板橋簡易庭民事-PCEV,112,板簡,1446,20240105,3

臺灣新北地方法院板橋簡易庭民事簡易判決
112年度板簡字第1446號
原告即反訴
被告 何嘉焌
被告即反訴
原告 陳思齊




上列當事人間請求返還租賃房屋等事件，本院於民國112年12月26日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

本訴被告應給付本訴原告新臺幣陸萬伍仟參佰貳拾參元。

本訴原告其餘之訴駁回。

本訴訴訟費用新臺幣壹仟捌佰捌拾元，由本訴被告負擔新臺幣參拾貳元，及自本判決確定之翌日起，至清償日止，加給按週年利率百分之五計算之利息；

餘由本訴原告負擔。

本訴主文第一項得假執行。

但本訴被告如以新臺幣陸萬伍仟參佰貳拾參元為本訴原告預供擔保得免為假執行。

反訴原告之訴駁回。

反訴訴訟費用新臺幣壹仟元由反訴原告負擔。

事實及理由甲、程序方面：被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴；

反訴之標的，如專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者，不得提起，民事訴訟法第259條、第260條第1項分別定有明文。

又所謂相牽連者，係指反訴之標的與本訴之標的間，或反訴之標的與防禦方法間，兩者在法律上或事實上關係密切，審判資料有共通性或牽連性者而言。

舉凡本訴標的法律關係或作為防禦方法所主張之法律關係，與反訴標的之法律關係同一，或當事人兩造所主張之權利，由同一法律關係發生，或本訴標的之法律關係發生之原因，與反訴標的之法律關係發生之原因，其主要部分相同，均可認為兩者間有牽連關係。

查本訴被告提起反訴請求原告應返還押租金，依其反訴所主張之權利，係基於兩造間所簽立之租賃契約及押租金約定所生，其攻擊、防禦方法相牽連，且係得行同種訴訟程序，並非專屬他法院管轄，審判資料及事實關係密切，具有共通性及牽連性，堪認本訴與反訴間有牽連關係，被告利用本訴程序提起反訴，核無不合，應予准許。

乙、實體方面：

壹、本訴部分：

一、原告主張：緣被告於民國109年3月20日向原告承租門牌號碼新北市○○區○○路000巷00號1樓房屋(下稱系爭房屋)，約定租賃期間自109年3月20日起至110年3月20日止，每月租金新臺幣(下同)14,000元、每月20日給付(下稱系爭租約)。

依系爭租約第2條、第5條約定記載除經期滿非另訂書面契約，不再續租，縱收取款項或繳納費用，均不得視為續租，而排除民法第451條不定期租約規定之適用，被告於租期屆滿時應將系爭房屋遷空交還原告。

詎被告於租期屆滿後，仍拒絕返還系爭房屋，經原告於111年7月22日先以LINE通訊軟體通知被告應於112年3月20日前搬離返還系爭房屋，並再以112年3月8日板橋港尾郵局存證號碼000014號存證信函限被告應於112年3月20日前搬離，被告迄今仍未將系爭房屋返還原告；

則系爭租約既已與112年3月20日終止後，被告仍使用系爭房屋，獲有相當於租金之不當得利，扣除被告前繳之押租金28,000元，則被告應自112年5月21日起至返還系爭房屋前，按月給付原告14,000元。

又依系爭租約第7條之約定，於系爭租約屆滿或終止，仍不返還系爭房屋，自期滿或終止之翌日起，原告得請求按照租金5倍計算之違約金；

被告既於112年3月8日收受終止租約暨限期於112年3月20日搬離房屋之存證信函，迄今未返還系爭房屋，原告自得請求被告應給付相當於每月租金14,000元五倍計算之違約金即70,000元。

為此，爰依系爭租約及民法不當得利、租賃之法律關係，提起本件訴訟等語。

並聲明：㈠被告應將坐落新北市○○區○○路000巷00號之房屋騰空遷讓返還原告。

㈡被告應自112年5月21日起至返還第一項房屋之日止，按月給付原告14,000元。

㈢被告應給付違約金原告70,000元。

二、被告則以：伊不否認向原告承租系爭房屋，租賃期間為109年3月20日至110年3月20日止，亦不否認自租期屆滿後仍居租於系爭房屋內。

惟伊認為系爭租約既以屆滿，自不得再以系爭租約請求被告給付租金，縱伊從112年3月20日起即未再繳納租金，原告仍不得扣除被告所交之押租金28,000元。

伊要拋棄系爭房屋內外留有之監視器、一切設備、雜物、財物，並於112年10月5日已搬離系爭房屋，且已將系爭房屋之鑰匙交還原告；

原持有兩副因一副已滅失，僅歸還一副等上述等語置辯。

並聲明：原告之訴駁回。

三、經查，被告向原告承租系爭房屋，約定租賃期間自109年3月20日起至110年3月20日止、每月租金14,000元，並有押租金28,000元之約定；

租期屆滿後，被告仍未交還系爭房屋，被告迄至112年10月5日歸還原告系爭房屋鑰匙1副，業據原告提出系爭租約契約書、112年3月8日板橋港尾郵局存證號碼000014號存證信函、房屋稅籍證明書、通訊軟體Line對話截圖等件影本為證，被告復不爭執，勘信為真實。

