板橋簡易庭民事-PCEV,99,板小,868,20100712,1

臺灣板橋地方法院板橋簡易庭小額民事判決
原 告 愛在歐洲社區管理委員會
法定代理人 甲○○
訴訟代理人 丙○○
被 告 乙○○

上列當事人間請求給付管理費事件，於中華民國99年6月28日辯
論終結，本院判決如下：

主 文
被告應給付原告新臺幣壹萬玖仟捌佰貳拾肆元，及自民國九十九年三月十六日起至清償日止，按年利率百分之十計算之利息。
訴訟費用新台幣壹仟元由被告負擔。
本判決得假執行。

理 由 要 領
一、原告主張：被告為原告之區分所有權人，被告自民國（下同）98年1月至99年1月止，尚積欠管理費12個月，每月1652元，共計19824元未清償，經原告屢次催討，被告均置之不理。
為此爰依公寓大廈管理條例第21條之規定，請求被告給付原告19824元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之10計算之利息。
二、被告則以：
（一）原告起訴主張被告未繳費自98年1月起，應適用原始規約﹝96年核備之規約﹞，新修定之規約於98年2月19日及98年4月9日前完成核備，管見以為，原告之訴應跨二約之約，依98年新修訂之規約第20條第5款明文約定：本規約自送審奉準核備後即生效。合先敘明。
（二）係查樹林市愛在歐洲社區規約﹝下稱社區規約﹞並無授管委會制訂管理委員執行費用之支付項目及支付辦法。
（三）次查97年4月13日第二屆區分所有權大會規約修改因違反公寓大廈管理條例第32條第1項同一議案重新召集會議之規定應屬無效詳見。
（四）詎料於98年1月間知悉社區內有五處實質違建業經台北縣政府處以行政處份北縣拆認字第0970045239，及多處違規使用北工使字第0970801251等，至間今未見社區管委會改善，讓社區居民身處公共危險之環境；且違建無法合法使
用，原告實際能加強管理維護及提升居住品質嗎？至此讓
被告有合理懷疑原告無法善盡管理維護公寓大廈能力及責
任。
共用部份尚未點交，此有台北縣政府函98年8月31 日北工使字第0980691109號函以茲證明。
（五）公寓大廈管理費原則上按其共有之應有比例分攤，應係依據公寓大廈管理條例第10條第2項共用部分，約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之
。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應
有部分比例分擔之。
管理費收費方式與規約不合96年12月始收費、當時未經區分所有權大會決議管理費之收取及計
算方式，且區分所有權人並未授權管委會訂定管理費收繳
及支付方法，另觀諸本社區規約並無約定。任何收費方法
縱使為97年4月13日區權會社區規約增修第10條第2項管理費部分針對「坪」共同使用部份分之坪尚未約定，定管理
故應回歸『公寓大廈管理條例第10條第2項來闡釋』。
管理費除專有部分坪數在外。
新修定之規約於98年2月19日完成核備。
依98年新修訂之規約第20條第5款明文約定：本規約自送審奉準核備後即生效。
96年12月始收管理費至97年12月共計13個月，就算被告欠繳管理費，原告對被告【重覆收取管理費】之部分，致使被告權益受有損害，應
扣除被告有繳管理費專有部分總額共計10244元此部分不當得利主張抵銷。
（六）另據愛在歐洲社區規約第二十條第一款明定：本約未規定者，應依原房屋買賣契約約定等語，房屋買賣契約書第十
一條第三項明定訂管理費之運用，包括含本社區共同使用
部分水電、管理及清潔等費用，又依社區規約第十一條：
第二項第2款，自收繳管理費以來一向由被告自行分攤共
用部份之高額電費，自96年12月97年12月已付金額共計5051元。原告此不部份不當得利情請求抵銷。
（七）機車每一位車位收一百元整，被告共用部面積分72/00000已包含機車位面積，未何機車位管理費另【重覆收費】每
月加收新台幣100元？針對原告此部分不當得利新台幣
1300元主張抵銷。
（八）茲據原告愛在歐洲社區依公寓大廈管理條例之規定申請報備在，應遵照條例及規約非經載明於規約者，不生效力。
合先敘明。然：管委會非營利主機構，管理使用計算及住
戶間相互關係端視法令及簽定規約之時之約定。乃應依法
案98年1月起，應適用原始規約﹝96年核備之歸規約﹞，新修定之規約於98年4月9日完成核備，管見以為，原告之訴應跨二約之約，合先敘明。
（九）查樹林市愛在歐洲社區規約﹝下稱社區規約﹞並無授管為委會制訂管理委員執行費用之支付項目及支付辦法。證據
方法：愛在歐洲社區第一屆第一次區分所有權人會議會議
紀錄。
待證事項：開會時間為96年6月9日，討論事項一及決議內容為：後續交由管理委員會修訂後再行召開區分所
有權人會議決議等語。區權人並無受權管委會訂定各項費
用之收繳、支付方法。
請原告出示區權人96年6月至98 年2月，授權管委會訂定之證明即見分曉。請原告出據愛在
