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宣 示 判 決 筆 錄 104年度板簡字第855號
原 告 陳宗明
訴訟代理人 歐慧玉
被 告 鴻運貴族管理委員會
法定代理人 廖森茂
上列當事人間104年度板簡字第855號請求修復漏水等事件於中華
民國104年7月9日辯論終結，於中華民國104年8月13日下午4時30
分整，在本院板橋簡易庭公開宣示判決，出席職員如下：
法 官 李崇豪
法院書記官 莊雅萍
通 譯 喻森蕾
朗讀案由到場當事人：被告未到
法官宣示判決，判決主文、所裁判之訴訟標的及其理由要領如下：
主 文
被告應將原告所有坐落門牌號碼新北市○○區○○路00號7樓房屋及屋頂平台，依附件所示工程項目為漏水修復工程，至修復為止。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之九；餘由原告負擔。
本判決第一項得假執行，但被告以新臺幣壹拾捌萬柒零壹拾元為原告預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由要領
一、原告主張：
（一）緣民國（下同）101年2月間居住於新北市○○區○○路00號公寓大廈（下稱系爭大樓）7樓（頂樓）之住戶即原告
陳宗明獲悉有人在系爭大樓樓頂（即系爭大樓頂樓平台部
分）施工並開挖大小有如三個千元鈔票大小之坑洞（如原
證一，照片編號一至三所示），原告隨即詢問當時主委周
佑丞（103年7月已卸任）上開情事，周佑丞坦承原證一照片所示三個坑洞係伊施工所致，理由是因為有住戶反映系
爭大樓的樓梯間有漏水狀況，要求系爭大樓管理委員會即
被告鴻運貴族管理委員會（下稱被告）處理相關修繕事宜
。然被告並未外包給專業廠商進行處理，反而由前主委周
佑丞自行前往系爭大樓頂樓平台施工開挖。自是日後，原
告夢魘開始，所居住之新北市○○區○○路00號7樓房屋屋頂開始出現漏水狀況，不僅客廳、房間天花板油漆剝落
出現壁癌，甚至每逢下雨天花板就會滲出水珠，原告為此
苦不堪言，經向被告反映漏水狀況後，被告雖承諾將出資
修繕、做好防水措施以及恢復頂樓平台該有之原貌，並於
103年3月開始動工，惟系爭大樓頂樓平台於被告施工後仍呈現大規模龜裂與地板空心狀態（原證二，照片編號四至
十），且原告所有之房屋每逢下雨原漏水處亦是處於大片
含水狀態，亦仍有壁癌與油漆剝落等狀況（原證三，照片
編號十一至十九）。
嗣103年8月間，原告再次向被告反映前開漏水情事，詎料被告竟以103年3月已撥款並經修繕完畢，暫無經費為由（原證四，103年3月收支明細表翻拍照片，編號二十），拒不修繕。經原告幾次抗議，前主委周
佑丞出面表示，103年11月底前會修繕完畢，然而103年11月已過，被告依舊不出面解決上開漏水問題，甚至原告聲
請調解亦因被告不願面對而使得調解無法成立（原證五，
新北市中和區調解委員會調解筆錄影本），原告迫於無奈
不得已只得起訴尋求司法途徑解決。
（二）公寓大廈管理條例管理委員會之修繕義務以及侵權行為損害賠償請求權：
按「因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償
責任。」又「違反保護他人之法律，致生損害於他人者，
負賠償責任。但能證明其行為無過失者，不在此限。」民
法第184條第1項前段及第2項定有明文；
以及「共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管
理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人
按其共有之應有部分比例分擔之」、「管理委員會之職務
如下：…二、共有及共用部分之清潔、維護、修繕及一般
改良」公寓大廈管理條例第10條第2項前段與第36條第2款定有明文。本件被告於系爭大樓樓梯間發生漏水情事時並
未聘請專業人士修繕，反倒由前主委周佑丞至頂樓平台任
意開挖原證一照片所示三個大洞，致原告家中自 101年2月起，客廳與房間之天花板即不斷呈現漏水狀態，且被告
管委會雖於103年3月起有短暫施工，但至今仍無完全解決原告家中天花板漏水及含水問題，原告自得依前開規定，
請求被告修繕系爭大樓漏水狀況並負擔損害賠償之責，茲
說明如下：
⑴被告得為侵權行為法律關係之被請求主體：依照公寓大廈管理條例第3條第9款規定，管理委員會係由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織，旨在執行「區
