板橋簡易庭民事-PCEV,103,板簡,1042,20140728,1

宣 示 判 決 筆 錄 103年度板簡字第1042號
原 告 施家蓁
訴訟代理人 王耀星律師
被 告 顏麗蘭
上列當事人間 103 年度板簡字第 1042 號返還租賃房屋等事件

於中華民國103 年7 月9 日言詞辯論終結，103 年7 月日28下午
1 時30分整，在本院板橋簡易庭第3 法庭公開宣示判決出席職員如下：
法 官 游婷麟
法院書記官 蔡斐雯
朗讀案由到場當事人：均未到
法官宣示判決，判決主文及其事實、理由之要領如下：

主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。

事實及理由
一、原告主張：
（一）按被告顏麗蘭前於民國（下同）99年10月1 日向原告施家蓁租用原告所有之新北市○○區○○路0 段000 巷0 ○0號4 樓之房屋（下稱：系爭房屋）一年，每月租金新臺幣
（下同）11000 元，惟被告於100 年9 月30日租賃期間屆至後，拒不搬遷，屢經原告多次以電話或存證信函之方式
催告被告顏麗蘭要求其依法搬遷，惜未獲被告置理，合先
敘明。
（二）詎料，被告顏麗蘭不僅於100 年9 月30日租賃期限屆滿後，違法佔用原告所有之系爭房屋，復竟而在102 年間之某日，基於毀損建築物之故意，將告訴人所有系爭房屋之陽
台後方敲了一個大洞，對此原告前已依法向新北地檢署對
被告提起竊占及毀損之刑事告訴（新北地檢署103 年度他字第1810號），併與敘明。
（三）按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；
所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第 455、767 條定有明文。
次按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。
民法第179條前段定有明文。又無權占有他人房屋，可能獲得相當於租金之利益，此
為社會通常之觀念（最高法院61年臺上字第1695號判例意旨參照）。
本件兩造間之租賃契約業於100 年9 月30日終止，而被告今迄今仍繼續占有、使用系爭房屋，即屬無權
占有，而妨害原告之使用收益，致原告受有相當於租金之
損害，原告依不當得利之規定，請求被告給付相當於租金
之不當得利，即屬正當。被告自應按月賠償原告無法出租
所受之租金損失11000 元至返還之日止。
爰依租賃契約之法律關係提起本訴，求為判決：被告應將
坐落新北市○○區○○路0 段000 巷0 ○0 號4 樓之房屋遷讓返還原告。
被告應自100 年10月1 日起至遷讓之日止按月給付原告11000 元。
（四）對於被告抗辯之陳述：
⑴按被告顏麗蘭前於99年10月1 日向原告施家蓁租用原告所有之新北市○○區○○路0 段000 巷0 ○0號4樓之房屋一年，每月租金11000 元，惟被告於100 年9 月30日租賃期間屆至後，拒不搬遷，屢經原告多次以電話或存證信函之
方式催告被告顏麗蘭要求其依法搬遷，惜未獲被告置裡，
合先敘明。
⑵詎料，被告顏麗蘭不僅於100 年9 月30日租賃期限屆滿後，違法佔用原告所有之系爭房屋，復竟而在102 年間之某日，基於毀損建築物之故意，將告訴人所有系爭房屋之陽
台後方敲了一個大洞，對此原告前已依法向新北地檢署對
被告提起竊占及毀損之刑事告訴，併與敘明。
⑶按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；
所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第455、767 條定有明文。
次按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。
民法第179條前段定有明文。又無權占有他人房屋，可能獲得相當於租金之利益，此
為社會通常之觀念（最高法院61年臺上字第1695號判例意旨參照）。
本件兩造間之租賃契約業於100 年9 月30日終止，而被告今迄今仍繼續占有、使用系爭房屋，即屬無權
占有，而妨害原告之使用收益，致原告受有相當於租金之
損害，原告依不當得利之規定，請求被告給付相當於租金
之不當得利，即屬正當。被告自應按月賠償原告無法出租
所受之租金損失11000元至返還之日止。
⑷末按被告於102 年6 月23日當庭表示原告曾於租賃期間屆滿後與被告達成不定期租賃契約之合意，原告否認之，請
被告依法舉證相關兩造間曾達成不定期租賃契約之合意存
在。再者，被告所主張曾支付租金乙節，完全是被告片面
將其認為是「租金」之金額匯入原告之前的郵局帳戶，非
可認為該金額匯入即代表兩造間曾達成不定期租賃契約之
合意存在( 況且被告也從未舉證其確有按月支付其所謂之
「租金」) 。因為原告既未同意將房屋已不定期租賃之方
式續租與被告，更未同意以每月11,000元之對價，將系爭房屋出租與被告，被告當庭所言皆為空言抗辯，且與事實
相悖反! 末查，被告當庭自承於103 年2 月起即未匯入繳納其所謂之「租金」，退萬步言，縱被告所主張之不定期
租賃關係存在，被告欠租之行為亦已符合終止租約之要件
，原告併以本書狀為催告給付租金之通知，依法請被告於
下次庭期前(103年6 月9 日) 支付欠租，否則即依法終止租約，且不另通知!
