板橋簡易庭民事-PCEV,99,板簡,564,20100727,1

宣 示 判 決 筆 錄 99年度板簡字第564號
原 告 乙○○
訴訟代理人 甲○○
被 告 丙○○
訴訟代理人 丁○○
被 告 永慶房屋仲介股份有限公司
法定代理人 戊○○
訴訟代理人 己○○
上列當事人間99年度板簡字第564號損害賠償事件，於中華民國99年6月29日辯論終結，於民國99年7月27日下午4時整，在本院板橋簡易庭公開宣示判決，出席職員如下：
法 官 李崇豪
法院書記官 劉昌明
通 譯 廖玲玲
朗讀案由，當事人均未到
法官宣示判決，判決主文、所裁判之訴訟標的及其理由要領如下：

主 文

被告應給付原告新臺幣壹拾肆萬捌仟伍佰柒拾伍元。

訴訟費用由被告負擔。

本判決得假執行，但被告以新台幣壹拾肆萬捌仟伍佰柒拾伍元為原告預供擔保後，得免為假執行。

事實及理由要領

一、原告主張：

（一）原告於民國（下同）98年7月14日至永慶房屋頂溪店（以下簡稱頂溪店），簽訂不動產買賣契約書，以770萬元購買台北縣永和市○○路201巷24弄11號4樓（下稱系爭房屋）被告丙○○原所有之公寓。

緣於被告丙○○所交付之本案買賣標的物房地所有權狀無效，必須經法定公告35日後方能取得有效房地所有權狀進行後續過戶事宜，致延至98年10月24日始交屋完畢，其間造成原告精神、人力、財力損失甚鉅。

（二）頂溪店於98年8月20日告知原告前述法定等待期後，原告為降低影響層面要求先行借屋做必要之整理，惟未獲被告丙○○同意，致延遲至交屋後原告方得以召請廠商松霖工程顧問股份有限公司（下稱松霖公司）進行估價。

由於四樓各房間天花板及門、門框、窗框均為木製，被告丙○○出售前將之全數漆為藍色，顏色怪異，原告要求廠商松霖公司漆回接近一般木頭之咖啡色，廠商松霖公司竟發現所有木作幾被白蟻蛀空，尤可議者為所有蟲洞均以紙膠牢貼再漆以藍色油漆，至一般人實無法由外觀發現，本案如非廠商松霖公司之專業知識及經驗，根本無從察覺被告丙○○刻意隱瞞此嚴重瑕疵之行徑，原告亦始領悟被告丙○○當初拒絕原告要求可援例先行「借屋裝修」之癥結。

（三）原告旋於98年11月3日向頂溪店反映並數次要求善盡仲介責任，頂溪店方另召請廠商新北家具有限公司（下稱新北公司）到場瞭解並作估價，經該廠商建議，由於蛀蟲嚴重必須將所有木作拆除及施以除蟲方可杜絕後患，原告大為吃驚，買到的是一間無門、無窗可用的房子，不僅僅是天花板沒了而已，原告當即與家人聯絡討論後要求應另作必要之回復，經該廠商當場估價約需15萬元左右，頂溪店表示無法允諾必須另與賣方溝通。

（四）頂溪店於98年11月5日來電告知被告丙○○僅願負擔木作拆除及除蟲費用，其他必要之回復費用須由原告自行吸收，並稱原告購買老舊房屋本應自我裝潢，原告爰轉向永慶房屋客服反映更責怪原告當初看屋時未能仔細察看等諸多卸責之詞，終至參方未能達成共識。

以永慶房屋夙具專業形象及素養竟有上揭言詞亦令原告難以置信。

（五）為期自救，原告曾於98年12月10日再以存證信函函請被告永慶房屋仲介股份有限公司（下稱永慶公司）應善盡仲介維護買賣雙方應有權益責任及被告丙○○蓄意隱瞞，須作必要之補償事宜，並於文到3日內進行施工，10日內施工完竣，惟經永慶店於98年12月24日電話告知被告丙○○仍然拒絕原告之請求。

原告已於98年12月22日自行召商進行整修。

為此爰依損害賠償之法律關係，求為判決如主文所示等語。

二、被告丙○○則辯以：

（一）原告於起訴狀事實及理由欄第二點稱「被告所交付之本案買賣標的物房地所有權狀無效，必須經法定公告35日後方能取得有效房地所有權狀進行後續過戶事宜，致延至98年10月24日，始交屋完畢…」云云，按此一狀況，究應如何歸責及處理，於兩造所簽定之契約中並未有清楚規定，此先敘明。

（二）嗣原告藉口權狀事由，履提出無據之要求，嗣後始由被告永慶公司和原告協商，由被告永慶公司以退傭11餘萬元予原告之方式滿足原告 (因此部份僅由原告與被告永慶公司私下協調，被告並未介入，實際數額原告並不清楚)，是以，即或有原告所自主觀認為其有受之損失，既已由被告永慶公司於日前以退傭11餘萬元之方式補償，則原告此時又欲向被告及永慶公司再請求給付148575元，此請求顯無理由，應予駁回。

