板橋簡易庭民事-PCEV,108,板簡,2459,20200724,2

臺灣新北地方法院板橋簡易庭民事判決
108年度板簡字第2459號
原 告 林文勝
被 告 林佳緯

上列當事人間請求返還租賃房屋等事件，本院於民國109 年7 月9 日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告應將坐落新北市○○區○○○路○號四樓之十一之房屋騰空遷讓返還原告。

被告應給付原告新臺幣壹拾貳萬貳仟陸佰伍拾元，及自民國一百零八年九月一日起至遷讓返還主文第一項所示房屋之日止，按月給付原告新臺幣貳萬壹仟柒佰伍拾元。

原告其餘之訴駁回。

訴訟費用由被告負擔。

本判決原告勝訴部分得假執行。

事實及理由

一、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。

二、原告主張：被告前於民國107 年7 月20日與原告簽訂租賃契約（下稱系爭租約），約定由被告向原告承租坐落新北市○○區○○○路0 號4 樓之11房屋（下稱系爭房屋），租賃期間自107 年8 月5 日至108 年8 月4 日，每月租金新臺幣（下同）14,500元，被告如未於租約終止後返還房屋，原告得請求相當於每月租金之違約金，且被告如未善盡系爭房屋保管義務，應就系爭房屋毀損部分負損害賠償責任。

詎被告自107 年4 月起即未依約繳納租金，迄至系爭租約108 年8 月4 日期滿終止時，已積欠原告4 個月租金共58,000元。

又被告於系爭租約終止後未返還系爭房屋，而無權占用系爭房屋，獲有相當於租金之不當得利，原告自得請求被告騰空遷讓返還系爭房屋，並請求被告按月給付相當於每月租金之不當得利及違約金各14,500元。

又被告於承租系爭房屋期間，未善盡管理系爭房屋責任，而致系爭房屋牆壁、地板及馬桶等處多處損壞，經原告僱工檢修後，預計須支出修繕費用共計96,900元，被告自應給付原告上開積欠租金及修繕費用共計154,900 元（計算式：58,000元+96,900 元=154,900元），並按月給付原告29,000元至遷讓返還系爭房屋之日止，爰依系爭租約等法律關係提起本件訴訟等語，並聲明：被告應將系爭房屋騰空遷讓返還原告；

被告應給付原告154,900 元，及自108 年9 月1 日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告29,000元。

三、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀為任何聲明或陳述。

四、得心證之理由：

(一)經查，原告主張其前與被告簽訂系爭租約，約定由被告向原告承租系爭房屋，租賃期間自107 年8 月5 日至108 年8 月4 日，每月租金14,500元，被告如未於租約終止後返還房屋，原告得請求相當於每月租金之違約金，且被告如未善盡系爭房屋保管義務，應就系爭房屋毀損部分負損害賠償責任。

繼被告自107 年4 月起即未依約繳納租金，迄至系爭租約108 年8 月4 日期滿終止時，已積欠原告4 個月租金共計58,000元。

又被告於系爭租約終止後未依約返還系爭房屋，且被告於承租系爭房屋期間，未善盡管理系爭房屋責任，而致系爭房屋牆壁、地板及馬桶等處多處損壞，經原告僱工檢修後，預計須支出修繕費用共96,900元等事實，業據提出與其所述相符之系爭租約、建物及土地登記謄本、估價單及切結書等件為證，且被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，復未提出書狀作何聲明或陳述，本院審酌原告所提證據，堪認原告上開主張為真實。

(二)按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；又承租人應依約定日期，支付租金，民法第455條前段、第439條前段分別定有明文。

次按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，同法第179條亦定有明文，其無正當權源使用他人房屋，可獲得相當於租金之利益，復為社會通常之觀念。

查系爭租約既已於108 年8 月4 日期滿終止，且被告尚未返還系爭房屋，則原告依前開規定，請求被告將系爭房屋騰空遷讓返還原告，及給付積欠租金58,000元，並自108 年9 月1 日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付相當於租金之不當得利14,500元，核屬有據，應予准許。

(三)次按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第252條定有明文，故約定之違約金苟有過高情事，法院即得依此規定核減至相當之數額，並無應待至債權人請求給付後始得核減之限制。

