板橋簡易庭民事-PCEV,99,板簡,2133,20110407,1

宣 示 判 決 筆 錄 99年度板簡字第2133號
原 告 北大誠不動產經紀有限公司
法定代理人 詹智民
訴訟代理人 張雙華律師
被 告 王美蓮
訴訟代理人 洪士傑律師
上列當事人間99年度板簡字第2133號請求給付服務費事件，於中

華民國100 年3 月21日辯論終結，於中華民國100 年4 月7 日下
午4 時整，在本院板橋簡易庭公開宣示判決，出席職員如下：法 官 程萬全
書記官 石于倩
通 譯 胡文昇
朗讀案由，當事人均未到
法官宣示判決，判決主文、所裁判之訴訟標的及其理由要領如下：

主 文
被告應給付原告新台幣肆拾陸萬捌仟元，及自民國九十九年十一月十二日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項得假執行。

事 實 及 理 由
一、本件被告住所在本院轄區之外，惟兩造在簽署之專任委任銷售契約書「貳、甲、乙雙方之權利義務」第六條第七項約定：「因本契約涉訟者，甲、乙雙方同意以標的物所在地之地方法院為第一審管轄法院並適用簡易訴訟程序。」
，此項約定合於民事訴訟法第24條合意管轄規定，經查，本件標的物設址「台北縣樹林市○○路236號19樓」，在本院管轄區域內，是本院對本件訴訟具管轄權，合先敘明。
二、本件原告主張：
（一）被告於民國（下同）99年3 月7 日與原告簽訂專任委託銷售契約書，將其所有門牌號碼為「台北縣樹林市○○路
236 號19樓」及其座落土地委託原告居間仲介銷售，委託銷售價格為新台幣（下同）880 萬元，委託期間自99年3月7 日起至同年9 月15日止，有專任委託銷售契約書足稽。
其後於簽約同日更易委託價格為780 萬元整，亦有委託銷售/ 出租契約內容變更同意書為憑。
（二）原告於接受被告委託後，即覓得買主即訴外人鄭有彬願以780 萬元購買系爭房屋，並於99年9 月14日簽立購屋承諾書，同意被告全部之售屋要約條件，並支付定金144000元在案。原告之營業員邱錦智即在當日前往基隆將此成交訊
息告知被告，詎被告以可交由其他仲介賣得較高價格反悔
，原告遂在次日以樹林柑園郵局第156 號存證信函催請其出面簽立不動產買賣契約書，詎被告逾期仍未為之。
（三）按原告所覓得之買主鄭有彬已簽訂購屋承諾書，則依兩造契約書壹、銷售條件之第四條第一項、第三項約定被告與
買主鄭有彬間之「買賣契約已有效成立」，而原告之服務
報酬請求權亦因而產生。今被告竟故意不履行簽訂買賣契
約書義務，則依兩造契約書貳、甲乙雙方之權利義務第五
條第二項明訂：「除第(1) 款情形．．．外，有其餘各款情形甲方（即被告）應支付乙方（即原告）委託銷售總價
的百分之六（其中百分之四為服務報酬、百分之二為違約
金）。
．．．(3) ．．．買方依第壹部分第四條第一項簽署『購屋承諾書』後，甲方拒絕與買方簽定買賣契約書」
，被告自應給付原告服務報酬及違約金計為468,000 元整（計算方式：委託銷售總價780 萬元×6%）。
（四）按對此一服務報酬及違約金，原告曾發函催請被告給付，然被告仍置之不理，此亦有樹林柑園郵局第163 號存證信函為憑。此爰依契約之法律關係提起本訴，求為判決被告
應給付原告468000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息5%計算之利息。
（五）對於被告抗辯之陳述：
⑴不爭執事項：
①被告於99年3 月7 日與原告簽立「專任委託銷售契約書」，將其所有門牌號碼「臺北縣樹林市○○路236 號19樓」之房屋及坐落土地（下簡稱系爭房地）委託原告居
