板橋簡易庭民事-PCEV,113,板小,313,20240327,1

臺灣新北地方法院板橋簡易庭小額民事判決
113年度板小字第313號
原 告 優仕貴閣社區管理委員會

法定代理人 李全賢
訴訟代理人 田俊賢律師
被 告 曾純宜
訴訟代理人 許淑如
張京生
盧景鋒
上列當事人間請求給付管理費事件，於民國113年3月6日言詞辯論終結，本院判決如下：

主 文

被告應給付原告新臺幣壹萬伍仟元，及其中新臺幣陸仟元自民國一百一十二年十一月七日起至清償日止，按週年利率百分之十六計算之利息；

其中新臺幣玖仟元自民國一百一十三年二月二十八日起至清償日止，按週年利率百分之十六計算之利息。

訴訟費用新臺幣壹仟元，由被告負擔新臺幣壹仟元及自本判決確定之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。

本判決得假執行，但被告如以新臺幣壹萬伍仟元為原告預供擔保，得免為假執行。

事實及理由

一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或縮減應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。

本件原告原起訴聲明請求：被告應給付原告新臺幣（下同）6,000元，及自支付命令送達之翌日起至清償日止，按年息百分之20計算之利息。

嗣於民國113年2月27日提出民事變更訴之聲明暨補充理由狀變更聲明為：被告應給付原告15,000元，其中 6,000元部分自支付命令送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之16計算之利息；

其中9,000元部分自本變更聲明狀送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之16計算之利息。

此核屬擴張應受判決事項之聲明，揆諸首揭規定，應予准許。

二、原告起訴主張：㈠被告為優仕貴閣社區公寓大廈之區分所有權人(或住戶）擁有坐落於：新北市○○區○○街00巷0號2樓之建築物，被告迄今為止已積欠112年5月起至113年2月之社區管理費，又本社區管理費一期為二個月，每期管理費3,000元，故原告已積欠五期管理費共15,000元。

經原告以存證信函催繳，但被告仍未繳納，為此爰依公寓大廈管理條例第21條及公寓大廈規約第17條第4款等規定提起本訴，求為判決如主文第1項所示。

㈡對於被告抗辯之陳述；

⑴原告為系爭社區唯一合法之管理委員會，當有對所管理維護範圍之全體區分所有權人收取管理費之權限。

所謂之20巷管委會並非合法成立之組織，故被告宣稱其向20巷管委會繳納管理費，自不生清償效力，況被告繳費帳戶竟是私人帳戶，更與法有違，足認被告應對原告負有繳納管理費之義務。

⑵系爭社區為純住宅區，並非住商混合，18巷與20巷建物不僅地下室相連，且只有一個共同車道，顯見二建物在構造上、使用上不具獨立性，顯與公寓大廈管理條例第26條第1項要件不符，根本無法各自獨立成為二個管理組織： ⒈按「非封閉式之公寓大廈集居社區其地面層為各自獨立之 數幢建築物，且區內屬住宅與辦公、商場混合使用，其 辦公、商場之出入口各自獨立之公寓大廈，『各該幢內之 辦公、商場部分』，得就『該幢或結合他幢內』之辦公、商 場部分，經『其區分所有權人過半數書面同意，及全體區 分所有權人會議決議或規約』明定下列各款事項後，以『 該辦公、商場部分召開區分所有權人會議，成立管理委 員會』，並向直轄市、縣（市）主管機關報備。

一、共用 部分、約定共用部分範圍之劃分。

二、共用部分、約定 共用部分之修繕、管理、維護範圍及管理維護費用之分 擔方式。

三、公共基金之分配。

四、會計憑證、會計帳 簿、財務報表、印鑑、餘額及第36條第8款規定保管文件 之移交。

五、全體區分所有權人會議與各該辦公、商場 部分之區分所有權人會議之分工事宜」，公寓大廈管理 條例第26條第1項定有明文。

⒉次按，臺灣高等法院105年度上字第163號民事判決意旨： 五、㈡依公寓大廈管理條例第26條第1項規定：「非封閉 式之公寓大廈集居社區其地面層為各自獨立之數幢建築 物，且區內屬住宅與辦公、商場混合使用，其辦公、商 場之出入口各自獨立之公寓大廈，各該幢內之辦公、商 場部分，得就該幢或結合他幢內之辦公、商場部分，經 其區分所有權人過半數書面同意，及全體區分所有權人 會議決議或規約明定下列各款事項後，以該辦公、商場 部分召開區分所有權人會議，成立管理委員會，並向直 轄市、縣(市)主管機關報備。

