板橋簡易庭民事-PCEV,111,板簡,2509,20230516,1

宣 示 判 決 筆 錄
111年度板簡字第2509號
原 告 謝宛玲
訴訟代理人 陳榮哲律師
複代理人 高紫棠律師


被 告 張翁春梅
訴訟代理人 鄭雅文律師

上列當事人111年度板簡字第2509號損害賠償事件於中華民國112

年4月11日辯論終結，於中華民國112年5月16日下午4時30分整，
在本院板橋簡易庭公開宣示判決，出席職員如下：
法 官 李崇豪
法院書記官 葉子榕
通 譯 陳士芳
朗讀案由到場當事人：未到
法官宣示判決，判決主文、所裁判之訴訟標的及其理由要領如下：

主 文
原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由要領
一、原告主張：
㈠兩造前於民國（下同）110年9月28日簽訂租賃契約書(下稱系爭租約)，約定被告出租新北市○○區○○路00○0號右側之鐵皮房屋(下稱系爭房屋)供原告經營日韓料理店，租賃期間自110年11月1日起至111年10月31日止，租金為每月新臺幣（下同）15,000元，押租保證金為15,000元。
原告於承租系爭房屋後，將系爭房屋重新裝潢、整修及添購營業設備，供原告經營日韓料理店，孰料，新北市政府養護工程處於110年12月9日下午，為道路拓寬乙事，派員於至系爭房屋附近會勘，嗣於同年12月底以110年12月22日新北養勞字第1104867011號函明確告知：「本案請占用人依會勘結論於111年3月15日前自行拆除占用之鐵皮屋，俾利後續樹林區公所施作道路拓寬等工程，倘屆時期滿尚未拆除，本處將依新北市市有不動產被占用處理原則辦理，通知本府拆除大隊協助認定違建，並拆除占用之鐵皮屋」等語。
被告於出租系爭房屋時，並未告知系爭房屋違法占用新北市政府所有之土地，又系爭房屋業經新北市政府養護工程處來函必須限期拆除，致原告承租系爭房屋後無從繼續使用收益，不能達到原租賃之目的，被告所提出之給付不合於債之本旨甚明。
原告驟然得知前開事實後，即多次聯繫被告，請被告出面解決，無奈被告道歉後只是敷衍搪塞，對於原告所受損失及所失利益置若罔聞，拒不提出合理之解決方案，依民法第227條、第226條、第256條、第435條、第436條之規定，原告自得終止系爭租約，故原告已於111年2月28日向被告終止系爭租約，又被告所提出之給付顯不合於債之本旨，且具有可歸責之原因，依民法第227條及第226條之規定，被告自應就原告所受之損害負不完全給付之債務不履行損害賠償責任，原告請求之損害賠償項目及金額如下：
⒈系爭房屋之頂讓費用18萬9,999元：
兩造於110年9月28日簽訂系爭租約，約定被告出租系爭房屋供原 告經營日韓料理店時，系爭房屋正由訴外人莊詠嵐承
租並經營日式料理店，故原告於110年9月29日與訴外人莊詠嵐簽訂店面頂讓合約書，並支出頂讓費用18萬9,999元，俾於系爭房屋營業。
⒉系爭房屋之裝潢、整修及添購營業設備費用13萬4,180元：原告承租系爭房屋後，進行日韓料理店面之裝潢、整修及添購營業設備，共花費13萬4,180元，有相關單據可憑。
⒊另行租屋致租金差價8萬元：
原告本可自110年11月1日至111年10月31日止，每月支付租金1萬5,000元，於系爭房屋經營日韓料理店，卻因新北市政府養護工程處來函命111年3月15日前拆除系爭房屋，而臨時迫遷。
原告自111年3月1日起另行租屋，租賃期間自111年3月1日起至113年2月28日止，租金為每月2萬5,000元。
衡諸原告在得知系爭房屋必須限期拆除後，一方面要繼續開店維持生計，一方面又要到處尋覓新承租處，在「蠟燭兩頭燒」下，自無充足時間擇定後續承租處，更無餘裕與他人磋商租賃條件、進行租金之議價，導致原告必須支付高於系爭房屋租金之方式獲得迫遷後之承租處，原告爰主張被告應賠償111年3月1日至111年10月31日止，共8個月之租金差額8萬元〔計算式：(25,000元-15,000元)×8個月＝80,000元〕⒋搬遷費用4,000元：
被告交付之系爭房屋違法占用新北市政府所有之土地，而必須於111年3月15日前拆除，致原告承租系爭房屋後無法繼續使用收益，不能達到原租賃之目的，而臨時迫遷，原告乃僱搬家公司搬離系爭房屋，花費4,000元。
⒌營業損失13萬4,976元：
⑴原告承租系爭房屋後，在尚未得知被告交付之系爭房屋違法占用新北市政府所有之土地，而必須於111年3月15日前拆除前，平均月營業額可達16萬8,200元：
A.110年12月份之營業額為16萬6,310元。
