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臺灣新北地方法院板橋簡易庭民事簡易判決
112年度板簡字第2929號
原 告 黃仁聰
訴訟代理人 林家慶律師
陳思愷律師
被 告 林以山
訴訟代理人 王曹正雄律師
複代理人 陳倍鈺
訴訟代理人 蔡瑞芳律師
上列當事人間請求返還不當得利事件，本院於民國113年7月15日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應給付原告新臺幣貳拾玖萬參仟伍佰肆拾捌元，及自民國一百一十二年九月二十九日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息；
並自民國一百一十二年九月六日起至騰空返還坐落門牌號碼新北市○○區○○路○○○巷○○弄○號頂樓平台予原告及其他全體共有人之日止，按月給付原告新臺幣伍仟參佰參拾參元。
二、原告其餘之訴駁回。
三、訴訟費用由被告負擔百分之九十二，其餘由原告負擔。
四、本判決第一項得假執行。但被告如以新臺幣貳拾玖萬參仟伍佰肆拾捌元為原告預供擔保，得免為假執行。
五、原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由
一、原告主張：㈠緣原告為坐落門牌號碼新北市○○區○○路000巷00弄0號3層建物（下稱系爭建物）1、2樓之所有權人，被告為系爭建物3樓之所有權人，兩造均為系爭建物頂樓平台之共有人，就系爭建物頂樓平台之應有部分各為3分之2、3分之1。
被告多年前擅自在系爭建物頂樓平台加蓋未辦理保存登記之違章建物（下稱系爭增建物），當時經原告之父親反應被告不可占用全部屋頂並將系爭增建物安全鐵門當成自家大門使用，然被告並未置理，最終系爭增建物仍占據超過2/3之頂樓樓地板面積並僅保留一窄小之通道供查水錶之用，被告並於約26年前開始將系爭增建物出租予他人(共一戶)使用，每月收取租金新臺幣（下同）8,000元。
然兩造間未曾就系爭建物屋頂平台成立任何分管契約，被告對於系爭建物頂樓平台之使用、收益實已超越其應有部分之範圍，致原告受有無法按應有部行使用益權之損害。
是依民法第179條規定，原告應得訴請被告給付自112年9月5日(即本件起訴日前1日)起回溯5年，至其騰空返還之日止相當於租金之不當得利。
爰依民法第179條之規定，提起本件訴訟，並聲明：⒈被告應給付原告32萬元，及自民事起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息；
並自112年9月6日起至騰空返還系爭建物頂樓平台予原告及其他全體共有人之日止，按月給付原告5,333元。
⒉願供擔保請准宣告假執行。
㈡對被告抗辯之陳述：⒈原告父親為系爭建物1樓房屋第一批住戶，於60年購買系爭建物1樓建物時係花費8萬元購買1樓前方空地之使用權，此為系爭建物之所有原始住戶所知悉，而實與被告所稱一般均由1樓住戶直接取得1樓前方空地使用權之情形不同，且50年來皆無任何住戶曾就原告父親及原告使用系爭1樓空地表示反對意見，由此顯見原告就系爭1樓空地之使用權與各共有人間確具有分管協議存在，具正當合法權源無疑。
反之，被告使用系爭頂樓平台並未花費任何金錢或與各共有人達成協議，於26年前開始將系爭增建物出租他人亦未曾徵詢原告之同意，確為無權占有至明，是被告請求原告返還使用系爭1樓共有部分之不當得利並主張於原告請求之範圍內抵銷，顯無理由。
⒉縱認原告就系爭建物1樓空地並未與其他共有人訂立分管協議，依新北市板橋地政事務所113年板土複字第502號土地複丈成果圖之測量結果，原告亦僅係占用系爭建物1樓空地共計8平方公尺，則被告辯稱原告占用共有部分土地至少15平方公尺，並請求原告給付以公告土地現值為計算基準之相當於租金之不當得利共計35萬元云云，顯非事實。
又依平均地權條例第16條規定，應以公告地價80%為其申報地價，按系爭土地112年公告地價僅為32,400元/平方公尺，是原告以公告現值80%計算，其計算方式亦顯屬有誤。
二、被告則以下列陳詞為抗辯，並聲明：⒈原告之訴駁回。⒉如受不利之判決，被告願供擔保請准宣告免為假執行。
㈠系爭建物3樓起初係由被告父親所購置，並由被告父親於頂樓平台興建系爭增建物，嗣經被告於83年繼承取得。
被告父親興建系爭增建物係經系爭建物其他區分所有權人即原告父親所同意，而原告一家亦將系爭建物一樓共有部分砌牆圍作專用，40餘年以來兩造兩家相互容任、各自使用系爭建物共有部分，此亦符合舊式公寓大廈一般均由頂樓住戶取得頂樓平台之使用權、一樓住戶則取得一樓前方空地使用權之慣例。
質言之，系爭建物實際上已經各區分所有人劃定使用範圍，且各區分所有人對於其他區分所有人使用、收益特定部分(被告一家使用頂樓平台、原告一家使用一樓前方空地)相互容忍，未加干涉，迄今已逾40年，足推認各共有人間具有默示分管協議存在。
原告自始即基於系爭建物區分所有權人身分或嗣因繼承取得系爭建物應有部分時，均已明知及同意上開使用權及分管協議，原告自應受其拘束，不得主張被告不當得利，故原告起訴請求被告給付相當於租金之不當得利，自無理由。
