板橋簡易庭民事-PCEV,113,訴,1614,20240808,1

臺灣新北地方法院板橋簡易庭民事判決
113年度訴字第1614號
原      告  陳銘德 
即反訴被告           

被      告  洪素珠 
即反訴原告         
訴訟代理人  林忠政 
上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國113年7月1日言詞辯論終結，判決如下：
主  文

壹、本訴部分：

一、原告之訴及假執行之聲請均駁回。

二、訴訟費用由原告負擔。

貳、反訴部分：

一、反訴被告應給付反訴原告新臺幣貳萬陸仟元，及自民國一百一十三年五月三十日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。

二、反訴原告其餘之訴駁回。

三、反訴訴訟費用額確定為新臺幣壹仟元，由反訴被告負擔新臺幣伍佰貳拾捌元，及自本判決確定之翌日起至清償日止，加給按週年利率百分之五計算之利息；

餘由反訴原告負擔。

四、本判決反訴原告勝訴部分得假執行，但反訴被告如以新臺幣貳萬陸仟元為反訴原告預供擔保後，得免為假執行。

五、反訴原告其餘假執行之聲請駁回。 事實及理由

壹、本訴部分：

一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文，此於簡易訴訟程序亦有適用。

本件原告原聲明請求：㈠被告應給付原告新臺幣（下同）390,650元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。

㈡原告願供擔保，請准宣告假執行。

嗣於民國113年6月17言詞辯論期日當庭變更聲明為：㈠被告應給付原告610,650元，及其中390,650元自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按年利率百分之5計算之利息，及其中22萬元部分自113年6月18日起至清償日止，按年利率百分之5計算之利息。

㈡原告願供擔保，請准宣告假執行。

核原告所為訴之變更係擴張應受判決事項之聲明，揆諸上開法律規定，自應准許。

二、原告主張：㈠被告自97年2月1日起向原告承租坐落於臺北縣○○市○○路000○00號8樓房屋（改制前地址，下稱系爭房屋），約定每月租金為13,000元，另於訂約時缴交原告26,000元作為押租金使用，兩造持續維持租賃關係，迄至原告與被告最後一次所簽訂之租賃契約，係簽訂自111年7月1日至112年6月30日止一年租期之租賃契約，期滿原告即未再與被告續約而要求收回系爭房屋。

㈡惟至上開租賃契約期滿，於112年6月30日至系爭房屋現場，始發現系爭房屋因被告之不當使用，現場所呈現之情形已呈「千瘡百孔」之狀態，但因被告拒絕負起修繕之責，原告迫於無奈，故先與被告協商，乃先就雙方所會勘，在系爭房屋內所發現之重大毀壞之處，一一清點。

系爭房屋所受損害之狀況如下：⒈客廳牆壁大面積污穢，並釘掛鉤六支，釘洞四處，冷氣孔亂貼。

⒉主臥室廁所浴缸外部破洞漏水，內部水管損壞脱落，排水孔破裂，牆壁釘鐵釘四支，掛鉤釘三支，毛巾架損壞，臥室牆壁污損，釘掛鉤六支，釘洞十三處，大片玻璃破損，房門損壞。

⒊客房(一)部分，牆壁髒污，門框損壞。

⒋客房(二)部分，牆壁髒污。

⒌共用廁所部分，釘子五支，釘孔六處，門凹陷。

⒍廚房上櫃破洞一處，下櫃二處，門檻大理石破損，門框損壞，瓦斯爐有燒焦痕跡，紗門油污不堪使用，門鎖脫落。

⒎系爭房屋浴室內外壁癌的產生，乃係因為被告私自任開挖浴室內之排水孔，事後又沒有完全加以修復原狀，以至於浴室內之細縫沒有加以填補，所以導致滲水之情況產生，故被告亦應對之負責。

有關上開修繕部分，原告已請廠商「鴻孚工程行」就現場情況加以估價，總修復之工程費用合計須370,650元。

㈢另系爭房屋目前之出租行情約在2萬元，系爭房屋於修繕期間無法出租予他人，故請求1年之租金損失24萬元。

㈣以上損失共計610,650元。

爰依租賃契約及民法第432條規定，提起本訴，並聲明：⒈被告應給付原告610,650元，及其中390,650元自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年利率百分之5計算之利息，另其中22萬元部分自113年6月18日起至清償日止，按年利率百分之5計算之利息。