B.111年1月份之營業額為17萬0,090元。
C.平均月營業額為16萬8,200元〔計算式：(166,310元＋170,090元)÷2個月＝168,200元(元以下四捨五入)〕。
⑵原告經營日韓料理店每月之成本佔比營業額約70％，故原告單月可獲取利潤約為5萬0,460元〔計算式：168,200元×30%＝50,460元(元以下四捨五入)〕。
⑶原告在得知系爭房屋必須限期拆除後，為尋覓新承租處，自111年2月起迫不得已經常公休，故111年2月份之營業額驟降至5萬4,680元，以成本佔比營業額約70％計算，原告於111年2月份可獲取利潤僅有1萬6,404元〔計算式：54,680元×30%＝16,404元〕，故受有營業損失3萬4,056元〔計算式：50,460元－16,404元＝34,056元〕。
⑷原告自111年3月1日起另行租屋，並耗時2個月進行裝潢、整修、添裝設備及清潔，俾經營日韓料理店，而前開整修期間不可能營業，故原告受有2個月之營業損失共10萬0,920元〔計算式：50,460元×2個月＝100,920元〕。
⑸綜上，原告受有之營業損失共計13萬4,976元〔計算式：34,056元＋100,920元＝134,976元〕。
⒍另行租屋之裝潢、整修及添購營業設備費用40萬6,056元：原告就新承租處進行裝潢、整修及添購營業設備，俾達成原告於(完整的)系爭房屋經營日韓料理店時之同一狀態，為此原告共花費40萬6,056元，有相關單據可憑。
被告就原告前開損失，自應負損害賠償責任。
⒎綜上，被告應賠償原告之金額共計94萬9,211元〔計算式：189,999元(系爭房屋之頂讓費用)＋134,180元(系爭房屋之裝潢、整修及添購營業設備費用)＋80,000元(另行租屋致租金差價)＋4,000元(搬遷費用)＋134,976元(營業損失)＋406,056元(另行租屋之裝潢、整修及添購營業設備費用)＝949,211元〕
㈡為此，爰依民法第227條、第226條、第256條、第435條、第436條等規定提起本訴，求為判決：⑴被告應給付原告94萬9,211元，及自本起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
㈢對於被告抗辯之陳述：
⒈原告在新北市政府養護工程處以110年12月22日新北養勞字第1104867011號函通知系爭房屋違法占用新北市政府所有之土地「前」，並不知悉系爭房屋為違章建築且無法補正。
①內政部曾邀集地方政府等有關機關就「程序違建與實質違建之認定」進行會商，依會商結論可知：於建築物之位置、高度、結構與建蔽率等均不違反當地都市計畫建築法令，且有獲得土地使用權之情況下，若起造人係依法申領建築執照後所興建者，為合法建築物；
若起造人未申領建築執照即擅自興建者，為程序違建，可申請補照。
惟若起造人未申領建築執照即擅自興建，且無法申請補照，必須拆除者，為實質違建【請參附件4】。
職是之故，鐵皮屋若係由具有土地使用權之起造人依法向主管機關申領建築執照後所興建，且興建過程符合建築法令之規定，即為合法建築物，鐵皮屋並不能直接與違章建築劃上等號。
更何況，「起造人對於鐵皮屋坐落之土地有無使用權」、「起造人興建鐵皮屋有無申領建築執照」、「若無申領建築執照，可否申請補照」、「鐵皮屋之興建過程是否符合建築法令」等問題，並無法單憑外觀得知，遑論一望即知。
被告辯稱系爭房屋為加蓋之鐵皮屋，係違章建築，任何人一望即知云云，顯非可取。
②進步言之，被告自陳其為門牌號碼新北市○○區○○路00○0號、94之2號、94之3號房屋暨其座落基地(新北市○○區○○段000地號土地)之所有權人，其配偶約於70幾年間在94之3號房屋右側空地增建一鐵皮屋即系爭房屋云云。
顯見系爭房屋存在該處已30餘年，復根據被證2之照片，系爭房屋所在之處商家林立，再加上新北市○○區○○段000地號土地之範圍若干？界址何在？僅有所有權人即被告知悉，故原告主張不知系爭房屋屬違章建築，並無不合情理之處。
至於系爭租約第1條約定甲方店(房)屋所在地及使用範圍為「新北市樹林區太平路94之3右」，「右」係在標示租賃使用範圍【註：於店面出租，常見出租人將同一門牌號碼隔間，標示租賃使用範圍，分租出去之情況】，並無法看出系爭房屋無門牌地址，更無法由此窺知系爭房屋有違章情事。
③又，臺灣高等法院102年度上易字第2829號刑事判決揭櫫：「具有告知義務，而事實上隱匿不告知，使對方陷於錯誤而交付財物，亦可成立詐欺罪；