分所有權人會議決議事項」及「公寓大廈管理維護事務」
，於完成社團法人登記前，僅屬非法人團體，固無實體法
上完全之權利能力。然現今社會生活中，以管理委員會之
名義為交易者比比皆是。
於民事訴訟法已有第40條第3項：「非法人之團體，設有代表人或管理人者，有當事人能
力」規定之外，公寓大廈管理條例更於第38條第1項明文規定：「管理委員會有當事人能力」，明文承認管理委員
會具有成為訴訟上當事人之資格，得以其名義起訴或被訴
，就與其執行職務相關之民事紛爭享有訴訟實施權；並於
同條例第6條第3項、第9條第4項、第14條第1項、第20條第2項、第21條、第22條第1項、第2項、第33條第3款但書，規定其於實體法上亦具享受特定權利、負擔特定義務之
資格，賦與管理委員會就此類紛爭有其固有之訴訟實施權
。故管理委員會倘基於規約約定或區分所有權人會議決議
所為職務之執行致他人於損害，而應由區分所有權人負賠
償責任時，其本身縱非侵權行為責任之權利義務歸屬主體
，亦應認被害人得基於程序選擇權，並依上開同條例第38條第1項規定及訴訟擔當法理，選擇非以區分所有權人而
以管理委員會為被告起訴請求，俾迅速而簡易確定私權並
實現私權，避免當事人勞力、時間、費用及有限司法資源
之不必要耗費。且因同條第2項明定：「管理委員會為原
告或被告時，應將訴訟事件要旨速告知區分所有權人」，
與民事訴訟法第65條訴訟告知之規定旨趣相當，而受訴法院亦得依同法第67條之1規定，依職權通知各區分所有權人，賦與各區分所有權人參與該訴訟程序之機會，則將來
確定判決之既判力，依同法第401條第2項規定及於各區分所有權人，即具正當化之基礎。對於未受告知或通知之區
分所有權人，因係非可歸責於己之事由而未獲參與訴訟程
序機會，即未獲事前之程序保障，如認有不能提出足以影
響判決結果之攻擊或防禦方法，致對其不利之情事，自得
依同法第507條之1以下有關事後程序保障規定之第三人撤銷訴訟程序行使權利，其應有之權益亦獲確保。否則，公
寓大廈管理條例規定管理委員會有當事人能力，即失其意
義，當非立法本意（最高法院50年台上字第2719號判例意旨，最高法院98年度台上字第790號、98年度台上字第792號判決參照）。是公寓大廈管理委員會倘基於公寓大廈管
理條例或規約約定而負有義務，因未盡其義務致他人於損
害，而應由區分所有權人負賠償責任時，公寓大廈管理委
員會本身縱非最後之損害責任之權利義務歸屬主體，亦應
認被害人得以公寓大廈管理委員會為被告起訴請求。是以
本件原告自得據上開實務見解依照侵權行為之法律關係向
被告請求損害賠償。（參閱台灣高等法院99年上易字第
817號判決。
台北地方法院101年重訴字第40號判決、臺灣新北地方法院101年建簡上字第19號亦同此見解。）
⑵被告依法應有修繕義務，竟怠於修繕以致原告受有損害，原告自得依侵權行為之法律關係向被告請求損害賠償：公
寓大廈管理條例第10條第2項前段規定：「共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委
員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其
共有之應有部分比例分擔之」。
同條例第36條第2款規定：「管理委員會之職務如下：…二共有及共用部分之清潔
、維護、修繕及一般改良」。上開條文足認公寓大廈共有
及共用部分之修繕乃屬公寓大廈管理委員會之職務。本件
被告任由前主委周佑丞前往頂樓平台進行不當施工導致原
告屋頂於101年2月間即開始出現壁癌、漏水等情狀，經原告多次向被告建議修繕仍置之不理，致使原告飽受漏水之
苦，長達將近三年之久，期間雖然被告於103年3月起有短暫進行修補工程，然該工程不僅工法粗糙，且施工後仍舊
未能解決原告住屋漏水之苦，是以被告違反法定修繕義務
，其行使法定職務顯有過失，並已不法侵害原告之權利至
明。則原告依公寓大廈管理條例以及侵權行為之法律關係
，訴請被告就系爭大樓加以修繕並就原告所受損害負賠償
責任，自無不合。
⑶被告應賠償原告財產上之損失新台幣（下同）103950元以及非財產上之精神慰撫金80000元，共計183950元：原告所有之系爭大樓7樓房屋已因被告之侵權行為而受有
損害，屋損情況為103950元（原證六，原告屋損估價單），被告自應賠償原告所受財產上之損害，或依照民法第
213條第1項之規定，將漏水之房屋回復損害發生前之原狀。又「不法侵害他人之身體、健康、名譽、自由、信用、