⑸對於被告提出之之匯款的形式上真正不爭執。
請被告依法將提出證物之繕本予原告。再從被告提出之匯款的只可證
明被告是片面依據其自行認知的壹萬一千元為給付，且僅
給付到102 年11月。
原告於是民事準備理由一狀第三頁到第四頁，為租金給付之催告。
⑹我有收到被告的匯款。
而我們原來租約是在99年10月1 日租給被告，租到100 年9 月30日，100 年9 月30日以後還收到被告的租金，其實在100 年9 月30日前已經以電話通知被告不再續租。
⑺只有到102 年3 月26日以原證二存證信函為通知，其他是口頭沒有提出證據，電話方面沒有辦法提出證據。此部分
原告先生可以出來作證。
我在100 年已經打電話通知被告，不願再續租，但是因為在100 年年底我父親病重，我必須去照顧他。我提供給被告匯款的帳戶是活動帳戶，我都
有在用。被告一直跟我說他很忙，沒有時間找房子，所以
給我這些費用做為暫時留在租屋處的費用。
⑻針對原告有無動用被告所支付之租金，請鈞院函查被告所指稱所匯入的帳戶，從帳戶金額可知縱被告有提領，可知
是否提領到被告所支付之金額。
再者，我們有在103 年6月25日有陳報民事準備理由一狀，並有寄送予被告，並有寄到被告戶籍地雙掛號證明。
⑼我從來就沒有承諾過要修理房子，事實上，每次我要求進去又修理房子，被告都說他很忙，無法有時間讓我進去。
再者，我從一開始100 年9 月30日就已經請被告搬家，但是被告都不搬家，但是被告一直說工作很忙，沒時間找房
子，且我跟本不能過去，無法知道屋況。
⑽被告從頭到尾都在欺騙我要搬走，但是事實上被告都沒有搬，並在電話中承認被告已經失業三年，但是被告都在欺
騙我工作很忙。
二、被告則以：
（一）原告謊話連篇，是詐騙集團。
被告所接洽的都是原告本人，所以原告訴代所說的都是謊言，被告並沒有跟原告之父
親接觸，而且原告之父親年紀很大，行動不方便。
（二）被告在第一年即99年10月1 日起至100 年9 月30日有訂立書面契約，第二年原告主動向被告表示希望被告繼續租賃
，因為被告都沒有欠租，付到103 年2 月10日後，被告就沒繼續付房租，理由是被告要求原告把廚房匯漏水之情形
及房子壁癌加以修復，而原告雖先前都說要修但都沒修。
（三）第二年以後就沒有訂立租賃契約，因為原告向被告表示，因為被告都誠實給付租金，所以信任被告，因此不用簽立
書面契約，所以之後兩造都沒有簽訂書面契約。被告付款
給原告，都有留匯款收據。
（四）另外原告留給被告之劃撥帳戶跟原告名字不同，被告有問過原告，原告說該帳戶是原告之舊名施茜雯，因為原告懶
的去改帳戶，所以就叫被告匯到該帳戶。
（五）庭呈房租繳費證明。
被告是按月繳。
第一張是因為被告在99年底才跟原告簽的，所以沒有整年的。
103 年的來不及影印，但是有影印99年到102 年的繳款紀錄。
其實從原告帳戶就可以知道了。
（六）原告並沒有在100 年9 月30日前以電話通知被告不再續租。如果有，請原告提出證據。
（七）有收到原告在103 年6 月25日有陳報民事準備理由一狀，但是最近才收到。
針對原告所述102 年3 月26日也就是原證二，原告有表示不租給我了，但是原告在上述日期之後
，又有寄存證信函給我，但是我去領的時候，已經退回去
了，後來，原告打電話給我，跟我說原告願意把房子繼續
把房子租給我，但是房租要從新台幣11,000 元 整調高到16,000元，我向原告表示我考慮看看，在上述事宜之後，原告也給我考慮的時間，一直到我要求原告要把廚房會漏
水到三樓陳太太家的問題以及壁癌的問題維修好，那我就
願意付新台幣16,000元整的房租，但是原告沒有跟我溝通我上述事宜，就直接以民事跟刑事告我了，由此可以證明
原告從三年前承諾我要維修廚房漏水的問題，到現在為止
原告對於維修廚房漏水的問題，完全是在欺騙我。
（八）對於原告上述都是謊話連篇，原告確實有承諾我要修房子，而且我從來沒有拒絕原告進入我的租屋處，以上被告所
述有電話錄音，就是被告承諾我要維修房子，有電話錄音
，錄音及譯文容後補呈。
（九）因為我現在還在找工作，連勞保費都付不起，在102 年就已經沒有付勞保費了，經濟非常拮据，所以對於該付的房
租我會願意支付，請審判長讓我能夠分期付款。
等語置辯。
並聲明：原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
三、原告主張被告顏麗蘭前於民國（下同）99年10月1日向原告施家蓁租用原告所有之新北市○○區○○路0段000巷0○0號4樓之系爭房屋一年，每月租金11000元，書立有書面租賃契約，惟被告於100年9月30日租賃期間屆至後，拒不搬遷，屢經原告多次以電話或存證信函之方式催告被告顏麗蘭要求其依法搬遷，惜未獲被告置理，兩造間之租賃契約業於100 年9月30日終止，而被告今迄今仍繼續占有、使用系爭房屋，即屬無權占有，而妨害原告之使用收益，致原告受有相當於租金之損害，求為判決：被告應將坐落新北市○○區○○路0段000巷0○0號4樓之房屋遷讓返還原告。
