板橋簡易庭民事-PCEV,104,板簡,1576,20160114,3

臺灣新北地方法院板橋簡易庭民事判決
104年度板簡字第1576號
原 告 卓利彥
被 告 陳澤民
葉雅珍
上列當事人間請求返還租賃房屋等事件，經本院於民國104年12月24日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告應連帶給付原告新臺幣肆萬柒仟元，及自民國一○四年七月二十九日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。

原告其餘之訴駁回。

訴訟費用由原告負擔十分之八，餘由被告負擔。

本判決原告勝訴部分得假執行。

事實及理由

一、本件被告葉雅珍經合法通知，未於言詞辯論期日到場，查無民事訴訟法第386條所列各款情事，應准原告之聲請，由其一造辯論而為判決，合先敘明。

二、原告起訴主張：緣座落新北市○○區○○路000巷00號1樓房屋(下稱系爭房屋)為原告所有，原告與被告陳澤民於民國102年12月15日簽訂房屋租賃契約(下稱系爭租賃契約)，並由被告葉雅珍擔任保證人，雙方約定由原告將系爭房屋出租予被告陳澤民，被告陳澤民則按月於每月15日前給付租金予原告，租期自102年12月15日起至107年12月14日止，租金為每月新台幣（下同）18,000元。

詎被告陳澤民於承租後，於104年4月15日起即開始拖欠租金，原告已依契約上所載地址，於104年6月22日以存證信函通知被告陳澤民限期繳清及搬遷，並表明終止租約，被告陳澤民自應將上開房屋騰空遷讓返還原告，且應給付自104年4月15日起至104年7月15日止之租金，每月租金18,000元，四個月租金共計7萬2,000元，扣除押租金後尚積欠原告4萬7,000元（計算式：18,000元×4個月＝72,000元；

72,000元－25,000元＝47,000元）。

此外，兩造間之系爭租賃契約既已終止，被告陳澤民自應將系爭房屋騰空遷讓返還原告，且應自起訴狀繕本送達翌日起至遷讓騰空返還系爭房屋之日止，每月給付原告租金18,000元。

又系爭租賃契約第6條第3項約定：如違反上述各款時，甲方每月得向乙方請求按照租金五倍之違約金，是依此約定，原告得請求被告陳澤民自租約終止日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付相當於租金五倍之違約金即9萬元(計算式：18,000元×5倍=90,000元)。

又被告葉雅珍為系爭租賃契約之連帶保證人，應與被告陳澤民負連帶責任。

爰依兩造租賃契約之法律關係提起本訴。

並為聲明：(一)被告陳澤民應將門牌號碼為新北市○○區○○路000巷00號1樓房屋騰空遷讓返還予原告。

(二)被告應自起訴狀繕本送達翌日起至騰空遷讓上開房屋之日止，按月連帶給付原告108,000元。

(三)被告應連帶給付原告47,000元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。

三、被告陳澤民則以：伊104年4月15日本應繳納租金但當時伊因為收入不足，就跟原告說在104年4月27日會有一筆錢，伊請原告讓伊在104年4月27日支付租金，可是原告不肯，在104年4月22日就把伊工廠的電關掉，之後伊打電話傳簡訊給原告，但原告都沒有回。

在原告寄送存證信函之前，伊就傳簡訊表示要支付租金，但原告都沒有回。

另伊之前有報案，告原告妨礙自由，庭呈不起訴處分書。

伊在104年8月5日已經搬離該處所，但沒有辦法跟原告點交，因為原告不在等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回，訴訟費用原告負擔。

四、被告葉雅珍未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀為任何聲明或陳述。

五、原告主張兩造簽立系爭租約，租期自102年12月15日起至107年12月14日止，每月租金18,000元，業據原告提出房屋租賃契約書影本乙份為證，被告陳澤民亦無爭執，而被告葉雅珍則未具狀答辯，堪信為真實。

兩造爭執重點在於：(一)於扣抵押金後，被告積欠租金是否已達二個月以上？原告是否得終止租約？(二)原告得請求多少欠租？能否請求違約金？爰說明如后。

六、按「承租人應依約定日期，支付租金；無約定者，依習慣；無約定亦無習慣者，應於租賃期滿時支付之。

如租金分期支付者，於每期屆滿時支付之。

如租賃物之收益有季節者，於收益季節終了時支付之。」

、「承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。

租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。

其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約。」

民法第439條、第440條第1 、2 項定有明文。

次按土地法第100條第3款規定，承租人積欠租金總額，除以擔保金額抵償外，達二個月以上時，出租人始得收回租賃物。

又該款之規定，雖僅就未定有期限之租賃而設，然在有期限之租賃實具有同一之法律理由，自應類推適用（最高法院44年台上字第516 號判例要旨參照）。

七、查本件被告係於104年4月15日起未依約繳交租金，原告於104年6月22日寄存證信函催請被告於函到7日內付清所欠租金，逾期終止租約，而該存證信函被告陳澤民於104年6月23日收受，於此時，被告陳澤民所積欠租金達三期54,000元（18,000×3個月），則依上揭規定，經原告扣抵押金25,000元後餘額為29,000元，並未達2月租金即36,000元總額，故原告於104年6月22日寄存證信函催請被告於函到7日內付清所欠租金，逾期終止租約，被告於104年6月23日收受時，既未於承租人即被告積欠租金總額，除以擔保金額抵償外，達二個月以上時，定期催告被告繳租，即對被告終止租約，請求返還租賃物，於法不合，自不生終止系爭租賃契約之效力，兩造間之租賃關係仍存在。

是原告依據兩造租賃契約之法律關係，請求被告陳澤民遷讓返還系爭房屋，並自起訴狀繕本送達翌日起至騰空遷讓上開房屋之日止，按月連帶給付原告108,000元之違約金，均屬無據。

八、次查，系爭租約既仍存在，被告應依約給付租金，惟被告租用系爭房屋僅支付租金至104年4月14日止等情，是其訴請被告給付自101年4月15日起至104年7月14日止積欠之租金，計47,000元，為有理由，應予准許。

九、從而，原告依租賃契約及連帶保證之法律關係，請求被告連帶給付47,000元，及自起訴狀繕本送達翌日104年7月29日起至清償日止，按年息百分之5計算之法定遲延利息，為有理由，應予准許，逾此部分之請求即屬無據，應予駁回。

十、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，於本判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。

十一、本判決原告勝訴部分係適用簡易程序所為被告敗訴之判決，應依職權宣告假執行。

十二、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。

中 華 民 國 105 年 1 月 14 日
臺灣新北地方法院板橋簡易庭
法 官 顏妃琇
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 105 年 1 月 14 日
書 記 官 黃炎煌