共用部分、約定共用部分 範圍之劃分。

共用部分、約定共用部分之修繕、管理、 維護範圍及管理維護費用之分擔方式。

公共基金之分配 。

會計憑證、會計帳簿、財務報表、印鑑、餘額及第36條第8款規定保管文件之移交。

全體區分所有權人會議與 各該辦公、商場部分之區分所有權人會議之分工事宜。

」本條係針對非封閉式之公寓大廈集居社區內屬住宅與 辦公、商場混合使用時，以該辦公、商場部分分別成立 管理委員會之情形為規定，與數宗基地之公寓大廈分別 成立管理委員會之情形尚屬有間。

且符合上開規定之公 寓大廈，除經該幢或結合他幢內之辦公、商場部分之區 分所有權人過半數書面同意外，尚須經全體區分所有權 人會議決議或規約明定本條第1項之各款事項後，始得由 該辦公、商場部分召開區分所有權人會議，成立管理委 員會或推選管理負責人（同條例第29條第1項參照）。

至 於要求須經全體區分所有權人會議決議或規約明定第26條第1項之各款事項，其立法意旨係考量有關共用部分、 約定共用部分之範圍劃分、修繕、管理、維護及其費用 之分擔、公共基金分配、保管文件移交與分工事宜，涉 及全體區分所有權人之權利義務，非僅召開辦公、商場 部分之區分所有權人會議即得以決議，故有關同條例第2 6條第1項之各款事項，仍須經全體區分所有權人會議決 議或規約規定始可，俾使公寓大廈社區就不同使用屬性 之社區區域，得由各分區管理之管理委員會行使其權責 範圍，以達到分工管理之功能。

…查：?系爭社區在地面 層有各自獨立之五棟建築物，且區內各有住宅與一般事 務所、一般零售業及商場混合使用，而分住宅區、商場 區，並住宅區、商場區在地面層設有各自獨立之出入口 、車道出入口乙節，有系爭社區照片、社區一層平面圖 、使用執照及一層平面竣工圖可證（原審卷第154頁、第 164至167頁、第188頁及本院卷第205頁），為上訴人所 不爭執（原審卷第178頁）。

上訴人固抗辯：商場區與住 宅區仍有共用之配電室、污水處理室、蓄水池及監視系 統、廣播主機、受信主機等設備，而共用絕大多數公共 設施、消防設備，另地下二層停車位包括商場區、住宅 區之車位，車位之間並無任何阻絕，得互通彼此之車道 進出，不可能各自獨立云云，而提出照片以佐（本院卷 第154至161頁）。

惟依公寓大廈管理條例第26條第1項上 開規定，可知適用本條之前提，僅須係⑴屬非封閉式之公 寓大廈集居社區，⑵地面層為各自獨立之數幢建築物，⑶ 區內屬住宅與辦公、商場混合使用，⑷辦公、商場之出入 口各自獨立之公寓大廈即可，並非謂各該住宅、辦公、 商場區之間必須毫無共用之公共設施，抑或無法聯通， 此對照同條第1項各款要求區分所有權人會議決議或規約 應明訂共用部分、約定共用部分相關事項及權責劃分， 自可得知。

故上訴人上開所辯，顯不足採；

系爭社區之 組成及構造型態合於公寓大廈管理條例第26條第1項之類 型，應堪認定。

⒊查，優仕貴閣社區（下稱系爭社區）於77年完工，係由新 北市○○區○○街00巷0號至8號（共48戶）、20巷1號至6號 （共36戶）兩棟建物組成，兩棟總計84戶，領有一張使 用執照，嗣於109年1月8日成立系爭管委會並經永和區公 所核備在案。