消費者購買房屋暨土地時，均將停車位列為重要考慮因素，是故停車位究屬法定停車位或獎勵停車位，自亦成為買賣契約之重要事項，其價格認知自有不同，隱匿而不告知承購人，使有研判機會以決定購買與否，自屬施用詐術甚明（最高法院87年度臺非字第100號判決），是凡足使該商品因一般人之心理因素產生『交易上貶值』之情形時，即該當詐欺罪之施行詐術範圍。」
【請參附件5】。
被告於簽立系爭租約時即知悉原告係為經營餐飲業而承租系爭房屋並頂下系爭房屋店面，此觀被告自陳原告與原於系爭房屋開設餐飲店之訴外人莊詠嵐共同請其出面簽約乙節亦明，故系爭房屋是否為違章建築？是否會遭主管機關拆除？攸關原告於系爭房屋經營餐飲業所投入之裝潢、頂讓等費用，是否得以回收，而屬租賃契約之重要內容。
詎料，被告明知系爭房屋違法占用新北市政府所有之土地，屬違章建築且無法補正，竟故意不告知原告，剝奪原告決定是否承租系爭房屋及頂下系爭房屋店面之研判機會【註：兩造於110年9月28日簽立系爭租約後，原告方於110年9月29日與訴外人莊詠嵐簽立店面頂讓合約書(請參原證1、原證3)，若原告知悉系爭房屋有違章情事存在，絕不會簽立系爭租約及頂下店面】，致原告陷於系爭房屋係合法建築物之錯誤，而簽立系爭租約及頂下店面，故被告辯稱其對原告並無任何欺瞞行為云云，洵屬無稽。
④被告於兩造簽立系爭租約時並「未」告知原告系爭房屋其實無門牌地址，反而於系爭租約第1條載明甲方店(房)屋之所在地為「新北市樹林區太平路94之3」，租賃使用範圍為「右」【請參原證1】。
衡諸系爭房屋存在已久【註：被告自陳其為門牌號碼新北市○○區○○路00○0號房屋之所有權人，其配偶約於70幾年間在94之3號房屋右側空地增建一鐵皮屋即系爭房屋云云】，且於店面出租，常見出租人將同一門牌地址隔間，標示租賃使用範圍，分租出去之情況，而系爭租約第1條之記載與此情況若合符節，故原告實無可能僅憑系爭租約第1條之標示方式即看出系爭房屋無門牌地址及有違章情事。
⑤鐵皮屋若係由具有土地使用權之起造人依法向主管機關申領建築執照後所興建，且興建過程符合建築法令之規定，即為合法建築物，故單憑系爭房屋具有鐵皮屋之外觀，並不能直接與違章建築劃上等號【請參附件4】。
更何況，系爭房屋遭新北市政府拆除之原因係違法占用新北市政府所有之土地，與系爭房屋之建築材料無涉，不論系爭房屋是以磚瓦、水泥、竹木還是金屬建造而成，均不能免其被拆除之命運。
而系爭房屋違法占用新北市政府所有土地乙節，除非系爭房屋之所有權人即被告主動告知，否則外人完全無法得知，被告辯稱「任何人一望即知系爭房屋為違章建築」云云，要屬天方夜譚。
被告於本件極力強調系爭房屋之外觀係鐵皮屋，企圖撇清系爭房屋違法占用新北市政府所有土地，明顯係偷換概念以逃避責任。
⒉被告辯稱原告在兩造尚未簽訂系爭租約之前，早已決意向訴外人莊詠嵐頂讓店面，被告並無任何欺瞞行為云云，洵屬臨訟卸責之詞：
⑴店面頂讓，首重房東，蓋「若無房，何來店」，故被告辯稱頂店方通常係與讓與方達成頂店合意後，始與房東商議租約事宜，反而顛倒順序，違反經驗法則，合先敘明。
⑵兩造於110年9月28日簽立系爭租約後，原告方於110年9月29日與訴外人莊詠嵐簽立店面頂讓合約書【請參原證1、原證3】，果若被告有對原告誠實告知系爭房屋違法占用新北市政府所有之土地，屬違章建築且無法補正(假設語氣)，原告勢必不會簽立系爭租約及頂下系爭房屋店面。
詎料，被告竟故意不告知原告，剝奪原告之研判機會，致使原告陷於系爭房屋係合法建築物之錯誤，而簽立系爭租約及頂下系爭房屋店面，受有鉅額損害，被告所為甚屬不該。
⑶原證3第一條及第四條記載，並無法證明被告無欺瞞行為，蓋原證3第一條記載：「…店面(不含房地產所有權，甲方與所有權人完全解除租約後，由乙方與房地產所有權人重新簽訂租約)…」等語，旨在確保系爭房屋上不會同時有兩個租賃關係存在，避免爭議；
第四條記載：「乙方於民國110年11月1日起至民國111年11月1日止，期間內甲方不得要求乙方搬離，並保證此頂讓店面之原房東不得驅趕乙方。
…」等語，旨在確保原告頂讓店面後，縱使被告與訴外人莊詠嵐就原租賃關係發生爭議，原告也不受影響。
至於日期填寫差距一天，顯屬誤繕，並不影響前揭第四條條文之意義，被告對之過度解讀，實不可取。
⒊被告辯稱兩造合意於111年2月28日提前終止系爭租約，且以被告不向原告收取111年1月、2月份租金作為補償云云，並非事實：
⑴被告已自認系爭房屋係違章建築且違法占用新北市政府之土地，則被告辯稱系爭房屋遭新北市政府拆除係不可抗力之因素，明顯前後矛盾，委無可採。
