板橋簡易庭民事-PCEV,112,板簡,2937,20240321,2

臺灣新北地方法院板橋簡易庭民事簡易判決
112年度板簡字第2937號
原 告 王則權
訴訟代理人 簡旭成律師
被 告 利舟開發國際股份有限公司

法定代理人 吳東穎
訴訟代理人 舒正本律師
複代理人 王俊權律師
上列當事人間請求給付違約金事件，本院於民國113年2月26日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

一、被告應給付原告新臺幣壹拾參萬玖仟參佰陸拾伍元，及自民國一百一十二年十一月三日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。

二、原告其餘之訴駁回。

三、訴訟費用由被告負擔百分之五十九，餘由原告負擔。

四、本判決第一項得假執行。但被告如以新臺幣壹拾參萬玖仟參佰陸拾伍元為原告預供擔保，得免為假執行。

五、原告其餘假執行之聲請駁回。

事實及理由

一、原告主張：㈠原告於民國109年12月24日與被告利舟開發股份有限公司（下稱被告公司）簽訂預售屋買賣契約書(下稱系爭預售屋契約)，原告並已交付價金新臺幣(下同)163萬元，雙方於系爭預售屋契約第11條第1項約定：「本預售屋之建築工程已於104年7月14日前開工，目前因本基地變更設計中，須於建築執照最後完工日之前完成主建物、附屬建物及使用執照鎖定之必要設施，並完成使用執照」，另於第2項約定：「麥方如逾前款期限未開工或未取得使用執照者，每逾一日應按已繳房地價款依萬分之五單利計算遲延利息予買方」。

查被告公司於104年7月10日開工，並於111年9月13日完工，然遲至112年6月28日始取得使用執照，遲延289日，依系爭預售屋契約第11條第1項及第2項約定，利率以每日萬分之五計算後，被告公司應給付原告235,535元，然被告公司僅願意給付每位買方已繳房地款萬分之五、以60日計算之違約金，明顯違反兩造前開約定。

㈡為此，爰依系爭預售屋契約之法律關係，請求被告公司給付違約金等語。

並聲明：⒈被告應給付原告235,535元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。

⒉願供擔保請准宣告假執行。

二、被告則以：㈠本件建築執照最後完工日，依系爭預售屋契約附件二之建照執照雖為111年10月27日，緣於108年底新冠肺炎開始肆虐，新北市政府工務局為因應新冠肺炎及營造業缺工情形嚴重，決定針對於105年6月1日至109年4月15日止，已取得建照執照或雜項執照目前仍為有效之建築執照，自動增加建築期限2年，又新北市政府工務局於109年4月7日以新北工施字第1090610179號令：「有關105年6月1日至109年4月15日止領得本市建照執照或雜項執照之建築案，且至109年4月15日仍為有效者，准其自動增加建築期限2年，無須另行申請；

經增加後之建築期限仍受新北市建築管理規則最長10年之限制」。

查系爭預售屋契約附件二之建築執照，核准竣工展期為111年10月27日，復依新北市政府工務局109年4月7日新北工施字第1090610179號令，自動增加建築期限2年，本件建築執照最後完工日，自111年10月27日展延2年，即為113年10月27日。

又系爭預售屋契約第11條約定之建築執照最後完工日，應如建築法第53條所指之建築期限，即承造人應於建築期限內完成建築主建物、附屬建物及使用執照所訂之必要設施，但不包含請領使用執照之期間。

嗣被告於112年6月28日取得使用執照，以本件建築執照最後完工日應為113年10月27日，悉如前述，而被告已於建照執照最後完工日期前完成主建物、附屬建物及使用執照所訂之必要設施，並於111年9月28日、111年12月21日、112年6月12日向新北市政工務局申請使用執照，嗣於112年6月28日取得使用執照，應無違反系爭預售屋契約第11條約定。

㈡又行政院公共工程委員會於111年6月18日以工程管字第11003006531號函訂定「因應嚴重特殊傳染性肺炎疫情受影響公共工程之展延或停工處理方式」：「二、適用期間：中央流行疫情指揮中心提升疫情警戒第三級期間。