隱私、貞操，或不法侵害其他人格法益而情節重大者，被
害人雖非財產上之損害，亦得請求賠償相當之金額，民法
第195條第1項前段定有明文。
查原告所有之系爭房屋自101年2月起，迄今已近三年飽受漏水之苦，以致室內裝潢毀損，原告長期住居於漏水系爭房屋，需忍受因環境潮濕
及漏水所帶之不便及干擾，更甚者，其中一漏水處在原告
臥室床舖正上方，致使每逢下雨原告及其家人被迫要遷往
其他房間始有安身入睡之處，應認本件並非僅單純財產權
受侵害結果所引致之不便或不適，而是已對於原告居住安
寧之人格法益造成重大侵害，洵無疑義。是以原告基於上
開精神損害，依法請求被告給付80000元精神慰撫金係屬允當。故本件原告依據前述侵權行為法律關係向被告請求
財產與非財產上之精神損害共計183950元。
（三）委任關係：
次按「受任人因處理委任事務有過失，或因逾越權限之行
為所生之損害，對於委任人應負賠償之責。」
民法第544條定有明文。
本件被告依照前開公寓大廈管理條例第10條第2項前段以及第36條第2款之規定，應認共有及共用部分之修繕乃屬公寓大廈管理委員會之職務，被告與系爭大樓
住戶間就共有及共用部分之修繕應具有委任關係存在（台
灣高等法院99年上易字第817號判決同此見解），然被告竟怠於行使其職務致公寓大樓住戶即本件原告受有損害，
原告自得依據民法544條之規定向受任人即被告管委會請求因財物毀損之損害賠償，金額同原證六估價單所列之
103950元。
再者依照民法第227之1條準用民法第195條之規定，被告因不當處理受任事務，債務不履行致原告受有
前開忍受因環境潮濕及漏水所帶之不便及干擾等精神上之
損失，原告自得向被告請求精神上之損害賠償，數額為80000元，故本件原告依據前述委任關係向被告請求財產與非財產上之精神損害共計183950元。
（四）物上除去妨害請求權：
末按「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返
還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所
有權之虞者，得請求防止之。前項規定，於所有權以外之
物權，準用之。」
民法第767條定有明文。
本件原告所有之系爭房屋因被告不尋求專業人士施工，嗣後亦怠於執行
修繕職務，以至於該屋呈現屋損漏水之情狀，且侵害仍持
續中，妨害原告就該屋之所有權以及使用權，原告自得依
據前開民法第767條之規定請求被告排除本件漏水之侵害。
（五）綜上所陳，本件起因於被告未尋求專業人士修繕樓梯間漏水狀況，而交由前主委周佑丞於頂樓平台施工並開挖三個
千元鈔票大小之坑洞，嗣後又因被告不願盡法定之修繕義
務，致使原告近三年來飽受環境潮濕及漏水之苦，不僅造
成財物損失，精神上亦受盡折磨，原告多次反映被告甚至
要求調解亦未能排除房屋漏水之侵害，不得已只得依據前
開侵權行為、委任關係與除去物上妨害請求權等權利，並
依照民法第184、195、227之1、544、767條以及公寓大廈管理條例第10及第36條之規定，向被告請求修繕系爭大樓頂樓平台及原告所有之7樓房屋至不再漏水為止，並應賠
償原告所受183950元之損害（包含80000元精神慰撫金）。為此爰依排除侵害請求權、委任契約債務不履行及侵權
行為損害賠償等法律關係提起本訴，求為判決：⑴被告應
將門牌號碼新北市○○區○○路00號7樓房屋以及該屋頂樓平台漏水部分修繕完畢，並施做防漏工程至不再漏水為
止。
⑵被告應給付原告183950元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
（六）對於被告抗辯之陳述：
（甲）頂樓修繕責任本為被告之責，而頂樓三個坑洞為被告主委周祐丞自行代工施工，且以做工粗糙為之，致施工後續問
題仍未解決，被告不但不負責，竟以不平等之公平正義原
則之條約（與久泰建設所立之切結書承諾為由）反咬原告
，然此條約已違反時空背景（如九二一大地震、風吹雨淋
、頂樓平台之耗損等）。再說當時住戶已將違建回復完畢
，直至5樓及6樓公共樓梯間漏水，本應由專業漏水抓漏，但當時卻由管委會主委王良省（即現任財委）會同社區住
戶擔任水泥工之周祐丞抓漏，並至原告現居頂樓平台挖洞
，之後才開始產生漏水之情形，希望鈞院能以公寓大廈管
理條例之權利障礙事實來維護住戶與管委會間之和諧。
（乙）就被告之說法，原告部分已由土木建築技師來現場做後續鑑定，再由法院裁量。
（丙）原告認為前主委並非專業防水防漏之專業人員，被告如此之施工品質卻一再強調為受託及委託人之間的問題，而並