⑵被告未盡租賃物之交付及保持義務，亦未盡告知原告租賃物為違章建築之附隨義務，故原告於111年2月28日係依法向被告終止系爭租約，而系爭租約上記載：「111年2月28日租屋地址太平路94-3號右邊，租約中止合約並房客歸還鑰使 並退還押金15000元正以資證明 承租人-謝宛玲 出租人-張翁春梅」等語，旨在證明系爭租約已於111年2月28日終止之客觀事實，兩造並非合意終止系爭租約。
⑶原告係因可歸責於被告之事由無法提供合於租約使用收益之租賃物，而被迫遷離，此與系爭租約第18條約定「租賃期間內乙方(即承租人)若擬提前遷離他處時，乙方應賠償甲方(即出租人)一個月租金，乙方決無異議」之情況有天壤之別，無從比附援引，被告顯有張冠李戴之誤。
⑷被告違法占用新北市政府所有之土地興建系爭房屋，已屬非是，其更隱瞞系爭房屋之違章情事，對外出租系爭房屋，向不知情之承租人收取租金，實在過分，被告於東窗事發後，自知理虧，出於不好意思而不向原告收取111年1月份、2月份之租金，並不影響原告請求被告負債務不履行損害賠償責任之權利，被告不應將其個人主觀期待、特殊想法加諸於原告，而謂原告提起本件訴訟為不可採。
⒋原告於本件請求之損害賠償項目及金額，俱屬有理。
⑴被告於簽立系爭租約時即明知原告係為經營餐飲業而承租系爭房屋並頂下系爭房屋店面，此觀被告自陳原告與原於系爭房屋開設餐飲店之訴外人莊詠嵐共同請其出面簽約乙節亦明，詎料，被告竟故意不告知原告系爭房屋違法占用新北市政府所有之土地，屬違章建築，並交付存在前開違章情事之系爭房屋，嗣系爭房屋經新北市政府養護工程處命限期拆除(現已拆除)，致原告承租系爭房屋後無法營業收益，亦無法回收已投入之費用，尚須以固有財產支付臨時迫遷所生費用(原告固有利益亦受有損害)，故依系爭租約之目的、內容及交易習慣以觀，原告於民事起訴狀所列「營業損失13萬4,976元」、「系爭房屋之頂讓費用18萬9,9999元」、「系爭房屋之裝潢、整修、添購營業設備費用13萬4,180元」、「搬遷費用4,000元」、「另行租屋致租金差價8萬元」、「另行租屋之裝潢、整修及添購營業設備費用40萬6,056元」，自均屬因被告債務不履行所生之損害。
從而，原告依民法第227條第1項暨第2項、第226條第1項規定，請求被告如數賠償前開損害金額，洵屬有據。
⑵系爭租約第6條約定：「乙方(即承租人)於租期屆滿時，…應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方(即出租人)，不得藉詞推諉或主張任何權利」、第7條約定：「契約期間內乙方若擬遷移他處時乙方不得向甲方請求租金償還、遷移費及其他任何名目之權利金，而應無條件將該店(房)屋照原狀還甲方，乙方不得異議」，應不包括出租人未依債務本旨提供合於約定使用收益之租賃物，所應負債務不履行之損害賠償責任。
被告交付之系爭房屋，違法占用新北市政府所有之土地，係屬違章建築，嗣系爭房屋經新北市政府養護工程處命限期拆除(現已拆除)，乃可歸責於被告之事由至為顯然，被告辯稱本件有系爭租約上開約定之適用，洵非可採。
⑶此外，臺灣高雄地方法院94年度簡上字第233號民事判決揭櫫：「依上訴人承租系爭房屋之用途係經營精品店之目的，以解釋兩造租賃契約書第14條約定需經被上訴人書面許可之所謂改裝設施，應指已達於改變原有建築物本體或結構或可能使之受損之程度者，始構成之，如僅為內部部分加以裝潢使更加美觀或為時尚所需而整修時，依誠信原則及上開說明，應解為不受上開契約第14條條文約定之限制，較為符合兩造於訂約之真意，否則上訴人以一經營精品店之承租業者，凡有內部裝潢或修飾均需經被上訴人書面許可，不僅太過繁瑣，且被上訴人隨時均得以未經其書面許可為由而要求終止兩造租賃合約，兩造所訂長達5年租期之合約將失其意義，且對已支付大筆金額裝潢系爭房屋之上訴人而言，亦不公平。
」【請參附件8】，故裝潢與改裝設施係屬二事。
原告並未於系爭房屋改裝設施，被告辯稱本件有系爭租約第9條約定：「房屋有改裝設施之必要時，乙方(即承租人)取得甲方(即出租人)之同意後得自行裝設…」之適用，亦無足取。
⑷被告辯稱原告空口主張每月之成本佔營業額約70%，徒以30%主張每月可獲取利潤，自難率予憑信云云，惟原告於系爭房屋開設日韓料理店，並未聘請員工，亦未引進POS系統(廣泛應用在零售業、餐飲業、旅館等行業的電子系統)，凡事親力親為，而可節省相當之人事及設備成本，故原告主張單月可獲取利潤約為5萬0,460元尚在行情範圍內，並無不合理之處。
此外，原告係餐飲業者，並非政府行政機關人員，故被告於本件提出「中華民國一百一十年政府行政機關辦公日曆表」，與本件無關，實係不知所謂。