⒋次查，系爭社區為純住宅型社區，並非住商混合型社區， 18巷與20巷建物不僅地下室相連，且只有一個共同車道 ，二建物在構造上、使用上不具獨立性，揆諸前揭法規 及判決意旨可知，系爭社區屬性與公寓大廈管理條例第2 6條第1項規範要件不符，根本無法各自獨立成為二個管 理組織。

⑶111年8月13日區權會雖決議分治，惟系爭社區不具備公寓大 廈管理條例第26條規範要件，根本無法各自獨立成為二個 管理組織，所謂20巷管委會並未合法成立，更未以20巷管 委會名義向主管機關完成報備在案。

況111年8月13日分治 決議嗣已被111年11月5日區權會決議所取代，又111年11月 5日區權會決議所附條件業已成就，足認各自成立管委會方 案確已取消，原告為系爭社區唯一合法之管理委員會。

⒈查，縱使系爭社區111年8月13日召開第二次區權人會議決 議（下稱111年8月13日分治決議）：分治通過，並自111 年9月1日開始實施，分治實施方案如附件「分治實施方 式」云云，惟系爭社區屬性不具備公寓大廈管理條例第2 6條規範要件，分治決議內容與公寓大廈管理條例第26條 第1項所列要件不符，根本無法各自獨立成為二個管理組 織。

⒉次查，況上揭分治實施方案，僅係一粗略之提案，根本無 法做為有效分治之規範，且就共用部分分治管理之細節 （如公共空間之共用範圍、監視器管理、清潔維護責任 劃分等）、權限為何、帳冊如何製作、費用如何分攤， 當時尚無任何定論與協議。

⒊又查，因系爭社區並非住商混合型社區，原告對於上開11 1年8月13日分治決議是否符合公寓大廈管理條例第26條 第1項規定要件甚有疑慮，曾於111年9月16日行文新北市 政府工務局釋疑，詢問可否分拆成兩個管委會（原證4） ，惟新北市政府工務局111年9月19日新北公寓字第11117 81221號函並未針對問題回覆，僅表示「如有爭議建請再 召開區權會議決議並納入規約」等語。

⒋對此，原告為徹底解決爭議，遂於111年11月5日召開第四 次區權人會議，決議：「18巷、20巷分治管理以111年12 月15日為期限，期限前雙方未能完成區公所之核備，則 取消各自成立管委會方案，由原有管理委員會執行財務 分治方案，自112年1月1日開始實施」云云，該會議記錄 業已合法送達並經公告在案。

⒌再查，事實上所謂18巷、20巷管委會，均未於111年12月1 5日前完成永和區公所之核備，故前揭111年11月5日區權 人會議決議所附條件業已成就，各自成立管委會方案確 已取消，足認111年8月13日分治決議已被111年11月5日 區權會決議所取代，仍由原管委會即原告自112年1月1日 起執行管理費之收取。

⑷所謂20巷管委會並非合法成立之組織，自始不存在，足認以 20巷管委會名義收取管理費，欠缺正當性，自無受領管理 費之權限，故被告向所謂20巷管委會繳納管理費一節，自 不生清償效力，況被告繳費帳戶竟是私人帳戶，更與法有 違，足認被告仍對原告負有繳納管理費之義務。

⒈按，公寓大廈管理條例第18條第3項規定「公共基金應設 專戶儲存，並由管理負責人或管理委員會負責管理」， 既為專戶，即應以管委會名義開戶，而非以自然人名義 開戶，否則即有公私不明之嫌。

⒉查，被告所繳納管理費之銀行帳戶，係白錫卿私人之土地 銀行帳戶，此觀諸所謂20巷管委會之會議記錄決議第三 項即明，足認以私人帳戶收取社區管理費之舉，與上開 規定不合。