沒有強調當時施工者即為擔任主委之身份。
（丁）被告主張因原告有進行變更修改之事實，原告已將違建增建拆除，被告依公寓大廈管理條例第10條第2款規定，主張修繕費係可歸責於區分所有權人或住戶負擔云云，實屬
錯誤之引述，因違建部分乃85年間已回復完畢，至今已二十年。而現今產生漏水問題，斷不能歸咎於當初之回復修
繕工程。
（戊）就被告所言，原告頂樓平台及95號7樓頂樓平台確實為通案問題，當時也確實由當初擔任被告主委之周祐丞動工施
作，且施工粗糙，現卻以原告委由管委會施工來自圓其說
，實在讓人難以信服。被告所言之委託及受託人之問題，
受託人即當時擔任主委之周祐丞（其誇口身為主委及總幹
事可全權處理），委託人及受託人之說法實為被告管委會
的自圓其說，欲混淆視聽。被告本有義務修繕，如今遲延
不修繕即屬侵權行為（而95號7樓自行和解部分，乃屬買賣保固期間，且原賣方負責賠償，因而撤告）。
（己）綜上所述，原告針對被告之答辯及所言事實及權利障礙事實之理由，業經法官現場履堪及經土木建築技師鑑定，請
鈞院盡快做出裁判，以回復公寓大廈管理條例之精神等語
。
二、被告則辯以：
（一）依據公寓大廈管理條例第十條第二款規定「共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委
員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其
共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分
所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶
負擔。」，社區管理委員會確有頂樓平面共用部分之修繕
管理責任，被告也無推諉之意圖；唯原告無視自身因違法
頂樓增建案與原建商（久泰建設）達成日後漏水責任需自
行負擔之切結承諾，竟借前主委周祐丞（為社區住戶，目
前擔任管理員）於102年7月至103年6月選任管委會主委之機，以主委有相關工程經驗為由委託處理防漏工程，意圖
借此蒙混將修繕責任全部推給被告，實難以讓人接受，並
為所有區分所有權人所不能認同。
（二）就原告起訴書所訴事實及理由第一項稱：因住戶反映樓梯間漏水事，進而開挖三個千元乙洞為漏水之始說法，經查
為原告樓下六樓與五樓間管線問題，最後確認為六樓住戶
居家熱水管線漏水所致，最後由六樓住戶自行委工修復完
畢，被告僅協助調解；原告所指三個千元大小之開挖坑之
坑底均是沙土填充且積水潮溼，就此推論原告所指漏水起
因本就不在於開挖與否，在委託防水施工前，隔熱表層龜
裂、底下沙土遍佈且積水潮溼情況隨處皆是，尤其是近樓
梯窗至頂樓出口間更為嚴重，因此漏水之始的說法另人難
以置信。
（三）續，原告稱漏水始於該項施工後與事實不符說明如下：原告所指民德路99號7樓的防水工程於所指時間前已有多次經區分有權人自行修繕，若無漏水何以為之；該址頂樓於
原告委託前主委周祐丞施作防水前已有多次施工；目前其
他頂樓區分所有權人仍有因漏水自行進行防漏施工中。
（四）至於原告認為前主委施工後未改善漏水問題，本次施工期間均由原告自已監工，甚至部份防水亦自行購置材料及施
作；據了解施工期間委託人與授託施工兩造產生溝通問題
，各有已見，例如不允施工處理防水坡度，自行進行防水
層塗料等作業，而至完工後不滿施工結果及可能因而產生
的損失，均為委託人與受托人之間的問題，更因為修繕之
責任本就為原告，修繕不如原告預期是原告本身監工與協
調的問題與責任，若因此而推責轉嫁給被告，實為無理。
（五）本社區95號7樓（原告鄰居）區分所有權人因新購入住後發現頂樓漏水而與被告興訟，最後告知原區分所有權人違
建情事後，在取得仲介與原區分所有權人的賠償後，當庭
同意撤回告訴（101年度訴字第850號），雖然沒有最後判決而不能成為判例，但仍請鈞院參考。
（六）綜上，原告所指處所因違法增建頂樓(已拆除)，依法應付全部之漏水等修繕責任，不得借任何事由將修繕責任轉嫁
被告各等語。
三、本院之判斷：
（一）按共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區
分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係
因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分
所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約
