板橋簡易庭民事-PCEV,102,板簡,1678,20140128,6

臺灣新北地方法院板橋簡易庭民事簡易判決
102年度板簡字第1678號
原 告 陳心塵
被 告 詹耀智

上列當事人間損害賠償事件，於中華民國103 年1 月7 日言詞辯
論終結，本院判決如下：

主 文
被告應給付原告新臺幣玖萬伍仟壹佰元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔百分之四十七，餘由被告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行；
但被告如於執行標的物拍定、變賣或物之交付前，以新臺幣玖萬伍仟壹佰元為原告預供擔保，或將請求之金額提存，得免為假執行。

事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。
但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255第1項第2款、第3款分別定有明文。
本件原告原起訴請求聲明：被告應給付原告新臺幣（下同）209,358 元。
嗣於民國103 年1 月7 日言詞辯論期日當庭變更聲明為：請求被告給付200,613 元。
此核屬減縮應受判決事項之聲明，揆諸前揭規定，於法並無不合，應予准許。
二、原告起訴主張：被告於100 年9 月25日向原告承租坐落新北市○○區○○街000 號左邊第2 間店面（以下簡稱系爭房屋）作為經營燒烤店，租期1 年，每月租金新臺幣（下同）10,000元，並給付押租金20,000元（下稱系爭租約），詎料被告承租後將屋內建材全部毀損，原告曾與被告交涉，被告並答應於租期屆滿時會回復原狀，豈料裝修2 個月後被告經營之燒烤3 天見生意不好，就撒手不管，經多次溝通均無效果，原告乃於100 年12月9 日發出存證信函催告被告出面解決，惟被告置之不理。
嗣原告估計回復原狀共支出修繕費用110,613 元（拆除天花板牆壁5,000 元、恢復天花礦物纖板5,247 元、浴室牆砌牆紅磚5,400 元、浴室內牆磁磚20,260元、浴室地板磁磚3, 234元、室內牆油漆刮除後重漆12,600元、室內地坪地磚打除後貼8,162 元、水電配管35,910元、衛浴塑鋼門3,600 元、遙控主機2,500 元、室內水管化糞管修漏8,700 元），此費用自應由被告負擔。
另被告本尚應給付賸餘10個月份之租金，而其所給付之20,000元押租金，扣除被告片面解約1 個月之違約金10,000元，及扣除1 個月份之租金10,000元後，被告迄今尚未積欠原告9 個月租金共計90,000元未為給付，以上共計200,613 元，迭催未理。
為此，爰依兩造租賃契約之法律關係提起本訴。
並聲明︰被告應給付原告200,613 元。
三、被告則以：
㈠原告應提出具法律效力之經公證房屋契約書，且原告未提供房屋所有權人同意授與原告行使權利之文件，認原告起訴欠缺當事人能力要件，原告之訴並非適法。
㈡原告所拍攝之照片並非檢警單位所拍攝，無本人在場之證明，其自行製作之求償明細單非合法鑑定單位所立，於法無據。
㈢原告未能依約提供房屋稅單供被告辦理營業登記，伊已於100 年12月8 日寄存證信函予原告表示要終止租約，系爭租約已終止，原告主張請求租金無理由。
㈣原告係將一棟房屋隔成三間出租，伊是承租中間的店面，伊只有將牆壁塗成黑白格，但伊已經有買美耐板重貼上去做回復動作，其餘廁所或地板伊沒有動過或破壞。
伊解約時就已經還原告遙控門鎖，是在發存證信函前一天還的。
原告並未能證明損害及其損害係被告造成的，且原告請求金額太誇張，原告之請求，顯屬無據等語。
並聲明：⒈原告之訴駁回。
⒉如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
四、本件原告主張被告前曾向原告承租系爭房屋，原定租賃期間係自100 年10月5 日起至101 年10月4 日止，租期1 年，每月租金10,000元，被告已給付20,000元之押租金及100 年10月、11月之租金等節，為被告所不爭執，應堪信為真實。
另原告主張被告應負擔毀損系爭房屋之損害賠償責任及給付賸餘租金90,000元等節，則為被告所否認，並以上開情詞置辯。經查：
