板橋簡易庭民事-PCEV,104,板簡,535,20150519,2

宣 示 判 決 筆 錄 104年度板簡字第535號
原 告 來來超商股份有限公司
法定代理人 張宏碩
訴訟代理人 劉智鈞
被 告 李允權
李虹儀
上二人共同
訴訟代理人 李溫欽 住新北市○○區○○○路000巷00號上列當事人間104年度板簡字第535號請求損害賠償事件於中華民

國104年5月5日言詞辯論終結，於中華民國104年5月19日下午1時
，在本院板橋簡易庭第三法庭公開宣示判決，出席職員如下︰法 官 解惟本
書記官 李璁潁
朗讀案由兩造均未到
法官朗讀主文宣示判決，並諭知將判決主文、所裁判之訴訟標的及其理由要領，記載於下：

主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。

事實及理由
一、原告主張下列事由，依兩造租約第11條之約定求為判決被告應給付原告107865元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
（一）原告與被告李允權、李虹儀於民國（下同）98年9月17日，就被告所有坐落於新北市○○區○○路000巷00弄00號1樓之房屋訂立租賃契約，租期自98年11月20日起至103年11月19日止，雙方並於系爭租約第11條約定「租期屆滿後，甲方（即被告）欲收回租賃標的物如不屬自用性質時，
以相同租賃條件，甲方應以書面通知乙方（即原告），且
乙方具有第一優先承租權，甲方不得拒絕，否則甲方應付
予乙方相當於壹個月之租賃標的物之租金金額，作為損害
賠償」。原告係以經營便利商店為業，若需搬遷，除長久
經營顧客流失外，尚有機器設備搬遷、裝潢費用及另行覓
點經營之開銷，優先承租之約定對原告評估是否承租營業
及成本估算影響甚鉅，雙方遂有上開約定。
（二）查系爭租約到期前，原告曾多次向被告表達願意續租之意願，並於103年9月3日以台北五分埔郵局第188號存證信函，再次聲明依約原告有第一優先承租權，詎料原告於系爭
租約租期屆滿返還租賃標的物於被告之後，意外發現租賃
標的物於現已由訴外人統一超商承租營業中，被告顯已違
反雙方租約約定，原告於104年1月5日再以台北五分埔郵局第2號存證信函通知被告應賠償原告相當於壹個月租賃
標物之租金金額即107865元，被告仍置之不理。
（三）按「租金為租賃契約之重要條件，出租人負有將此條件通知、優先承租權人之義務…」最高法院56年臺上字第672號著有判例。被告自始並依約將出租於第三人之租金條件
通知原告以確認原告是否有意以相同條件續租或優先承租
，明顯違反系爭租約第11條及前揭判例之規定、損害原告之權益甚鉅，原告依約得向被告等請求相當於壹個月租金
之損害賠償，共計107865元。
（四）當庭陳稱：「被告從未以口頭或書面，周東源是我們公司的人員，這應由對方舉證。」、「被告並沒有通知我們續
約的條件，是被告請我們先開條件，現在的租金將近11萬元，租給同業12萬元，中間差距只有1萬元。」
、「他從來沒有通知我們用12萬元續租，如果有我們願意續租。」
、「如果我們之前知道續租條件的話，我們不會在103年9月3日再發存證信函給被告，請他告知租賃條件。」云云
。
二、被告以下列事由置辯，請求判決如主文。
（一）兩造間之租賃契約已合法終止：查系爭租賃合約之租賃期間為98年11月20日起至103年11 月19日止，103年7月9日，原告公司負責店鋪開發專員周東源君拜訪被告，就續租
事宜與被告商議，而原告發專員周君頻以原告公司認為該
點商鋪無有獲利為由，開出月租金8萬元，續租7年為條件（按：原租約自102年11月20日起應為107865元）此有原告公司負責店鋪開發專員周東源君之名片與親筆書寫之租
賃條件參照；該租賃條件當場為被告拒絕，並告知有他家
超商願以月租金12萬元，租期10 年為條件，請周君回原告公司回報，是否願意比照上揭租賃條件？被告鑒於漫經
月餘，未獲原告回復，乃於同年8 月18日再以電話通知周君，惟未獲回應，復以原告於102 年6月起，已要求調降租金，即告顯無比照他人條件續租之意願。
被告旋於103年8月19日以台北中山郵局第1404號存證信函依系爭租認合約第9條為不續約之通知，乃原告亦於租賃期間屆滿時
拆遷搬離完竣。職是之故，兩造間之租賃合約已合法終止
，即甚灼撚。
（二）原告未以相同之租賃條件與被告議約，且其主張，與事實不符：按被告於103年7月9日即與原告公司人員商議續訂租約事宜及被告公司開出之續租條件1被告拒絕等情節，
已如上述。
而原告在此之後40天期間，並未回覆被告，或另提出租賃條件，徵諸被告已在103年7月9日即向原告公司專員提出租賃條件，未獲原告回復，且原告未於三個月
前通知被告，或另提租賃條件（系爭租約第10條參照）。
再者，主張優先承租權，必也有相同之租賃條件，原告自
始迄終並未同意比照他人之租賃條件，即雙方對續租之租
賃條件顯不合致。事實上，該第三人（即統一超商股份有