⑸系爭房屋接近新北市樹林區太平路與太順街交岔口【請參原證12】，故原證4第3頁單據之客戶名稱「太順街小吃店」，即係原告於系爭房屋經營之日韓料理店，原告確實有該等費用之支出，且與被告之債務不履行間有因果關係存在等語。
二、被告則辯以：
㈠系爭房屋為違章建築，任何人一望即知，且系爭租約之租賃標示為右邊鐵皮屋，無門牌地址，原告自不得推諉辯稱不知情
⒈觀諸原證2新北市政府養護工程處110年12月22日新北養勞字第11048867011號函所檢附會勘記錄之照片（原證2第2頁），照片上繪製紅線部分為加蓋之鐵皮屋即系爭房屋，然查，「94之3號房屋」為2層樓高房屋，且外牆為磁磚構造，與系爭房屋之外觀截然不同（被證2）。
亦即系爭房屋自外觀上即可明顯推論為「94之3號房屋」向外延伸搭建之鐵皮屋，顯為「94之3號房屋」原始構造以外之違章建築，並非原始所興建，而係後所增建之違建物。
依經驗法則及社會常情，一般具有智識能力之人以目視方式即可認知上開增建紅線部分屬違章建築。
⒉再者，被告於訂約時已就系爭房屋之使用情形、位置詳實告知原告，並於簽訂系爭租約時，告知原告系爭房屋無門牌地址，此觀系爭租約中租賃標的物之標示方式：「新北市樹林區太平路94之3右」可知。
又系爭房屋既為鐵皮屋，又無門牌號碼，並非依法申請取得建照之建築物，屬違章建築。
況且，系爭房屋有無門牌地址，係一望即知，原告稱其不知情，實有違常理。
⒊原告辯稱系爭租約第1條約定：「甲方房屋所在地及使用範圍『新北市樹林區太平路94之3右』」，係因於店面出租，常見出租人將同一門牌號碼區隔，標示租賃使用範圍，分租出去之情況云云，惟查，系爭房屋僅約7坪大小，亦無分租之情況存在，原告上開所辯實屬無稽。
㈡原告在兩造簽訂系爭租約前，早已與訴外人莊詠嵐合意頂讓店面
⒈被告原將系爭房屋出租予訴外人莊詠嵐，嗣訴外人莊詠嵐有意將店面頂讓、器具設備及技術均移轉予原告，渠等達成合意後，訴外人莊詠嵐與原告共同請被告出面，並告知被告後續之租賃契約需更換承租人，由被告與訴外人莊詠嵐合意終止原租賃契約，改由兩造簽立原證2之房屋租賃契約書（下稱系爭租約），其餘租賃條件如每月租金15,000元等均不變。
⒉雖原告辯稱兩造於110年9月28日簽立系爭租約後，原告方於翌日與訴外人莊詠嵐簽立原證3云云。
惟查，衡諸經驗法則，頂店方通常係與讓與方達成頂店合意後，始與房東商議租約事宜。
原告在兩造尚未簽訂租賃契約之前，早已決意向訴外人莊詠嵐頂讓店面，原告並無任何欺瞞行為，此可參原證3：
⑴原證3第一條記載：「…R店面（不包房地產所有權，甲方與所有權人完全解除租約後，由乙方與房地產所有權人重新簽訂租約）…」試想：倘如原告主張，原告與訴外人莊詠嵐係在110年9月29日簽署原證3，斯時早已存在系爭租約（兩造於110年9月28日簽署系爭租約），則原證3第一條，豈有可能還會約定乙方須與房地產所有權人重新簽訂租約？不無疑問。
更足以佐證原告與訴外人莊詠嵐間之店面頂讓契約應早於系爭租約，被告否認原證3之形式上及實質上真正。
⑵原證3第四條記載：「乙方於民國110年11月1日起至民國111年11月1日止，期間內甲方不得要求乙方搬離，並保證此頂讓店面之原房東不得驅趕乙方。
…」益徵原告早在與被告簽立系爭租約前，已與訴外人莊詠嵐達成頂店合意。
否則兩造既已於110年9月28日簽立系爭租約，並約定租期110年11月1日起至民國111年10月31日止，為何原證3之日期還會有填寫不一致之情形（約定至111年11月1日）？況且兩造既已簽立系爭租約，為何還需要訴外人莊詠嵐保證原房東不會驅離原告？是以，原告早在兩造簽訂系爭租約之前，已與訴外人莊詠嵐達成頂讓店面合意。
基此，原告辯稱若知悉系爭房屋有違章建築情事存在，不會頂下店面云云，純屬臨訟之詞，顯不可採。
㈢兩造業合意於111年2月28日提前終止系爭租約，且以被告不向原告收取111年1月、2月份租金作為補償
⒈嗣新北市政府因道路拓寬工程於111年12月9日至系爭房屋附近進行勘查，並通知系爭房屋應限期於111年3月15日前自行拆除，實為不可抗力之因素，被告遂與原告協商提前終止租約等事宜，且被告主動釋出善意，原先提議商請原告提出實際搬遷費用單據，由被告全數負擔搬遷相關費用，或類推適用比照系爭租約第18條約定：「特約應受強制執行之事項：1.租賃期間內乙方（即原告）若擬提前遷離他處時，乙方應賠償甲方（即被告）一個月租金，乙方決無異議。」
，亦即由被告賠償一個月租金予原告。
⒉詎料，原告陳稱已支出裝潢費用20萬元，卻於數日後又改稱裝潢費用應為30萬云云，然均無法提出相關證明，以實其說。