間仲介銷售，委託銷售價格為880 萬元（變更為780 萬元），委託期間自99年3 月7 日起，至同年9 月15日止。
②在前開委託銷售期間，被告亦曾再度調降委託銷售價格
為750 萬元，但此一委託銷售價格僅至99年8 月27日止。
③原告於99年9 月14日確曾將系爭房地成交事實告知被告。
④應交付與被告收執之購屋承諾書，其上確有原告公司營
業員邱錦智簽名加註之「此副本與正本須相符，如不相
符，此合約無效」等字。
⑵對被告99年12月20日民事答辯(一)狀之陳述：
①查被告於99年3 月7 日簽立原證一「專任委託銷售契約書」之同時即簽立原證二「委託／出租銷售契約內容變
更同意書」，將委託價格調整為780 萬元，此觀原證一
、二之簽立日期均為99年3 月7 日即明。按之所以簽約
同日會有不同價格係因該780 萬元為被告之底價，被告
表示如能找到買方願以780 萬元承購，其即願意出售。
緣於原告於受任後所洽尋之買方出價均未達780 萬元，
故原告確曾在99年8 月20日詢被告是否願意將委託價格調降為750 萬元（但此價格僅至同年8 月27日有效），亦獲被告同意，有其回傳之「委託／出租銷售契約內容
變更同意書」足稽。是被告稱委託銷售價格調降為780
萬元係簽立原證一契約書後二、三個月方為之，且99年
8 月20日其並未回覆原告公司詢其是否願意調降委託價
格等均非事實，殊無值採。
②99年9 月7 日買方即訴外人鄭有彬即有意願購置系爭房地，但其僅出價720 萬元，原告公司營業員邱錦智曾拿
買方即訴外人鄭有彬所簽署之「附停止條件定金委託書
」與被告過目，但被告表示不同意該價額，經告知買方
經紀人，買方經紀人遂積極與買方即訴外人鄭有彬聯繫
，經努力，期間買方亦曾將價格提高到750 萬元、760萬元，但均未獲被告同意，終在99年9 月14日買方即訴外人鄭有彬同意以780 萬元購置被告之系爭房地，原告
亦在當日即將此一事實告知被告。按對99年9 月7 日迄
同年月14日確有買方出價購置系爭房地、且經買方經紀
人極力說服買方將價格提高至被告之委託銷售總價之事
實，被告均知之甚詳，其於答辯( 一) 狀中竟稱買方係
突然出現等語，與事實亦有不符。
③99年9 月14日，原告公司營業員即訴外人邱錦智確實未見到被告本人，但有將成交訊息告之被告，次日﹙即同
年月15日﹚原、被告之聯繫如下：
Ⅰ上午11時許，原告公司即寄發原證四之存證信函通知
被告，以杜日後爭議。
Ⅱ中午1 時許，被告偕同一男子與即訴外人邱錦智見面
，被告稱該男子為其表弟「王先生」即被告欲聲請傳
訊之證人劉懋賢，經查證劉懋賢為有巢氏房屋仲介人
員。訴外人邱錦智交付購屋承諾書第三聯與被告收執
，被告質疑該承諾書中買方即訴外人鄭有彬聯絡電話
與戶籍地址中之「巷」模糊不清，要求原告公司應提
出購屋承諾書第一聯核對。訴外人邱錦智對上開模糊
處理之電話與地址表示此係原告公司避免買賣雙方直
接聯絡所為，但其餘部分均與正本相符，且同意提供
第一聯讓被告核對。當下訴外人邱錦智並應被告要求
在該承諾書註記「此副本與正本須相符，如不相符，
此合約無效」等字，按該等文字主要系針對確有鄭有
彬此一買主，且購屋承諾書第貳條承購條件並無刪改
而為，非如被告指稱之係就「買方基本資料」為之。
Ⅲ下午，訴外人邱錦智接獲被告電話表示要在當日下午
6 時45分至7 時間到原告公司檢視購屋承諾書第一聯
，如相符即與買方簽訂不動產買賣契約書，原告則通