限公司）確實依月租金12萬元，租期10年與被告達致租賃條件，並簽訂租賃契約，此外，被告對於本件並無有其他
故意或過失之情形，即被告要無可歸責之事由。如是然，
原告既無法比照他人之租賃條件，又何有主張優先權之餘
地？
（三）行使權利，履行義務應依誠信原則：我憲法第16條固賦予人民有訴訟之權利，然關於權利行使之規定，尚須遵行誠
信原則，斯免權利之濫用。而事有必至，理有固然，無有
例外；原告既不能依他人所提出之租賃條件與被告為續約
之基礎、竟在雙方租賃契約合法終止後，遽爾提起本件之
訴，核其權利保護要件，顯有欠缺，洵無理由。
（四）當庭陳稱：「原告所述不實在，7月9日還沒有期滿，期滿的四個月前，到11月20日，周東源都是跟我接洽，這是開給我們總經理李進添，當時我沒有在場，他們之前有要求
調降租金我們有同意，原告說11萬元是不實在，102年有要求調降，最後付的租金不到十萬元。」、「有收到存證
信函，通知我們是原告的義務，到9月3日不再三個月前，存證信函已經不符原來契約條件期間。」等語。
三、原告主張之事實，雖據其提出租賃契約、台北五分埔郵局第188號存證信函、統一超商於系爭租賃標的物設立營業登記資料及營業照片、台北五分埔郵局第2號存證信函等件影本為證。
被告則否認原告主張，並以前詞置辯，提出房屋租賃契約、原告公司人員名片與親筆書寫租賃條件、存證信函、租賃條件等件為證。經查：
（一）原告公司負責店鋪開發專員周東源於103年7月9日拜訪被告，就續租事宜與被告商議，而周東源頻以原告公司認為
該點商鋪無有獲利為由，開出月租金8萬元，續租7年為條件，惟遭被告拒絕，有被告提出記載上開事項之訴外人周
東源名片1件附卷可稽，原告既不爭執名片之真實性，又
自認訴外人周東源係原告公司的人員，又陳稱：應由被告
舉證，…不用傳喚證人等語（均見本院104年5月5日言詞辯論筆錄），則被告抗辯，堪信為真實。
（二）本件被告抗辯其與第三人即統一超商股份有限公司係依月租金12萬元，租期10年達成租賃內容，並簽訂租賃契約之事實，為原告所不爭（見本院104年5月5日言詞辯論筆錄），僅陳稱：「他從來沒有通知我們用12萬元續租，如果有我們願意續租。」云云，惟原告使用人僅同意月租金8
萬元、租期7年等情，已如前述，且103年7月間兩造協商不成，亦為原告所不爭（見本院104年5月5日言詞辯論筆錄），原告縱然有優先承租權，必以相同之租賃條件始得
行使，原告既未提出與第三人統一超商股份有限公司相同
之租賃條件，即兩造對續租之租賃條件顯不合致。
（三）依系爭租賃契約第10條、第11條雖規定：「原告於本租賃契約屆滿後續租者，得於本租約期屆滿前三個月以書面通
知被告，被告得與原告簽訂租賃契約，租金條件另議。」
、「租期屆滿後，被告欲收回租賃標的物如不屬自用性質
時，以相同租賃條件，被告應以書面通知原告，且原告具
有第一優先承租權。」
，其中第11條之書面通知當以原告不知相同租賃條件為前提。又按代理人之意思表示，因其
意思欠缺、被詐欺、被脅迫，或明知其事情或可得而知其
事情，致其效力受影響時，其事實之有無，應就代理人決
之。
民法第105條前段定有明文。
本件被告具狀抗辯原告雖於103年7月9日派員拜訪被告，就續租事宜與被告商議，而原告專員周東源開出月租金8萬元，續租7年為條件，惟遭被告拒絕，是兩造並無達成續約之決議。而被告曾於
原告於103年7月9日派員拜訪被告時，告知第三人即統一超商股份有限公司係依月租金12萬元，租期10年為租賃條件向被告為承租之要約，而原告卻至契約屆滿終止前，均
未主張其第一優先承租權，而與被告另訂租賃契約等語，
為原告所不爭（見本院104年5月5日言詞辯論筆錄），則原告使用人周東源已明知第三人即統一超商股份有限公司
之租賃條件，揆諸前開說明，被告自無以書面通知原告其
與第三人（即統一超商股份有限公司）所約定之租賃條件
之必要，是原告主張被告未以書面通知原告，依系爭契約
第11條之規定，原告得請求被告賠償相當於1個月租賃標的物之租金金額即107865元云云，自屬無據。
四、從而，原告依兩造租賃契約第11條之約定，請求被告應給付原告107865元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為無有理由，應予駁回。
五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 104 年 5 月 19 日
臺灣新北地方法院板橋簡易庭
書記官 李璁潁
法 官 解惟本
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內向本庭(新北市○○區○○路0段00巷0號)提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書(須附繕本)。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 5 月 19 日
書記官 李璁潁