㈠按租賃契約，係以當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金而成立，並不以出租人對於租賃物有所有權為要件，最高法院64年台上字第424 號判例意旨可資參照。
蓋租賃契約為債權契約，出租人本不以其為租賃物所有人為限，縱出租人未經所有人同意擅自以自己名義出租，租賃契約並非當然無效。
本件被告雖辯稱原告未能提出系爭房屋所有權人授權原告行使權利之文件，原告無當事人能力云云，然本件被告既不否認兩造間曾就系爭房屋訂定租賃契約，原告以其為系爭房屋出租人之地位行使權利，本無須系爭房屋所有權人之授權，亦與原告是否為系爭房屋之所有權人無涉，故被告上開所辯，顯有誤解，且原告仍具權利能力，依民事訴訟法第40條第1項規定自具當事人能力，而原告以出租人之地位提起本件訴訟，亦無當事人不適格之情形，是被告辯稱原告不具提起本件訴訟之資格云云，即不可採。
㈡按承租人應以善良管理人之注意，保管租賃物，租賃物有生產力者，並應保持其生產力。
承租人違反前項義務，致租賃物毀損、滅失者，負損害賠償責任，民法第432條第1項、第432條第2項前段定有明文。
次按，當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段有明文規定。
次按原告對於自己主張之事實已盡證明之責後，被告對其主張，如抗辯其不實並提出反對之主張者，則被告對其反對之主張，亦應負證明之責，此為舉證責任分擔之原則。
又請求履行債務之訴，除被告自認原告所主張債權發生原因之事實外，應先由原告就其主張此項事實，負舉證之責任，必須證明其為真實後，被告於其抗辯事實，始應負證明之責任，此為舉證責任分擔之原則，最高法院18年上字第2855號、43年台上字第377 號判例意旨參照。
本件原告主張被告於租賃契約期間破壞系爭房屋裝潢、建材，而應負損害賠償責任等節，而本件被告僅自承系爭房屋內牆壁上改為格紋狀態係被告所為外（見本院102 年10月22日言詞辯論筆錄第3 頁、102 年12月3 日言詞辯論筆錄第3 頁），對原告其餘主張之天花板、廁所、地板等位置建材、擺設、裝潢之變動係被告所為，則均為被告所否認，故此部分即應由主張權利者即原告負舉證責任。
而原告主張被告有破壞天花板、廁所、地板部分，固據原告提出系爭房屋及與其相鄰之2間房屋照片共18張、存證信函1 份為證，原告雖稱與系爭房屋相鄰之2 間房屋係與系爭房屋一同裝潢，故原狀態應屬相同云云，然此仍無足證明系爭房屋原始狀態即為如原告所述應與其他2 間相鄰房屋相同。
又原告聲請前承租房客即證人楊○（真實姓名年籍資料詳卷）到庭作證系爭房屋經被告破壞變動情況，證人到庭具結證稱：伊曾於98、99年間向原告承租新北市○○區○○街000 號2 樓之房屋，租到100 年10月左右，100 年9 月、10月左右1 樓房屋中間晚上有敲敲打打的聲音，好像在做裝潢，記得裝潢成格狀，招牌的字就寫黑白，塗成黑黃色的方塊，有一天傍晚的時候，伊就跑進去看，因為伊好奇，發現廁所怪怪的，牆壁的施工看起來就像自己施工的情況，比較簡略，廁所部分地板好像在施工，看起來不是很專業，馬桶覺得怪怪的，好像原來的馬桶不一樣，伊沒有看過原來的馬桶，但覺得施工不太對勁等語，是依證人之證述而言，系爭房屋於100 年9 月、10月間有進行施工，牆壁有改成格狀的裝潢，廁所部分則似有施工之情形。
然問及證人關於何以發現上開情事，並請證人就其記憶所及畫出系爭房屋格局，證人則證稱：「（問：這次是你第一次進去嗎？）我有一次是在外面瞄，有一次就真的進去，就是好奇，就馬上出來，都是敲打時間的那段時間，我知道其他間的內牆都是平順不會凹凸不平的情況，我看過原來沒有租給其他人的樣子。」
、「（問：你不是說你第一次進去？）我第一次瞄就是被告在裝修的時候，後來才有進去一次。
除了這次進去過之外，我就從來沒有進去過。
我之前在房子沒有裝修之前我只有經過，在鐵門打開之前有看過原來的屋況。
」、「（問：這件房子在承租之前是做什麼用的？）好像是空的沒有租出去，偶爾會打開門。」
、「（問：還沒有裝修前，經過門口的時候會看到些什麼？）房子很小，只有四坪，沒有什麼其他東西在裡面。」
、（問：最中間的照片可以看到廁所的位置嗎？）廁所應該是在照片圈起來的後面吧。