另有規定者，從其規定，公寓大廈管理條例第10條第2項定有明文。
本院於104年3月27日上午10時至原告所有系爭房屋履勘結果：該建物為7層鋼筋混凝土建物之第7層，系爭房屋客廳、三間房間等天花板、房間通道之天花板（
與廚房相臨）、神明廳天花板、前陽台天花板均有油漆剝
落、水漬情形，此有勘驗筆錄在卷可稽，又本院委由社團
法人新北市建築師公會就上開系爭房屋上開天花板油漆剝
落、水漬原因與修復方法及費用為鑑定，經該會鑑定結果
：
┌──┬────┬────────────┐
│項次│鑑定事項│鑑定結果 │
├──┼────┼────────────┤
│一 │漏水原因│1.漏水原因研判 │
│ │及其範圍│①經比對屋頂平台試水前後│
│ │ │ 之水份計測量儀檢測結果│
│ │ │ ，試水後水份計測量讀值│
│ │ │ 均大於未試水前水份計測│
│ │ │ 量讀值，故可研判屋頂平│
│ │ │ 台防水工程之防水功能不│
│ │ │ 良，導致系爭房屋漏水之│
│ │ │ 主要因素。 │
│ │ │②採用水準儀量測系爭房屋│
│ │ │ 屋頂平台之水平相對高程│
│ │ │ ，計算出其現況洩水坡度│
│ │ │ 均未達原設計洩水坡度標│
│ │ │ 準1/100，故可研判屋頂 │
│ │ │ 平台排水功能不良，亦為│
│ │ │ 導致系爭房屋漏水原因之│
│ │ │ 一。 │
│ │ │③滲漏水無色亦無臭味：故│
│ │ │ 可排除因污水管線、排水│
│ │ │ 管線破裂滲漏水之可能性│
│ │ │ 。 │
│ │ │．．． │
│ │ │3.綜上分析論述： │
│ │ │ 依聲請人（即原告）於現│
│ │ │ 場陳述：民德路99號屋頂│
│ │ │ 平台防水修繕工程因非委│
│ │ │ 由專業防水廠商施工，完│
│ │ │ 工後屋頂平台地坪有龜裂│
│ │ │ 、空洞、隆起等缺失；會│
│ │ │ 勘時晴天未試水前即排水│
│ │ │ 功能不良，地坪有多處積│
│ │ │ 水現況，且其表面凹凸不│
│ │ │ 平整；是故，該防水修繕│
│ │ │ 工程之施工品質研判確實│
│ │ │ 未能達專業廠商應有之施│
│ │ │ 工標準。屋頂平台現況，│
│ │ │ 肇因屋頂防水以排水功能│
│ │ │ 不良，導致系爭房屋屋頂│
│ │ │ 滲漏現象之主因；是故歸│
│ │ │ 責於相對人（即被告），│
│ │ │ 認屬合理。 │
├──┼────┼────────────┤
│二 │修復方法│①漏水修復方法： │
│ │及費用 │ 建議於社區公共設施屋頂│
│ │ │ 平台上修復防水隔熱層，│
│ │ │ 並需調整洩水坡度不小於│
│ │ │ 原設計洩水坡度標準 │
│ │ │ 1/100，是為較有效能且 │
│ │ │ 省錢之修繕工法。 │
│ │ │②修復費用為新台幣：壹拾│
│ │ │ 捌萬柒仟零壹拾元整。 │
└──┴────┴────────────┘
各等語，此有該會104年5月28日104新北市建師鑑字第218號函附鑑定報告書（第5、6頁）附卷可憑。
是原告主張被告應將原告所有坐落門牌號碼新北市○○區○○路
00號7樓房屋及屋頂平台，依附件所示工程項目為漏水修復工程，至修復為止，為可採取。至原告其餘之請求，未
據原告舉證證明以實其說，委無足採。
（二）從而，原告依依公寓大廈管理條例第10條第2項及侵權行為損害賠償之法律關係訴請被告應將原告所有坐落門牌號
碼新北市○○區○○路00號7樓房屋及屋頂平台，依附件所示工程項目為漏水修復工程，至修復為止，自無不合，
應予准許；至逾此之請求，尚有未合，應予駁回；其餘假
執行之聲請，亦失附麗，應併駁回。
四、本判決原告勝訴部分係就民事訴訟法第427條第1項所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款之規定，應依職權宣告假執行。
五、本件判決基礎俱已臻明確，兩造其餘攻防方法及訴訟資料經本院審酌後，核與判決不生影響，無逐一論駁之必要，併此敘明。
中 華 民 國 104 年 8 月 13 日
臺灣新北地方法院板橋簡易庭
書 記 官 莊雅萍
法 官 李崇豪
上列為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 104 年 8 月 13 日
書 記 官 莊雅萍
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