板橋簡易庭民事-PCEV,113,板簡,1619,20240828,2

臺灣新北地方法院板橋簡易庭民事簡易判決
113年度板簡字第1619號
原      告  楊耀麒 
訴訟代理人  陳夢麟律師
被      告  簡銘章 

訴訟代理人  簡雅琪 
上列當事人間請求返還價金事件，於民國113年8月7日言詞辯論終結，本院判決如下：
主  文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事  實  及  理  由

一、原告起訴主張：㈠緣兩造於民國113年2月2日簽署土地預定買賣契約書（下稱系爭契約），約定由原告買受被告所有坐落新北市○○區○○段000地號土地（下稱系爭土地）部分，系爭土地面積共192平方公尺，同意系爭土地部分按協議範圍再依實際測繪及分割之面積辦理移轉(大約52.83平方公尺；

實際面積以測量為主。

)，並依系爭契約第3條第1項約定，原告已給付新臺幣（下同）200,000元給付被告，並經被告簽收。

㈡依系爭契約第3條第2項約定，乙方(即被告)應將土地所有權狀、身分證明文件交付承辦地政士，於上揭程序完成後，確認交易面積及交易總價後，重新簽署買賣契約。

詎料，因被告未配合辦理程序，於113年3月15日經新北市樹林地政事務所發文字號樹測駁字第000007號以「屆期未補正及未依補正事項完全補正」為由駁回系爭土地複丈丈量聲請。

原告已於113年3月26日發函催告被告履約，被告雖於同月27日收受存證信函後告知原告願意履約，然後續被告並未完成測繪及分割，嗣經原告於113年4月17日發函解除契約。

㈢另依系爭契約第6條第1項後段約定：「…如乙方(指被告)違約或不依約履行契約及後續交易過戶，經買方書面催告15日後仍未改善者，賣方除應將所收買方價款返還外，並備同額之現金支付買方作為違約賠償金，買方並得逕行解除本契約。

…」。

被告並未依系爭契約第2條第2項辦理分割確認面積，未履行測繪及分割，故契約解除後，原告本於民法第259條第1項第2款，及上開約定，請求被告應返還原告依約已交付之價款200,000元，併請求同額之損害賠償200,000元，共計400,000元。

為此，爰依解除契約返還價金之法律關係提起本訴，並聲明：㈠被告應給付原告400,000元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算利息。

㈡願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告則以下列陳詞置辯，並聲明：原告之訴駁回。㈠被告就兩造於簽訂系爭契約，及收受原告給付之現金200,000元；

新北市樹林地政事務所於113年2月22日上午9時30分至現場辦理土地分割複丈測量作業；

該複丈申請於113年3月15日經新北市樹林地政事務所發文字號樹測駁字第000007號「屆期未補正或未依補正事項完全補正」駁回申請，均不爭執。

㈡原告於簽訂契約當日即交付第一期款200,000元，並以被告名義向新北市樹林地政事務所申請土地分割事宜，辦理土地分割申請（包括土地複丈等）之地政士陳星佑係由原告所「實質」委任並支付委任費用，被告遂依該承辦地政士之通知至指定農會門口交付土地所有權狀、印章等申請所需文件資料。

經新北市樹林地政事務所收受複丈申請後即訂於113年2月22日上午9時30分至現場進行複丈測量。

當日於現場進行作業前，被告因對所有土地範圍可否部分分割作為買賣標的範圍尚不甚了解，乃事先致電地政機關人員並與之約在系爭第428地號附近之土地公廟，詢問被告可否就所有之58坪土地中分割28坪出售，經該地政機關人員表示「可以，所有之土地想怎麼割，要割方的圓的都可以」。

嗣後相關人員均至現場，地政機關人員拿著電腦走到標示「第7點基準點」位置欲尋找測量基準點，但於現場始終無法找到，並對上次重測時怎麼沒有基準點表示疑惑。

地政機關人員於當日並未向被告詢問分割之範圍及位置，亦未提出相關問題，至其完成複丈作業離開現場前，均未向被告表示有何需補件之情事。

詎料，於113年3月18日，竟由非原告委任之訴外人游元璧以line訊息向被告通知複丈分割申請案業於3月15日遭樹林地政事務所以屆期未補正為由駁回申請，並出示退回之申請文件資料，然被告迄今均未受任何應補件之通知。