⒊所幸經被告多次努力與原告協商後，兩造合意於111年2月28日提前終止租約，且被告為求關係和諧，已展現最大之誠意，未向原告收取其原應繳納之111年1月、2月份租金，相當於被告賠償30,000元予原告，已優於系爭租約第18條之約定。
故兩造合意於111年2月28日終止系爭租約，原告將系爭房屋及鑰匙歸還後，被告亦退還押租保證金15,000元予原告，雙方遂於系爭租約之『房租收/付款明細欄』上方記載（被證3）：「111年2月28日租屋地址太平路94-3號右邊，租約中止合約（錯別字，應為終）並房客歸還鑰使（錯別字，應為匙）並退押金15000元正。
以資證明。
承租人謝宛玲 出租人張翁春梅」上開記載並經兩造簽名確認無誤，足徵兩造業合意於111年2月28日終止系爭租約，且兩造均同意以被告不向原告收取2個月租金作為補償，原告現提起本件訴訟，顯不可採。
㈣原告請求被告給付94萬9,211元，並無理由
⒈按「因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利；
因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠償損害，民法第227條第1項、第226條第1項分別定有明文。
次按不完全給付責任之成立，除須以有可歸責於債務人之事由為要件，其損害發生與給付不完全間，依損害賠償之債之共通成立要件，須具有相當因果關係。」
此有最高法院105年度台上字第475號判決可資參照。
⒉次按「出租人除應以合於所約定使用、收益之租賃物交付承租人外，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態，此觀民法第423條之規定自明。
此項出租人之租賃物保持義務，固應於租賃期間內繼續存在，使承租人得就租賃物為約定之使用收益狀態，惟倘承租人於訂約時，已知租賃物之一部為違章建築，出租人又未保證該違章建築部分無拆除之危險，則就該違章建築遭拆除而無法保持租賃物合於約定使用、收益之狀態，自為承租人於訂約時所得預期，即難謂係可歸責於出租人之不完全給付，而令其負民法第227條第二項規定之加害給付賠償責任。」
最高法院103年度台簡上字第7號判決著有明文。
⒊揆諸前揭最高法院見解，原告與訴外人莊詠嵐商議店面頂讓、器具設備及技術移轉事宜時，自可由外觀上即可輕易辨別系爭房屋為違建物，且被告於訂約時已就系爭房屋之使用情形、位置詳實告知原告，並於簽訂系爭租約時，告知原告系爭房屋無門牌地址，被告又未保證該違章建築無拆除之危險，則就該違章建築遭拆除而無法保持租賃物合於約定使用、收益之狀態，自為原告於訂約時所得預期，即難謂係可歸責於原告之不完全給付。
基此，原告不得依民法第227條、第226條等規定，請求被告負損害賠償責任。
⒋再者，原告就其損害額前後主張不一，其最早主張裝潢費用20萬元，數日後又改口稱裝潢費用應為30萬元，更於111年3月10日寄發律師函予被告（被證4），主張為順利開店，花錢動工裝潢，支出費用將近50萬元云云，惟查，該律師函所指均與事實不符，故被告於111年3月21日寄發律師函予以回覆（被證5）。
試想：倘若原告真有動工裝潢，何以提不出單據，且歷次主張之裝潢費用為何相差甚遠？理由僅有一個，因原告根本未支出動輒近數十萬元之裝潢用費，此可參酌原告搬遷後系爭房屋之內裝照片（被證6），即可真相大白，依照片所示系爭房屋之屋況簡陋，並無特殊裝潢設計，且面積僅約7坪，豈有花費50萬元裝潢之理？
⒌甚者，被告出租系爭房屋，自始僅向原告收取租金共37,500元，豈料原告竟獅子大開口，向被告要求近百萬元之賠償費用。茲就原告之請求，逐項表示意見如后：
⑴原告關於「頂讓費用18萬9,999元」之請求，並無理由：①依原證3所示，頂讓費用包含：「器具設備、網路銷售平台之帳號資料及未到期契約權利移轉、生財技術、客戶及供應商訊息和資料、協助乙方與所有廠商簽立合作契約」。
②原告該等支出係基於原告與訴外人莊詠嵐所簽立之店面頂讓合約書，與被告無涉，此非屬租賃標的即系爭房屋之重要成分，無論原告有無遷離系爭房屋，原告均仍為上開頂讓標的之所有權人，則原告請求，實屬無據。
⑵原告關於「裝潢、整修及添購營業設備費用13萬4,180元」之請求，並無理由：
①被告否認原告提出原證4單據之形式上及實質上真正，原證4單據其中不乏有估價單、訂購單、服務登記單，該等單據並非原告已支出費用而取得之發票憑證，原告究竟有無實際支出前開費用，顯有疑義，亦有可能係原告自行填載，被告均否認之。