⒊綜上，足認被告向所謂20巷管委會繳納管理費一節，自不 生清償效力，被告仍對原告負有繳納管理費之義務。

⑸綜上所述，原告為系爭社區唯一合法之管理委員會，當有對 所管理維護範圍之全體區分所有權人收取管理費之權限。

準此，原告有權依公寓大廈管理條例第21條規定，向被告 收取管理費。

至於被告辯稱「依據111年8月13日區權會議 決議，二管委會已於111年9月1日起正式實施分治，二管委 會已各自召開區權會議並成立合法管委會，故18巷管委會 無權向被告收取管理費」云云，顯屬無據。

三、被告則以：㈠原優仕貴閣社區管理委員會已不存在，20巷、18巷社區已分治，優仕貴閣20巷住戶之管理費理應繳交給20巷管委會，係屬有據：⑴優仕貴閣社區於111年8月13日召開之優仕貴閣社區區權會會議決議：優仕貴閣20巷及18巷於111年9月1日起，正式實施分治。

優仕貴閣20巷社區、18巷社區亦已各自召開區分所有權人會議成立管委會，並組成管理委員會。

⑵有關優仕貴閣20巷社區、18巷社區已分治之事實，亦可參台灣新北地方檢察署不起訴處分書（111年度偵字第58025號）第三、不起訴理由第（二）項中，地檢署根據原優仕貴閣社區管理委員會主任委員李全賢之自認而認定：「據被告、告發人陳述一致…111年9月1日起將實施分治應屬有據。

故優仕貴閣20巷及18巷確實已實施分治，優仕貴閣（20巷)社區住戶之管理費，理應繳交給優仕貴閣（20巷)社區管委會㈡按公寓大廈管理條例第32條第1、2項規定：「區分所有權人會議依前條規定未獲致決議…召集人得就同一議案重新召集會議；

其開議除規約另有規定出席人數外，應有區分所有權人三人並五分之一以上及其區分所有權比例合計五分之一以上出席，以出席人數過半數及其區分所有權比例占出席人數區分所有權合計過半數之同意作成決議。」

「前項決議之會議紀錄依第三十四條第一項規定送達各區分所有權人後，各區分所有權人得於七日内以書面表示反對意見。

書面反對意見未超過全體區分所有權人及其區分所有權比例合計半數時，該決議視為成立。

I於111年8月13日召開之優仕貴閣社區第二次（重新召開）區權會會議已達出席及決議人數、會議紀錄已送達各區權人、無收到任何反對意見書，故優仕貴閣社區於111年8月13日召開之優仕貴聞社區第二次（重新召開）區權會會議決議確已成立：優仕貴閣20巷及18巷於111年9月1日起，正式實施分治。

㈢按「至有關區分所有權人會議決議或規約之規定，應依公寓大廈管理條例規定程序召集或訂定始具法律效力，並不以向縣市政府申請報備為要件。」

故申請報備手續前，管理費收取應依前揭條例規定或區權會議決議或規約規定辦理。

為内政部86年1月30日台（86)内營字第8672164號函研商「公寓大廈管理條例執行疑義」第三次會議紀錄案由三結論所明示。

又依最高行政法院103年9月份第1次庭長法官聯席會議決議可資參照：「公寓大廈管理委員會之成立，屬私權行為，申請報備（報請備查），係為使主管機關知悉，俾便於必要時得採行其他監督方法之行政管理措施，核與營理委員會是否合法成立無涉。