被告應自100年10月1日起至遷讓之日止按月給付原告11000元。
另原告於103年7月9日本院審理時，以縱為不定期租約，但原告以被告103年2月10日即未付奇遭，為終止租約之意思表示。
被告對於99年10月1日向原告租用系爭房屋一年，每月租金新臺幣（下同）11000元，書立有租賃契約，並不爭執，惟被告以兩造於100年9月30日租賃期間屆滿後，雖未再書立書面租約，但被告仍繼續承租，直至103年2月10日並繼續繳交房租予原告，為不定期租約，及以前詞為辯。
是本件所應審酌者厥為：兩造之租約是否視為不定期租約?原告之主張是否有理由？
1、按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任， 民事訴訟法第277條前段定有明文，復按民事訴訟如係由原告 主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證， 以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實，即令 不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求， 最高法院72年台上字第4225號判決可資參照。
2、次按不動產之租賃契約，其期限逾一年者，應以字據訂立之 ，未以字據訂立者，視為不定期限之租賃。
民法第422條定有 明文。
又按定期租賃契約期滿後之得變為不定期租賃者，在 出租人方面係以有無即表示反對之意思為條件，而非以有無 收取使用收益之代價為條件，故苟無即表示反對之意思而未 為使用收益代價之收取，其條件仍為成就，苟已即為反對之 意思而為使用收益代價之收取，其條例仍為不成就，最高法 院47年台上字第1820號判例可資參照。
3、經查：被告抗辯，兩造書面租約於之100年9月30日租賃期間 屆滿後，仍居住該承租房屋，並按期繳交房租，至103年2月 10 日，並有被告提出之自99年11月起至102年11月匯款單影 本在卷可參，原告對於被告自100年9月30日租賃期間屆滿後 ，仍有按月交付等同於房租之金額予原告至103年2月10日部 份並不爭執，勘信被告有交付上開款項為真。
4、查原告雖稱:我們原來租約是在99年10月1日租給被告，租到 100 年9月30日，100年9月30日以後還收到被告的租金，其實 在100年9月30日前已經以電話通知被告不再續租云云。
惟查 ，被告否認原告有於租期屆滿前即電話告知被告不再續租， 而原告亦未能提出任何證據如電話通聯紀錄等以實其說。
且 由原告提出之原證二（102年3月26日存證信函）內容：「台 端向本人承租位於新北市○○○區○○路0段000巷000號4樓 之房屋，本人特此聲明屆期不再續租，且於102年3月21日電 話通知，請台端於102年5月10日前屆期按時搬遷，並將房屋 點交返還本人，特函告之。」
觀之，原告於該寄發該存證信 函前應未曾向被告表示拒絕再繼續出租系爭房屋予被告，否 則豈會在系爭102年3月26日存證信函始向被告表示不再續租 ，而均未提及在租約期滿前或租約期滿後被告繳交次期租金 之何時已向被告表明拒絕繼續出租乙事？是原告既於系爭租 約期滿或於收受租金時，並未即為表示反對續租之意思，且 仍繼續向被告收取租金，揆諸首開說明，本件兩造間之系爭 定期租約應認為於租期屆滿後已視為不定期租約，應堪認定 。
5、綜上所述，本件兩造之租約視為不定期租約，而被告並按期 支付租金至103年2月10日，原告主張兩造兩造間之租賃契約 業於100年9月30日終止，而被告今迄今仍繼續占有、使用系 爭房屋，即屬無權占有，而妨害原告之使用收益，致原告受 有相當於租金之損害云云，並理由。
6、原告另於103年6月25日準備書狀理由四主張:被告當庭自承於 103年2月起即未匯入繳納其所謂之「租金」，退萬步言，縱 被告所主張之不定期租賃關係存在，被告欠租之行為亦已符 合終止租約之要件，原告併以本書狀為催告給付租金之通知 ，依法請被告於下次庭期前(103年6月9日)支付欠租，否則即 依法終止租約，且不另通知!，原告並於本院審理時之103年7 月9日向被告為終止租約之意思表示云云。
被告於本院103 年 7月9日審理雖亦不否認業已收受該準備書狀，惟辯稱最近才 收受等語。
茲應審酌原告之終止租約是否合法?原告之請求是 否有理由?