⒉原告願供擔保，請准宣告假執行。

三、被告則以：㈠被告於112年6月30日交還系爭房屋前，已先將全屋清潔過一遍，當日並非原告所說千瘡百孔之狀態。

原告所列系爭房屋受損害之狀況，乃被告承租系爭房屋前就已存在的損害，被告於97年2月1日向原告承租系爭房屋前，雙方於看系爭房屋時，被告即已向原告反應屋況及設備所存在損害，原告卻藉機要求被告負修繕之責。

㈡被告於從未開挖過任何浴室內排水孔，也無任何破壞行為。

被告承租系爭房屋已逾15年，皆在一般正常使用下，牆壁及設備難免有折舊、年久自然老化的情形，壁癌應屬房屋自身結構、自然環境因素所產生，非可歸責於被告。

按舉證責任原則，原告應先就出租前之屋況及設備加以證明，原告既未能證明出租前之狀況，也未能證明被告有破壞或非正常使用之行為，故不可要求被告負損害賠償責任。

㈢退步言之，原告請求之金額並不合理：⒈壁癌修繕費用：原告指系爭房屋浴室內外有壁癌之現象，但報價範圍卻是全屋，甚至廚房、前陽台、後陽台的壁癌修繕，還包含室內3道牆裂縫補強費用，此費用57,750元完全不合理。

⒉浴室壁面、地面重做防水修繕費用：原告並未以回復原狀方式修繕，卻將未損壞的地磚、壁磚、浴缸、浴室門全部换新，進而衍生出其它拆除及安裝費用，且兩間浴室全部重新整修,此費用201,600元完全不合理。

⒊大理石門檻更新費用：石材以才作單位面積計價，1才是30cmx30cm，此門檻約2~3才，大理石的報價約為$350〜$1000/才，其價格組成為石材購置費用估總價格50%、切割費用估總價格20%、安裝費用估總價格30%，此費用8,400元完全不合理。

⒋玻璃更换費用：此玻璃約12~15才，玻璃裝修價格約為$45〜$250/オ，此費用8,400元完全不合理。

⒌上下木櫃廚具更新費用：木櫃廚具的開門、內層及其他功能皆正常無損，報價單上卻是整組木櫃廚具全部換新，此費用94,500元完全不合理。

⒍修繕期間無法出租房屋之費用：原告報價單之修繕方式及及費用完全不合理，修繕期自然也無需一個月，原告收回系爭房屋到出租給下位承租人時，中間本就有過渡期，並非無縫接軌。

此費用完全不合理。

㈣再退步言之，原告於00年0月0日出租系爭房屋前，系爭房屋就已存在既有損害之狀況，至今已逾15年，依民法第197條第1項規定，因侵權行為所生之損害賠償請求權，自有侵權行為時起逾10年亦同之規定，原告請求權時效應已消滅。

㈤被告以前開各項陳詞為抗辯，並聲明：⒈原告之訴駁回。

⒉如受不利之判決，被告願供擔保請准宣告免為假執行。

四、本院之判斷：㈠原告主張之事實，業據其提出房屋租賃契約書2份、房屋點交修繕同意書、系爭房屋屋況照片、鴻孚工程行報價單、預估重做修繕照片、預估維修期間證明、社區租金行情參考網路列印資料、修繕公告及修繕照片等件為證，被告對於兩造間存有租賃契約乙事並不爭執，惟否認有損壞系爭房屋內之設備，並以前詞置辯。

㈡按民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高法院17年上字第197號裁判可資參照）。

又損害賠償之債，以有損害之發生及有責任原因之事實，並二者之間，有相當因果關係為成立要件，故原告所主張損害賠償之債，如不合於此項成立要件者，即難謂有損害賠償請求權存在（最高法院48年台上字第481號裁判意旨參照）。

復按承租人應依約定方法，為租賃物之使用、收益，無約定方法者，應以依租賃物之性質而定之方法為之。

承租人應以善良管理人之注意，保管租賃物。

承租人違反前項義務，致租賃物毀損、滅失者，負損害賠償責任，但依約定之方法或依物之性質而定之方法為使用、收益，致有變更或毀損者，不在此限，民法第438條第1項、第432條第1項前段、第2項定有明文。

依此規定，承租人應依約定方法為租賃物之使用收益，而承租人訂立租約之目的，既在於使用、收益租賃物，出租人即有容忍承租人以合於契約目的之方法，使用、收益租賃物之義務。