（三）再，本件系爭買賣契約之標的為中古屋，按中古屋之買賣與新屋買賣有所不同，中古屋按正常使用，必有自然耗損，此為通常經驗法則，當無疑問，故中古屋之買賣，僅要求所交付之標的物合於通常之使用為已足，民法之物之瑕疵擔保亦僅課出賣人擔保通常效用即為已足，是本件兩造於契約中第10條第2點約定明定係以現狀點交，即為此意。

按本件買賣之中古屋材質為木造房屋，中古之木造房屋存有蟲蛀之狀況，係屬自然現象且為原告可得而知。

再，就系爭房屋之蟲蛀現象，原告僅提及蟲蛀嚴重，並未舉證其所稱之蟲蛀現象使系爭門窗已達不堪通常使用之程度，系爭房屋既尚未達不堪使用之成度，被告自無庸為此蟲蛀現象負責。

（四）原告指摘被告係刻意裝修掩飾蟲蛀現象，此亦為不實之指控，按原告一係重新粉刷系爭房屋並非為掩飾蟲蛀之現象，目的即在使系爭房屋之屋況更合於通常之使用，此有三福防水工程於98年3月9日開立之估價單可証，觀此估價單可知，被告非但係花費159000元在整修上，整修之項目亦遍及室內、室外，絕非如原告所言，僅係掩飾蟲蛀之部份，被告為提供合於通常使用之房屋予原告，實已投注相當多之心力，原告竟以此為由，指摘被告刻意隱瞞蟲蛀現象，實令被告心寒。

（五）綜上所述，原告於交屋前已向被告永慶公司領取退傭之11餘萬元之補償，原告實已無損失，又本件係中古木造屋之買賣，存有蟲蛀現象純屬正常，原告之訴實無理由等語。

三、被告永慶公司則辯以：98年11月10日大都會專業除蟲有限公司（下稱大都會公司）白蟻防治工程施工計畫書，估價費用為8500元及98年11月13日新北公司拆除本住及回復原狀，估價費用為81600元各等語。

四、原告主張之事實，業據提出新北公司估價單、大都會公司估價單、存證信函、大都會公司驅蟲後發票、房屋修繕完工旻儒工程有限公司請款明細費用、頂順水電工程行估價單費用、買賣契約書等影本各乙件、房屋蛀蝕相片16幀、房屋整修後之相片8幀等為證，被告丙○○對出售系爭房地予原告乙節亦不爭執，惟辯稱：本件買賣契約之標的為中古屋，按中古屋之買賣與新屋買賣有所不同，中古屋按正常使用，必有自然耗損，此為通常經驗法則，故中古屋之買賣，僅要求所交付之標的物合於通常之使用為已足，民法之物之瑕疵擔保亦僅課出賣人擔保通常效用即為已足，是本件兩造於契約中第10條第2點約定明定係以現狀點交，按本件買賣之中古屋材質為木造房屋，中古之木造房屋存有蟲蛀之狀況，係屬自然現象且為原告可得而知云云；

被告永慶公司對仲介兩造買賣系爭房地乙節亦不爭執，惟辯稱：原告請求金額過高云云。

經查：按經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失致交易當事人受損害者，該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任，不動產經紀業管理條例第26條第2項定有明文。

復按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。

但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。

出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質；

買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。

但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，民法第354條、第359條亦分別定有明文。

本件依兩造所不爭執由原告與被告丙○○簽訂之不動產買賣契約書第8條第5款係約定：本買賣標的物於交屋前如有存在物之瑕疵（例如滲漏水、海砂屋、幅射屋．．．等或其他影響結構安全之瑕疵）時，除本契約另有約定外，乙方（即被告丙○○）應負瑕疵擔保責任等語，此有原告所提系爭不動產買賣契約書影本乙件在卷可稽。

又原告主張系爭房屋各房間天花板及木製門、門框、窗框幾被白蟻蛀空乙節，業據原告提出現場照片16幀及大都會公司施工計劃書影本在卷可憑，且為被告所不爭執，自堪信為真正。

系爭買賣標的房屋之前揭木作遭白議侵襲部分，自堪認為已達減少其通常效用之瑕疵，被告丙○○應依上開約定負瑕疵擔保責任。

又被告永慶公司之經紀人員執行仲介業務應注意上開瑕疵，竟疏未告知原告上開瑕疵，致原告受損害，被告永慶公司自應與經紀人員負連帶賠償責任。

又前開房屋之瑕疵其修復費用為148575元（含拆除、清運費29400元、除蟲8925元、油漆110250元），此亦有新北公司估價單、大都會公司估價單、大都會公司驅蟲後發票等各乙件附卷可憑，揆諸首開規定，原告據以請求被告給付該支出之費用，即屬有據。

五、從而，原告訴請被告給付148575元，即無不合，應予准許。

六、本判決係就民事訴訟法第427條第1項所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款之規定，應依職權宣告假執行。

七、本件判決基礎俱已臻明確，兩造其餘攻防方法及訴訟資料經本院審酌後，核與判決不生影響，無逐一論駁之必要，併此敘明。

中 華 民 國 99 年 7 月 27 日
臺灣板橋地方法院板橋簡易庭
法 官 李崇豪
上列為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 99 年 7 月 27 日
書 記 官 劉昌明