四、本院之判斷：惟原告主張被告未於系爭租約110年3月20日租期屆滿時返還系爭房屋，應自翌日起至兩造點交返還系爭房屋之日止，按月給付相當於不當得利之租金，並依系爭租約第7條之約定給付租金5倍計算之違約金等節，則為被告所否認，並以前詞置辯，是本件應審酌者厥為：㈠兩造間之系爭租約於110年3月20日屆滿後，是否另有達成繼續租賃之合意，或依民法第451條之規定成立不定期租賃契約？㈡原告得否請求被告自112年3月21日起至返還系爭房屋，及按月給付相當於不當得利之租金，並依系爭租約第7條之約定請求被告給付租金5倍計算之違約金？茲分述如下：

㈠、按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅。未定期限者，各當事人得隨時終止契約。

但有利於承租人之習慣者，從其習慣。

前項終止契約，應依習慣先期通知。

但不動產之租金，以星期、半個月或一個月定其支付之期限者，出租人應以曆定星期、半個月或一個月之末日為契約終止期，並應至少於一星期、半個月或一個月前通知之。

租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約。

民法第450條、民法第451條分定有明文。

又按兩造於訂約之際，訂明期滿後，絕不續租，或續租應另訂契約者，仍難謂不發生阻止續租之效力（最高法院55年台上字第276號判例意旨參照）。

另系爭租約第2條約定：「租賃期間：自民國109年3月20日起，至110年3月20日止計1年，期滿非另訂書面契約，不再續租，即不適用民法第451條之規定，乙方絕無異議...」。

揆諸上開最高法院55年台上字第276判決先例所指，乃應係指為避免出租人於租賃期限屆滿後之月餘短期間內，一時疏忽，超逾月餘始行表示反對，致不即表示反對之意思，造成其不利益，乃得於契約訂明期滿後絕不續租，或續租應另訂契約之約定，用以排除出租人應即時為反對表示之適用為限，而兼顧出租人及承租人雙方之利益。

倘出租人於租賃期限屆滿後，如有情節更嚴重之長期數年均未表示反對之意思，並或有按期受領租金或相當租金之補償金、損害金，或遲未行使其排除侵害之權利之客觀情事者，依舉輕明重之法理，亦應有擬制其續租意思而視為以不定期限繼續契約之適用。

是本件縱系爭租約第2條約明租賃期間屆滿非另訂書面契約不再續租，即不適用民法第451條之規定；

惟被告自系爭租約屆滿之際即110年3月20日起，仍持續使用系爭房屋，原告均未表示反對之意思，直至原告本件起訴請求排除侵害前，仍按期收取所謂之補償金或損害金至112年3月20日止，為兩造所不爭執，客觀上應足以形成有擬制其續約意思之信賴利益，如此方足以達到法律保護承租人利益之立法目的。

是以，系爭租約自110年3月20日翌日起即視為不定期限租賃契約。

㈡、經查，本件兩造既自110年3月20日翌日起視為不定期限租賃契約，已如前認定，原告自得依民法第450條第2項、第3項規定終止之。

是本件既自111年7月起多次以通訊軟體LINE，及112年3月8日板橋港尾郵局存證號碼000014號存證信函，向被告為終止租約之意思表示，有與原告所述相符事實之上揭通訊軟體LINE對話截圖、存證信函之存卷可查，原告自得請求被告遷讓返還系爭房屋。

惟被告已於112年10月5日將系爭房屋鑰匙歸還等情，為兩造不爭執，有本院112年12月26日言詞辯論筆錄及被告所提歸還鑰匙之側拍錄影影片在卷可證，衡諸常情，承租人返還租賃物之鑰匙，即屬表示返還租賃物予承租人之意，況被告於本院112年12月26日言詞辯論期日當庭向原告陳述：我除了112年10月12日當日搬離系爭房屋，並返還系爭房屋鑰匙1副之外，亦拋棄系爭房屋內外所有一切設備、雜物、財物、垃圾等語，堪認被告已於112年10月5日將系爭房屋返還原告，則原告請求被告應返還系爭房屋，即屬無據。

