板橋簡易庭民事-PCEV,99,板小,1134,20100730,1

臺灣板橋地方法院板橋簡易庭小額民事判決
原 告 愛在歐洲社區管理委員會
法定代理人 乙○○
訴訟代理人 丙○○
被 告 甲○○

上列當事人間請求給付管理費事件，於中華民國99年7月22日辯
論終結，本院判決如下：

主 文
被告應給付原告新臺幣貳萬零壹佰柒拾貳元，及自民國九十九年三月十七日起至清償日止，按年利率百分之十計算之利息。
訴訟費用新台幣壹仟元由被告負擔。
本判決得假執行。

理 由 要 領
一、原告之法定代理人原為吳怡忠，嗣訴訟繫屬中於民國（下同）99年7月2日變更為乙○○，並據其提出愛在歐洲社區第四屆第一次區分所有權人大會會議紀錄、愛在歐洲社區99年5月份管理委員會會議紀錄，具狀聲明承受訴訟在案，經核無不合，應予准許，併予敘明。
二、原告主張：
（一）原告起訴主張：被告為原告之區分所有權人，被告自民國（下同）98年1月至99年1月止，尚積欠管理費12個月，每月1681元，共計20172元未清償，經原告屢次催討，被告均置之不理。
為此爰依公寓大廈管理條例第21條之規定，請求被告給付原告20172元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之10計算之利息。
（二）對於被告抗辯之陳述：
⒈本件依照愛在歐洲社區之規約，其中第10條第1項已明確記載「為充裕本社區管理上必要之經費，區分所有權人應
遵照本規約或區分所有權人會議決議之規定向管理委員會
繳交下列款項。
(一)公共基金。
(二)管理費。
顯見被告繳納管理費之義務乃係依照愛在歐洲社區規約之規定而來，
合先敘明。
⒉又有關管理費之收取標準及計算方式愛愛在歐洲社區之規約亦於第10條第2項明訂，管理費之收取及支用由各區分所有權人依權人大會4月13日會議記錄，其中第貳條規約修改第3點：「第10條：追認96年11月8日管理委員會會議記錄提案四決議增訂：本社區依本規約設置管理費、汽機
車清潔費，其經費來源、繳納、催收催告如下:... （二）管理費：1.管理費按『坪』以產權所耳之區分所有權人為收費對象。
2.以『月』為計算單位。
3.每坪收40元整 (整數收付，計算到小數點第二位)。
(三)汽機車清潔費：1.汽機車清潔費以「車位」為計算單位。
2，以『月』計算單位。
平面清潔費每一車位收300元整，機械清潔費每一車位收500元（含機械保養），機車每一車位收100元整。」，顯已區分所有櫂人會議已就管理費及汽機車清潔費
之收取標準訂定計算方式，自有拘束全體住戶之效力。至
於被告雖抗辯上開97年4月13日之會議因違反公寓大廈管理條例第32條第1項之規定而無效，並提出被證2、3以為證明，然從被證2、3並無法得知上開97年4月]3日之會議。
如何違反公寓大廈管理條例第32條第1項之規定，此自應由被告提出說明後原告再表示意見。又即使鈞院認定上
開97年4月13日之會議違反公寓大廈管理條例第32條第1項之規定 (假設口氣)，然公寓大廈管理條例第32條第1項乃係分所有權人之人數或其區分所有權比例合計未達同法第
31條之定額之情形而言，則此亦屬於召集程序或決議方法違反法令之情形，依照民法第56條第1項規定，尚須被告提起撤銷決議之訴，並經法院撤銷該決議後才失其效力，
然被告並未對上開97年4月13日之決議提起撤銷之訴，且迄今亦已逾3個月撤銷期限，則上開97年4月13日之決議自有拘束全體住戶包括被告之效力。是被告辯稱該決議無效
而拒絕繳納管理費及機車清潔費，顯然無理由。
⒊再者，依照第二屆第一次臨時區分所有權人大會通過修訂並由原告於98年1月18日印製之愛在歐洲住戶手冊，其中「愛在歐洲社區管理委員會財務收支管理辦法」第5條管
理費每月收取標準，亦已明訂，(一)現住戶：1.管理費：依權狀坪數乘以新台幣肆拾元。
2.汽車停車位清潔費：機械車位每車位每月新台幣伍佰元；
平面車位參佰元。
3.機車停車位清潔費：地下室機車車位每月收車位清潔費新台
