板橋簡易庭民事-PCEV,110,板小,3928,20220217,2

臺灣新北地方法院板橋簡易庭小額民事判決
110年度板小字第3928號
原 告 謝宜穎
訴訟代理人 辜登湟
被 告 陳秋綾
訴訟代理人 邱政義律師
上列當事人間請求返還押金事件，本院於民國111年1月13日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

原告之訴駁回。

訴訟費用新臺幣壹仟元由原告負擔。

事實及理由

一、原告主張：㈠原告以經營餐廳為業，並於民國110年5月4日與被告簽立房屋租賃契約書，向被告承租位址為新北市○○路00巷00號房屋（下稱系爭房屋），做為經營餐廳之用。

雙方約定起租日為110年6月1日，租金為前二年（24個月自110年6月1日至112年5月31日）為新臺幣（下同）28,000元，第三年至第六年（48個月自112年6月1日起至116年5月31日）租金調漲為31,000元（下稱系爭租賃契約）。

原告承租前有明確向被告表示承租系爭房屋用意為經營餐廳，被告亦表示同意。

㈡詎料110年5月15日衛生福利部疾病管制署將C0VID-19(新冠肺炎)升級為三級警戒，欣欣天然氣股份有限公司向辜登湟主廚表示因三級警戒相關規定無法派員進入安裝天然氣，原告見無法安裝天然氣進行炊煮食物，無法營業，隨即於5月25日由行政主廚辜登湟致電予被告向被告表示，原告因遭遇此一不可抗力之因素，迫於無奈將於起租日6月1日與被告解除房屋租賃契約，並取回押金10萬元。

隔日（5月26日）再以簡訊向被告告知一次。

被告於110年6月2日說既然沒有要租，可以拿回合約、門鎖，表示已經雙方合意終止租約。

對話的對象是被告的先生。

㈢原告多次告知被告因疫情此不可抗力因素，不承租被告房屋請求返還押租金，並以存證信函通知被告，被告非但不返還押金，竟寄送律師函無理要求原告繼續給付被告，原告未承租之租金。

㈣兩造簽立房屋租賃契約書後，未達起租日（6月1日）前，衛生福利部疾病管制署於5月15日將C0VID-19（新冠肺炎）升級為三級警戒，導致原告欲向被告承租做為開設餐廳之房屋，非但無法供客戶入內用餐，並且無法安裝天然氣炊煮食物，等同完全無法營業（包括外帶、外送），確非兩造簽立房屋租賃契約時所能預料，契約原有效果亦顯失公平。

原告與被告簽立房屋租賃契約為5月4日，衛生福利部疾病管制署C0VID-19(新冠肺炎)升級為三級警戒日期為5月15日，確為契約成立之後。

此一情事變更確為「不可抗力」之因素。

原告與被告兩造間已咸無租賃事實，既無法律上之原因，被告自當應返還其不當得利。

㈤退萬言之，依內政部「租賃住宅市場發展及管理條例」（簡稱租賃條例）第五條明文「提前終止租約之違約金：如約定可以提前終止租約，但沒有提前通知，最高賠償金額不得超過1個月。」

，而原告與被告兩造所簽立之房屋租賃契約書中第13條並未載明不可提前終止租約，若以押金做為違約金之計算，亦應以一個月租金即2萬8千元做為賠償，扣除此項違約賠償金，至少仍應返還原告7萬2千元。

綜上所陳，原告解除契約確實因不可抗力因素之遽變，若契約續行，原告無法安裝天然氣、無法炊煮食物之情事變更，對原告顯失公平，並將造成原告嚴重虧損，且承租系爭房屋之使用在於經營餐廳，兩造均已意思表示相同，洵堪認定原告解除契約及請求返還押金確實為有理由。