一定進去房屋看，才看得到廁所的狀況。
如果只是經過是看不到廁所的。」
、「（問：廁所到底是在何邊？）應該是在正門進去的右手邊。
廁所位置我已經有點不記得了，我覺得廁所及牆壁有打動工過，看得比較明顯就這兩個部分。」
、「（問：你剛才畫的圖是對的嗎？）直接進去廁所應該在左邊。
我只記得裝潢，我不是實際住在裡面，位置在那裡我實在不清楚。」
等語，證人自述係因好奇緣故而無故進入系爭房屋內查看裝潢情形，難謂無疑，且由證人復自述如單從房屋外面經過，並看不到廁所之情況，伊只有在裝潢時進去過一次，其餘只有從外面經過等語，是由證人證述僅足證系爭房屋有施工之情況，至於系爭房屋之廁所原有狀態以及產生何等變化，則據以未明，故憑證人上開證詞仍無足證明原告所主張之被告有破壞天花板、地板及廁所建材及裝潢情事，故原告此部分主張，即屬無據。
㈢另原告主張被告有更改牆壁為格紋樣式裝潢部分，既為被告所自承，則被告即應就此牆壁之變動負損害賠償責任。
原告對此並提出估價單以證明油漆刮除重漆費用需12,600元，被告雖辯稱原告主張之金額過高，然其僅空言指謫，未提出相關實證以證明原告估價有何不實之處，故原告請求被告賠償此部分之損害12,600元，應屬有據。
㈣又原告主張被告終止租約不合法，扣除押租金後，被告仍應給付9 個月份之租金90,000元等節，雖為被告所否認，並據被告提出終止契約之三峽大埔郵局第295 號存證信函1 份。
然觀諸被告於該存證信函之終止租約事由，係因被告多次要求原告提供合法文件予被告所在地縣市政府申請合法營業登記並申報租金，但原告始終未能提出合法文件供被告辦理，故於101 年11月30日提出解約等情，被告並陳稱原告有同意要提供房屋稅單供被告辦理營利事業登記，然此亦為原告所否認，故此部分屬有利於被告之事實，即應由被告負舉證責任。
然被告並未提出相關事證證明系爭租約有原告有提出房屋稅單供被告辦理營利事業登記之約定，則被告以上開存證信函通知原告終止租約，難認係屬合法之終止租約事由，而生終止租約之效力。
又本件係屬定期租賃契約，兩造租賃契約書面資料又均逸失，別無事證足證兩造有約定得提前終止租約之情事，則被告既未能舉證證明原告有何違約事由而可得終止租約或兩造合意終止租約之情形，則被告辯稱系爭租約已因終止而毋庸負擔租金，即無可取。
原告主張系爭租約未經合法終止，被告仍應給付賸餘租金，應可憑採。
然因兩造租賃契約書面約定已不復存，原告並未舉證證明兩造有約定被告片面終止租約即應負擔1 個月違約金之約定，故原告於押租金中扣除違約金10,000元，難認有據。
則被告賸餘未付之10個月份之租金100,000 元，扣除押租金20,000元後，計為80,000元，方為本件原告可得請求之租金金額。
故原告請求被告給付80,000元之租金，應屬有據，其餘部分之請求，則乏依據，不應准許。
㈤另關於原告請求被告賠償未交還系爭房屋遙控鎖，導致其需支出2,500 元更換遙控主機及鎖之事實，業據其遙控器估價單1 紙為證。
被告雖辯稱原告主張金額過高，被告早已交還遙控鎖云云，然被告並未就其已交還遙控鎖之有利事實負舉證責任，故其此部分所辯，亦難憑採。
則被告於系爭租賃契約到期後，既未交還遙控鎖，並致原告受有支出上開金額之損害，原告主張被告應就此負損害賠償責任，亦屬有據。
㈥綜上，本件原告得請求之金額為95,100元。
五、從而，原告本於租賃契約之法律關係，請求被告給付95,100元，為有理由，應予准許。
逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提之證據，核與判決結果無影響，毋庸再予一一論述，附此敘明。
七、本件原告勝訴部分，係適用簡易訴訟程序所為被告敗訴之判決，應依職權宣告假執行。
又被告陳明願供擔保請准宣告免為假執行，核無不合，爰酌定相當之擔保金額准許之。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。
中 華 民 國 103 年 1 月 28 日
臺灣新北地方法院板橋簡易庭
法 官 林米慧
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 103 年 1 月 28 日
書記官 劉春美