日期，支付租金，民法第439條前段定有明文。

又按押租金之主要目的在擔保承租人租金之給付及租賃債務之履行，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力。

而於抵充後，猶有餘額，始生返還押租金之問題（最高法院83年台上字第2108號判例、87年度台上字第1631號判決意旨可資參照）。

系爭租約第2、3條約定被告每月應繳納租金16,000元，每次應繳6個月租金，則被告於系爭契約終止即108年8月5日前，自有依約定日期給付租金之義務，而本件原告主張被告尚積欠107年10月15日起至109年7月31日止之租金152,000元（計算式：16,000元×9.5個月＝152,000元），又參以原告前已收受被告繳付之押租金32,000元，迄今尚未歸還被告等情，業經原告於本院審理時自承在卷，揆諸前開說明，該押租金應發生當然抵充租金之效力，原告經以押租金32,000元抵償被告所積欠租金後，請求被告給付積欠租金120,000元（計算式：152,000元－32,000元＝120,000元），自屬有據。

㈢ 原告請求被告給付違約金，有無理由？系爭租約第18條約定：「租賃期間內乙方（即被告）若擬提前遷離他處時，乙方應賠償甲方（即原告）1個月租金，乙方絕無異議」，本件被告於107年10月15日前將鑰匙交還原告，提前搬離系爭房屋，原告依前開約定，請求被告賠償1個月租金16,000元，洵屬可採。

㈣ 水電費用部分：按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條定有明文。

又被告應負擔系爭房屋之水、電費用，為系爭租約第15條所明定。

被告於系爭租約於108年8月5日終止前，有依系爭租約之約定給付水電費之義務，原告主張其為被告墊付系爭房屋107年9月26日起至107年11月26日止之電費1,272元、107年11月27日起至108年1月22日止之電費90元、107年12月水費169元、108年2月水費87元等情，業據提出台灣電力公司繳費憑證及台灣自來水公司繳費憑證為證，據此，其請求被告給付水電費共計1,618元（計算式：1,272元＋90元＋169元＋87元＝1,618元），亦有理由。

㈤ 回復原狀費用部分： ⒈ 按承租人應以善良管理人之注意，保管租賃物，租賃物有生產力者，並應保持其生產力；

承租人違反前項義務，致租賃物毀損、滅失者，負損害賠償責任，民法第432條定有明文；

又乙方應以善良管理人之注意使用房屋，除因天災地變等不可抗拒之情形外，因乙方之過失致房屋毀損，應負損害賠償之責，系爭租約第11條前段亦有約定。

被告於系爭租約存續期間，拆除系爭房屋前後磚造圍牆、拆卸系爭房屋之房門及隔間，並鋸掉系爭房屋之鐵窗等情，業經認定於前，被告雖辯稱上開施作及拆除工程均有經原告同意，房門及隔間均為自然損壞，然此為原告所否認，而觀諸原告所提出系爭房屋出租前之現場照片，其隔間建材與房門之狀態堪稱良好，衡情實難認系爭房屋隔間建材與房門於104年10月15日起至107年10月15日止之3年租賃期間，有被告所稱因自然損壞而需全數拆除之可能，再者，被告復未提出相關事證以實其說，被告此部分之辯解，尚難採信。

是以，被告未經原告同意擅自拆除系爭房屋前後磚造圍牆、拆卸系爭房屋之房門及隔間，並鋸掉系爭房屋之鐵窗，原告自得依前開規定，請求被告負損害賠償責任。

⒉ 原告雖主張其得請求被告賠償系爭房屋之修復費用99,890元，然參以原告自陳被告於租賃期間未破壞系爭房屋之地面，是原告得請求被告賠償之修復費用金額自應扣除地面修補費用2,000元。

又系爭房屋前後院圍牆砌磚材料費用為11,000元、房間隔間材料費用10,000元、更換門窗之材料費用為14,890元，有原告提出之送貨單及修理費用明細在卷可佐，因該修復費用中材料部分係以新品更換舊品，應扣除折舊後計算其損害。

復依行政院財政部發布之「固定資產耐用年數表」規定，磚構造房屋建築之耐用年數為25年、房屋附屬設備之耐用年限最高為15年，並依同部訂定之「固定資產折舊率表」規定，耐用年數25年依定率遞減法之折舊率為千分之88、耐用年數15年依定率遞減法之折舊率為千分之142，其最後1年之折舊額，加歷年折舊累計額，其總和不得超過該資產成本原額10分之9。

準此，系爭房屋於15年前整修、購入磚牆、隔間及門窗，亦經原告自承在卷，堪認系爭房屋隔間暨附屬設備門窗之實際使用年數已逾15年之耐用年數，是原告就系爭房屋房間隔間、門窗更換材料部分，所得請求被告賠償範圍，應以2,489元【計算式：（10,000元＋14,890元）×1/10＝2,489元】為限；

又系爭房屋前後院圍牆砌磚之實際使用年數為15年，原告就前後院圍牆砌磚材料部分得請求之金額應以2,763元為限（計算式如附表），是以，原告得請求被告賠償之修復費用共計67,252元【計算式：工資費用62,000元（85,000元－21,000元－2,000元）＋材料費用5,252元（2,489元＋2,763元）＝67,252元】。

四、綜上所述，原告依系爭租約之法律關係，請求被告給付204,870元（計算式：120,000元＋16,000元＋1,618元＋67,252元＝205,039元），及自起訴狀繕本送達翌日即109年2月20日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許。

逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。

五、本件原告勝訴部分係適用簡易訴訟程序所為被告敗訴之判決，爰依職權宣告假執行。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及所提證據，於判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。

中 華 民 國 109 年 8 月 7 日
臺灣新北地方法院板橋簡易庭
法 官 施函妤
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 109 年 8 月 10 日
書記官 吳昌穆
附表：
折舊時間 金額
第1年折舊值 11,000×0.088=968
第1年折舊後價值 11,000-968=10,032
第2年折舊值 10,032×0.088=883
第2年折舊後價值 10,032-883=9,149
第3年折舊值 9,149×0.088=805
第3年折舊後價值 9,149-805=8,344
第4年折舊值 8,344×0.088=734
第4年折舊後價值 8,344-734=7,610
第5年折舊值 7,610×0.088=670
第5年折舊後價值 7,610-670=6,940
第6年折舊值 6,940×0.088=611
第6年折舊後價值 6,940-611=6,329
第7年折舊值 6,329×0.088=557
第7年折舊後價值 6,329-557=5,772
第8年折舊值 5,772×0.088=508
第8年折舊後價值 5,772-508=5,264
第9年折舊值 5,264×0.088=463
第9年折舊後價值 5,264-463=4,801
第10年折舊值 4,801×0.088=422
第10年折舊後價值 4,801-422=4,379
第11年折舊值 4,379×0.088=385
第11年折舊後價值 4,379-385=3,994
第12年折舊值 3,994×0.088=351
第12年折舊後價值 3,994-351=3,643
第13年折舊值 3,643×0.088=321
第13年折舊後價值 3,643-321=3,322
第14年折舊值 3,322×0.088=292
第14年折舊後價值 3,322-292=3,030
第15年折舊值 3,030×0.088=267
第15年折舊後價值 3,030-267=2,763