板橋簡易庭民事-PCEV,109,板簡,835,20200831,1

臺灣新北地方法院板橋簡易庭民事簡易判決
109年度板簡字第835號
原 告 莊耀凱
訴訟代理人 陳志峯律師
王紹安律師
被 告 創意國際服務有限公司

法定代理人 曾正興

訴訟代理人 陳昱瑾

上列當事人間清償欠款事件，於民國109 年8 月10日經言詞辯論終結，本院判決如下：

主 文

被告應給付原告新臺幣壹拾柒萬伍仟壹佰捌拾陸元，及自民國一百零九年三月十八日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。

訴訟費用由被告負擔。

本判決得假執行。

事實及理由

一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有下列各款情形之一，不在此限：三、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文，而依同法第436條第2項規定，此於簡易訴訟程序亦有適用。

查原告於起訴時原請求：被告應給付原告新臺幣（下同）190,686 元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息，嗣於109 年8 月10日當庭及具狀變更聲明為：被告應給付原告175,186 元，及自起訴狀繕本送達翌日即109 年3 月17日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，核屬減縮應受判決事項之聲明，依前開規定，應予准許，合先敘明。

二、原告主張：

（一）緣兩造於106 年2 月7 日就坐落於新北市○○區○○路○段000 號六樓房屋（下稱系爭房屋）簽訂租賃契約（下稱系爭租賃契約），且經鈞院所屬民間公證人做成公證書，約定租期自106 年4 月1 日起至108 年3 月31日止，每月租金為52,219元，被告並交付104,438 元作為押租保證金。

嗣被告似經營不善，為提前終止系爭租賃契約，乃於106 年12月間藉口系爭房屋天花板漏水導致輕鋼架向下塌陷，而基於安全考量，將依系爭租賃契約第8條第3項約定，提前於107 年1 月20日終止租約。

惟原告早已僱工將天花板漏水部分修繕完成，事實上根本不存在被告所稱輕鋼架塌陷而危及安全之情形，故並不同意被告提前終止系爭租賃契約，且被告擅自終止租約乃屬違反約定，原告自當不必返還押租保證金（下稱系爭前案）。

系爭糾紛前經鈞院以107 年板簡字第487 號認定被告片面提前終止租約不合法，而為被告敗訴之判決，被告不服上訴亦業經鈞院民事庭以107 年度簡上字第385 號認定被告上訴無理由而判決上訴駁回，全案確定。

（二）原告曾於107 年5 月18日寄發存證信函（下稱系爭存證信函）催告被告，請被告於函到7 日內清償所積欠之107 年2 月起至5 月止租金共計208,876 元，並於函中表示若被告未依約清償，則依系爭租賃契約第7條約定終止系爭租賃契約，被告於系爭前案中並不否認收受該存證信函。

被告既自107 年2 月起即未依約給付租金，並於107 年5 月21日收受系爭存證信函，自翌日即107 年5 月22日起算7日被告仍未給付租金，則系爭租賃契約乃於107 年5 月29日經原告合法終止，準此，被告應給付原告所積欠之107年2 月起至5 月止，計208,876 元之租金，再扣除5 月29日、30日及31日3 日之租金5,223 元（計算式《52,218元/30 日》x3日=5,223元），共計203,653 元（計算式：208,876 元-5,223元）。

（三）依民法第179條規定，及系爭租賃契約第4條第6項、第10條第1項約定，於租賃期間所生之水電費、大樓管理費及停車費均應由被告負擔，然被告於107 年1 月起至同年5 月29日止均尚未繳納上開費用，皆係由原告代為繳納，經核上開水電費4,996 元（計算式：電費部分：4,476 元+257元+85=4,818 元；

水費部分：178 元）、大樓管理費7,565 元（計算式4,420 元+855元+855元+755元+755元-75 元《扣除5 月29日、30日、31日》=7,565元）及停車費11,910元（計算式2,550 元+ 《2,400 元x4月》- 240元《扣除5 月29日、30日、31日》=11,910 元），共計24,471元，被告自應返還原告。

（四）另依系爭租賃契約第12條第2項約定，被告應返還原告電梯磁扣計5 枚，1 個磁扣為300 元，被告應給付原告之金額共計1,500 元（計算式：300 元x5）。

（五）再依系爭租賃契約第12條第1項約定，被告依約應將系爭房屋牆面重新粉刷，然原告於107 年5 月30日前往查看時，發現被告並未依約重新粉刷牆面，原告自得依系爭租賃契約於被告給付之押租金中扣除50,000元作為重新粉刷牆面之費用。

（六）綜上，被告應給付原告之費用，經扣除押租金後共計為175,186 元（計算式：《203,653 元+24,471 元+1,500元+50, 000元》- 104,438 元＝175,186 元）。

