板橋簡易庭民事-PCEV,101,板簡,2184,20130425,1

宣 示 判 決 筆 錄 101年度板簡字第2184號
原 告 陳金秀
訴訟代理人 林福地律師
複 代理人 鄭鈺賢
被 告 許碧良
訴訟代理人 賴淑華
上列當事人101 年度板簡字第2184號請求返還租賃房屋事件於中

華民國102 年4 月2 日辯論終結，於中華民國102 年4 月25日下
午4 時30分，在本院板橋簡易庭公開宣示判決，出席職員如下：法 官 李崇豪
法院書記官 莊雅萍
通 譯 謝明君
朗讀案由到場當事人：均未到
法官宣示判決，判決主文、所裁判之訴訟標的及其理由要領如下：

主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由要領
一、原告主張：
（一）本件房屋前為原告之夫所有，並由原告之夫出租予被告，原為定期租約後成為不定期租約：
按被告承租原為原告之夫林瑞芳所有座落於新北市○○區
○○街0巷00○0號房屋（下稱系爭房屋）多年，每月租金為新台幣（下同）22000元，依原告委請律師所發民國（下同）101年6月13日律師函所載內容可知，被告與原告之夫於87年1月起即有承租契約存在。
又被告於100年4月13日所發存證信函指出：其係自88年開始承租系爭房屋，續至97年1月10日止（定期契約之期間）。
故被告與原告之夫間之定期租賃契約係至97年1月10日止，則被告與原告之夫間之不定期租約，應係自上開時間（97年1月10日）後始發生，即自97年1月11日起成立不定期租賃契約。
（二）系爭房屋已移轉為原告所有
1、按「出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約對於受讓人仍繼續存在。前項
規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未
定期限者，不適用之。」
民法第425條，定有明文。
按原告之夫已於101 年5 月28日將上開房屋及所座落土地持份移轉登記予原告所有。上開房地既已移轉予原告所有，依
上開規定被告所主張之不定期租約自不得對抗原告。
2、另按，本件不定期租約係自97年1 月11日開始發生，前開民法第425條第2項規定，則早於89年5 月5 日即已施行。因此，本件不定期租約應有前開規定之適用，另予敘明
。
（三）原告前已請求被告遷離，被告應將系爭房屋返還原告：按「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還
之。
民法第767條第1項前段，定有明文。
原告為系爭房屋所有權人，又系爭租約不得對抗原告，原告自得依據上
開規定請求被告返還系爭房屋。
原告業於101 年月6 日5寄發律師函予被告，通知被告應清空搬離系爭房屋，惟被
告拒絕搬離。
（四）被告應返還原告相當租金之不當得利：
按「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還
其利益。
民法第179條，定有明文。
原告業已發函通知被告返還房屋，被告至遲於101 年6 月13日已收受該函。
惟被告於收受上開函件後，仍繼續佔用系爭房屋，其占有使
用系爭房屋並無法律上原因，原告並因此受有無法使用系
爭房屋之損害，原告自得依前開規定向被告請求返還不當
得利，該損害應以相當於每月租金22,000元計算。
為此爰依民法第767條第1項前段、第179條之規定提起本訴，求為判決：①被告應將坐落新北市○○區○○街0巷00○0號之房屋全部遷讓返還原告。
②被告應自101年6月13日起至返還房屋之日止，按月給付原告22000元等語。
二、被告則辯以：
（一）按民法第425條第2項規定，原立法之精神，原意均係防止虛偽租賃契約影響後續所有人之權益而設，此點僅先聲
明。
（二）次查被告承租訴外人林瑞芳之屋已長達15年之久，此點新任屋主即原告也知之甚明，故並無虛偽造訂租約或約定之
情事，此點雙方應有共識並無爭議。
（三）民法第450條第2項明文：未規定期限者，各當事人得隨時終止契約，有利於承租人之習慣者，從其習慣，被告依
此條法規主張應俟被告尋覓適當地點後，方再搬遷，而由
於被告已在系爭房地營運已十數年，所有機器設備，客戶
基礎均在此生根營運良久，一時尚未能覓得適當地點。而
於調解時要求之6 個月無租金之搬遷期已獲共識，唯所有
之搬遷費用及營業損失卻尚有爭議，此點尚請鈞院裁定。
（四）原告與原屋主即訴外人林瑞芳為夫妻關係，而原告利用贈與移轉登記來規避土地法第100條之收回租屋限制，顯有利用法規完備不及之嫌其意甚明。再查原屋主林瑞芳與被
告間於94年間早有要約（民法第15條）其租屋願續租或以700 萬元售予被告或至被告不願續租為止。
（五）被告承租訴外人林瑞芳之屋至該屋移轉登記予原告後直至目前為止，均按月匯入租金22000 元至原告之夫即訴外人林瑞芳之郵局帳號，足證原告每月均獲利租金有22000 元，何有原告因此受有無法使用系爭房屋之損害，請求被告
給付不當得利，相當每月租金22000 元，此點之計算及引用法條容屬有誤，謹此併請鈞院裁定駁回所請。而被告每
月匯入之租金予訴外人林瑞芳帳戶原告並無異議，顯示原
告與訴外人林瑞芳為共同利益收受者，而共同利益收受卻
引用法規規避共同法律責任限制，實有不洽，懇請鈞院駁
回原告之訴各等語。
三、本院之判斷：
（一）民法債編施行法第二十四條第一項規定：民法債編施行前所定之租賃契約，於施行後，其效力依民法債編之規定。
係針對十九年五月七日民法債編施行前所定租賃契約之效
力規定，其於民法債編施行後修正前（即十九年五月七日
至八十九年五月七日之間）所定之租賃契約並無適用餘地
。故在上開期間內所定之租賃契約，民法債編施行法並無
特別規定，自應依民法債編施行法第一條後段不適用修正
施行後之規定。原審本此見解，認系爭基地租賃契約係在
民法債編施行後修正施行前之八十四年十二月十日訂立，
故於民法債編修正施行後之九十四年五月間雖由上訴人取
得系爭土地所有權，但仍應適用民法債編施行法第一條後
段不溯及既往原則，依修正前民法第四百二十五條買賣不
破租賃之規定，認該基地租賃契約繼續有效存在，最高法
院96年台上字第976號判決可資參照。
本件原告自承被告自88年間起即向原告之夫即系爭房屋原屋主林瑞芳承租系爭房屋，嗣雖未續訂租約，惟被告仍按期給付租金並繼續
使用系爭房屋迄今等情，已據原告提出存證信函影本乙件
在卷可稽（原證2），原告迄於101年5月28日始以夫妻贈與為登記原因移轉登記取得系爭房屋，此亦有原告所提建
物登記謄本在卷可憑（原證5）。揆諸首開說明，自仍應
適用民法債編施行法第一條後段不溯及既往原則，依修正
前民法第四百二十五條買賣不破租賃之規定，認該房屋租
賃契約繼續有效存在。
（二）從而，原告依民法第767條第1項前段、第179條之規定訴請⑴被告應將坐落新北市○○區○○街0巷00○0號之房屋全部遷讓返還原告。
⑵被告應自101年6月13日起至返還房屋之日止，按月給付原告22000元，尚有未合，應予駁回。
四、本件判決基礎俱已臻明確，兩造其餘攻防方法及訴訟資料經本院審酌後，核與判決不生影響，無逐一論駁之必要，併此敘明。
中 華 民 國 102 年 4 月 25 日
臺灣新北地方法院板橋簡易庭
書 記 官 莊雅萍
法 官 李崇豪
上列為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 102 年 4 月 25 日
書 記 官 莊雅萍