㈡此外，被告已於112年9月9日拆除系爭增建物鐵門，且系爭增建物之租戶亦已騰空遷離，均為原告所自承。
準此，縱使鈞院猶認被告應給付相當於租金之不當得利予原告，亦僅能計算至113年1月18日系爭增建物租戶遷離之日止，於此之後被告未占有使用系爭增建物，且系爭增建物所在之4樓頂樓鐵門已拆除，原告可自行進出，原告不得請求被告就此部分給付相當於租金之不當得利。
㈢另以系爭建物2、3樓之層次面積均各92.8平方公尺觀之，系爭建物4樓層次面積亦應同為92.8平方公尺，因原告父親至少同意被告一家得占有使用系爭建物4樓（即頂樓平台）之「2/3面積」即61.87平方公尺（計算式：92.8平方公尺×2/3＝61.87平方公尺，小數點二位以下四捨五入）。
準此，本件縱認被告應給付相當於租金之不當得利予原告，依複丈成果圖編號2182(1)即被告使用系爭建物4樓之面積為77平方公尺，被告僅需就超過系爭建物4樓「2/3面積」61.87平方公尺以外之其餘15.13平方公尺部分（計算式：77平方公尺-61.87平方公尺＝15.13平方公尺），給付原告相當於租金之不當得利，依此計算該部分面積之租金約為1,572元（計算式：每月租金8,000元×15.13平方公尺/77平方公尺＝1,572元），以原告持有應有部分3分之2計算，原告每月所得請求相當於租金之不當得利數額僅1,048元（計算式：1,572元×2/3＝1,048元），原告以每月8,000元計算請求被告每月給付5,333元，並無理由。
㈣退萬步言，若認兩造就系爭建物共有部分未有分管協議，原告就系爭建物一樓共有部分亦未得被告之同意即自行搭建圍牆使用，被告自得按共有比例請求原告返還使用該共有部分之不當得利。
依本件複丈成果圖編號2182(A)所示，系爭建物一樓前方屬於全體區分所有權人共有之空地面積計8平方公尺，相當於2.42坪。
復依內政部交易實價查詢服務網，查得該址附近一樓房屋每月租賃行情約為每坪1,197元。
準此，系爭建物一樓前方空地若出租，以附近租賃行情計算每月租金約2,897元（計算式：1,197元×2.42＝2,897元，四捨五入至整數），可見原告因占有使用系爭建物一樓前方空地每月受有相當於租金2,897元之利益。
因被告持有系爭建物應有部分1/3，足見被告因此每月受有相當於966元之損害（計算式：2,897元×1/3＝966，四捨五入至整數），被告自得依民法第179條規定請求自112年12月14日回溯5年，至原告騰空返還之日止相當於每月租金1/3之不當得利57,960元（計算式：966元×12×5＝57,960元），及自112年12月15日起每月給付被告966元直至原告拆遷返還之日止。
是以，縱鈞院認被告應給付相當於租金之不當得利予原告，惟被告對原告至少有「57,960元及自112年12月15日起每月966元」之債權，自得於原告請求之範圍內依法主張抵銷。
三、法院之判斷：㈠原告主張之事實，業據提出土地及建物所有權狀、新北市政府案件回復辦理通知(J000000-0000)、系爭建物頂樓及系爭增建物之照片、新北市政府工務局112年7月28日新北工寓字第1121469546號函、兩造簡訊截圖、原告與王曹正雄律師之簡訊截圖、土地及建物登記第一類謄本、公證書暨土地建築改良物買賣所有權移轉契約書、財政部北區國稅局板橋分局112年12月4日北區國稅板橋綜字第1120135170號函、違建申訴信箱網頁、系爭建物坐落土地112年公告地價等件為證；
被告對於占有系爭建物頂樓平台並無爭執，惟抗辯並非無權占有，並以前詞置辯。
是本件應予審究者為：被告使用系爭建物頂樓平台之行為，有無占有之正當權源？原告請求被告給付相當於租金之不當得利有無理由？被告抵銷抗辯是否可採？㈡被告使用系爭建物頂樓平台之行為有無占有之正當權源？⒈按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條本文定有明文。
以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應就其取得占有係有正當權源之事實證明之。
如不能證明，則應認土地所有權人之請求為有理由。
所謂正當權源，係指依法律規定或契約關係，物之所有權人有提供或容忍占有使用之義務而言。
本件被告以非無權占有置辯，自應由其就占有係有正當權源等利己事實負舉證之責。
⒉查原告為系爭建物1、2樓之所有權人，被告則為系爭建物3樓所有權人，亦為系爭頂樓增建物之事實上處分權人，系爭建物之頂樓平台屬於系爭建物之共用部分等情，均為兩造所不爭執。
被告雖辯稱系爭建物自原始區分所有權人達成共有物分管協議迄今超過40年，俱由兩造及其同住家人所共同遵守，有默示分管契約存在，原告自應受其拘束，不得向被告請求相當於租金之不當得利等語，然為原告所否認，且被告亦未提出具體證明以為佐證，其單憑占用時間距今已超過30年皆未經原告或其父親就系爭之之存在表示異議乙節抗辯兩造間有默示分管契約，實屬無據，難以採認。
是以，被告占有系爭建物頂樓平台，惟缺乏占有系爭建物頂樓平台之正當權源，為無權占有。
㈢原告請求被告給付相當於租金之不當得利有無理由？ ⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益；