⑴、按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。
租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。
其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約。
民法第440條第1、2項定有明文。
按不定期之房屋租賃，承租人積欠租金除擔保金抵償外達二個月以上時，依土地法第一百條第三款之規定，出租人固得收回房屋。
惟該條款所謂因承租人積欠租金之事由收回房屋，應仍依民法第四百四十條第一項規定，對於支付租金遲延之承租人，定相當期限催告其支付，承租人於其期限內不為支付者，始得終止租賃契約。
在租賃契約得為終止前，尚難謂出租人有收回房屋請求權存在。
(參最高法院42年台上第1186號裁判)按民法第四百四十條第一項規定，承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。
又房屋出租人定期催告承租人支付租金之方式未有一定，亦非限於訴訟外為之，苟於訴訟上已有書狀或言詞，向他造表示意思者，即應認為已有催告，亦有本院三十九年台上字第五五四號判例可參。
(參最高法院99年度台上第525號裁判)
⑵、查本件於103年6月25日準備書狀理由四主張:被告當庭自承於103年2月起即未匯入繳納其所謂之「租金」，退萬步言，縱被告所主張之不定期租賃關係存在，被告欠租之行為亦已符合終止租約之要件，原告併以本書狀為催告給付租金之通知，依法請被告於下次庭期前(103年6月9日)支付欠租，否則即依法終止租約，且不另通知!云云。
依前述說明，房屋出租人定期催告承租人支付租金之方式未有一定，亦非限於訴訟外為之，苟於訴訟上已有書狀或言詞，向他造表示意思者，即應認為已有催告，是足認原告已就被告為定期給付租金之催告，惟原告書狀並為限於103年6月9日前支付租金，因原告於催告時已逾103年6月9，自難認為附停止條件之終止契約之租金催告。
⑶、次查，被告雖於本院103年7月9日審理時陳稱:最近才收到原告之103年6月25日之準備書狀，惟原告並未能舉証被告確係於何時收受該租金催告之準備書狀，原告於103年7月9日本院審理時，即表示為終止租約之意思表示，催告時間極為短促，原告顯未有相當期間之租金支付之催告，揆諸前開說明，是對於支付租金遲延之承租人，定相當期限催告其支付，承租人於其期限內不為支付者，始得終止租賃契約。
原告在未定相當期間為催告，於租賃契約得為終止前，尚難謂出租人有收回房屋請求權存在。
四、綜上所述，本件兩造之租約視為不定期租約，而被告並按期 支付租金至103年2月10日，原告主張兩造兩造間之租賃契約 業於100年9月30日終止，而被告今迄今仍繼續占有、使用系 爭房屋，即屬無權占有，而妨害原告之使用收益，致原告受 有相當於租金之損害云云，並無理由。
又緃原告以不定期租 賃關係存在，被告欠租之行為亦已符合終止租約之要件，原 告併以準備書狀為催告給付租金之通知，依法請被告於下次 庭期前(103年6月9日)支付欠租，否則即依法終止租約，且不 另通知為租金給付之催告，惟原告並未定相當期限之催告， 原告之103年7月9日之終止租約，於法未合，並無理由。
五、從而，原告本於租賃契約之法律關係，訴請被告返還如主文所示之房屋並給付積欠租金58300元，及自100年10月1日起至遷讓之日止按月給付原告11000元之不當時利，即屬無據，應予駁回。
六、因本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據，經審酌均與判決結果不生影響，爰不一一論列，附此敘明
中 華 民 國 103 年 7 月 28 日
臺灣新北地方法院板橋簡易庭
書記官 蔡斐雯
法 官 游婷麟
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 103 年 7 月 28 日
書記官 蔡斐雯