板橋簡易庭民事-PCEV,103,板小,974,20140716,1

宣 示 判 決 筆 錄 103年度板小字第974號
原 告 邱姜瑜
被 告 何培根
上列當事人間103 年度板小字第974 號返還押租金事件於中華民國 103 年 6 月 23 日言詞辯論終結，103 年 7 月 16 日下午1 時 30 分整，在本院板橋簡易庭第 3 法庭公開宣示判決出席職員如下：
法 官 游婷麟
法院書記官 蔡斐雯
朗讀案由到場當事人：均未到
法官宣示判決，判決主文及其事實、理由之要領如下：

主 文

原告之訴駁回。

訴訟費用由原告負擔。

事實及理由要領

一、原告主張：

（一）緣原告於民國（下同） 102 年 6 月 16 日與被告簽訂房屋租賃契約，向被告承租新北市○○區○○路 0 段 000號 35 樓之 19 房屋，租賃期間自 102 年 6 月 16 日起至 104 年 6 月 15 日止，每月租金為新台幣（下同）21500 元，簽約時並交付被告押租保證金 70500 元，約定原告若不繼續承租，被告應於原告遷空交還房屋後無息退還押租保證金。

嗣後原告因左右鄰居所飼養之寵物於凌晨吠叫而欲提前搬離，被告亦同意提前終止租賃契約，故兩造遂合意於 103 年 1 月 22 日終止兩造租賃契約，且原告亦於租約終止後搬遷，惟被告迄今仍未依約返還上開押租保證金 70500 元。

為此，提起本訴，請求被告返還給付上開系爭押租保證金 70500 元，及自 103 年 1 月 23日起至清償日止，按年息百分之 5 計算之利息等語。

並業據提出房屋租賃契約書、存證信函、門禁卡、活期性存款存款憑條、存證信函及報案三聯單等件影本為證。

（二）對於被告抗辯之陳述：⑴在這之前原告也先單方面通知原告終止本件租賃契約。

原告是在 103 年 1 月 22 日通知被告終止租約。

原告現在已經沒有住在那裡了，原告是在大概過年後，即大概103 年 1 月 30 日搬走的，有警員可以作證。

⑵已經提出刑事告訴。

我有以妨害自由、誹謗、偽造文書提告，但與本件無關。

⑶103 年 1 月 22 日簡訊通知被告終止租約，被告於 103年 2 月 7 日回覆說要終止租約。

原告之前有提出要終止，但被告一直到 103 年 2 月 7 日才說要終止，因為我們要求如果狗叫聲的問題沒有處理好，我們就要終止租約。

⑷主張民法第424條，且住到什麼時候，就算到什麼時候。

我繳房租繳到 102 年 12 月，我本來是每月 16 號繳房租，我於 102 年 12 月 6 日有付房租，之後就沒有付了。

二、被告則以：

（一）對於原告庭呈之租賃契約之真正不爭執，本件之押租金是64500 元。

被告已經於 103 年 2 月 7 日以手機簡訊通知原告終止契約。

（二）原告事實上 103 年 2 月 26 日還住在裡面，至於原告何時搬走我不清楚。

（三）針對原告所述 103 年 1 月 22 日簡訊通知被告終止租約，被告於 103 年 2 月 7 日回覆說要終止租約。

我 103年 2 月 7 日同意原告終止契約，但是我不同意終止事由，我們兩個雙方都有終紙契約的意思，但是終止理由不合致。

（四）針對原告所述付房租部分，最後一期 102 年 12 月 16日有支付月租金，此部分沒有意見。

亦即102 年12月16日該筆租金係支付到103 年1 月15日的租金。

但是到 103 年 3 月 9 日原告還有住進去，因為該時左右警員說原告多次打電話到警察局說被告按鈴騷擾原告，被告到 103 年 3 月 9 日有到警局報案，警局有報案資料，警員可以證明原告在 103 年 3 月 9 日還住在系爭租賃處。

（五）本件請求就房租部分主張抵銷，即主張抵銷自民國（下同） 103 年 1 月起迄 103 年 6 月 23 日之租金等語置辯，並聲明：原告之訴駁回，訴訟費用由原告負擔。

三、得心證之理由：

（一）原告主張：原告向被告承租 35 樓之 19 房屋，租賃期間自 102 年 6 月 16 日起至 104 年 6 月 15 日止，月租21500 元，並交付被告押租保證金 70500 元。

嗣後原告因左右鄰居所飼養之寵物於凌晨吠叫而欲提前搬離，被告亦同意提前終止租賃契約，故兩造遂合意於 103 年 1 月22 日終止兩造租賃契約，103 年 1 月 30 日搬走的。

且原告亦於租約終止後搬遷，惟被告迄今仍未依約返還上開押租保證金 70500 元，爰請求被告返還押租金 70500 元云云。

被告則以前詞為辯。

茲分述如下: 1、兩造對於租賃契約之真正不爭執，原告向被告承租系爭35 樓之 19 房屋，租賃期間自 102 年 6 月 16 日起至104 年 6 月 15 日止，月租 21500 元；

