板橋簡易庭民事-PCEV,112,板簡,372,20230503,1

臺灣新北地方法院板橋簡易庭簡易民事判決
112年度板簡字第372號
原 告 溫元享
被 告 鄭建鴻

上列當事人間請求返還租賃房屋等事件，於民國112年4月12日言詞辯論終結，本院判決如下：

主 文

被告應將門牌號碼新北市○○區○○路○號三樓房屋遷讓返還原告。

被告應給付原告新臺幣壹萬捌仟元，及自民國一百一十一年十二月一日起至遷讓返還第一項房屋之日止，按月給付原告新臺幣玖仟元。

訴訟費用由被告負擔。

本判決得假執行；

但被告如以新臺幣參拾貳萬肆仟元為原告預供擔保，得免為假執行。

事 實 及 理 由

一、原告起訴主張：㈠被告於民國107年8月1日向原告承租其所有之坐落於新北市○○區○○路0號3樓房屋（下稱系爭房屋），約定租期自107年8月1日起至110年7月31日止，每月租金新臺幣（下同）9,000元，於每月1日給付，另有收受押租金18,000元。

上開租約於110年7月31日屆期後，兩造同意再續約三年，即租期至113年7月31日止（下稱系爭租約）。

詎被告自111年4月起開始延宕繳納租金，至111年8月起即未按時繳交租金，原告遂於111年11月1日以存證信函催告被告繳交租金，被告並已收受上開存證信函，被告迄未繳交房租已達四個月，扣除押租金2個月後，原告自得依民法第440條之規定終止租約。

㈡又原告既已終止系爭租約，自得依系爭租約第5條之約定請求被告自系爭房屋搬遷，另被告積欠原告二個月房租計18,000元，原告得依上開租約請求，以及依民法第179條不當得利之法理，向被告請求自111年12月1日起相當每月租金9,000元之不當得利，至被告搬遷返還系爭房屋之日止。

㈢為此，爰依系爭租約及不當得利之法律關係，提起本訴，並聲明：⒈被告應自系爭房屋搬遷返還於原告。

⒉被告應給付原告18,000元及自民國111年12月1日起至被告搬遷之日止，按月給付原告9,000元。

二、被告則以：㈠原告所述與事實不符，故意陷於被告錯誤等待，扭曲事實，掩飾事實。

意圖為己利益，損害被告之櫂益。

系爭租約為定期契約，合約期限至113年7月31日止，被告並非不當占有。

依土地法第100條第1項第3款規定，押金2個月加上法律規定之2個月，應有有4個月寬限期，被告2個月繳納1次租金並無不法，被告如不繳租金，為何會於111年3月2日將租金繳至法院提存所，被告並非不繳租金，資金早已備妥，原告所述全屬其不修繕不履行合約及懷恨在心的牽拖之詞，藉由詐術驅趕被告之目的，故原告說詞不足以採信。

㈡系爭房屋漏水及紗窗破損，原告長期不修繕，只想收全額租金，顯已違反系爭租約第11條後段：「房屋因自然損壞有修繕之必要時，由甲方負責修理。」

及附加條件第4條：「本合約期限內建築結構硬體內管不通或漏水（電）需由甲方負責。」

約定之修繕責任，原告顯然違約在先，使被告年約85歲媽媽住在此漏水房間，被告認為事態嚴重有必要修繕，避免老人家滑倒造成傷害，原告卻以詐欺方式答應要維修，用拖延詐術過了被告押金2個月，有4個月(111年8月至11月)彈性期，彈性期内第3、4個月有給原告修繕，原告於111年10月仍不修繕，在搞租金催收存證信函，原告眼裡只有錢，無視合約應盡實任，不料第5個月原告故意不修繕，於111年12月8日還再騙被告第2次說要修繕系爭房屋，遂就對被告提起本件訴訟。

㈢被告不是不付租金，是原告故意拖延時間不修繕系爭房屋，並以被告不繳租為由提告。

原告不修繕系爭房屋理應減免租金，原告自己不修繕，被告簡訊告知也不聞不問，不是被告不給錢，是原告在扭曲事實，掩飾事實，被告都租7年半多了，如有不給錢的心態，原告心機這麼重的人，能讓被告撐到現在嗎?何時修繕何時付錢，本是天經地義的道理，一手交錢一手交貨，符合利益平衡之原則。

如原告不修繕應拿出誠意租金減免及退款處理之態度，反而原告是違約不想負責任就亂提告報復，利用司法當打手，浪費司法資源為報復驅趕被告的惡劣之行為。

原告長期以來只想收全額租金，都不盡修繕義務與責任，原告抓著被告經營髮型美容工作室做生意的把柄，才敢對被告囂張狂大妄為，原告長期收全額租金不履行合約修繕之責任，損害被告權益，原告才是最大的不當得利者。

㈣108年6月系爭房屋頂樓水塔馬達故障，被告支付1,600元維修更換抽水新馬達，原告也不支付，未盡應負修繕之責任。

系爭租約為定期契約，履約期限應至113年7月31日止，被告不同意提前解約，修繕漏水是原告合約明文規定上的責任，合約持續中，原告必須要符合房屋收益狀態，才是被告應履行給付義務之責任。

