板橋簡易庭民事-PCEV,109,板簡,90,20200714,2

宣 示 判 決 筆 錄 109年度板簡字第90號
原 告 高法民
訴訟代理人 周玉鈴
被 告 戴小文



上列當事人109年度板簡字第90號返還租賃房屋等事件於中華民

國108年6月16日辯論終結，於中華民國109年7月14日下午4時30
分整，在本院板橋簡易庭公開宣示判決，出席職員如下：
法 官 李崇豪
法院書記官 葉子榕
通 譯 黃于穎
朗讀案由到場當事人：均未到
法官宣示判決，判決主文、所裁判之訴訟標的及其理由要領如下：

主 文
被告應將門牌號碼新北市○○區○○路○段○○○○○巷○○○號二樓編號C號套房返還原告，及自民國一百零八年十一月二十五日起至返還上開房屋之日止，按月給付原告新臺幣壹萬參仟元。
被告應給付原告新臺幣貳萬貳仟玖佰玖拾捌元，及自民國一百零八年十一月二十五日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決得假執行，但被告以新臺幣壹拾陸萬壹仟參佰元為原告預供擔保後，得免為假執行。
事實及理由要領
一、原告主張：
（一）原告於民國（下同）108年8月5日買受系爭租賃房屋（坐落門牌號碼新北市○○區○○路○段000巷00○0號），內部已經完成四件隔間套房，自前往後分別編定A～D室，承受既存租賃契約。訴外人鍾麗珠(林宗賢之妻子）與被告
兩造間租賃房屋契約租賃期間為108年4月25日起至109年4月24日止，房產賣方即訴外人鍾麗珠委任訴外人林宗賢於108年8月9日邀約原告與被告更換出租人名更換租約，租約內容與租約期間不變更。被告卻於上述時間無故缺席並
且不接電話，以致訴外人鍾麗珠被迫請原告於當下先將租
約之出租方簽妥，一式2份，留置於被告房門外，訴外人
鍾麗珠之代理人訴外人林宗賢先生轉達被告審閱無誤後簽
妥承租人簽名處，以新舊約同內容之新本租賃契約完成換
約。被告竟然於收到新本租賃契約後對訴外人鍾麗珠與陪
同之房仲業務員宣稱：原告偽造文書。被告在沒有任何溝
通協商下，自行丟棄上述新本租賃契約，並且提出要求：
「要換約必須再重新簽定完整的一年。」原告收到房仲業
務陳先生轉達此訊息，判斷被告行為有違常人，即向房仲
業者表示，不願意於原租約期間截止日109年4月24日止外，再續租期。即不同意另簽一年租約。原告也想收回整理
自住。
（二）在108年8月9日原告已經與其他既有承租人完成換約，唯C室系爭租賃套房即被告拒絕換約，而原告之買賣價金已
經付清，訴外人鍾麗珠自應履行換約點交否則是交屋不完
全，因此原告將被告之管理與收租等責任事，授權並委託
訴外人林宗賢，自108年4月14日起至109年4月24曰租約期滿搬遷淨空為止。訴外人鍾麗珠，持續與被告溝通，及至
每月25日應繳租金日，即8月25日，向被告通告張貼C室門外，當月抄電表之應付電費與租金，然被告8月30日以「新屋主與原屋主都主張有收租權為此請求調解」向板橋區
調解委員會提出申請調解。
於調解安排期日9月23日調解會上，被告全程竟然完全沒有提到繳租金之疑義，也沒有
繳租之意願，反而向原告之代理人提出：「給我壹佰萬我
就搬給你看…」，被告陳述重點在對原告勒索。因此調解
不成立。
（三）被告主要訴求是勒索，原告不可能允諾，次日9月24日訴外人林宗賢勸導被告繳付租金，並如常抄表貼於C室門上
通知被告：自8月25曰至9月25日之2個月應繳租金與2個月之電費特別提及限期五日內繳付否則請遷出。詎被告收文
後竟然轉而於9月26日2: 58簡訊向原告代理人恐嚇：「限五日內，完成您委託林宗賢代收房租授權書的法院公證，
否則視同您與林宗賢均放棄要對我收房租的權利。」原告
既然已經將C室管理與收租等責任事，委託被告林宗賢，
自然不會直接與被告對話，也不明白為什麼被告不履行繳
交租金責任，先是公然勒索一位外地人，後是網顧租約責
任不付租金，擬行侵占之實。被告看原告沒有回應，接著
又於9月26日1 5: 52簡訊原告代理人：「限七曰內與我完成租賃契約（需法院公證）否則視同無償與無期限給本人
在此處繼續居住下去。」被告再次恐嚇原告。原告代理人
於2天後9月28日16: 59以簡訊方式以回覆上述恐嚇信，催告租金。依據租約第十七條，除信函外並得以簡訊送達，
系租約約定之法定送達方式之一。而被告又簡訊給原告代
理人：9月28日1 7: 00簡訊回覆：「請注意！逾五日期限內，如尚未完成以上授權書之法院公證的話！即視同您與
林宗賢均要對我放棄收房租的權利。」公證並非必要之形
式，被告卻以此抗繳。原告與被告素未謀面更無糾紛，原
告代理人也僅調解庭上一面之識，被告卻膽敢惡意侵占，
因C室未進行點交及換約，據點交不完全，原告與訴外人
鍾麗珠另行「協議C室授權書」記載，對於C室房租電費等一切事項均由原屋主鍾麗珠對原告處理負責，待C室被告
租約到期或提前搬空後，方為訴外人鍾麗珠完成賣方交屋
責任。
原告代理人108年9月29日18: 45傳簡訊催告被告理性遵守合約，更於9月30日前往C室門外催告。
被告毫無歉意並對原告的代理人門外催告，向江翠派出所提報社會秩
序危害刑事之訴。詎被告至今不肯履行責任繳付租金與電