為此，依系爭租賃契約及民法第179條之法律關係提起本訴，並聲明：被告應給付原告175,186 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息。

三、被告則以下列陳詞置辯，並聲明：原告之訴駁回。

（一）緣被告向原告承租系爭房屋已達8 年之久，其間租賃事宜均由原告之父親代為處理，原告本人從未出現，且對於被告所反應關於系爭房屋之相關問題，原告之父親常不予理會。

自106 年4 月開始，系爭房屋每逢下雨必定漏水，經被告反應均未獲置理，迄至106 年8 月因頻頻下雨，系爭房屋之屋內經常漏水，導致天花板長期潮濕積水，進而導致輕鋼架塌陷，被告承租系爭房屋系作為補習班使用，班內學生更差點因此被輕鋼架砸中，經被告再次向原告父親反應，終於原告父親於106 年8 月15日請宏鉅水電行之師傅前來修繕，而收費單據上載有「外牆鑽洞排水」字樣，更可證明漏水問題極為嚴重。

（二）嗣於106 年10月間系爭房屋再次發生大漏水，輕鋼架嚴重塌陷，經被告通知原告父親後，原告父親僅自行以繩索固定，於同年11月20日系爭房屋因持續漏水加上輕鋼架扭曲變形，原告父親遂請順吉水電工程行進行修繕，收費單據上所載之「天花板漏水+ 換輕鋼板」字樣，足以證明漏水問題之嚴重性。

然此距離第一次修繕僅經過3 個月，漏水問題再次發生，且輕鋼架塌陷情形以肉眼可見，相當明顯。

（三）依據兩造間系爭租賃契約第8條第1項約定「房屋損害而有修繕之必要者，其應由出租人負責修繕者，經承租人定相當期間催告，仍未修繕完畢，承租人得終止租約」，及按民法第424條及第430條規定，被告認為因原告違反系爭租約第8條第1項及第3項，又康健雜誌曾報導潮濕環境對人體所生之影響，故依被告有權終止租約，且於107年1 月20日之存證信函對原告為通知，然於存證信函中約定日期即1 月22日現場點交時，原告委請之代理人即原告姊姊莊欣樺卻百般拒絕被告終止租約，被告迫於無奈僅得將鑰匙以掛號寄還，並以存證信函告知。

（四）綜上，被告並不同意原告請求積欠107 年2 月至107 年5月28日之租金，共計203,653 元，及107 年1 月至107 年5 月28日之欠繳而由原告代墊之管理費、停車費及水電費，共計24,471元。

（五）另關於磁扣5 枚及粉刷費用部分，因終止契約當天即108年1 月20日，有要求原告現場點交，但原告拒絕，所以被告認為其後所發生之額外賠償，被告無需承擔契約責任。

四、本院之判斷：

（一）關於兩造簽立系爭租賃契約及契約內容乙節：兩造於106 年2 月7 日就門牌號碼新北市○○區○○路○段000 號六樓房屋訂立系爭租約，約定租期自106 年4 月1 日至108 年3 月31日，每月租金為52,219元，被告並已交付押租保證金104,438 元之事實，業經原告陳明在卷，並有原告提出之系爭租賃契約書及公證書在卷可稽（見本案卷第23至33頁），復為被告所不爭執，自應認為真實。

（二）關於兩造間系爭租賃契約是否已終止乙節：兩造間系爭租賃契約業已終止，此已為兩造所不爭執，自堪以認定。

（三）關於兩造間系爭租賃契約之終止時間乙節：原告主張系爭租賃契約於107 年5 月18日經原告寄發系爭存證信函，經7 日被告未依系爭存證信函之催告內容清償積欠107 年2 月至5 月之租金，嗣於107 年5 月29日經原告合法終止等語，而被告則辯稱因原告違反系爭租約第8條第1項及第3項，系爭租賃契約業經被告於107 年1 月20日以存證信函終止等情，經查： 1、系爭租賃契約是否業經被告提前於107 年1 月20日以存證信函合法終止？⑴被告抗辯系爭房屋因漏水，輕鋼架嚴重塌陷，有危及承租人或其同居人之安全或健康之瑕疵，且經被告通知原告修繕後，原告仍未修繕完畢，依系爭租賃契約第8條第1項、第3項之約定，被告已於107 年1 月20日以存證信函終止系爭租賃契約乙節，然被告前曾以其此為由，訴請原告返還押租保證金、溢領租金及搬遷費、清潔費、營業損失，經本院以107 年度板簡字第487 號審理後，判決駁回被告之訴，復經本院合議庭以107 年度簡上字第385 號判決駁回被告之上訴確定在案，此有原告提出之上開判決2 件附卷可參（見本案卷第57至75頁）。