㈢原告嗣於同年3月27日以桃園府前000379號存證信函表示「簽約後簡銘章未履約」並催告被告履約。

被告於收受存證信函後即與原告委任律師聯繫，迄4月9日該律師事務所人員方回覆律師表示不介入，要求兩造自行聯繫處理。

期間被告仍積極與原告聯繫，屢屢表示希望兩造均依契約履行。

詎原告竟提出原契約所無之條件，如律師費、再次測量費、土地鑑價費等應由被告負擔，更要求「乙方分割後的土地，原新北市○○區○○段000號（既成巷道部分），需給甲方通行使用，不得阻礙甲方通行，否則此買賣合約無效」云云，就此另提出之契約條件，經被告向原告表示無法接受，仍應回歸原契約履行後，原告表示若都不同意，之後以律師作為溝通窗口，表示拒絕直接溝通。

被告已於4月12日即以鶯歌鳳鳴郵局第000027號存證信函催告原告依約履行，詎原告無視被告積極溝通以及依約履行之催告，竟於4月18日以鶯歌000072號存證信函為解除契約之通知。

原告收受該解除契約之通知後，被告隨即於4月20日以鶯歌第000076號存證信函重申願依約履行之旨，且對於溝通聯繫過程充分說明，並明確對原告擬變更原土地預定買賣契約內容表示不同意，並限期原告應依約履行，否則即依約解除契約並沒收第一期價金20萬元等語。

被告於4月22日再次以簡訊及LINE訊息通知原告儘速聯繫委任代書前來收取相關文件以續辦土地分割申請事宜。

故本件係因原告擬以變更原土地預定買賣契約條件作為是否繼續履約之條件，經被告拒絕後，經被告於5月15日以鶯歌鳳鳴郵局第000042號存證信函表示解除契約並要求原告移除所佔土地之物品，本件契約之履行被告並無可歸責事由，實為原告違約所致契約失效。

㈣本案土地複丈分割申請事宜，依系爭契約第三條第一項，固有「乙方即委任本案承辦地政士向新北市政府樹林地政事務所申請」等文字，然契約第五條第三項亦約定，委任地政士辦理費用係由原告全額負擔，堪認本件申請案係由原告所主導，被告僅配合提出辦理申請所需文件。

申請案之承辦地政士陳星佑於申請案辦理過程中，除收取相關文件及複丈當日到場外，未曾向被告報告申請辦理進度。

至於本件申請有應予補正事項，被告完全未受通知。

原告所提訴外人陳星佑地政士之說明函內容竟誆稱「出賣人簡銘章向樹林地政事務所承辦人員表示，無意就申請書所附原契約附圖辦理分割，故改以向當事人辦理指界」云云，被告否認該等事實。

縱使該地政人員認為本申請案有變更申請內容之情事，亦應以地政事務所名義發函要求申請人提出補正，惟被告迄今根本未曾見過補正函之內容。

㈤以被告名義向地政機關申請複丈分割作業嗣遭駁回後，被告亦向原告表示不明被駁回理由，惟仍願意依契約之約定履行。

然原告竟提出被告應負擔其自行委任律師之費用、土地鑑價費、申請規費等，更要求被告應同意於分割後的土地，即原新北市○○區○○段000號（既成巷道部分），需給原告通行使用，不得阻礙原告通行，否則此買賣合約無效云云。

然原告此等要求顯然係就原土地預定買賣契約條件為變更之要約，既經被告表示與原契約履約無涉而拒絕，該等契約變更自未成立生效，兩造仍應以原契約內容履約。

原告竟以被告不同意伊所提契約變更條件而明確表達拒絕履約之意思，並隨即於4月18日委任律師向被告為解除契約之通知，足認系爭契約無法繼續履約顯係因原告拒絕履約所致。

三、原告主張之事實，業據其提出系爭契約影本、113年3月15日新北樹林地政事務所樹測駁字第000007號通知書、桃園府前郵局第000379號存證信函暨回執、鶯歌郵局第000072號存證信函等件為證。

而被告則以前詞置辯，是本件所應審酌者為本件系爭契約是否經原告解除與否？原告請求解除契約返還價金及違約金有無理由？㈠按「給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任」、「前項催告定有期限者，債務人自期限屆滿時起負遲延責任」、「因不可歸責於債務人之事由，致未為給付者，債務人不負遲延責任」，民法第229條第2項前段、第229條第3項，及第230條分定有明文。