三、工期延展或停工處理方式：(一)工程仍有部分進行者：1.延展疫情警戒第三級期間之1/2工期…」；

而疫情第三級警戒期間即110年5月15日至110年7月27日止，於該期間內有工程進行者，得展延該期間二分之一之工期，即延展37日(計算式：74/2=37)，依民事訴訟法第277條規定，被告本應就新冠疫情影響系爭工程期間之事實負舉證責任。

惟因新冠肺炎肆虐期間甚長，影響各行業正常運行，尤為三級警戒期間更屬為甚，此為眾所週知之事，雖前揭行政院公共工程委員會之函示專指適用於公共工程，與系爭工程為私人工程之性質不同，然系爭工程與同期間之公共工程面對同樣之新冠疫情衝擊，則無二致。

㈢另自原告109年底簽立買賣契約，系爭預售屋至000年00月間之實價登錄交易價格，每坪成交價格上漲約有10至20萬元，換算約有二至四成之漲幅，又被告亦已與系爭預售屋案其他多數消費者以遲延60日計算之違約金價格達成和解，本件原告請求之遲延違約金數額實屬過高，請准予酌減至相當之數額等語，茲為抗辯。

並聲明：⒈原告之訴駁回。

⒉願供擔保，請准宣告免為宣告假執行。

三、法院之判斷：㈠原告主張之上開事實，業據其提出預售屋買賣契約書、台灣新光銀行受託利舟開發國際荷悅(中和)案預售屋買賣價款信託資金明細表、被告公司給買方通知書等件為證，核認無訛；

而被告對於曾與原告簽立系爭預售屋契約及於112年6月28日始取得系爭預售屋使用執照等情均不爭執，堪認原告之主張為真正。

㈡按系爭預售屋契約第11條第1項約定：「本預售屋之建築工程已於民國104年7月14日之前開工，目前因本基地變更設計中，須於建築執照最後完工日之前完成主建物、附屬建物及使用執照所定之必要設施，並取得使用執照。

但有下列情事之一者，得順延其期間：(一)因天災地變等不可抗力之事由，致賣方不能施工者，其停工期間。

(二)因政府法令變更或其他非可歸責於賣方(即被告)之事由發生時，其影響期間。」

(見本院卷第21頁)，明文約定被告須於建築執照最後完工日之前取得使用執照。

查本件預售屋原由被告於103年12月4日取得新北市政府工務局核發103年度中建字第706號建造執照，竣工期限為自開工之日起61個月內完工，嗣申請變更設計核准，竣工日期因而延展至111年10月27日，有系爭預售屋契約所附建造執照及變更設計核准函附卷可稽（見本院卷第31、33頁），則依契約文義，被告至遲應於111年10月27日取得使用執照，嗣被告於112年6月28日始取得使用執照，為被告所自認，則被告取得使用執照日期顯已逾系爭預售屋約定期限。

㈢被告固以本件預售屋適用新北市政府工務局109年4月7日新北工施字第1090610179號令「自動增加建築期限2年」之規定，故最後完工日應為113年10月27日。

惟依新北市政府工務局109年4月7日新北工施字第1090610179號令，其適用範圍為「自105年6月1日起至109年4月15日止領得本市建造執照或雜項執照之建築案」，有前開函令可參（見本院卷第117頁），而本件預售屋之建造執照為103年間取得，已如前述，顯非前開函令適用範圍內，是被告此部分抗辯，自難採認。

㈣又查國內COVID‐19疫情嚴重，雙北地區自110年5月15日提升疫情警戒至第三級，至110年7月27日始調降至第二級警戒，第三級警戒期間停止室內5人以上、室外10人以上聚會，此為公眾週知之顯著事實，而本件預售屋預定完工日為111年10月27日，已如前述，包含前開三級警戒期間，此部分遲延自屬不可歸責於被告所致，合於系爭預售屋契約第11條第1項第2款之「非可歸責於賣方之事由」，是原預計完工日111年10月27日加計自110年5月15日起至110年7月26日止之73日後，被告至遲應於112年1月8日取得使用執照，並於翌日即112年1月9日起負遲延之責。

㈤次按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。

違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。

其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額。

民法第250條定有明文。

是違約金得區分為損害賠償預定性質違約金及懲罰性違約金，前者乃將債務不履行債務人應賠償之數額予以約定，亦即一旦有債務不履行情事發生，債權人即不待舉證證明其所受損害係因債務不履行所致及損害額之多寡，均得按約定違約金請求債務人支付。

