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臺灣新北地方法院民事判決
111年度建字第17號
原 告 財團法人中和堂文教基金會
法定代理人 林翠屏
訴訟代理人 張孟權律師
被 告 如意公寓大廈管理委員會
法定代理人 黃文怡
訴訟代理人 林曉筠律師
複代理人 景玉鳳律師
上列當事人間請求修復漏水等事件，於民國111年3月11日言詞辯論終結，本院判決如下：
主 文
被告應將如意公寓大廈頂樓平台依附件所示之修繕方式修復至不滲漏水狀態，修復費用新臺幣壹佰柒拾玖萬壹仟肆佰零伍元由原告負擔三分之二，餘由被告負擔。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔三分之一，餘由原告負擔。
事 實 及 理 由
一、原告起訴主張：係如意公寓大廈(下稱系爭大樓)之區分所有權人，門牌號碼為新北市○○區○○路00號6樓、7樓(下稱系爭7樓房屋)，因系爭大樓係民國75年間建造完成之7樓公寓大廈，迄今已近35年，頂樓平台(下稱系爭頂樓平台)已年久失修損壞致有漏水至系爭7樓房屋屋內之情事，因頂樓平台為公共區域，供全體住戶公同使用，且如意公寓大廈規約(下稱系爭規約)第3條第2點已明訂「本大樓法定空地、樓頂平臺為共用部分，應供全體區分所有權人及住戶共同使用，…。」
，故依公寓大廈管理條例第10條第2項、第11條、第36條第2款規定，被告即有修繕義務，且費用應由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。
經原告多次向被告反應漏水一事，被告乃於109年12月20日召開區分所有權人會議，會議決議「因頂樓是公共區域，全體住戶願意分攤頂樓防水工程費用。
全體住戶按自家坪數比例分攤1/3頂樓防水工程費用。」
（下稱系爭區權會決議），故上開決議顯與法有違，且屬權利濫用，依民法第148條第1項之規定，此部分決議應屬無效，被告自不得據此抗辯僅應負1/3之修復費用。
爰依公寓大廈管理條例第10條第2項前段及侵權行為等規定，請求被告應將如意公寓大廈頂樓平台依原證5估價單之工項修繕至不漏水狀態（起訴原請求被告應將門牌號碼新北市○○區○○路00號7樓房屋之頂樓漏水原因予以排除並修復至不再漏水之狀態，於110年11月4日變更)一節，業據提出現場照片、109年12月20日區權會議記錄、如意公寓大廈規約、110年4月12日調解不成立證明書、估價單、建物謄本、會議紀錄、新北市政府工務局新北工寓字第0000000000號函等件為證，被告固不爭執系爭頂樓平台有漏水至系爭7樓房屋屋內之情事、系爭區權人決議就系爭頂樓平台之防水工程費用由全體住戶分攤1/3，惟否認系爭頂樓平台為共用，並就原告之請求，另以：系爭大樓於70年間興建完成後，建商及起造人即與全體住戶約定系爭頂樓平台係由原告專用，其他住戶不得隨意進入，則系爭頂樓平台既屬約定專用部分，原告為約定專用部分之使用人，相關修繕費用自應由原告自行負擔，縱認系爭頂樓平台為共有部分，惟漏水狀況之發生係可歸責於原告，原告自應負擔修繕漏水之全責云云置辯，是本件所應審酌者為：系爭頂樓平台究係共用部分或約定專用部分？原告請求被告應負回復原狀責任並負擔全部之修復費用，有無理由？
二、按共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。
其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。
但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。
其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定。
公寓大廈管理條例第10條第2項定有明文。
次按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任；
土地上之建築物或其他工作物所致他人權利之損害，由工作物之所有人負賠償責任。
但其對於設置或保管並無欠缺，或損害非因設置或保管有欠缺，或於防止損害之發生，已盡相當之注意者，不在此限；
負損害賠償責任者，除法律另有規定或契約另有訂定外，應回復他方損害發生前之原狀；
第1項情形，債權人得請求支付回復原狀所必要之費用，以代回復原狀；
不能回復原狀或回復顯有重大困難者，應以金錢賠償其損害，民法第184條第1項前段、第191條、第213條第1項、第3項、第215條定有明文。
又除非工作物所有人能舉證證明民法第191條第1項但書所示之情形存在，得免負侵權行為損害賠償責任外，因土地上之工作物造成他人之損害，即依法推定工作物所有人有過失，而應負侵權行為損害賠償責任（最高法院96年台上字第489號判決意旨參照）。
再按本大樓法定空地、樓頂平臺為共用部分，應供全體區分所有權人及住戶共同使用，非經規約或區分所有權人會議之決議，不得約定為約定專用。
然頂樓平臺除須經區分所有權人同意外，並需經七樓區分所有權人同意後才可施行，系爭大樓規約第3條第2項亦有明定；
經查：系爭7樓房屋之滲、漏水情形，係因系爭頂樓平台年久失修所致，此為兩造所不爭執，而系爭頂樓平台依系爭大樓規約第3條第2項規定屬系爭社區之共用部分，依前開公寓大廈管理條例第10條第2項規定，自應由被告負修繕、管理、維護之責，是原告請求被告應將系爭屋頂平臺修復至不漏水狀態，洵為有據；
至修復費用，系爭區權會已決議「因頂樓是公共區域，…，全體住戶按自家坪數比例分攤1/3頂樓防水工程費用」在案，原告固主張系爭區權會決議屬權利濫用而無效云云，惟查，系爭大樓規約第3條第2項後段既明定「頂樓平臺除須經區分所有權人同意外，並需經七樓區分所有權人同意後才可施行」等語，即已明文就系爭頂樓平台之使用，原告具有施行同意權，而區分所有權人或住戶實際使用社區公共設施之頻率多寡及程度不一且公寓大廈管理條例就各區分所有權人究應依如何之標準負擔修繕費用，並未強制定出收費標準，而係委諸區分所有權人會議決議，以期各社區得以制定出符合該社區現況之合理收費標準，上開規約既授權原告就系爭頂樓平台之使用有施行同意權，可認系爭區權會決議由原告承擔較多之修復費用部分實為公平允當之衡平措施，是以系爭區權會決議系爭屋頂平臺之修復費用應由原告負擔2/3，難謂係以損害原告為主要目的而屬權利濫用之不法行為，故系爭區權會決議非屬無效，又原告既未於決議後三個月內請求法院撤銷其決議，該決議仍屬合法有效，對區分所有權人全體（包括原告）自有拘束力存在。
準此，兩造自應依系爭區權會決議內容之比例負擔系爭頂樓平台修復費用，原告主張應由被告全部負擔云云，難認有據。
三、綜上所述，被告依系爭大樓規約第3條第2項及公寓大廈管理條例第10條第2項就系爭頂樓平台負有修繕、管理、維護之責，然依系爭區權會決議內容，原告應負擔系爭頂樓平台修復費用2/3。
從而，原告請求被告應將如意公寓大廈頂樓平台依附件所示之修繕方式修復至不滲漏水狀態，並就修復費用負擔2/3之部分，為有理由，逾此範圍之請求，難認有據，應予駁回。
四、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據，經本院審酌後，認與判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
中 華 民 國 111 年 4 月 29 日
臺灣新北地方法院民事第八庭
法 官 李昭融
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本庭（新北市○○區○○路○段00巷0號）提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 4 月 29 日
書記官 劉美蘭
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