另參系爭契約第一條約定「本買賣土地標示：（詳如附圖標示）、土地標示及所有權明細清單、地號428號、面積192㎡、權利範圍：雙方同意按協議範圍再依實際測繪及分割分割之面積辦理」、第二條：「一、甲乙雙方同意就上揭測繪分割之面積，按新台幣壹拾參萬元/坪。

二、甲乙雙方知悉上述標的之使用狀況，故甲、乙雙方同意先就所自行量測的面積計價。

待乙方於期後辦理分割確認面積，再正試簽署正式契約書」、第三條：「一、甲方應於契約成立生效後給付第一期新臺幣貳拾萬元。

…二、乙方應將土地所有權、身分證明文件交付予承辦地政士。

並於上揭程序完成後，確認交易面積及交易總價後，重新簽署買賣契約。」

、第五條：「一、簽約費用雙方負擔。

二、複丈及分割規費甲方（即原告）負擔。

三、變更規費及委任地政士辦理費用由甲方全額負擔。」

、第六條「…四、雙方應配合地政士申請複丈、分割及後續買賣及登記作業。

…」，有系爭契約在卷可查。

是參上開系爭契約約定，可見系爭契約係以未來成立買賣契約為目的，以系爭土地經實際測繪後，兩造另簽定買賣契約為標的之契約；

兩造間負有就系爭土地測量、分割、變更使用用途登記為提供必要行為之義務。

經查，卷附新北市樹林地政事務所發文字號樹測駁字第000007號駁回通知書顯示，代理申請人及收件人均為訴外人陳星佑，住址為新北市○○區○○路○段000號，均與被告戶籍地、系爭契約所留通訊地址不同，有被告戶役政查詢結果在卷可查。

原告固以被告未能向樹林地政事務所依規定補件致未能依約履行，故取得解除權，自應就此有利之事實為舉證。

惟原告至本件言詞辯論終結前皆復未能為任何舉證，則原告無法逕自以此向被告解除系爭契約。

㈡另按「債務人非依債務本旨實行提出給付者，不生提出之效力。

但債權人預示拒絕受領之意思，或給付兼需債權人之行為者，債務人得以準備給付之事情，通知債權人，以代提出。」

，民法第235條亦定有明文。

且債務人得主張同時履行抗辯者，未行使其抗辯權前，固可發生遲延責任，然於其合法提出同時履行之抗辯後，其遲延責任即溯及免除。

(最高法院110年度台上字第1845號判決意旨參照)。

復查，本件系爭契約並未約定履行期間，屬未定期限之契約，經原告於113年3月26日以上揭桃園府前郵局第000379號存證信函催告，請求被告於函到15日內履行系爭契約，被告於同月27日收受該存證信函，為兩造所不爭執。

惟據卷附被告所提通訊軟體LINE對話截圖所示，兩造間於請求上開履行期間，原告對於系爭契約內律師費、再次測量費、土地鑑價費等應由誰負擔，併要求「乙方分割後的土地，原新北市○○區○○段000號（既成巷道部分），需給甲方通行使用，不得阻礙甲方通行」提出變更之要約，經被告於4月12日、4月20日以鶯歌鳳鳴郵局第000027號存證信函、鶯歌郵局第000076號存證信函拒絕，復催告原告依約履行，可見被告已合法提出同時履行之抗辯，其遲延責任即溯及免除。

是本件原告固以被告遲延為由，取得並行使解除權使得系爭契約消滅，同時請求被告返還交付之款項200,000元及給付違約金20,000元，共400,000元，惟就此部分復未提出證明，其解除契約不符民法第254條之規定，自不合法。

故原告主張，難認有據。

四、從而，原告提起本件訴訟，請求被告應給付原告400,000元，及自起訴狀送達被告翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。

為無理由，應予駁回。

原告之訴既經駁回，其假執行之聲請已失所附麗，應併予駁回。

五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提之證據，核與判決結果無影響，毋庸再予一一論述，附此敘明。

六、結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。

中    華    民    國   113   年   8   月   28    日                    臺灣新北地方法院板橋簡易庭                        法  官  呂安樂以上為正本係照原本作成。

如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。

中    華    民    國   113   年   8   月   28    日                       書記官  魏賜琪