㈢、次按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租予他方使用、收益，他方支付租金之契約；

再按承租人應依約定日期，支付租金，民法第421條第1項、第439前段分別定有明文。

再按，無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條前段定有明文。

兩造原約定系爭房屋之租金每月14,000元，經原告以112年3月8日板橋港尾郵局存證號碼000014號存證信函終止後，則被告於系爭租約終止後，仍無權占用系爭房屋，即屬無法律上原因而受有相當於租金之利益，並致原告受有相當於租金之損害，原告自得請求被告返還相當於租金之不當得利。

故原告基於有關不當得利之規定，於扣除兩造間押租金28,000元，請求被告應自112年5月21日起至返還系爭房屋之日即112年10月5日止，按月給付原告相當於租金之不當得利14,000元，總計62,323元(計算式：14,000元×4月+14,000元×14/31＝62,323元，元以下四捨五入)，應屬有據。

逾此部分之請求，則無理由。

㈣、按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第252條定有明文。

又約定之違約金是否過高，應依一般客觀之事實、社會經濟狀況、當事人實際上所受損害及債務人如能如期履行債務時，債權人可享受之一切利益，為公平合理之衡量；

對於損害賠償預定性之違約金，應以債權人實際所受之積極損害及消極損害（所失利益），作為主要之考量因素，以酌定其所約定之違約金是否過高（最高法院110年度台上字第1268號判決意旨參照）。

查，系爭租約第7條第2項約定：「乙方於終止租約或租賃期滿不交還房屋，自終止租約或租賃期滿之翌日起，乙方應支付按當時房租伍倍計算之違約金...」等語，有系爭契約附卷可考，該契約未將違約金與其他具損害賠償性質之約定併列，應認該違約金為損害賠償總額預定性質違約金。

次查，被告於系爭租約屆滿後，直至112年5月20日始遷讓交還系爭房屋，已如前述，原告自可依此約定請求被告給付違約金。

茲審酌被告延遲返還系爭房屋之違約情節，致原告受有相當於租金本息之損害，影響原告規劃系爭房屋後續使用收益，其已另依不當得利規定請求被告給付上開期間內相當於租金之不當得利，並遷讓返還系爭房屋，衡以兩造社會地位及其他一切客觀經濟情況等情，認系爭租約第7條約定之違約金應酌減為3,000元，始屬相當，原告逾此部分之違約金請求即不應准許。

㈤、據此，原告得向被告請求之金額總計為65,323元(計算式：62,323元＋3,000元＝65,323元)。

五、綜上所述，原告依系爭租約、不當得利之法律關係，請求被告給付65,323元，為有理由，應予准許。

逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。

六、本件原告勝訴部分，係依簡易訴訟程序所為被告敗訴之判決，依民事訴訟法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行；

並依同法第392條第2項規定，依職權為被告如預供擔保，得免為假執行之宣告。

貳、反訴部分：

一、反訴原告主張：本件原系爭租約租賃期間自109年3月20日起至110年3月20日止即已屆滿消滅，反訴被告即應返還反訴原告押租金28,000元，嗣經催討，均置之不理，迄今仍未返還。

為此，爰依兩造間押租金約定提起本件訴訟等語，並聲明：反訴被告應給付反訴原告28,000元。

二、反訴被告則以：反訴原告於本訴中本應給付反訴被告使用系爭房屋相當於租金之不當得利，故本訴中此部分已於扣除押租金28,000元等語，並聲明：反訴原告之訴駁回。

三、本院之判斷：按押租金之主要目的在擔保承租人租金之給付及租賃債務之履行，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力。

而於抵充後，猶有餘額，始生返還押租金之問題（最高法院83年台上字第2108號判例、87年度台上字第1631號判決意旨可資參照）。

經查，兩造系爭租約自110年3月20日翌日起，即視為為不定期限租賃契約，業經本訴如前認定，是反訴原告負有依系爭租約條件按月給付原告租金14,000元之義務。

又系爭租約既於112年3月20日終止消滅後，反訴原告持續占有使用系爭房屋至同年10月5日，亦如前述，則反訴被告已得請求反訴被告給付相當於租金之不當得利。

揆諸上開解釋，反訴被告遂以押租金28,000元抵充反訴原告自112年3月21日起至同年5月20日之相當於兩個月之租金，洵屬有理；

則反訴原告請求反訴被告應返還押租金28,000元，即屬無據。

四、綜上所述，反訴原告請求反訴被告應返還押租金28,000元，為無理由，應予駁回。

參、本件判決事證基礎已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提證據，經本院審酌後，認與判決結果已無影響，爰不再一一論述，併予敘明。

肆、訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第91條第3項。

中 華 民 國 113 年 1 月 5 日
臺灣新北地方法院板橋簡易庭
法 官 許珮育
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 113 年 1 月 5 日
書記官 林宜宣