板橋簡易庭民事-PCEV,108,板簡,237,20190520,2

臺灣新北地方法院板橋簡易庭簡易民事判決
108年度板簡字第237號
原 告 李秋涼

被 告 張時維

兼 上一人
訴訟代理人 楊曉萍
上列當事人間請求返還租賃房屋等事件，經本院於民國108 年4月29日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告應將新北市○○區○○路○段○○○○○號十三之二樓房屋遷讓返還原告。

被告應給付原告新臺幣壹拾壹萬貳仟零陸拾捌元。

原告其餘之訴駁回。

訴訟費用由被告連帶負擔。

本判決原告勝訴部分得假執行。

事實及理由

一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。

查原告於起訴時請求：被告應將坐落門牌號碼新北市○○區○○路0 段000 ○0 號13之2 樓房屋（下稱系爭房屋）全部遷讓返還原告，及給付租金新臺幣120,000元、管理費10,722元，總共130722元，並自民國107 年7 月1 日起至遷讓之日止，按月賠償120,000 元。

嗣於108 年3月18日言詞辯論期日當庭變更聲明為：（一）被告應將系爭房屋遷讓返還原告。

（二）被告應給付原告管理費16,083元及租金180,000 元，核屬擴張、減縮應受判決事項之聲明，依前開規定，應予准許，合先敘明。

二、原告起訴主張：

（一）被告張時維於107 年1 月13日向原告承租系爭房屋，雙方簽立房屋租賃契約書，約定租期自107 年1 月13日起至109 年1 月12日止，每月租金20,000元，應於每月1-5 日給付（下稱系爭租約），並由被告楊曉萍擔任連帶保證人。

（二）按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。

租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定終止契約。

承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物。

所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第440條第1項、第2項前段、第455條前段、第767條第1項前段分別定有明文。

又承租人積欠租金額，以擔保金抵償後，達2 個月以上時，出租人得收回房屋，土地法第100條第3款亦規定甚詳。

（三）本件以擔保金抵償後積欠之租金，自108年7月1日起至108年3 月31日止，共計房租180,000 元，管理費16,083元，雖經原告於107 年11月21日以存證信函催告被告於文到10日繳付自107 年7 月至11月尚欠租金及管理費，逾期即終止系爭租約，被告均不予置理。

爰依系爭租約及上開規定提起本訴，並聲明：⑴被告應將系爭房屋遷讓返還原告。

⑵被告應給付原告管理費16,083元、租金180,000 元。

三、被告則辯稱：原告明知被告家中有一中風行動不便患者之訴外人即被告楊曉萍之先生李毅修，竟於107 年4 月5 日以收租為由連絡里長跟警察說與房客有糾紛, 至房屋門口大力敲門邊大聲叫（因原告租屋給被告時上下門鈴即已壞掉），敲了很久的門，李毅修拖著身體不方便前來應門，原告說聯絡不到被告楊曉萍故前來關心是否有異樣順便問收租，而李毅修告知家人上山做父母清明法會，且今日才5 日，還未超過期限，等晚點太太回來即便處理，原告卻咄咄逼人要李毅修馬上聯繫被告出面處理，李毅修氣不過說還有押金在那又不是欠你多月? 原告及其家人等在門口咆哮嗆付租金，完全不顧李毅修病體不適及被告住所同樓層住戶異樣眼光看待如此羞辱被告，後在警員勸導下原告便離開。

等被告與兒子晚間回家時，李毅修告知原告帶警察及里長等多人至家中以討租金為由行羞辱之事，被告租屋時原告信誓旦旦會將屋內整理妥當，被告深信不疑，怎知等租屋後住進後卻是狀況連連，樓下大門及樓上門鈴是壞的，且住13樓因水壓不足，水龍頭出來全是熱水，冷水無法供應足夠，廚房流理台下也會漏水，如此狀況跟原告反應卻是已經租給被告要自行負責處理。

且當日原告帶警察及里長和其友人等將近6-7 人如此大陣仗硬要敲開門，致李毅修聽到狗狂吠不已，因左側中風行動不便硬是撐著身體不適爬起來開門，爾後被告回家查看李毅修摔了不輕右腳扭傷紅腫不已，且晚上睡覺無法平躺，說是左側胸部悶痛，後至醫院查看檢查竟是左側胸肋骨折斷裂三根。

原告如此行為致李毅修骨折臥床躺休一年原本已經康復不錯身軀對比至今，半臥床躺一年修復斷裂骨折，忍受身上濕疹及包尿布過日，如此種種全拜原告所賜，而其在李毅修提告傷害之偵查案件言原告因為要下南部探親多日所以特此來告知被告順便關切，原告所言被告在其訪視後有去電電告先生傷的不輕，而原告說是誤會一場完全無道歉之意，其行徑如流氓般的惡極。

今租屋本應付房租租金且雙方本應誠信對待，但原告隱瞞屋況被告告知他也不處理，且租屋明明是被告張時維，原告卻一直找被告楊曉萍，看被告楊曉萍是一婦道人家好說話，但被告張時維那邊卻一通電話未打，其柿子挑軟的心態，其心可異。

而今李毅修臥床一年上下床都要專人照顧, 被告輪流看護著，原告只因租金問題卻不行正常管道索取且付租金時日未超過期限且有押金四萬元在那，卻惡意上門叫囂，造成被告一家三口受其連累至今，被告已忍無可忍。