依其利益之性質或其他情形不能返還者，應償還其價額，民法第179條前段、第181條但書定有明文。
又依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其條件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為限，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可以獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例參照）。
查被告於原告主張之時段內以系爭增建物占有系爭建物屋頂平台，且被告並無占有之合法權源一事，業經本院認定如前，則原告主張被告無權占有系爭建物之頂樓平台而受有相當於租金之不當得利，致原告受有同額損害，請求被告給付相當於租金之不當得利等語，自屬於法有據。
⒉次查，原告雖以被告無權占有系爭建物頂樓平台並以每月8,000元之租金出租予訴外人，據以計算被告無權占有系爭建物屋頂平台之不當得利，然前開每月8,000元之租金乃被告出租系爭增建物依租賃契約所獲取之租金，其契約標的並非系爭建物之頂樓平台，無從作為被告占用系爭建物頂樓平台之計算基準。
⒊另按建築房屋之基地租金，依土地法第105條準用同法第97條第1項規定，以不超過該土地申報價額年息百分之10為限。
土地法第97條所稱土地價額，依土地法施行法第25條規定，係指法定地價，即土地法第148條所定土地所有權人依土地法所申報之地價，土地所有權人未於公告期間申報地價者，以公告地價百分之80為其申報地價，公有土地以公告地價為申報地價，免予申報，平均地權條例第16條前段及其施行細則第21條前段分別定有明文。
至所謂年息百分之10為限，乃指基地租金之最高限額而言，並非必須照申報價額年息百分之10計算（最高法院46年度台上字第855號判決參照）。
基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報總地價年息百分之10最高額（最高法院94年度台上字第1094號、68年度台上字第3071號判決參照）。
查系爭增建物於辯論終結前仍存在於系爭建物頂樓平台，並未拆除，此經本院於113年4月19日勘驗屬實，有本院113年4月19日測量筆錄在卷可稽（見本院卷第229頁）。
又系爭建物增建主體平台面積77平方公尺、雨遮部分4平方公尺，合計81平方公尺，亦有新北市板橋地政事務所土地複丈成果圖附卷為憑（參本院卷第239頁）。
參酌系爭建物坐落之新北市○○區○○段0000地號土地（下稱系爭2181地號土地）於107年1月、109年1月及111年1月之公告地價分別為每平方公尺30,800元、30,400元及32,400元，有系爭2181地號土地公告地價一覽表在卷可稽（見本院卷第163頁），參照平均地權條例第16條規定，申報地價以公告地價80%計算，故系爭2181地號土地於於107年1月、109年1月及111年1月之申報地價分別為每平方公尺24,640元、24,320元及25,920元。
審酌系爭2182地號土地之位置、工商繁榮程度、原告利用系爭土地之經濟價值及所受利益等一切情狀，認被告無權占有系爭2182地號土地相當於租金之不當得利，以系爭土地申報地價年息7%為適當。
衡以原告、被告就系爭建物頂樓平台應有部分分別占3分之2、3分之1，則系爭2182地號土地自112年9月5日(即本件起訴日前1日)起回溯5年即自107年9月6日起至112年9月5日止相當於租金之不當得利共470,966元，另自112年9月6日起至騰空返還系爭建物頂樓平台予全體共有人為止，各月相當於租金之不當得利數額為8,165元（詳如附表一）。
而原告僅請求32萬元及自112年9月6日起至騰空返還系爭建物頂樓平台予全體共有人止，按月給付5,333元之不當得利，是原告請求尚稱適當。
㈣被告抵銷抗辯是否可採？⒈按二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷，民法第334條亦有明文。
本件被告抗辯原告就系爭建物1樓部分有未經共有人同意增建之情形，故被告對原告享有至少「57,960元及自112年12月15日起每月966元」之債權，並以此與原告前開債權抵銷之。
原告固主張系爭建物1樓前開空地業經原告父親於購買房屋時花費8萬元購買土地使用權，惟此部分為被告所爭執，原告復未能舉證以實其說，故原告此部分抗辯，核屬無據。
⒉復查，系爭建物一樓部分之增建物占用系爭2182地號土地面積為8平方公尺，有新北市板橋地政事務所113年板土複字第502號土地複丈成果圖可資參酌。
被告固以鄰近地區一樓房屋每月租金每坪1,197元為計算基準，惟被告所提出之租金亦為房屋出租價格資料，無從作為計算原告占用系爭2181地號土地之計算基準。
參酌系爭2181地號土地之申報地價、年息率、被告享有3分之1部分等情，均如前述，經計算原告自107年12月15日起至112年12月14日止、就系爭建物一樓增建物部分享有相當於租金之不當得利為23,323元；