費，原告只得行使租約終止催告，遂於108年10月26日13:00傳簡訊催繳租金。
依據租約，被告已經違反租約第十五條第一與第四款，出租人得終止租約（一）遲付租金之總
額達二個月之金額，並經出租人定相當期限催告，承租人
仍不為支付。（四）積欠管理費或其他應負擔之費用達相
當二個月之租金金額，經出租人定相當期限催告，承租人
仍不為支付。
又租約第五條擔保金（押金）為一個月6500元。
於租賃契約終止，承租人交還房屋時返還之。
108年10月26日簡訊發出起，原告即向被告提出限被告於五日內10月31日前繳付，否則108年10月26日終止租約生效。
終止租約生效後，請於108年11月1日起至108年11月15日止遷出返還房屋。
原告遂於11月16日對被告提出侵占之訴。
（四）積欠租金期間自108年8月25日起至108年10月25日止(3個月租金）積欠電費期間108年7月25日起至108年10月25日止（3個月電費）19500+3498=22998積欠租金等小計22998。
22998-擔保金6500 =16498，大於6500 * 2 =13000，已達出租人終止租約條件，遂原告對被告提出終止租約實
有理由。
被告積欠22998計算如下租金金額計算:6500/月租x 3個月= 6500 x3 = 19500、7/25至8/25電費198度x5.5 = 1089 (8月25日26847度）、8/26至9/24電費204度x5.5 = 1122 (9月24日27051度）、9/25至10/25電費234度x5.5 = 1287 (10月25日27285度），電費小計1089+ 1122+1287 = 3498
（五）不當得利與違約金，依據租約第十三條第三款承租人未依第一項約定返還房屋時，出租人得向承租人請求未返還房
屋期間之相當月租金額外，並得請求相當月租金額一倍（
不足一個月者以日租金折算）之違約金至返還為止。
1、自108年11月25日起至遷讓返還日止每月6500元不當得利。
2、自108年11月25日起至遷讓返還日止每度電費5.5元/度。
依據租約約定依抄錶計算。
3、水費與管理費免收。（正常使用下）
4、自108年11月25日起至遷讓返還日止每月6500元違約金。
（六）為此，爰本於所有物返還及租賃之法律關係提起本訴，求為判決：⑴被告應將門牌號碼新北市○○區○○路○段
000巷00○0號2樓編號C號套房返還原告，及自108年11月25日至返還上開房屋之日止，按月給付原告13000元。
⑵被告應給付原告22998元，及自108年11月25日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息等語。
二、被告則辯以：
（一）被告並沒有違約，是原告違約，租期至109年4月24日。
（二）原告要買系爭租賃房屋時有請屋主向被告說願意再租給被告1年，但並未簽新租約。且有到調解委員會調解，原告
說房屋要收回自己使用，只能再租給被告半年，但續租租
期半年也不到。租金繳到108年7月份。
（三）因為被告有向新北市政府查詢，被告有申請房屋補助，原告也知道被告的情形，原告並沒有提供租約，讓被告向新
北市政府申請補助，所以被告沒有辦法繳納租金各等語。
三、經查：
（一）按原告對於自己主張之事實已盡證明之責後，被告對其主張，如抗辯其不實並提出反對之主張者，則被告對其反對
之主張，亦應負證明之責，此為舉證責任分擔之原則，最
高法院98年台上字第372號判決可資參照。
本件原告主張之事實，業據提出與所述相符之建築改良物所有權買賣移
轉契約書、建物所有權狀、土地登記謄木、房屋租賃契約
書、存證信函及回證、授權書、簡訊、電費收據、水費收
據等件影本為證，且被告對上開文書之真正亦不爭執，自
堪信原告之主張為真正。被告並未就其反對之主張舉證證
明以實其說，揆諸首開說明，被告上開所辯，委無足取。
（二）從而，原告依所有物返還請求權及租賃之法律關係訴請①被告應將門牌號碼新北市○○區○○路○段○○○○○巷
○○○號二樓編號C號套房返還原告，及自108年11月25日起至返還上開房屋之日止，按月給付原告13000元。
②被告應給付原告22998元，及自108年11月25日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息，為有理由，應予准許。
四、本判決係就民事訴訟法第427條第1項所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款之規定，應依職權宣告假執行。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、攻擊防禦方法及所提之證據，均核與本案判決所認結果不生影響，爰無庸一一再加論述，附此敘明。
中 華 民 國 109 年 7 月 14 日
臺灣新北地方法院板橋簡易庭
書 記 官 葉子榕
法 官 李崇豪
上列為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 109 年 7 月 14 日
書 記 官 葉子榕