原告如此惡劣行徑必須付出代價，今李毅修也預提民事告訴請求侵權及損害賠償，被告楊曉萍近一年為照顧先生病體致身體不適罹患惡性貧血身體爆瘦近二十公斤，這一切噩夢全為原告所賜等語，並請求駁回原告之訴。

四、法院之判斷：

（一）原告主張被告張時維於107 年1 月13日向其承租系爭房屋，約定租期自107 年1 月13日起至109 年1 月12日止，每月租金20,000元，並由被告楊曉萍擔任連帶保證人之事實，為被告不爭執，洵堪採信。

（二）又原告前曾對被告以積欠二個月租金，經限期催告不繳，已終止系爭租約為由，起訴請求被告遷讓返還系爭房房及給付尚欠租金、管理費，經本院另案審理後，以自被告遲延給付107 年4 月份租金起仍未逾二個月之租金總額，且得扣抵被告於訂約時所繳納之二個月保證金4 萬元，原告於107 年5 月10日所為發函催告及終止租約，顯然無據，不發生終止租約之效力，惟就被告尚欠107 年4 月至6 月之租金60,000元及107 年2 月至7 月之管理費8,935 元，經扣除已繳保證金40,000元後，原告依系爭租約請求被告給付尚欠租金20,000元及管理費8,935 元，則有理由，而判決被告應給付原告28,935元及自107 年8 月10日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息，並駁回原告其餘之訴確定在案，此有本院107 年度板簡字第1636號民事簡易判決影本在卷可稽，且為兩造未爭執，是就107 年4 月至6 月之尚欠租金60,000元及107 年2 月至7 月之尚欠管理費8,935 元部分，已於該確定終局判決經裁判，原告不得就該法律關係更行起訴請求，民事訴訟法第400條第1項定有明文，此即為判決既判力之作用，是原告於本件請求被告給付107 年7 月之尚欠管理費1,787 元部分，應予駁回，合先敘明。

（三）按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。

租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定終止契約。

承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物。

民法第440條第1項、第2項前段、第455條前段分別定有明文，系爭租約第15條亦約定：「承租人有下列情形之一者，出租人得終止租約：（一）遲付租金之總額達二個月之金額，並經出租人定相當期限催告，承租人仍不為支付。

. . . 」。

原告主張被告自107 年7 月起未再繳付租金，雖經原告於107 年11月21日以存證信函催告被告於文到10日繳付自107 年7 月至11月尚欠租金及管理費，逾期即終止系爭租約，被告均不予置理，系爭租約已終止，被告應遷讓返還系爭房屋，並給付108 年7 月起至108 年3 月止尚欠租金180,000 元及107 年8 月至108 年3 月尚欠管理費14,296元等語，業據提出存證信函為證，被告並不爭執未繳租金及管理費之事，更自承有於107 年11月21日的一個禮拜後收到原告之存證信函等語（見本院108 年4 月29日言詞辯論筆錄），是以被告於107 年11月28日收到存證信函起計算10日之支付租金期限，應認系爭租約已於107 年12月8 日因被告未繳付已達二個月以上所欠租金而發生終止效力。

至被告辯稱其不繳租金係因原告在107 年4 月5 日以保證金扣抵租金後，欠租尚未達2 個月，即濫權催討租金，致被告楊曉萍之先生李毅修於應門時跌倒受傷，原告至今未為合理交代云云，究與原告所負出租人之給付義務即交付、保持合於約定使用目的之租賃物無涉，被告自不得張同時履行抗辯，拒絕給付租金，是其所辯，要無可採。

又系爭租約既於107 年12月8 日終止，被告即無再依系爭租約負給付租金及管理費之義務，是原告請求被告給付108 年7 月起至107 年12月7 日前之尚欠租金104,516 元（【20,000元×5 個月】+ 【20,000元×7/31月】＝104,516 元，小數點以下四捨五入）及107 年8 月起至107 年12月7 日止之尚欠管理費7,552 元（即【1,787 元×4 個月】+ 【1,787元×7/31月】＝7,552 元，小數點以下四捨五入），洵屬有據，逾此部分之租金及管理費請求，則屬無據。

（三）從而，原告依租賃契約及連帶保證之法律關係，請求被告遷讓返還系爭房屋，並給付尚欠租金104,516 元及管理費7,552 元，共112,068 元（原告未聲明連帶），為有理由，應予准許；

逾此部分之請求，則無理由，應予駁回。

又原告對被告遷讓返還系爭房屋之請求，業依上開法律關係獲得勝訴之判決，本院自毋庸再就同一請求而屬選擇合併關係之民法第767條第1項前段及土地法第100條第3款規定之請求審究，併此敘明。

（四）本件原告勝訴部分係適用簡易訴訟程序所為被告敗訴之判決，應依職權宣告假執行。

五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。

中 華 民 國 108 年 5 月 20 日
臺灣新北地方法院板橋簡易庭
法 官 葉靜芳
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本庭（新北市○○區○○路0 段00巷0 號）提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本），未依上揭期間補提合法上訴理由者，法院得逕以裁定駁回上訴。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 108 年 5 月 20 日
書記官 劉芷寧