②細繹原證4單據之品項多為器具或營業設備，諸如轉接頭、防水燈帶、燈泡球、飯鍋、雙口西餐爐、招牌、冰箱、鍋具碗盤、馬達、工作台等，均非屬租賃標的即系爭房屋之重要成分，無論原告有無遷離系爭房屋，原告仍為上開標的之所有權人，原告縱有支出各該費用之事實（此為假設語氣，被告否認之），但原告同時受有取得所有權之利益，並無因此受損害，是以，原告之請求顯無理由。
③原證4第3頁單據客戶名稱為「太順街小吃店」，然系爭鐵皮屋位於新北市樹林區太平路94之3右側，並非位於太順街，自難認原告確有該等費用支出之事實，及此部分為必要而所受損害與被告之債務不履行間有因果關係存在。
④原證4第1頁單據時間為111年2月22日，已在110年12月9日會勘紀錄後，實難認與其主張被告未告知系爭房屋為違章建築有何因果關係。
⑤末者，本案之案例事實與附件6、附件8判決之案例事實不同，鈞院自無庸審酌。
蓋系爭租約僅為短期租約，且由原告提供之單據僅有壁貼費用支出可知，本件根本沒有就租賃標的物重為裝潢並支出相當費用，而必須繼續營業相當時間始得回收，或者租賃標的物作為銷售精品營業使用，而需耗費數個月大規模裝修等情形，否則原告何以提不出相關單據，且歷次主張之裝潢費用相差甚遠。
⑥退步言之，依民法第431條第1項之規定，被告縱須償還費用，亦以增價額為限。
經查，原告前述費用之支出均係供其自己使用便利，並非增加系爭房屋價值之有益費用，且現系爭房屋現已拆除而不存在（被證7），已無任何現存之增價額甚明。
⑶原告關於「租金價差8萬元」之請求，並無理由：
①原告未敘明其請求權基礎為何？且原證5租約內容經遮蔽、塗改，被告否認原證5之形式上及實質上真正。
②又系爭房屋為違建鐵皮屋，原告所需支付之租金本較為低廉，原告後續遷移至他處，是否基於其他因素考量而改選擇地點較好、坪數空間較大故租金較高之房屋，尚難一概而論，自難以此認定該租金價差係因未告知違建事實所致。
③參酌新北市政府於110年12月9日會勘，兩造合意於111年2月28日終止租約，且原告自111年3月1日已於他處租屋，顯見原告有充足時間另覓租屋，並無臨時迫遷等情狀，原告請求高達8個月之租金差額，難認必要。
④綜上，尚難認租金差額係可歸責於被告之事由致為不完全給付所生損害，原告請求被告賠償，難認有據。
⑷原告關於「搬遷費4000元」之請求，並無理由：
①原告主張因系爭房屋無法營業被迫將設備搬離，於111年2月25日支出搬遷費4,000元云云，然依系爭租約第7條約定：「契約期間內乙方若擬遷離他處時乙方不得向甲方請求租金償還、遷移費及其他任何名目之權利金，而應無條件將該房屋照原狀還甲方，乙方不得異議。」
②兩造係在111年2月28日終止系爭租約，是以，原告於「契約期間內」所支出之遷移費，依系爭租約第7條之約定，自不得向被告請求。
③甚者，被告已用2個月不收租金（即111年1月、2月份）作為對原告支出搬遷費用等損失之補償，詳如前述，原告自不得另行請求搬遷費。
⑸原告關於「營業損失13萬4,976元」之請求，並無理由：①原告雖主張被告應賠償其營業損失云云，惟原告並未敘明其請求權基礎為何？
②經查，原證7至原證9菜單乃原告自行製作，亦無標明月份，其真實性顯有疑義，縱該資料乃原告每月之營業額，惟原告並未舉證其實際成本為何、每月是否均有淨利，其空口主張每月之成本佔營業額約70％，徒以30％主張每月可獲取利潤云云，自難率予憑信，被告否認之。
③次查，所謂營業所得額之損失，係指收入總額減除各項成本費用、損失及稅捐後之純益額之損失（參照所得稅法第24條第1項規定）。
基此，原告主張其凡事親力親為，而可節省相當人事及設備成本云云，而未能舉證證明每月可獲取利潤為5萬餘元，尚非可採。
④再者，原告主張為尋覓新承租處，被迫經常公休，故111年2月份營業額驟降，要求被告賠償營業損失3萬4,056元云云。
惟查，依原告所提原證9菜單第一頁，原告即已自承該店「不定期公休」（被證8），且依照行政院人事行政總處公告之日曆表（被證9）可知，111年2月適逢農曆春節假期，工作日僅有短短15日，加上原告不定期公休，則該月份之營業額下降，實屬當然。
原告未能加以舉證，自無從向被告求償。
⑤甚者，原告承租他處後，是否要進行裝潢、裝修、增添設備及清潔而暫停營業，與被告有何關連性？然原告對此均未有任何說明或提出具體證據以證其必要性，是該營業損失與本件租賃契約關係應屬無涉。
縱原告有支出營相關運成本費用，惟原告亦有對外營業獲取營業收入，其盈虧本應由原告自行承擔，殊無請求被告賠償之理。