受理報備機關發給同意報備證明，僅係對管理委員會檢送之成立資料作形式審查後，所為知悉區分所有權人會議決議事項之觀念通知，對該管理委員會之成立，未賦予任何法律效果；

同理，主管機關所為不予報備之通知，對於該管理委員會是否合法成立，亦不生任何影響。」

。

故優仕貴閣（20巷)杜區營理委員會依條例規定程序召集即具法律效力，尚無渉是否經直轄市、市政府報備。

亦無礙原優仕桂閣杜區營理委員會已不存在，20巷、18巷社區已分治之事實。

㈣按公寓大廈管理組織申請報備處理原則第二點（三）明定，同一宗基地有數幢各自獨立使用之公寓大廈，符合（1)各幢公寓大廈公共基金分別獨立運用（务自設立專戶及帳冊）。

（2)共用部分分別劃分管理維護方式及管理維護費用分擔方式明確者，得分別成立管理委員會或選任管理負責人。

…一宗建築基地分為前後二幢，符合前揭規定並經區分所有權人會議決議得分別成立管理組織。

為88營署建字第63328號。

次按「幢：建築物地面層以上結構獨立不與其他建築物相連，地面層以上其使用機能可獨立分開者。」

、「楝:以具有單獨或共同之出入口並以無開口之防火牆急防火樓板區劃分開者。」

建築技術規則建築設計師工編第1條第42款及第43款分有明文，…如為各自獨立使用，即使用機能可獨立分開者，自得依前揭规定分別成立營理委員會。

為内政部營建署函102.01,14.營署建管字第1020001233號。

故優仕貴閣20巷社區18巷社區分別為兩幢各自獨立使用之公寓大廈，且原優仕貴閣社區於111年8月13日召開之優仕貴閣社區區權會會議決議已明定共用部分分別劃分管理維護方式及管理維護費用分擔方式、各自設立專戶及帳冊，故優仕貴閣20巷杜區、18巷社區得分別成立營理委員會。

㈤優仕貴閣20巷及18巷自111年9月1日分治後，前主委季全賢卻不依11l年8月13日會議決議執行分治，仍持續利用已不存在之原優仕貴閣社區營理委員會名義召開無效之會議。

甚且將優仕貴閣社區（20巷）公共基金侵佔不移交並繼續開支、不去區公所報備除名...等，諸多鬧事之行為，造成20巷管理委員會及住戶諸多困擾。

優仕貴閣（20巷)社區已循法律途徑，目前尚在進行中（背信侵佔，案號：112年度偵字第55033號；

另案偽造文書等，案號：112年度偵字第49941號）。

然李全賢不思妥善管理優仕貴閣18巷，卻一再滋生事端，對優仕貴閣20巷住戶做出遠反上開分治決議之舉措。

㈥本案中，被告徐玉華為優仕貴閣20巷社區之住戶，既然20巷、18巷社區已分治，理應依分治結果繳納，且皆已繳納管理費給優仕貴閣(20巷)社區管理委員會，故原告訴請繳交管理費給已不存在之管委會並無依據，是原告之主張為無理由等語置辯，並聲明：⒈原告之訴及其假執行之聲請均駁回。

⒉如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

四、原告主張之上開事實，業據其提出臺灣高等法院105年度上字第163號民事判決、系爭社區使用執照、111年8月13日系爭社區111年度第二次區權人會議記錄、分治實施方案各乙份、原告111年9月16日函、新北市政府工務局111年9月19日新北公寓字第1111781221號函、111年11月5日系爭社區111年度第四次區權人會議記錄、所謂20巷管委會111年8月26日會議記錄等件為證，被告對於原告之請求，則以前詞置辯，是本件所應審酌者為20巷、18巷社區是否均已合法成立各自之社區管理委員會？原告之請求是否有理由？㈠按「非封閉式之公寓大廈集居社區其地面層為各自獨立之數幢建築物，且區內屬住宅與辦公、商場混合使用，其辦公、商場之出入口各自獨立之公寓大廈，『各該幢內之辦公、商場部分』，得就『該幢或結合他幢內』之辦公、商場部分，經『其區分所有權人過半數書面同意，及全體區分所有權人會議決議或規約』明定下列各款事項後，以『該辦公、商場部分召開區分所有權人會議，成立管理委員會』，並向直轄市、縣（市）主管機關報備。

一、共用部分、約定共用部分範圍之劃分。

二、共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護範圍及管理維護費用之分擔方式。

三、公共基金之分配。

四、會計憑證、會計帳簿、財務報表、印鑑、餘額及第36條第8款規定保管文件之移交。

五、全體區分所有權人會議與各該辦公、商場部分之區分所有權人會議之分工事宜」，公寓大廈管理條例第26條第1項定有明文。

查，系爭社區為純住宅型社區，並非住商混合型社區，18巷與20巷建物不僅地下室相連，且只有一個共同車道，二建物在構造上、使用上不具獨立性，揆諸前揭法規及判決意旨可知，系爭社區屬性與公寓大廈管理條例第26條第1項規範要件不符，根本無法各自獨立成為二個管理組織。