知買方與地政士下午7 時至原告公司簽立不動產買賣
契約書。
Ⅳ下午接近7 時，被告並未出現，而係「王先生」到場
，並未提供任何書面授權文件，僅口頭表示獲有被告
授權得簽訂不動產買賣契約書。訴外人邱錦智出示購
屋承諾書第一聯與「王先生」核對，「王先生」旋以
買方即訴外人鄭有彬聯絡電話與戶籍地址中之「巷」
確與第一聯係清晰者有所不同而離開原告公司，並未
等待買方及地政士到場。查「王先生」前後在原告公
司所待時間不到五分鐘，而於買方及地政士到原告公
司後，訴外人邱錦智亦曾致電通知「王先生」，但未
獲置理，令買方及地政士空跑一趟。是本件係被告違
約不賣，至為灼然。
④就購屋承諾書上原告公司為模糊處理部分係應買方要求
，保護買方隱私而為，不影響購屋承諾書之效力，被告
違約不賣，原告依契約訴請被告給付服務報酬與違約金
自屬有據。
⑶查在99年9 月7 日訴外人鄭有彬即有意購買系爭房地，並非於兩造專任委託銷售契約書即將屆滿之時始出現，此有
證人邱錦智100 年2 月10日證言在卷足稽。
故被告稱該買方疑係人頭云云，顯非事實，自無足採。
⑷由訴外人邱錦智及劉懋賢上開期日證言足證99年9 月15日中午，原告公司已將買方即訴外人鄭有彬填載之購屋承諾
書第三聯提出並欲交付與被告，是被告於兩造專任委託銷
售契約書期滿前業已知悉確有符合其委託銷售價格之買方
存在，則被告未履行訂立買賣契約義務，自屬違約。至訴
外人邱錦智當時欲交付與被告之購屋承諾書第三聯係如被
證二所示買方電話、住址有所塗改乙節，原告並不爭執，
原告亦不爭執其上確有「此副本與正本須相符，如不相符
，合約無效」等字。按就該段文字之真意為何，證人劉懋
賢固證稱：「塗改處只要與正本不符，合約即作廢」，惟
該塗改處係證人邱錦智依據買方鄭有彬對原告公司之要求
而為，訴外人邱錦智既親自將買方電話與住址塗改以模糊
方式呈現，焉有可能再保證該電話、住址與正本相符？此
豈非違背常理至甚！復考量證人劉懋賢為有巢氏房屋之副
理，且依證人邱錦智證稱：「於九月七日下午，三點半左
右，我有往被告工作地點，我有將要約單拿給被告看，．
．．被告不簽約，被告說她已經與別家仲介公司有簽約了
，所以被告不簽任何的價格」、「我有說明合約是到九月
十五號，請被告尊重合約，否則也會損害被告的權益．．
．現場被告有打電話給有巢氏的劉先生，．．．被告有把
電話交給我，我有請有巢氏的劉先生把合約往後延，不要
損害到屋主的權益。」
，顯見被告在99年9 月7 日時即與有巢氏另訂新約，而系爭房地亦在兩造約滿後之五天即99月9 月20日售與第三人等情，該段文字真意自以證人邱錦智證述之：「我也表示除了通訊處有修改外，其餘都是真
實，都是買方親自書寫。」為可採。
⑸99年9 月15日晚間近7 時許，證人劉懋賢表示獲有被告授權至原告公司代表被告簽約，訴外人劉懋賢於核對購屋承
諾書第一聯之買方電話住所係清晰核與第三聯模糊者不符
，即謂該購屋承諾書第三聯邱錦智曾加註上開文字，合約
應屬無效而離開原告公司，其停留原告公司時間僅5 至10分鐘，並未等待買方及代書到來，亦有訴外人邱錦智同日
證言為憑。被告雖呈其與證人劉懋賢之通聯紀錄，主張劉
懋賢係在晚間7 時36分以後始離開原告公司，但該通聯紀錄僅能表示證人劉懋賢在該時點曾與被告通話，不足為是
時證人劉懋賢仍停留在原告公司之佐證；雖證人劉懋賢亦
附和其詞，然其既代表被告，且認該合約無效，劉懋賢又
何庸留在原告公司等待買方與代書到來，且其時間長達30分鐘之久？益見證人劉懋賢證言不實，殊無值採。