㈢原告主張被告於112年6月30日點交返還系爭房屋時，系爭房屋有如下損害：⑴客廳牆壁大面積污穢，並釘掛鉤六支，釘洞四處，冷氣孔亂貼。

⑵主卧室廁所浴缸外部破洞漏水，內部水管損壞脱落，排水孔破裂，牆壁釘鐵釘四支，掛鉤釘三支，毛巾架損壞，臥室牆壁污損，釘掛鉤六支，釘洞十三處，大片玻璃破損，房門損壞。

⑶客房(一)部分，牆壁髒污，門框損壞。

⑷客房(二)部分，牆壁髒污。

⑸共用廁所部分，釘子五支，釘孔六處，門凹陷。

⑹廚房上櫃破洞一處，下櫃二處，門檻大理石破損，門框損壞，瓦斯爐有燒焦痕跡，紗門油污不堪使用，門鎖脫落。

⑺系爭房屋浴室內外壁癌的產生等情形，業據提出房屋點交修繕同意書、房屋內部毀損照片53張為證（見本院卷第29至135頁）。

被告就原告主張前揭損害並無爭執，惟否認該損害為被告所造成。

衡諸原告所提出前揭證據資料至多僅足以證明系爭房屋於點交時之現況，就該等損害係存在於系爭房屋租屋前或租賃契約存續間，無從判斷，原告就此部分主張亦未提出其他佐證，則其主張被告於租賃契約存續間未盡善良管理人注意義務，致生系爭房屋有如上損害，應負損害賠償責任，尚屬無據，自難採認。

五、綜上所述，原告依租賃契約及民法第432條規定，請求被告應給付原告610,650元，及其中390,650元自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按年利率百分之5計算之利息，及其中22萬元部分自113年6月18日起至清償日止，按年利率百分之5計算之利息，為無理由，應予駁回。

本件原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。

貳、反訴部分：

一、按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴；

反訴之標的，如專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者，不得提起；

反訴，非與本訴得行同種之訴訟程序者，不得提起，當事人意圖延滯訴訟而提起反訴者，法院得駁回之，民事訴訟法第259條、第260條定有明文。

本件原告起訴被告負有損害賠償、給付租金之責，被告請求原告返還押租金、償還修繕費，提起反訴請求原告即反訴被告應返還押租金、償還修繕費，核係基於兩造間之租賃契約爭議而生，揆諸上開規定，其訴之標的及其防禦方法係與本訴相牽連，故被告所提起之反訴，應予准許。

二、反訴原告主張：㈠反訴原告於112年6月30日租約期滿，依法搬離系爭房屋，返還鑰匙並無積欠租金，反訴被告竟列出原本出租前就已經存在損害之設備，要求反訴原告修繕，甚至要求全屋重新粉刷，藉故不肯退還押金26,000元。

㈡且反訴被告於97年2月1日起至112年6月30日租賃關係存續期間，每當反訴原告正常使用之設備請求修繕時，反訴被告皆不肯修繕，導致反訴原告日常生活受影響，反訴原告迫於無奈只能額外花錢修繕，故反訴被告應償還修繕費23,200元。

㈢為此，爰依兩造租賃契約書第6條、民法第430條、第179條規定提起反訴，請求反訴被告返還押金及修繕費共計49,200元。

並聲明：⒈反訴被告應給付反訴原告49,200元，及自反訴起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年利率百分之5計算之利息。

⒉願供擔保，請准宣告假執行。

三、反訴被告則以：㈠系爭房屋租約於112年6月30日期滿，反訴原告未依租賃契約第11條約定回復原狀，亦未依租賃契約第13條約定以善良管理人之注意義務使用房屋，過失致系爭房屋毀損，應負損害賠償之責，反訴被告無法點交迫於無奈，故在系爭房屋內發現重大毀損之處一一清點，並做成「房屋點交修繕同意書」，同意書中明確備註「押金貳萬陸仟元整，因未點交，雙方同意未結清」，並非反訴原告所稱之反訴被告藉故不肯退還押金。

㈡租賃期間反訴原告每月至反訴被告住處繳交租金時，從未提及修繕之事，反訴被告多次要求在租賃契約書留下手機或家人手機，以便連絡了解屋況，反訴原告皆不願意留，也以各種理由推託從未讓反訴被告進入房屋了解屋況，又未經屋主同意私自便宜行事修繕，導致長年日積月累嚴重損害房屋及設備，從反訴原告提供自行修繕9張收據中，多次通水管可直接證實反訴原告平常生活用水習慣不良、不當使用屋內水管通路、導致房屋多處漏水、引起壁癌等，其餘收據皆為日常用品耗材，違反租賃契約書第11條、第13條約定。