⑵本院107 年度板簡字第487 號判決就此節爭點認定「原告（即被告）起訴原係主張依系爭租約第8條第3項之約定，因系爭房屋有危及承租人及同居人之安全或健康之瑕疵，而主張終止系爭租約，惟查，原告並未提出證據證明系爭房屋有何危及原告及其同居人之安全或健康之瑕疵存在，僅陳述系爭房屋有漏水及輕鋼架歪斜等情，是原告主張依系爭租約第8條第3項之約定終止系爭租約即屬無據，先予敘明。

嗣後原告雖改主張其係依系爭租約第8條第1項約定及民法第429條、第430條規定終止系爭租約。

惟查，兩造於系爭租約第8條第1項…之約定，及民法第430條…之規定，皆係以承租人定相當期限催告後，出租人仍未修繕，為承租人得以終止租約之要件。

經查，本件原告因系爭房屋天花板漏水及輕鋼架受損，曾通知被告修繕，而被告於106 年11月20日已雇工修繕漏水及更換輕鋼架等情，為兩造所不爭，則依上開規定，若原告認該次修繕未完全修復，仍應定相當期限催告被告再為修繕，不得在未經再催告之情況下逕自片面終止系爭租約。

原告雖主張已以原證二函文及存證信函再次催告被告修繕漏水及輕鋼架，然查原證二函文內容為…，而存證信函僅陳述原告根據租約第8條第3項提前終止合約，因此與房東莊耀凱相約107 年1 月22日下午3 點點交云云，…是原告主張已以原證二函文及存證信函再次催告被告修繕漏水及更換輕鋼架云云，洵無可採。

是原告在被告106 年11月20日修繕後，未再有任何修繕催告，即向被告片面提前終止租約，依系爭契約及民法第430條規定，均屬無據。」

（見本案卷第49、51頁）。

⑶本院合議庭於107 年度簡上字第385 號判決中亦就此節爭點認定「…然依上開系爭函文內容可知，縱內文提及漏水問題，亦僅係表示因漏水導致輕鋼架塌陷，而生安全疑慮，顯非係以被上訴人（即原告）經通知後，仍未修繕漏水為由終止租約，自難認系爭函文已表明係依系爭租約第8條第1項及民法第429條、第430條規定終止租約，且上訴人（即被告）除在系爭函文中提及係以系爭租約第8條第3項終止租約外，事後所寄發之通知點交、寄還鑰持等3 封存證信函亦均強調已根據系爭租約第8條第3項終止租約在案，有上開存證信函可考，足認上訴人確係以系爭租約第8條第3項終止租約，是上訴人事後改稱係以系爭租約第8條第1項終止租約云云，顯不足採。

況系爭租約第8條第1項及民法第430條均明定承租人定期催告後，出租人仍未修繕者，承租人方得終止租約，而上訴人雖主張曾通知被上訴人為修繕，然就其已定期催告修繕一節，未舉證以實其說…可見被上訴人並未同意上訴人提前終止租約，難認有何合意終止之情事。

…上訴人以系爭函文提前終止系爭租約，於法不符，則上訴人主張系爭租約已於107 年1 月20日終止，自無足採。」

（見本案卷第69、71頁）。

⑷從而，系爭租賃契約尚不因被告提前於107 年1 月20日以存證信函終止而合法終止。

2、系爭租賃契約是否業經原告於107 年5 月18日寄發系爭存證信函催告被告給付租金而於107 年5 月29日終止？本院合議庭於107 年度簡上字第385 號判決中已就此節爭點認定「…而被上訴人另於107 年5 月18日以上訴人積欠105 年2 至5 月租金20萬8,876 元為由，寄發存證信函催告上訴人繳納於7 日內繳納，逾期即終止系爭租約，上訴人亦不爭執已收受上開存證信函，是系爭租約應自上訴人收受上開存證信函後7 日生終止效力，則系爭租約於107年1 月間既尚未終止，被上訴人依系爭租約之法律關係，受領107 年1 月21日至107 年1 月31日止之租金，自非無法律上原因。

…」（見本案卷第71頁）。

3、綜上，原告主張兩造間系爭租約係於107 年5 月29日終止乙節，自應予採認。

（四）原告是否得為本件各項金錢請求？ 1、關於原告請求被告給付積欠租金203,653 元部分：⑴兩造約定系爭房屋每月租金為52,219元，被告就租賃契約關係存續期間之107 年2 月1 日起至107 年5 月28日止之租金共計203,653 元並未給付原告，此除經原告陳明在卷外，並有原告提出之郵局存證信函及掛號郵件收件回執各1 件附卷可佐（見本案卷第77至85頁），復為被告所不爭執，自堪以認定。