此項核減，法院得以職權為之，亦得由債務人訴請法院核減（最高法院79年台上字第1612號判例意旨參照）。

又當事人約定之違約金是否過高，須依一般客觀事實，社會經濟狀況，當事人所受損害情形及債務人如能依約履行時，債權人可享受之一切利益為衡量標準；

債務已為一部履行者，亦得比照債權人所受之利益減少其數額（最高法院96年度台上字第107 號判決意旨參照）。

查系爭租約第12條第3項固約定：「承租人未依第1項約定返還房屋時，出租人得向承租人請求未返還房屋期間之相當月租金14,500元整外，並得請求相當月租金額1 倍（未足一個月者，以日租金折算）之違約金至返還為止」，然參酌被告未依約遷讓返還系爭房屋，原告所受損害通常即為租金之收益，本院斟酌一般客觀事實、社會經濟狀況及原告所受損害等一切情形後，認上開約定之違約金尚屬過高，應以每月7,250 元為適當，逾此範圍之請求，尚屬過高，即無可取。

(四)復按承租人應以善良管理人之注意，保管租賃物，租賃物有生產力者，並應保持其生產力。

承租人違反前項義務，致租賃物毀損、滅失者，負損害賠償責任。

但依約定之方法或依物之性質而定之方法為使用、收益，致有變更或毀損者，不在此限，民法第432條定有明文。

又不法毀損他人之物者，被害人得請求賠償其物因毀損所減少之價額，民法第196條亦有明文；

依上開規定請求賠償物被毀損所減少之價額，得以修復費用為估定之標準，但以必要者為限（例如：修理材料以新品換舊品，應予折舊），最高法院77年度第9 次民事庭會議決議參照。

惟若修理材料本身不具獨立價值，僅能附屬他物而存在，或須與他物結合，方能形成功能之一部者，更換新品之結果，既無獲取額外利益之可言，且市場上復無舊品之交易市價可供參酌時，侵權行為被害人以新品修繕，就其價額請求賠償，仍屬必要與相當，無須予以折舊。

再按當事人已證明受有損害而不能證明其數額或證明顯有重大困難者，法院應審酌一切情況，依所得心證定其數額，民事訴訟法第222條第2項亦有明文。

查原告主張其因修繕系爭房屋，預估須支出地板拆除及廢棄物運棄費用15,600元、牆壁批土及油漆施作費用16,800元、地板重新施作費用49,500元、馬桶拆除更新費用15,000元等情，業據提出估價單為證，揆諸首揭規定，其中新零件更換舊零件之零件折舊部分非屬必要費用，應予扣除。

又上開地板拆除及廢棄物運棄費用毋庸折舊，而牆壁批土及油漆施作費用部分，並無具有獨立存在價值之修理材料，亦應無須予以折舊，原告自得全額向被告求償。

至上開地板重新施作費用及馬桶拆除更新費用中，均兼含更換新地板及馬桶之材料費用及工資，而原告並未保有系爭房屋原有地板及馬桶裝設期間及其價額之單據，而未能舉證原有地板及馬桶實際使用而應予折舊之期間及價值等節，業據原告自陳在卷，本院依民事訴訟法第222條第2項之規定，參酌原告自陳上開地板及馬桶使用期間約已7 、8年，以及一般屋內設備日常使用之自然耗損等一切情況，酌定原告就上開地板及馬桶部分所受之損害額為32,250元，加計上開拆除清運費用15,600元、牆壁批土及油漆施作費用16,800元，是原告得向被告請求賠償之系爭房屋修繕費用共計為64,650元（計算式：32,250元+15,600 元+ +16,800 元＝64,650元），逾此範圍之請求，洵非有據。

五、綜上所述，原告依系爭租約等法律關係，請求被告應將系爭房屋騰空遷讓返還原告；

被告應給付原告122,650 元，及自108 年9 月1 日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告21,750元，為有理由，應予准許；

逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。

六、本件原告勝訴部分，係就民事訴訟法第427條適用簡易訴訟程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行。

七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。

中 華 民 國 109 年 7 月 24 日
臺灣新北地方法院板橋簡易庭
法 官 李宇銘
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 109 年 7 月 24 日

書 記 官 呂亞馨