另截至本件言詞辯論終結日即113年7月15日止，系爭2812地號土地之公告地價於000年0月間調整為36,400元，有系爭2181地號土地公告地價一覽表在卷可稽（見本院卷第163頁），故依前開說明，自000年0月間起之申報地價為29,120元，依此計算自112年12月15日起至113年7月15日止之不當得利為3,129元，共計26,452元（計算式：23,323+3,129＝26,452，詳如附表二）。
準此，被告於此範圍與原告之不當得利請求進行抵銷，應為可採。
逾此範圍之抵銷抗辯，尚未屆清償期，即無可採。
⒊從而，原告對被告所享有之不當得利債權與被告對原告之不當得利債權進行抵銷後，原告所得請求之範圍於293,548元（計算式：320,000-26,452＝293,548），及自112年9月6日起至騰空返還系爭建物頂樓平台與全體共有人止，按月給付原告5,333元範圍內，應有理由。
㈤末按遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。
給付無確定期限者，債務人於債權人得請求時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。
其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。
應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5 ，民法第233條第1項、第229條第2項及第203條分別定有明文。
本件原告請求被告給付之不當得利，係以支付金錢為標的，且無確定期限，故原告請求被告給付自起訴狀繕本送達翌日即112年9月29日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息，併應准許。
四、從而，原告依民法第179條之規定，請求如主文第1項所示，為有理由，應予准許。
逾此部分之請求，則無理由，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及所提證據，於判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
六、本件原告勝訴部分係依民事訴訟法第427條第1項規定適用簡易訴訟程序所為被告敗訴之判決，依同法第436條第2項、第389條第1項第3款規定，依職權宣告假執行；
並依同法第436條第2項、第392條第2項規定，依被告聲請宣告得為原告預供擔保免為假執行。
至原告敗訴之部分，其假執行之聲請即失所附麗，應予駁回。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。
中 華 民 國 113 年 8 月 22 日
臺灣新北地方法院板橋簡易庭
法 官 陳怡親
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 113 年 8 月 22 日
書記官 詹昕容
附表一（以申報地價計算被告之不當得利）
坐落土地：新北市○○區○○段0000地號
占用期間
公告地價
(元/平方
公尺)
申報地價
(元/平方
公尺)
占用面積
( 平方公
尺)
年息率
原告應
有部分
比例
不當得利
金額(元)
107年9月6日起
至109年1月14日
止
30,800元24,640元81
7％
2/3
126,567元
109年1月15日起
至111年1月14日
止
30,400元24,320元81
7％
2/3
183,608元
111年1月15日起
至112年9月5日
32,400元25,920元81
7％
2/3
160,791元
附表二（以申報地價計算原告之不當得利）
止
總計（新臺幣）
470,966元
自112年9月6日起至騰空返還系爭建物頂樓平台與全體共有人為止按月給付之不當得利（新臺幣）
8,165元
坐落土地：新北市○○區○○段0000地號
占用期間
公告地價
(元/平方
公尺)
申報地價
(元/平方
公尺)
占用面積
( 平方公
尺)
年息率
被告應
有部分
比例
不當得利
金額(元)
107 年12 月15 日
起至109年1月14
日止
30,800元24,640元8
7％
1/3
4,990元
109年1月15日起
至111年1月14日
止
30,400元24,320元8
7％
1/3
9,067元
111年1月15日起
至112 年12 月14
日止
32,400元25,920元8
7％
1/3
9,266元
小計（新臺幣）
23,323元
112 年12 月15 日
起至113年1月14
日止
32,400元25,920元8
7％
1/3
411元
113年1月15日起
至113年7月15日
止
36,400元29,120元8
7％
1/3
2,718元
小計（新臺幣）
3,129元
總計（新臺幣）
26,452元
(續上頁)
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