幣壹佰元。」，顯見愛在歐洲社區區分所有權人會議確已
就管理費及機車清潔費之收費標準訂定辦法，原告僅係依
照區分所有權人會議決議執行，則被告辯稱愛在歐洲社區
規約並未授權原告訂定管理費收費辦法，以作為拒繳管理
費及機車清潔費之依據，乃係意圖混淆鈞院視聽之詞，實
無理由。
⒋更何況，即使鈞院認定愛在歐洲社區區介所有權人會議並未就管理費之收費標準作成決議或認定決議有瑕疵而無拘
束全體住戶之效力 (假設口氣)，然愛在歐洲規約既有規
定全體住戶均應繳納管理費，且被告自96年12月起至97年12月止均有按月繳納管理費，自應視為被告已同意與原告及該大樓住戶成立團體協約，是被告自不得再以決議無效
請求原告返還已繳納之管理費並主張不當得利之抵銷抗辯
。
⒌至於被告雖又爰引原房屋買賣契約第11條第3項之規定，辯稱管理費之運用包含社區共同使用部分水電、管理及清
潔等費用在內，故其每月自行分攤並繳交共用部分之電費
，應屬原告不當得利而應予以抵銷云云。然查，有關原房
屋買賣契約第11條第3項乃係規定：「自前項賣方擔任本社區共同使用部分之管理人時，就本社區共同使用部分水
電、管理及清潔等費用，因屬依『公寓大廈管理條例』第
18條第1項第1款規定之「領得使用執照一年內之管理維護事項」，買方全體同意賣方得由「管理條例」規定起造人
應提撥之公共基金先行支用，或以本約第八條第一項第二
款所收管理基金（屬管理費及公共基金之性質）支用...... 」，其適用之主體乃係以賣方即建商為限，並不包括
被告在內，故被告每月自行負擔之共同使用部分電費，乃
係被告本其應有部分而應分攤之費用，自不得爰引原買賣
契約主張抵銷。故其所為抵銷抗辯並無理由。
⒍末查，有關被告辯稱原告並末盡維護社區之責任以及共用部分尚未點交等語，並以此作為拒絕繳交管理費之依據，
云云。然查有關被告繳交管理費之義務乃係依照愛在歐洲
社區規約而來，此與原告是否盡維護社區之責任以及社區
共同部分是否點交並無對待給付之關係，則被告以此作為
拒絕繳交管理費之依據，亦無理由。
三、被告則以：
（一）原告起訴主張被告未繳費自97年12月起，應適用原始規約﹝96年核備之規約﹞，新修定之規約於98年2月19日及98年4月9日前完成核備，管見以為，原告之訴應跨二約之約，依98年新修訂之規約第20條第5款明文約定：本規約自送審奉準核備後即生效。合先敘明。
（二）係查樹林市愛在歐洲社區規約﹝下稱社區規約﹞並無授管委會制訂管理委員執行費用之支付項目及支付辦法。
（三）次查97年4月13日第二屆區分所有權大會規約修改因違反公寓大廈管理條例第32條第1項同一議案重新召集會議之規定應屬無效詳見。
（四）詎料於98年1月間知悉社區內有五處實質違建業經台北縣政府處以行政處份北縣拆認字第0970045239，及多處違規使用北工使字第0970801251等，至間今未見社區管委會改善，讓社區居民身處公共危險之環境；且違建無法合法使
用，原告實際能加強管理維護及提升居住品質嗎？至此讓
被告有合理懷疑原告無法善盡管理維護公寓大廈能力及責
任。
共用部份尚未點交，此有台北縣政府函98年8月31 日北工使字第0980691109號函以茲證明。
（五）管理費收費方式與規約不合，96年12月始收費，當時未經區分所有權大會決議管理費之收取及計算方式，且區分所
有權人並未授權管委會訂定管理費收繳及支付方法，另觀
諸本社區規約並無約定任何收費方法。
新修定之規約於98年2月19日完成核備。
依98年新修訂之規約第20條第5款明文約定：本規約自送審奉準核備後即生效。
96年12月始收管理費至97年12月共計13個月，就算被告欠繳管理費，原告對被告【重覆收取管理費】之部分，致使被告權益受有
損害，應扣除被告有繳管理費專有部分總額共計21853元此部分不當得利主張抵銷。
（六）另據愛在歐洲社區規約第20條第1款明定：本約未規定者，應依原房屋買賣契約約定等語，房屋買賣契約書第11條第3項明定訂管理費之運用，包括含本社區共同使用部分