後者係以強制債務之履行為目的，確保債權效力所定之強制罰，故如債務人未依債之關係所定之債務履行時，債權人無論損害有無，皆得請求，且如有損害時，除懲罰性違約金，更得請求其他損害賠償。

當事人約定之違約金究屬何性質，應依當事人之意思定之，如當事人未約定，或無從依當事人之意思認定違約金之種類，則視為以預定債務不履行之損害賠償為目的之賠償總額預定性違約金。

查兩造間就使用執照取得之遲延責任已約定「賣方如逾前款期限未開工或未取得使用執照者，每逾一日應按已繳房地價款依萬分之五單利計算遲延利息予買方」等語，有系爭預售屋契約第11條第2項約定附卷可參（見本院卷第21頁），且未約明違約金之性質，堪認前開約定屬損害賠償預定性質之違約金約定。

㈥再者，如約定之違約金過高者，債務人固得依民法第252條規定，請求法院減至相當之數額，惟就約定違約金過高之事實，應由主張此項有利於己事實之債務人負舉證責任。

是民法第252條規定，係賦與法院得依兩造所提出之事證資料，斟酌社會經濟狀況並平衡兩造利益，而為妥適裁量、判斷之權限，非謂法院須依職權蒐集、調查有關當事人約定之違約金額是否有過高之事實，即未排除債務人就違約金過高之利己事實，依辯論主義所應負之主張及舉證責任。

另違約金之約定及作用，乃為節省債權人於債務人不履行債務或不為適當之履行時，對債務人請求損害賠償之舉證成本，以期縮短訴訟之時程，並促債務人依約履行債務，為當事人契約自由、私法自治原則之體現，雙方於訂約時，既已盱衡自己之履約意願、經濟能力、對方違約時自己所受損害程度等主、客觀因素，本諸自由意識自主決定，除非債務人主張並舉證約定之違約金額過高而顯失公平，法院得基於法律規定，審酌該約定金額是否確有過高情事及應予如何核減至相當數額，以實現社會正義外，當事人均應同受該違約金約定之拘束，法院亦應予以尊重，始符契約約定之本旨。

倘債務人於違約時，仍得任意指摘原約定之違約金額過高而要求核減，無異將債務人不履行契約之不利益歸由債權人分攤，不僅對債權人難謂公平，且有礙交易安全及私法秩序之維護。

查兩造業就違約金之計算標準約定如系爭預售屋契約第11條第2項，基於契約自由原則，兩造自應同受拘束，法院亦應予以尊重，以貫徹私法自治之精神，且本院審酌一般客觀事實、社會經濟狀況、原告所受損害情形及被告如能依約履行時原告可享受之一切利益等一切情狀，認系爭預售屋契約第11條第2項約定之違約金並無過高，被告復未舉證約定之違約金過高而顯失公平，自不容被告事後任意指摘約定之違約金過高而要求酌減。

查被告實際取得使用執照日期為112年6月28日，又其應自112年1月9日起負遲延之責，均如前述，則原告請求被告給付自112年1月9日起至112年6月28日止（計171日）、按日依已繳房地價款萬分之五計算之違約金139,365元（計算式：1,630,000×5/10000×171＝139,365），核屬有據，應予准許。

逾此範圍之請求，則屬無據，不應准許。

㈦末按遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。

給付無確定期限者，債務人於債權人得請求時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。

其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。

應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5，民法第233條第1項、第229條第2項及第203條分別定有明文。

本件原告請求被告給付之違約金，係以支付金錢為標的，且無確定期限，故原告請求被告給付自起訴狀繕本送達翌日即112年11月3日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，併應准許。

四、從而，原告依系爭預售屋契約之法律關係，請求如主文第1項所示，為有理由，應予准許。

逾此部分之請求，則無理由，應予駁回。

五、本件原告勝訴部分係依民事訴訟法第427條第1項適用簡易訴訟程序所為被告敗訴之判決，依同法第436條第2項、第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行。

並依被告聲請宣告得為原告預供擔保免為假執行。

至原告敗訴部分，其假執行之聲請即失所依附，應予駁回。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及所提證據，於判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。

七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。

中 華 民 國 113 年 3 月 21 日
臺灣新北地方法院板橋簡易庭
法 官 陳怡親
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 113 年 3 月 21 日
書記官 詹昕容