縱有損害，亦與被告之債務不履行不具因果關係，難認原告之請求為有據。
⑹原告關於「另行租屋裝潢、整修及添購營業設備費用40萬6,056元」之請求，並無理由：
①按「損害概念與損害額之算定，亦係法律概念與規範評價。
而損害賠償範圍則視行為與損害間有無直接、相當因果關係以定。
因契約債務不履行所生之損害賠償，其範圍可依契約目的、內容，契約成立時當事人間明示或默示之應受契約保護範圍，或交易習慣，以之作為判斷基準。」
此可參原告提出之附件7。
②經查，原告未敘明其請求權基礎為何？原告承租他處後，是否要進行裝潢、裝修、增添設備及清潔，與被告有何關連性？然原告對此均未有任何說明或提出具體證據以證其必要性，是原告主張另行租屋裝潢、整修及添購營業設備費用等損失與本件租賃契約關係無直接、相當因果關係甚明。
③縱原告支出營運成本費用，惟原告對外營業亦有獲取營業收入，則原告另行租屋裝潢、裝修及添購營業設備本應由原告自行承擔，殊無請求被告賠償之理。
縱有損害，亦與被告之債務不履行不具因果關係，難認原告之請求為有據。
④綜上，該等費用支出均非可歸責於被告之事由致為不完全給付所生損害，原告上開請求顯無理由各等語。
三、經查：
㈠原告主張之事實，固據其提出系爭房屋租賃契約書、新北市政府養護工程處函文、店面頂讓合約書、系爭房屋之裝潢、整修及添購營業設備費用單據、原告另行租屋之租賃契約、搬運契約書、原告經營之日韓料理店於110年12月份及111年1、2月份之菜單、原告與水電老闆溝通新承租處裝修事宜之對話紀錄、原告另行租屋之裝潢、整修及添購營業設備費用單據等件為證，然為被告所否認並以前詞置辯。
本件應審酌者為：系爭租賃契約是否為原告單方終止?抑或是兩造合意終止?若系爭租約為兩造所合意終止，原告請求損害賠償是否有理?
⒈按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。
復按民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，已證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯之事實，即令不能舉證，或其所舉證據有疵累，亦應駁回原告之請求，最高法院72年度台上字第4225號判決可資參照。
本件依原告所提出系爭租約租賃期間雖為110年11月1日起至111年10月31日，然參酌雙方嗣後於系爭租約之「房租收/付款明細欄」上方手寫文字記載「111年2月28日租屋地址太平路94-3號右邊，租約中止合約並房客歸還鑰使並退押金15000元正。
以資證明。
承租人-謝宛玲 出租人-張翁春梅」各等語，並有兩造簽名無誤，此有系爭租約影本乙件附卷可稽（見本院卷第40頁），及參酌被告未收取111年1月份及2月份租金之事實，亦為原告所不爭執，堪認系爭租約業經兩造於111年2月28日合意終止。
⒉再細繹上開「房租收/付款明細欄」上方手寫文字記載內容，亦未見兩造就渠等合意終止系爭租賃契約後，仍得請求他方損害賠償之約定，又上開「房租收/付款明細欄」上方手寫文字記載之內容，兩造除有約定終止租賃契約後，原告歸還鑰匙被告退還押金15,000元等情外，至於涉及兩造因合意提前終止租賃關係所可能產生之契約義務及原告於系爭租賃契約提前終止所生之損害擬對被告主張等權利保留條款，兩造均無其他約定，此觀卷附系爭租約「房租收/付款明細欄」之文字記載自明（見本院卷第40頁），足見兩造就系爭租賃房屋已提前合意終止租約並結算完結。
則原告於系爭租賃契約合意終止後，請求被告負損害賠償責任，殊嫌無據，委無可採。
㈡綜上所述，本件兩造既屬合意終止系爭租賃契約，復未就渠等合意終止租約一事另為得請求損害賠償之約定，則原告自不得再向被告請求損害賠償，堪以認定。
㈢從而，原告依民法第227條、第226條、第256條、第435條、第436條等規定訴請被告給付94萬9,211元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，為無理由，應予駁回，其假執行之聲請，亦失附麗，應併駁回。
四、本件判決基礎俱已臻明確，兩造其餘攻防方法及訴訟資料經本院審酌後，核與判決不生影響，無逐一論駁之必要，併此敘明。
中 華 民 國 112 年 5 月 16 日
臺灣新北地方法院板橋簡易庭
書 記 官 葉子榕
法 官 李崇豪
上列為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 112 年 5 月 16 日
書 記 官 葉子榕