為此，爰依系爭契約之法律關係，請求被告返還已繳納之押租金等語，並聲明：被告應給付原告10萬元。

二、被告則以：原告所呈主張雙方合意終止契約之對話雙方並不是契約當事人，從回復內容也無法看出有終止雙方租約的意思。

被告有以律師函方式，明確告知原告不同意終止契約。

而原告自從契約訂立後，一期的租金都沒有繳付，故就原告請求返還押租金的部分，被告無法接受等語，資為抗辯。

並聲明：原告之訴駁回。

三、法院之判斷：㈠原告主張於110年5月4日向被告承租稱系爭房屋，租期6年，前2年每月租金28,000元，後4年每月租金31,000元，嗣同年5月15日衛生福利部疾病管制署將C0VID-19(新冠肺炎)升級為三級警戒，瓦斯公司無法派入安裝天然氣，原告見無法營業，隨即於5月25日由行政主廚辜登湟致電予被告向被告表示，原告因遭遇此一不可抗力之因素，將於起租日6月1日與被告解除房屋租賃契約，並取回押金10萬元等情，固據原告提出經營餐廳之營利事業登記證、系爭房屋原址馮記小館Google地圖、系爭房屋之住宅租賃契約書、欣欣天然氣員工傳予原告表示無法裝置天然氣之訊息、辜登湟傳予被告先生之簡訊、原告寄予被告之存證信函為憑，被告對於前開證據之形式真正性並未爭執，惟否認系爭租約經兩造合意終止，並以前情置辯。

則本件爭點即為：本件系爭租賃契約是否業經合法解除或終止？原告主張返還押金有無理由？㈡系爭租賃契約未經合法解除或終止：⒈按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。

民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求，最高法院17年上字第917號判例意旨參照。

⒉本件原告雖主張系爭租約於110年5月25日已終止云云，惟被告否認之，則原告應就此部分負舉證之責。

經查，原告雖以辜登湟傳予被告先生之簡訊（本院卷第29頁）及被告的先生林忠賢於於110年6月2日表示既然沒有要租，可以拿回合約、門鎖之對話訊息（本院卷第79至81頁）為據，主張雙方業經合意終止系爭租賃契約，然此部分業經被告否認，又觀諸原告所提出前開對話訊息，對話者均非被告本人，無從認定該部分意思係出於被告本人授意為之，佐以被告於110年7月26日更以律師函告知：「主旨：謹代當事人陳秋綾小姐函知如說明…說明：一、茲據前開當事人（即原告）委稱略以：『依據貴我雙方110年5月4日就新北市○○區○○路00巷00號之房屋租賃契約，本人並未同意終止上開契約。

…（後略）』，明確表示不願終止系爭租賃契約，該律師函並於110年7月28日經原告收受，有前開律師函及回執影本附卷可參（本院卷第83至87頁），足認被告本人並未同意終止系爭租賃契約，故原告主張兩造業經合意解除或終止契約乙節，並無實據。

㈡原告請求返還押金，並無理由：⒈按押租金在擔保租金之給付及租賃債務之履行，在租賃關係消滅前，出租人不負返還之責；

租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力，而於抵充後，猶有餘額，始生返還押租金之問題（最高法院83年台上字第2108號判例、87年度台上字第1631號判決意旨可資參照）。

本件系爭租賃契約既未經合法終止，則於契約仍有效存在時，原告所繳付之押金即為擔保原告於系爭租賃契約中租金之給付及租賃債務之履行，亦不生不當得利之問題，故原告主張兩造系爭租賃契約業經合法終止，被告應返還押金10萬元云云，即無理由。

⒉至原告雖以兩造系爭租賃契約訂約日為110年5月4日，衛生福利部疾病管制署公布因新冠肺炎疫情升級為三級警戒日期為同年5月15日，符合訂約後情事變更原則云云，然按民法第227條之2第1項規定「契約成立後，情事變更，非當時所得預料，而依其原有效果顯失公平者，當事人得聲請法院增、減其給付或變更其他原有之效果。」

，而新冠肺炎於109年1月間開始，即有在台出現之病例，於110年4、5月間，更有陸續發生桃園醫院群聚感染、中華航空機師確診之情形，故於兩造系爭租賃契約訂約時，並非無可預期日後疫情將可能擴大之狀況，又系爭租賃契約由被告出租租賃物、原告支付租金為雙方契約義務，租賃契約訂立後，被告業履行提供系爭房屋予原告使用之義務，並無不履行契約義務之情形，原告徒以疫情未能如預期獲得控制，即片面主張解除契約，並無所據。

四、綜上所述，原告主張依系爭租約之法律關係及不當得利之規定，請求被告給付原告10萬元，為無理由，應予駁回。

五、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及所提證據，於判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。

六、本件係小額訴訟事件，依民事訴訟法第436條之19第1項規定，確定本件訴訟費用額為第一審裁判費1,000元，由敗訴之原告負擔。

中 華 民 國 111 年 2 月 17 日
臺灣新北地方法院板橋簡易庭
法 官 陳怡親
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀，並表明上訴理由（上訴理由應表明一、原判決所違背之法令及具體內容。
二、依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實。
），如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本），如未於上訴後20日內補提合法上訴理由書，法院得逕以裁定駁回上訴。
中 華 民 國 111 年 2 月 17 日
書記官 劉芷寧