且兩造對於原告於 102 年 12 月 16 日支付最後一次租金，該筆租金係支付到 103 年 1 月 15 日的租金，均不爭執。

(見 103年 6 月 4 日言詞辯論筆錄 )。

2、本件被告抗辯原告之押租金是新台幣 64,500 元整。

且查原告提出之租約第 5 條載明押金為 64500 元，於收付款明細處亦另載明已收押金 64500 元，勘信原告給付被告之押租金為 64500 元，此外原告亦無法提出其他證據以證明押租金為70500元，故原告主張押租保證金為70500元，尚不足採。

3、原告雖主張嗣後原告因左右鄰居所飼養之寵物於凌晨吠叫而欲提前搬離，被告亦同意提前終止租賃契約，故兩造遂合意於 103 年 1 月 22 日終止兩造租賃契約云云。

惟被告否認兩造有合意終止租約，而原告嗣於審理中亦改稱103 年 1 月 22 日簡訊通知被告終止租約，被告於 103年 2 月 7 日回覆說要終止租約。

我之前有提出要終止，但被告一直到 103 年 2 月 7 日才說要終止，因為我們要求如果狗叫聲的問題沒有處理好，我們就要終止租約等情。

而兩造復均於審理時陳稱雙方都有終止契約的意思，但是終止事由不合致，故沒有合意終止契約。

(見本院103 年 6 月 4 日言詞辯論筆錄 )足認兩造間並無於 103年 1 月 22 日合意終止租約。

4、又原告主張嗣後原告因左右鄰居所飼養之寵物於凌晨吠叫而欲提前搬離，於 103 年 1 月 22 日簡訊通知被告終止租約，原告之終止租約是否合法？查被告否認有左右鄰居所飼養之寵物於凌晨吠叫致無法租住系爭房屋之情；

且原告向被告承租系爭房屋雖以左右鄰居所飼養之寵物於凌晨吠叫，依原告所主張該事，由並非房屋本身有何瑕疵。

且原告並未舉証以証明確實有左右鄰居所飼養之寵物於凌晨吠叫而致系爭房屋不能或不宜租住使用之情，而足認系爭房屋有瑕疵之情形。

是原告主張左右鄰居所飼養之寵物於凌晨吠叫，而終止租約，並無理由。

5、按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。

租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。

其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約。

民法第 440 條第 1、2 項定有明文。

復按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。

租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。

其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約。

租用建築房屋之基地，遲付租金之總額，達二個月之租額時，適用前項之規定。

民法第四百四十條定有明文。

再以承租人積欠租金總額達二個月之租額為由終止租約，必須承租人積欠租金達二個月以上時，始得依民法第四百四十條規定，催告承租人支付欠租，如承租人積欠租金未達二個月，即不能認出租人有依民法第四百四十條定期催告，並依此催告終止租約之權限。

6、查被告抗辯於103年2月6日以存証信函通知原告終止租約，被告之終止有無理由？查被告之103年2月6日以存証信函載明：「˙˙惟台端自承租日起，每月均未能於16日準時交付房租新台幣（下同）21500元，103年1月之房租，迄今2月6日仍未繳納，已違反房屋租賃契約第三條之規定，本人爰依同契約第十七條規定，自2月6日起解除契約，有關未給付房租，違約金等一律由台端負責，並請台端於103年2月7日清空房屋，將房屋點交本人，以免訟累。」

等語。

是原告僅遲付一個月租金，尚未達承租人積欠租金達二個月之要件，即不能認出租人（即被告）有依民法第440條定期催告，並依此催告終止租約之權限，是被告未依開規定終止租約其終止亦不合法，兩造租賃契約仍繼續。

7、原告主張被告應返還押租金，被告則抗辯以103年1月16日之後至103年6月23日之租金抵銷之。

按「二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷。

但依債之性質不能抵銷或依當事人之特約不得抵銷者，不在此限。」

民法第334條第1項定有明文。

8、綜上，原告之押租金為64500元，原告主張押租金為70500元，並不可採。

而兩造之租賃契約並未終止，是被告抗辯以103年1月16日至103年4月15日計3個月租金，每月租金21500元共64500元為抵銷，依前開規定，自為有理由。

四、從而，原告依租賃契約之法律關係，請求被告給付原告70500 元及自 103 年 1 月 23 日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息，為無理由，應予駁回。

五、因本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據，經審酌均與判決結果不生影響，爰不一一論列，附此敘明。

中 華 民 國 103 年 7 月 16 日
臺灣新北地方法院板橋簡易庭
書記官 蔡斐雯
法 官 游婷麟
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀，並表明上訴理由（上訴理由應表明一、原判決所違背之法令及具體內容。
二、依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實。
），如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本），如未於上訴後20日內補提合法上訴理由書，法院得逕以裁定駁回上訴。
中 華 民 國 103 年 7 月 16 日
書記官 蔡斐雯