⑹本件確為被告於兩造專任委託銷售契約存續期間內將系爭房屋委由有巢氏仲介出售，而藉故違約不賣，是其所辯不
過係為逃避其違約責任。
二、被告則以：
（一）被告於99年3 月7 日委託原告公司出售門牌號碼台北縣樹林市○○路236 號19樓之房屋及坐落之持分土地，期限至99年9 月15日為止；
簽約之初，被告同意出售之價格為880 萬元，2 至3 個月後，原告以價高銷售不易為由，遊說
降價求售，被告遂將出售價格降為780 萬元；
不料，降價後原告仍無法出售房屋，受雇於原告之邱錦智專員，於99年8 月20日，再遊說被告降低售屋價格，惟被告不願再降低出售價格而未回覆，此有訴外人邱錦智傳真之委託銷售
內容變更同意書乙份可稽。
（二）由於委託終止期間（即9 月15日）漸漸逼近，被告本想原告恐無法於委託期限內出售房屋，然於雙方委託關係終止
前一天（9 月14日），原告之營業員邱錦智突然親至被告家中拜訪，惟因被告當日未在家中而未果；邱錦智與被告
約定隔日99年9 月15日下午，於被告家中交付買方即訴外人鄭有彬之購屋承諾書。
（三）然而，訴外人邱錦智當日所交付之購屋承諾書為副本，且有關買方基本資料部份，已遭有意塗改而無法辨識，因雙
方委託銷售關係終止在即，且不動產買賣糾紛時有所聞，
被告為減低履約過程中之違約風險，遂於該購屋承諾書副
本上，記載：「若與正本不符，本契約無效」等語，該記
載亦經原告之營業員邱錦智簽名同意；雙方並約定當日晚
上6 點45分至7 點，到原告營業處所核對原告提示之「購屋承諾書」，如未經塗改時，被告即授權代理人劉懋賢與
買方簽訂買賣契約書。
（四）被告之代理人劉懋賢當晚如期至原告營業處所，卻不見買方及原告所稱之承辦地政士；況且，原告出示之購屋承諾
書正本（即買方鄭有彬簽立），與被告同日下午所見副本
確實不同，蓋於其聯絡電話部分，顯已遭他人變造塗改；
而被告之代理人劉懋賢因不見買方出現，又原告居間仲介
之行為，已違誠實信用原則，遂於當日8 點左右離開。
（五）按雙方簽訂之專任委託銷售契約書第貳部分，第五條違約處理規定：「一、甲方有本條第二項各款情形之ㄧ者，視
為乙方已完成仲介之義務。
二、…(3) …或買方依第壹部分第四條第一項簽署「購屋承諾書」後，甲方拒絕與買方
簽訂買賣契約書…。」；同契約書第貳部分，第三條乙方
義務，第一項後段：「乙方受託處理本仲介事務應以善良
管理人之注意為之。」；同契約書第貳部分，第八條：「
本契約如有未盡事宜，甲、乙雙方應依相關法令、習慣及
誠實信用原則公平解決之。」
（六）查，被告於原告通知有符合條件之買方時，即委由代理人劉懋賢親至原告營業處代為簽約，而未能簽約係因買方未
到場及原告提示之購買承諾書有誤等原因，准此，被告並
未有拒絕與買方簽訂買賣契約書之情事，依前引契約規範
，乙方之仲介義務尚未完成，自無理由請求服務報酬；再
者，原告出示之買方「購屋承諾書」副本，顯有塗改隱匿
之跡，於處理仲介事務上，原告先有未盡善良管理人注意
之違誤，且同為買方代理人之邱錦智於該「購屋承諾書」
副本，有記載「若與正本不符，本契約無效」之解除條件
，事後證明，副本與正本確實不相符合，則雙方買賣關係
因解除條件成就而無效，原告更無請求服務報酬之基礎。
（七）實則，整件糾紛疑似原告於委託期間終止前，利用人頭購買被告之房產，藉以製造仲介糾紛以圖私利，否則為何需
塗改變造買方之購屋承諾書，又為何於被告代理人赴原告
營業處所欲簽訂契約時，買方未曾出現；觀諸原告諸多行
為，不僅未盡善良管理人之注意，事後更曲解約定，興訟
請求，其所主張實無所據。
（八）關於99年9月15日晚上之事實經過：
