板橋簡易庭民事-PCEV,112,板簡,3443,20240419,1

臺灣新北地方法院板橋簡易庭民事簡易判決
112年度板簡字第3443號
原 告 吳正欽
訴訟代理人 鄭華合律師
被 告 黃政富


上列當事人間請求返還租賃房屋等事件，於中華民國113年3月22日言詞辯論終結，本院判決如下：

主 文

一、被告應將門牌號碼新北市○○區○○路00000號房屋遷讓交還予原告。

二、被告應給付原告新臺幣109,000元，及自民國112年12月12日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。

三、被告應給付原告新臺幣102,000元，及自民國112年12月12日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。

四、被告應自民國112年11月14日起至交還門牌號碼新北市○○區○○路00000號房屋遷讓交還予原告之日止，按月給付原告新臺幣90,000元。

五、訴訟費用由被告負擔。

六、本判決第一項至第四項得假執行。

事實及理由

一、原告主張:兩造於民國112年2月13日簽訂不動產租賃契約，由被告向原告承租新北市○○區○○路00000號房屋(下稱本件房屋)，租金則為每月新臺幣(下同)45,000元，租期為112年3月1日起至113年2月29日止，並約定被告不可以將物品堆放於屋外道路，也不可以積欠租金等情。

然被告於租賃本件房屋後，自112年6月起就未再繳納租金，且違反上開不得堆放物品於屋外道路之約定，故原告依雙方租賃契約規定終止本件租約，請求被告返還本件房屋，並依雙方租賃契約之約定給付積欠的租金及違約金(原先起訴請求範圍包含被告積欠的水電費，但原告於言詞辯論時捨棄；

本院卷第115頁)，並為以下聲明:

㈠、被告應將本件房屋遷讓交還原告。

㈡、被告應給付原告109,000元，及自112年12月12日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。

㈢、被告應給付原告102,000元之違約金(起訴前已發生之違約金)，及自112年12月12日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。

㈣、被告應自112年11月14日起至交還本件房屋之日止，按月給付原告90,000元。

二、被告抗辯:我因為經營不善，的確好幾個月沒給原告租金，至於房屋外面的空地我可以堆放東西，租賃契約雖然是我簽的，但沒有經過公證等語。

三、兩造不爭執事項(本院卷第114頁)：

㈠、兩造於前曾訂立租賃契約，由被告向原告承租本件房屋，租賃期間為112年3月1日起至113年2月29日，租金為每月45,000元，且約定被告不可以在本件房屋屋外道路堆放物品，否則原告可以隨時終止契約(以上內容下稱本件租約)。

㈡、被告已欠租超過4個月(期間為112年6月1日至112年10月10日)，且被告將物品堆放於本件房屋之外，違反本件租約內容。

㈢、本件租約已經於112年10月10日終止。

㈣、本件租約之押租金為86,000元。

四、兩造爭執事項(本院卷第114-115頁)：

㈠、原告向被告請求返還本件房屋，有無理由?

㈡、原告向被告請求給付被告積欠的租金109,000元，有無理由?

㈢、原告向被告請求給付起訴前已發生之違約金102,000元，有無理由?

㈣、原告向被告請求自112年11月14日起至被告交還本件房屋止，每月90,000元之違約金，有無理由?

五、本院之判斷:

㈠、原告向被告請求返還本件房屋，有理由:按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第455條前段定有明文。

本件租約已經於112年10月10日終止(詳見兩造不爭執事項)，依前開法律規定，被告身為承租人，本就應該返還租賃物即本件房屋，故原告為此開請求，應予准許。

㈡、原告向被告請求給付被告積欠的租金109,000元，有理由:承租人應依約定日期，支付租金，民法第439條前段定有明文。

原告主張關於被告積欠租金的期間為112年6月1日起至同年10月10日止(即本件租約終止之日)，本院審酌本件租約所約定的每月租金為45,000元，且原告確實未繳納112年6月1日起至同年10月10日止之租金(詳見兩造不爭執事項)，故被告所積欠的租金為195,000元(計算式:45,000元/月 x 4又1/3個月)，然因被告於簽訂本件租約時曾繳納86,000元的押租金，經扣抵後，原告所得請求之數額應為109,000元，原告此部分請求，應予准許。

㈢、原告向被告請求給付起訴前已發生之違約金102,000元，有理由:１、本件租約的第6條第6項規定：「乙方於終止租約，經甲方定七日以上催告搬遷或租期屆滿，甲方表示不再續約，而仍不交還房屋，自終止租約或租賃期滿之翌日起至交還房屋止，乙方應給付甲方按房租2倍計算之違約金。」

２、本件租約已經於112年10月10日終止，且原告本件起訴之起訴狀亦可視為催告搬遷之通知，而本件原告之起訴狀已經於112年12月11日送達給被告，被告又於113年3月22日之言詞辯論期日自陳至今尚未將本件房屋交還給原告(本院卷第114-115頁)，故本件關於上開約定的構成要件已經該當，原告有權依據契約內容，請求自終止租約之翌日起至起訴日前一日(112年11月13日)，已發生的每月按房租2倍計算之違約金。

３、綜上所述，本件租約的終止日為112年10月10日，從翌日(即同年月11日)起算至112年11月13日止，共34日，而兩造所約定之違約金為每月房租之2倍，即90,000元，依此條件計算，原告得請求之起訴前已發生的違約金為102,000元(計算式:90,000元/月 x 34日/30日)。

４、附帶說明的是，本院認為，違約金的約定屬於契約之一部分，基於契約嚴守之精神，除非卷內確實有明顯的證據可以證明原告所請求的違約金過高，否則法院不宜動輒以民法第252條酌減違約金，蓋如此行為等同法院在傳達「契約隨便簽，有違約金條款也沒關係，反正訴訟後法院會站在違約的一方，幫助違約者酌減違約金」的價值，變相鼓勵契約之一造可以不遵守契約約定而違約，本院認為此與契約嚴守的基本原則背道而馳，基此，本院審酌卷內證據，認為本件並無違約金過高的情事，故不予酌減。

㈣、原告向被告請求自112年11月14日起至被告交還本件房屋止，每月90,000元之違約金，有理由:本件租約已經終止，被告即應點交返還本件房屋，被告既未點交返還本件房屋，則原告依上開租約之規定請求被告給付自起訴日(即112年11月14日)起，至被告交還本件房屋止，按月90,000元計算之違約金，亦屬有據。

六、綜上所述，原告依租賃契約之法律關係，請求如主文所示的內容，為有理由，應予准許。

七、本件係適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行。

八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。

中 華 民 國 113 年 4 月 19 日
臺灣新北地方法院板橋簡易庭
法 官 沈易
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本庭（新北市○○區○○路0段00巷0號）提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後 20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 4 月 19 日
書記官 吳婕歆