歐洲管理委員會財務收支管理辦法之修定核備公函及日期
。
愛在歐洲社區第一屆管理委員會年11月份第一次臨時會會議紀錄：提案四、主委指示12月1日起收管理費云云。
未經由區權人授權之決議致始無效。
（十）再查，民國97年4月13日第二屆區分所有權大會規約修改因違返反公寓大廈管理條例第32條第1項同一議案重新召集會議之規定應屬無效詳見。證據方法：端視被證二、被
證三可之97年4月13日區權會非同一議案召開。
待證事項：97年4月13日所召開之權權大會違反公寓大廈管理條例第32條第1項同一議案重新召集會議之規定應屬無效，故此次社區規約之增修應屬無效。
96年12月至97年12月原告已向被告收取之管理費，被告主張不當得利之債權計21476元與原告之訴相抵銷。
（十一）末查，社區規約第十一條明訂：管理費之用途端看第二、六款即見分曉。
故96年11月99年03月公電分攤之不當得利債權計新台幣10465元與原告之訴抵銷。
（十二）愛在歐洲社區97年4月13日之區分所有權會議違反公寓大廈管理條例第32條召集人未就「同一議案」重新著召
集會議乙節，應屬決議內容違法法令或規約時，得類推
民法第五十六條第二項之規定：「總會決議之內容違反
法令或章程者，無效。」主張該決議無效。(細項說明
：總會決議內容違反公寓大廈管理條例第32條未就同一
議案召集會議之規定，故決議內容無效。違反章程：本
社區權人至始於第一次區權會至「今」最近區權會99年
4月24日，皆並未管委會訂定管理費收支辦法，故內容
違反章程應屬無效)。
（十三）縱上所述，就算被告欠繳管理費，原告對被告重覆收取管理費之部分，致使被告權益受有損害，況被告對原告
尚有超收管理費之不當得利之債權，主張與原告對被告
起訴請求管理費之債權抵銷，故原告起訴實無理由等語
置辯，並聲明原告之訴及其假執行之聲請均駁回。被告
如受不利判決願供擔保免為假執行。訴訟費用由原告負
擔。並提出第二屆管理委員會工作報告、議題說明、社
區規約增修、第二屆第一次區分所有權人大會會議通知
單 、台北縣政府工務局函等件影本為證。
三、經查，本件原告起訴主張之事實，業據其提出愛在歐洲社區管理委員會組織報備證明影本乙份、住戶規約、催告之公告、存證信函影本乙份、被告未繳明細表等件影本為證。
而被告對於其係原告大廈之區分所有權人一事並不爭執，惟以前詞置辯，惟查，被告既是區分所有權人，因此即負有給付管理費之義務，是原告起訴主張被告尚欠管理費一節，應可採信，至於被告主張收費標準不合法等語，依原告所提社區規約第10條約定，管理費之收取及支用由各區分所有權人依照區分所有權人會議之決議處理之，又依會議記錄可證原告主張之收費標準係依區分所有權人會議之決議，至被告對於收費之標準、內容以及金額、計算方式有所爭執，乃須於區分所有權人會議中提出或做成決議，非得以此爭執做為拒絕繳納管理費之依據，是被告所辯為無理由。
四、按「公寓大廈應設置公共基金，其來源如下：．．．二、區分所有人依區分所有權人會議決議繳納。」
、「共用部分、約定共有部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。
其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。」
、「區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或其他應負擔之費用已逾二期或達相當之金額，經定相當期間催告仍不給付者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息。
」，公寓大廈管理條例第18條第1項第2款、第10條第2項及第21條分明定有明文。
本件被告既係愛在歐洲社區之區分所有權人，即有繳付管理費之義務。
則原告於被告欠繳費用已逾二期後，經原告定相當期間催告被告仍未為給付，原告自得起訴請求。
五、綜上所述，原告援引公寓大廈管理條例第21條之規定，請求被告給付如主文所示之金額，核屬正當，應予准許。
六、本件係民事訴訟法第436條之8所定之小額訴訟事件，就原告勝訴部分，應依同法第436條之20之規定，依職權宣告假執行。
中 華 民 國 99 年 7 月 12 日
臺灣板橋地方法院板橋簡易庭
法 官 程 萬 全
上列為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內以違背法令為理由向本院提出上訴狀（上訴理由依法應表明一、原判決所違背之法令及其具體內容。
二、依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實。
）如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後廿日內補提上訴理由書（須附繕本），如未於上訴後20日內補提合法上訴理由書，法院得逕以裁定駁回上訴。
中 華 民 國 99 年 7 月 12 日
書記官 石 于 倩