另查，系爭社區111年8月13日召開第二次區權人會議決議（下稱111年8月13日分治決議）：分治通過，並自111年9月1日開始實施，分治實施方案如附件「分治實施方式」，惟查，上揭分治實施方案，僅係一粗略之提案，根本無法做為有效分治之規範，且就共用部分分治管理之細節（如公共空間之共用範圍、監視器管理、清潔維護責任劃分等）、權限為何、帳冊如何製作、費用如何分攤，當時尚無任何定論與協議，故原告管委會曾於111年9月16日行文新北市政府工務局釋疑，詢問可否分拆成兩個管委會，惟新北市政府工務局111年9月19日新北公寓字第1111781221號函並未針對問題回覆，僅表示「如有爭議建請再召開區權會議決議並納入規約」等語。

故原告遂於111年11月5日召開第四次區權人會議，決議：「18巷、20巷分治管理以111年12月15日為期限，期限前雙方未能完成區公所之核備，則取消各自成立管委會方案，由原有管理委員會執行財務分治方案，自112年1月1日開始實施」等語，且該會議記錄業已合法送達並經公告在案，又所謂18巷、20巷管委會，均未於111年12月15日前完成永和區公所之核備，故前揭111年11月5日區權人會議決議所附條件業已成就，各自成立管委會方案確已取消，足認111年8月13日分治決議已被111年11月5日區權會決議所取代，故由原管委會即原告自112年1月1日起執行管理費之收取，且被告亦自承20巷的管委會尚未成立。

是20巷、18巷社區並未各自成立合法之社區管理委員會，堪以認定。

㈡按區分所有權人或住戶積欠應繳之公共基金或應分擔或其他應負擔之費用已逾二期或達相當金額，經定相當期間催告仍不給付者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息，公寓大廈管理條例第二十一條定有明文。

另按區分所有權人或住戶若在規定之日期前積欠應繳納之公共基金或應分擔或其他應負擔之費用，已逾二期（即二個收費期別），經10天期間催告仍不給付者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息，遲延利息以未繳金額之年息20％計算。

公寓大廈規約第17條第4款定有明文。

查，被告既係區分所有權人，依前開規定，自有繳納管理費之義務，而所謂20巷管委會並非合法成立之組織，自始不存在，足認以20巷管委會名義收取管理費，欠缺正當性，自無受領管理費之權限，故被告向所謂20巷管委會繳納管理費一節，自不生清償效力，足認被告仍對原告負有繳納管理費之義務，是原告請求被告給付積欠之管理費15,000元，應屬有據。

五、從而，原告依公寓大廈管理條例第21條及公寓大廈規約第17條第4款之規定，請求被告應給付原告15,000元，其中 6,000元部分自支付命令送達翌日即112年11月7日起至清償日止，按週年利率百分之16計算之利息；

其中9,000元部分自本變更聲明狀送達翌日即113年2月28日起至清償日止，按週年利率百分之16計算之利息，為有理由，應予准許。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提之證據，核與判決結果無影響，毋庸再予一一論述，附此敘明。

七、本件係適用小額訴訟程序所為被告敗訴之判決，爰依職權宣告假執行。

又被告陳明願供擔保，請求免為假執行，核無不合，爰酌定相當擔保金額准許之。

另本件訴訟費用為1,000元，併依職權確定由敗訴之被告負擔。

八、結論：原告之訴為有理由，依民事訴訟法第436條之23、第436條第2項、第436條之19第1項、第78條、第436條之20、第392條第2項，判決如主文。

中 華 民 國 113 年 3 月 27 日
臺灣新北地方法院板橋簡易庭
法 官 呂安樂
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀，並表明上訴理由（上訴理由應表明一、原判決所違背之法令及具體內容。
二、依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實。
），如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本），如未於上訴後20日內補提合法上訴理由書，法院得逕以裁定駁回上訴。
中 華 民 國 113 年 3 月 27 日
書 記 官 魏賜琪