水電、管理及清潔等費用，又依社區規約第11條第2項第2款，自收繳管理費以來一向由被告自行分攤共用部份之高
額電費，自96年12月99年5月已付金額共計11190.7元。
原告此不部份不當得利情請求抵銷。
（七）機車每一位車位收一百元整，被告共用部分面積已包含機車位面積，為何機車位管理費另【重覆收費】每月加收
100元？針對原告此部分不當得利1300元主張抵銷。
（八）縱上所述，就算被告欠繳管理費，原告對被告重覆收取管理費之部分，致使被告權益受有損害，況被告對原告尚有
超收管理費之不當得利之債權，主張與原告對被告起訴請
求管理費之債權抵銷，故原告起訴實無理由。
等語置辯，並聲明原告之訴及其假執行之聲請均駁回。被
告如受不利判決願供擔保免為假執行。訴訟費用由原告負
擔。並提出第二屆管理委員會工作報告、議題說明、社區
規約增修、第二屆第一次區分所有權人大會會議通知單、
台北縣政府工務局函等件影本為證。
四、經查，本件原告起訴主張之事實，業據其提出愛在歐洲社區管理委員會組織報備證明影本乙份、住戶規約、催告公告、存證信函影本乙份、被告未繳明細表、社區規約、區分所有權人會議記錄、住戶手冊等件影本為證。
而被告對於其係原告大廈之區分所有權人一事並不爭執，惟以前詞置辯，惟查，被告既是區分所有權人，因此即負有給付管理費之義務，是原告起訴主張被告尚欠管理費一節，應可採信，至於被告主張收費標準不合法等語，依原告所提社區規約第10條約定，管理費之收取及支用由各區分所有權人依照區分所有權人會議之決議處理之，又依會議記錄可證原告主張之收費標準係依區分所有權人會議之決議，至被告對於收費之標準、內容以及金額、計算方式有所爭執，乃須於區分所有權人會議中提出或做成決議，非得以此爭執做為拒絕繳納管理費之依據，是被告所辯為無理由。
五、按「公寓大廈應設置公共基金，其來源如下：．．．二、區分所有人依區分所有權人會議決議繳納。」
、「共用部分、約定共有部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。
其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。」
、「區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或其他應負擔之費用已逾二期或達相當之金額，經定相當期間催告仍不給付者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息。
」，公寓大廈管理條例第18條第1項第2款、第10條第2項及第21條分明定有明文。
本件被告既係愛在歐洲社區之區分所有權人，即有繳付管理費之義務。
則原告於被告欠繳費用已逾二期後，經原告定相當期間催告被告仍未為給付，原告自得起訴請求。
六、綜上所述，原告援引公寓大廈管理條例第21條之規定，請求被告給付如主文所示之金額，核屬正當，應予准許。
七、本件係民事訴訟法第436條之8所定之小額訴訟事件，就原告勝訴部分，應依同法第436條之20之規定，依職權宣告假執行。
中 華 民 國 99 年 7 月 30 日
臺灣板橋地方法院板橋簡易庭
法 官 程 萬 全
上列為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內以違背法令為理由向本院提出上訴狀（上訴理由依法應表明一、原判決所違背之法令及其具體內容。
二、依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實。
）如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後廿日內補提上訴理由書（須附繕本），如未於上訴後20日內補提合法上訴理由書，法院得逕以裁定駁回上訴。
中 華 民 國 99 年 7 月 30 日
書記官 石 于 倩