⑵按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約。

承租人應依約定日期，支付租金，民法第421條第1項、第439條第1項前段分別定有明文。

本件兩造約定系爭房屋每月租金為52,219元，被告未繳納之租金共計203,653 元，揆諸上開說明，原告請求被告應給付積欠之租金203,653 元，自屬有據。

2、關於原告請求被告給付原告代墊之水電費4,996 元、大樓管理費7,565 元及停車費11,910元，共計24,471元部分：⑴原告主張被告自107 年1 月起至同年5 月29日止，均未繳納水電費、大樓管理費及停車費，而皆由原告代為繳納，經計算上開水電費為4,996 元（計算式：電費部分：4,476 元+257元+85=4,818 元；

水費部分：178 元），大樓管理費為7,565 元（計算式4,420 元+855元+855元+755元+755元-75 元《扣除5 月29日、30日、31日》=7,565元），停車費為11,910元（計算式2,550 元+ 《2,400 元x4月》- 240 元《扣除5 月29日、30日、31日》=11,910 元），三者共計24,471元之事實，業據原告提出原告代墊系爭房屋管理費、停車費、水電費之繳費通知單、繳費憑證、收據等件為證（見本案卷第87至105 頁），並為被告所不爭執，自應認為真實。

⑵按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，同法第179條定有明文。

另依系爭租賃契約書第10條第1項約定，「房屋之稅捐由出租人負擔，承租人之水電費、瓦斯費、大樓管理費、汽機車停車費、招牌廣告費、清潔費及營業必須繳納之稅捐及其他使用上必要費用由承租人自行負擔」。

依上述約定，上開水電費、大樓管理費及停車費本應由被告負擔，惟因被告未為繳納，而由原告代為繳納，是被告因此獲得利益，致原告受有上開款項之損害，依上開說明，被告即應返還其所受之利益，則原告請求被告返還上開款項，自屬有據。

3、關於被告尚未返還原告磁扣5枚費用共計1,500元部分：⑴原告於出租系爭房屋予被告時，已交付電梯電子磁扣8 枚予被告，每個磁扣為300 元，詎被告僅返還原告電梯電子磁扣3 枚，尚有5 枚未予返還等情，已為兩造所不爭執，並有原告提出之系爭房屋電梯電子磁扣收據1 件在卷可憑（見本案卷第155 頁），自堪以認定。

⑵依卷附系爭租約第12條第2項約定「雙方確認，出租人以交付大樓電梯電子磁扣捌枚（編號：6J35-5911 、5912、5914、5915、5916、5917、5920）以及地下停車場入口遙控器壹個交付與承租人使用，如有遺失或損壞，承租人應依大樓管委會擬定之價金賠償與出租人」（見本案卷第33頁）。

本件被告自原告收受電梯電子磁扣8 枚，卻僅返還其中3 枚予原告，尚有5 枚未予返還，則原告請求被告應給付電梯電子磁扣5 枚之價金共計1,500 元，自屬有據。

4、關於被告未依約重新粉刷系爭房屋牆面費用應自押租保證金中扣除共計50,000元部分：⑴原告主張其於系爭租賃契約終止後之107 年5 月30日前往系爭房屋查看時，發現被告並未重新粉刷牆面之事實，業據原告提出系爭房屋牆面未粉刷之照片3 幀為證（見本案卷第109 至113 頁），並為被告所不爭執，自堪信為真實。

⑵依卷附系爭租約第12條第1項約定「雙方約定，承租人於退租或不再續約時，應將本租賃房屋（即系爭房屋）之牆面重新粉刷為淺白色後返還與出租人，如承租人未履行，則出租人得自行由應返還與承租人之押租保證金中扣除新臺幣伍萬元整以作為出租人自行粉刷之費用，承租人絕無異議」（見本案卷第33頁）。

本件被告於系爭房屋終止後既未依約重新粉刷系爭房屋牆面，原告主張應自被告之押租保證金中扣除50,000元以作為原告自行粉刷之費用，洵屬有據。

5、綜上，原告所得請求被告給付積欠之金額加計應扣除之未粉刷牆面費用共計279,624 元（計算式：積欠租金203,653 元＋代墊水電費、大樓管理費及停車費共計24,471元＋磁扣5 枚費用1,500 元＋未粉刷牆面費用50,000元＝279,624 元），經扣除被告給付之押租保證金104,438 元後，被告應給付原告之金額為175,186 元（計算式：279,624元－104,438 元＝175,186 元）。

五、從而，原告依系爭租賃契約及民法第179條規定之法律關係，請求被告給付175,186 元，及自起訴狀繕本送達翌日即109 年3 月18日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息，為有理由，應予准許。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及舉證，經本院審酌後，認對於判決結果均無影響，爰不一一論述，併此敘明。

七、本件係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，爰依同法第436條第2項、第389條第1項第3款規定，依職權宣告假執行。

八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。

中 華 民 國 109 年 8 月 31 日
臺灣新北地方法院板橋簡易庭
法 官 郭光興
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 109 年 9 月 1 日
書記官 劉芷寧