原告害被告得焦慮症跟睡眠疾病，還如此故意詐欺報復被告，並於111年12月8日以簡訊恐嚇被告，使得被告心生恐懼害怕，更加焦慮不安，每天都處在提心吊瞻，無法睡眠下過日子，遷要精神不振下服務客人做生意等語，資為抗辯。

並聲明：⒈原告之訴駁回。

⒉願供擔保請准宣告免為假執行。

三、原告主張之事實，業據其提出房屋租賃契約書、合約附加條件、111年11月1日存證信函、存證信函回執聯及新北市政府稅捐稽徵處111年房屋稅繳款書等件影本為證，被告不否認有積欠租金未清償等情，惟否認原告所請，並以前詞置辯。

經查：㈠按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約。

承租人應依約定日期，支付租金。

承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。

租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。

其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2個月時，始得終止契約。

承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物。

民法第421條第1項、第439條前段、第440條第1、2項、第455條分別定有明文。

又出租人非因左列情形之一，不得收回房屋：三、承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達2個月以上時，土地法第100條第3款亦有明文。

經查系爭租約原至110年7月31日屆滿，兩造同意續約至113年7月31日止，而被告自111年8月起即未給付租金，經抵銷被告已給付之兩個月押租金後，已達2月租金未付，原告於111年11月1日寄發存證信函限期清償催告，被告仍未給付等情，為兩造所不爭執，是系爭租約業已終止。

系爭租約既經原告合法終止，則原告依民法第455條規定，請求被告遷讓返還系爭房屋，即屬有據。

㈡依系爭租約第3條約定：租金每個月9,000元乙方不得藉任何理由拖延或拒納。

第4條約定：租金應於每月1日以前繳納，每次應繳1個月份乙方不得藉詞拖延。

查被告於111年8月起即未繳納租金，為被告所不爭執，揆諸前開說明，被告既為承租人，於系爭契約終止前，自有依系爭租約之約定給付租金之義務。

經抵銷被告已繳交2個月之押租金後，原告請求被告給付租金18,000元，亦屬有據。

㈢又按出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態，民法第423條定有明文。

該所稱合於約定使用、收益之狀態，係以當事人於訂立租賃契約時所預設之共同主觀之認知，為其認定之標準（最高法院103年度台上字第2122號判決要旨參照）。

如出租人交付之租賃物，不合於約定之使用目的或於租賃關係存續中未保持合於約定使用、收益之狀態者，即與債之本旨不符，承租人得主張同時履行抗辯權，拒絕租金之支付(最高法院98年度台上字第222號民事判決意旨參照)。

而出租人未盡此項義務時，依民法第441條之反面解釋，承租人於其不能依約定為租賃物使用、收益之期間，應得按其不能使用、收益之程度免其支付租金之義務（最高法院96年度台上字第1692號民事判決要旨參照）。

又按租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要，應由出租人負擔者，承租人得定相當期限，催告出租人修繕，如出租人於其期限內不為修繕者，承租人得終止契約或自行修繕而請求出租人償還其費用或於租金中扣除之，民法第430條定有明文。

經查，被告固辯稱原告未履行修繕義務，且系爭房屋漏水、紗窗破損等情未合於系爭租約約定使用收益之狀態，不符債之本旨自應抵扣房租云云。

經查，被告雖以簡訊、通訊軟體LINE陸續通知原告系爭房屋漏水及紗窗破損等情，有前開對話紀錄、照片附卷可稽，惟觀之前開照片所示，積水範圍亦非廣大至系爭房屋全然無法使用之重大程度，紗窗破損亦無使系爭房屋有完全無法使用收益之情，且被告仍有想繼續承租系爭房屋之意，此為被告自陳在卷，縱被告所述為真實，揆諸前開說明，系爭房屋並非未合於約定使用、收益狀態，而被告亦未於催告出租人修繕後仍不履行修繕義務時，就系爭房屋之上開損害自行修繕，自無從行使同時履行抗辯權對抗原告，據此拒絕給付全部租金。

是以，被告此部分抗辯，委無可採。

㈣復按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。

雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條定有明文。

依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例意旨參照）。

經查，系爭租約既已終止，被告迄今仍居住於系爭房屋內，原告當受有相當於租金之損害，而依前開說明，被告則獲得相當於租金之利益，是原告自得依民法第179條規定請求被告應返還不當得利。

查系爭房屋每月租金為9,000元，被告每月獲得相當於租金之不當得利應以上開金額9,000元計算。

是原告請求被告自111年12月1日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付相當於租金之不當得利9,000元，亦屬有據。

四、從而，原告依系爭租約、民法第179條等規定提起本件訴訟並求為判決如主文所示，為有理由，應予准許。

五、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及所提證據，於判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。

六、本件係適用簡易程序所為被告敗訴之判決，爰依職權宣告假執行。

又被告陳明願供擔保，請求免為假執行，核無不合，爰酌定相當擔保金額准許之。

七、據上論結：原告之訴為有理由，依民事訴訟法第436條第2項、第78條、第389條第1項第3款、第392條第2項，判決如主文。

中 華 民 國 112 年 5 月 3 日
臺灣新北地方法院板橋簡易庭
法 官 呂安樂
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 112 年 5 月 3 日
書 記 官 魏賜琪