⑴查，當日晚上劉懋賢與友人劉睿宏一同前往原告營業處所，約於晚上六點五十五分許，進入該營業處所，進入前曾
撥打電話向被告報告，此有劉懋賢與被告於當日18 時51分50秒至18時52分52秒之通聯記錄乙份可稽，被告代理人劉懋賢於該處留至當晚7 點25分許，因已等待30分，買方及地政士均未出現，且原告提示之「購屋承諾書」關於買
方基本資料部份，確實業經塗改，已造成買賣契約之當事
人無法特定，屬契約重要要素之疏漏，是劉懋賢於該處撥
打電話向被告報告後，離開現場返回住處，此有劉懋賢與
被告於當日19時28分30秒至19時36分51秒之通聯記錄乙份可稽。
⑵准此，被告對於原告所為之締約通知，有指派代理人到場，並無不履行之情形，而之所以無法締約之原因，除買方
未如期到場外，亦因買方所簽立之購屋契約書有關當事人
部份，因原告之塗改而無法特定，就此原告已於書狀中自
認，造成契約重要要素疏漏；於此情形下，被告應無強制
締約之義務，否則顯失法理之平；再者，原告與被告簽訂
專任委託銷售契約書，就系爭不動產委由原告全權銷售，
於成交時得向被告收取高額報酬，本應立於善良管理人之
注意義務提供居間服務；詎料，伊竟以怕買方受騷擾為由
，逕行塗改買方購買承諾書之內文，顯已剝奪原告於買賣
過程中確認賣方之意願、交易誠信等權利，不僅已違反契
約善良管理人之注意義務，於提供居間服務時，亦不具誠
信原則等語置辯，並聲明：原告之訴駁回，訴訟費用由原
告負擔。且提出邱錦智傳真之委託銷售內容變更同意書、
邱錦智所交付之購屋承諾書副本、被告王美蓮手機之通信
記錄等件為證。
三、得心證之理由：
（一）本件原告起訴主張已依專任委託銷售契約書，將其所有門牌號碼為「台北縣樹林市○○路236 號19樓」及其座落土地出售予，故請求被告給付服務費之事實，業據其提出與
所述相符之專任委託銷售契約書乙份、委託銷售/ 出租契
約內容變更同意書乙份、購屋承諾書乙份、樹林柑園郵局
第156 號存證信函及回執各乙份、樹林柑園郵局第163 號存證信函及回執各乙份、委託／出租銷售契約內容變更同
意書影本乙份、被告聲請傳喚之證人「劉懋賢」名片正本
乙張、建物資料影本及地政事務所異動索引乙份等件為證
。而被告雖不否認兩造間有簽訂專任委託銷售契約書且將
買賣價金降至780 萬元，惟就原告所提出之買方即訴外人鄭有彬資料，則以前詞置辯，是本件所應審酌者為原告是
否已依約將系爭房地出售予訴外人鄭有彬？原告請求給付
服務費是否有理由？
（二）按：「一、若買方同意本契約甲方之銷售條件而簽署「購屋承諾書」者，毋庸經甲方簽認，買賣契約已有效成立。
」、「一、乙方之服務報酬請求權，˙˙˙於買方簽認「
購屋承諾書」時發生。」
、「二、除第(1) 款情形甲方應支付乙方按本契約第一大項第二條委託銷售總價百分之二
計算之違約金外，有其餘各款情形甲方應支付乙方委託銷
售總價的百分之六（其中百分之四為服務報酬、百分之二
為違約金）。
(3) ˙˙˙或買方依第壹部分第四條第一項簽署「購屋承諾書」後，甲方拒絕與買方簽定買賣契約書
；˙˙˙」，兩造間專任委託銷售契約書壹、銷售條件：
第四條第一項；貳、甲、乙雙方之權利義務：第四條第一
項、第五條第二項分別訂有明文，經查，原告業於委託銷
售期間屆滿（即99年9 月15日）前，將系爭房地出售予訴外人鄭有彬，此有原告所提之訴外人鄭有彬於99年9 月14日所簽之購屋承諾書為憑，是依前述約定之若買方同意本
契約甲方之銷售條件而簽署「購屋承諾書」者，毋庸經甲
方簽認，買賣契約已有效成立，是系爭買賣契約已有效成