㈢反訴被告以前開陳述為抗辯，並聲明：⒈反訴原告之訴駁回。

⒉如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

四、本院之判斷：㈠反訴原告主張之事實，業據提出租賃契約書、免用統一發票收據及收據等件為證，反訴被告對於未退還已收取之押金26,000元乙事並不爭執，惟否認有返還押金及給付修繕費之義務，並以前詞置辯。

㈡退還押租金26,000元部分：⒈按押租金之主要目的在擔保承租人租金之給付及租賃債務之履行，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力。

而於抵充後，猶有餘額，始生返還押租金之問題（最高法院83年台上字第2108號判例、87年度台上字第1631號判決意旨可資參照）。

又按押租金者，乃租賃關係存續中，以擔保承租人之租賃債務為目的，由承租人交付於出租人之金錢或其他代替物，其目的乃在擔保承租人之租賃債務。

又此所謂之租賃債務，係指租賃關係消滅前或消滅時所生者為限。

⒉查兩造間成立租賃契約時，反訴原告曾交付押金26,000元，且於112年6月30日點交系爭房屋時，反訴被告並未返還該押金乙情，業為兩造所不爭執。

反訴被告雖以反訴原告未盡善良管理人注意義務，致系爭房屋受有損害，惟反訴被告此部分主張並未舉證以實其說，業經本院判決駁回如本訴部分之判斷，則反訴被告以反訴原告尚有損害賠償責任拒絕退還押租金，即屬無據。

此外，反訴被告並未提出反訴原告於租賃期間尚有承租人應負擔債務未清償之證據，是以，反訴原告依兩造間租賃契約書第6條約定，請求反訴被告返還押租金26,000元，應屬有據。

㈢請求給付修繕費23,200元部分：⒈按租賃物之修繕，除契約另有訂定或另有習慣外，由出租人負擔。

租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要，應由出租人負擔者，承租人得定相當期限，催告出租人修繕，如出租人於其期限內不為修繕者，承租人得終止契約或自行修繕而請求出租人償還其費用或於租金中扣除之。

民法第429條第1項及第430條分別定有明文。

是租賃物有修繕必要時，承租人應先催告出租人修繕，出租人未為修繕時，承租人始得自行修繕並請求出租人償還其費用。

⒉本件反訴原告主張於租賃期間請求反訴被告修繕設備請求時，反訴被告不肯修繕，只能額外花錢修繕23,200元，業據其提出免用統一發票收據及收據等件為證，反訴被告則否認反訴原告曾通知系爭房屋有設備需進行修繕等語。

查反訴原告所提出前開證據資料，至多僅可證明反訴原告曾因支出修繕費用，尚無從證明反訴原告曾就修繕乙事催告反訴被告進行修繕。

而反訴原告迄今亦未提出其他曾定相當期限催告反訴被告修繕或經反訴被告同意反訴原告自行修繕之證據以佐其說，自難認此部分費用應由反訴被告負擔，是反訴原告請求反訴被告給付修繕費部分，即屬無據。

㈣末按遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。

給付無確定期限者，債務人於債權人得請求時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。

其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。

應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5，民法第233條第1項、第229條第2項及第203條分別定有明文。

本件反訴原告請求反訴被告給付之押租金，係以支付金錢為標的，且無確定期限，故反訴原告請求反訴被告給付自反訴起訴狀繕本送達翌日即113年5月30日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，併應准許。

五、綜上所述，反訴原告依租賃契約第6條、民法第179條規定，請求反訴被告給付反訴原告26,000元，及自反訴起訴狀繕本送達翌日即113年5月30日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，為有理由，應予准許。

逾此部分之請求，則無理由，應予駁回。

參、本件本訴及反訴事證皆已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及所提證據，於判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。

肆、本件反訴原告勝訴部分，所命給付金額未逾50萬元，依民事訴訟法第389條第1項第5款規定，應依職權宣告假執行；

併依聲請酌定反訴被告如供相當擔保後，得免為假執行之宣告。

至於反訴原告敗訴部分，反訴原告該部分之訴既經駁回，則反訴原告此部分假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。

伍、訴訟費用負擔之依據：

一、本訴部分：民事訴訟法第78條。

二、反訴部分：民事訴訟法第79條。

中 華 民 國 113 年 8 月 8 日
                  臺灣新北地方法院板橋簡易庭
                        法  官  陳怡親
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 113 年 8 月 8 日
                        書記官  詹昕容