立，而原告之服務報酬請求權，˙˙˙於買方簽認「購屋
承諾書」時發生，是原告依約得向被告請求約定之服務費
，先予敘明。
（三）另按「當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立。當事人對於必要之點，意思一致，而對
於非必要之點，未經表示意思者，推定其契約為成立，關
於該非必要之點，當事人意思不一致時，法院應依其事件
之性質定之。」
民法第153條訂有明文。
再按「契約固以當事人互相表示意思一致始能成立。但所謂互相表示意思
一致，並不限於當事人間直接為之，其由第三人為媒介而
將各方互為之意思表示從中傳達因而獲致意思表示之一致
者，仍不得謂其契約為未成立。」
（最高法院84年度台上字第2810號裁判要旨參照）。
經查，被告抗辯：原告之代理人即訴外人邱錦智當日所交付之購屋承諾書為副本，且
有關買方基本資料部份，已遭有意塗改而無法辨識，被告
為減低履約過程中之違約風險，遂於該購屋承諾書副本上
，記載：「若與正本不符，本契約無效」等語，該記載亦
經原告之營業員邱錦智簽名同意；雙方並約定當日晚上6
點45分至7點，到原告營業處所核對原告提示之「購屋承諾書」，如未經塗改時，被告即授權代理人劉懋賢與買方
簽訂買賣契約書。而被告之代理人劉懋賢如期至原告營業
處所，卻不見買方及原告所稱之承辦地政士；且原告出示
之購屋承諾書正本（即買方鄭有彬簽立），與被告同日下
午所見副本確實不同，蓋於其聯絡電話部分，顯已遭他人
變造塗改，故依被告於前述購屋承諾書副本上，記載：「
若與正本不符，本契約無效」等語，因此主張系爭「購屋
承諾書」無效云云；惟查，買賣契約之成立，固應以標的
物及價金之意思表示一致為其「必要之點」，而被告委託
原告銷售系爭房地，依前述判決要旨，經原告媒介而將買
賣各方（即被告與買方即訴外人鄭有彬）互為之意思表示
從中傳達因而獲致意思表示之一致者，仍不得謂其契約為
未成立，亦即契約業已成立，而被告所辯不外乎購屋承諾
書之正副本上，有關買方鄭有彬之聯絡電話部分，與被告
所見副本確實不同，而質疑已遭他人變造塗改云云；惟查
，有關買方鄭有彬之聯絡電話，訴外人邱錦智對上開模糊
處理之電話與地址表示，此係原告公司避免買賣雙方直接
聯絡所為，此在交易習慣上，乃受託銷售方為保護自己取
得報酬請求權所為之保護措施，故並無被告所抗辯之買方
鄭有彬之聯絡電話部分，已遭他人變造塗改之情事發生，
是本件被告委託原告銷售系爭房地，業已於委託銷售期間
售予訴外人鄭有彬，該買賣契約合法有效成立，而被告抗
辯契約無效，惟未能舉證證明該契約有何無效事由存在，
是被告之抗辯並無足採，而原告主張之事實，應認為實在
。
（四）綜上所述。
原告本於專任委託銷售契約之法律關係，請求被告給付服務費468000元及自99年11月12日起至清償日止之法定遲延利息，為有理由，應予准許。
四、本件事證已明，兩造其餘之攻擊或防禦方法，及未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無一一詳予論駁之必要，併此敘明。
五、本判決原告勝訴部分，係就民事訴訟法第427條第1項所為被告敗訴之判決，依民事訴訟法第389條第1項第3款之規定，應依職權宣告假執行。
中 華 民 國 100 年 4 月 7 日
臺灣板橋地方法院板橋簡易庭
書記官 石于倩
法 官 程萬全
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 100 年 4 月 7 日
書記官 石于倩