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臺灣新北地方法院板橋簡易庭簡易民事判決
111年度板簡字第1570號
原 告 林京漢
訴訟代理人 陳奕勳律師
被 告 黃建璋
訴訟代理人 王維立律師
複代理人 蔡柏毅律師
上列當事人間請求減少價金等事件，於民國112年4月26日言詞辯論終結，本院判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣柒拾柒萬柒仟肆佰陸拾元，及其中新臺幣伍拾萬元自民國一百一十一年六月十二日起，暨其中新臺幣貳拾柒萬柒仟肆佰陸拾元自民國一百一十二年四月十五日起，均至清償日止，均按年息百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決得假執行；
但被告如以新臺幣柒拾柒萬柒仟肆佰陸拾元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者；
擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款定有明文。
查本件原告起訴時原聲明：㈠被告應給付原告新臺幣（下同）50萬元暨自起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止，按年利率百分之五計算之利息。
㈡願供擔保請准宣告假執行。
嗣於民國112年4月14日以民事變更訴之聲明暨言詞辯論意旨狀變更訴之聲明為：㈠被告應給付原告777,460元，暨其中500,000元自起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止，其中277,460元自民事變更訴之聲明暨言詞辯論意旨狀繕本送達被告之翌日起至清償日止，均按年利率百分之五計算之利息。
㈡願供擔保請准宣告假執行。
核原告所為之訴之變更係擴張應受判決事項之聲明，揆諸上開法律規定，自應准許。
二、原告主張：㈠查兩造於民國108年11月19日簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭契約），原告向被告購買新北市○○區○○街00巷00弄00號5樓房屋（即新北市○○區○○段0000○號，坐落於同段1115地號土地，下稱系爭房屋）及第6層增建之房屋（下稱系爭違建），買賣總價為910萬元，原告於109年2月6日取得上開房地之所有權，並於109年2月14日交屋。
原告業已將買賣價金全數給付被告。
㈡原告於交屋後收受新北市政府違章建築拆除大隊109年11月30日通知單通知拆除系爭違建（目前尚未執行拆除），然而該拆除作業係延續自新北市政府違章建築拆除大隊107年5月30日函，被告於交屋前收受該函但並未告知原告，被告於買賣過程中卻向原告表示違建拆除作業已經執行完畢，後續不會再執行拆除，依系爭契約第9條第6項約定，原告得請求減少價金及損害賠償。
⒈查本件買賣標的包含系爭房屋及位於頂樓（第6層）之系爭違建，在買賣契約成立時，原告知悉上開頂樓（第6層）曾被新北市政府列為違建查報案件，故系爭契約就違建之部分有特別約定如下：⑴按系爭契約第17條第9項：「本信義房屋銷售之物件曾被新北市政府列為違建查報案件，查報明細請詳閱如後附件，且出賣人於『標的物現況說明書』表示知悉增建違建曾被檢舉、查報、拆除或收到相關通知。
對此買方確已知悉。」
⑵復按系爭契約第9條第6項約定：「違章建築物部份：如交屋前收到違建查報、拆除通知或執行拆除者，買賣雙方同意由信義房屋委請估價師事務所就拆除部分辦理鑑價，以減少買賣價金；
若在交屋後被通知須拆除（或被拆除）時，則由買方自行負擔風險。
但是賣方在交屋前已收到相關單位之查報、拆除通知而未告知者，賣方除須按上述鑑價方式減少價金外，亦須負擔鑑價費用及損害賠償之責。」
⑶是以，兩造於買賣成立時，系爭違建固已被新北市政府列為違建查報案件且為原告所知悉，惟兩造有特別約定，如果在交屋前被告已收到拆除通知而未告知者，縱使在交屋後被通知須拆除，仍應透過估價師鑑價減少價金及損害賠償。
⒉查系爭違建於107年3月19日經新北市政府違章建築拆除大隊認定違建應予拆除，嗣後經新北市政府107年3月29日通知單定於107年4月9日起執行拆除（原證4）。
兩造在買賣成立時，系爭違建有經拆除之痕跡，被告表示系爭違建雖然有經新北市政府查報並通知拆除，但已經執行拆除完畢，後續不會再執行拆除，故原告才向被告購買系爭房屋。
⒊豈料，在本件交屋日後，原告收受新北市政府違章建築拆除大隊109年11月30日新北拆拆二字第1093281074號通知單（原證5）定於109年12月1日執行拆除（註：迄起訴時尚未執行拆除），此與被告在買賣契約成立前表示系爭違建已經執行拆除完畢，後續不會再執行拆除云云，顯有違背。
經由房仲公司協助追查下，被告才出示新北市政府違章建築拆除大隊107年5月30日函（原證6），依該函之說明第二點記載：「案址5樓頂涉及違章建築部分，前業以新北拆認二字第0000000000號違章建築認定通知書認定在案，惟本案另經107年5月17日勘查現況為套房格局，故後續仍依『新北市違章建除拆除優先次序表』按序辦理。」
，亦即系爭違建雖然經拆除部分，但新北市政府違章建築拆除大隊107年5月30日函表示後續會再繼續按序辦理拆除作業，並非如被告所說拆除已經執行完畢，後續不會再執行拆除云云。
⒋被告在交屋前即收受上開107年5月30日函，但被告卻未於買賣契約成立前或成立時，向原告誠實告知，導致原告在不知情狀況下，於交屋後收受109年11月30日新北拆拆二字第1093281074號通知單（參原證5），系爭違建日後將會遭拆除。
而該交屋後之拆除作業既係延續被告所隱匿之107年5月30日函，自當依系爭契約第9條第6項之約定，該拆除之風險應由被告承擔，原告得請求減少價金及損害賠償。
㈢查兩造於108年11月19日簽訂買賣契約，於109年2月14日交屋，而在簽訂買賣契約前，被告早已收到系爭函文（參原證6），依該函之說明第二點記載：「案址5樓頂涉及違章建築部分，前業以新北拆認二字第0000000000號違章建築認定通知書認定在案，惟本案另經107年5月17日勘查現況為套房格局，故後續仍依『新北市違章建除拆除優先次序表』按序辦理。」
，亦即系爭函文通知後續要繼續執行拆除，而被告卻隱匿未向原告揭露系爭函文，如果被告有依照系爭契約第9條第6項之規定向原告誠實揭露上開通知續拆之公文，原告必不會買按原約定價格買受系爭房屋，應依系爭契約第9條第6項但書之約定：「但是賣方在交屋前已收到相關單位之查報、拆除通知而未告知者，賣方除須按上述鑑價方式減少價金外，亦須負擔鑑價費用及損害賠償之責。」
，原告自得請求減少價金。
㈣為此，爰依系爭契約之法律關係，提起本訴，請求被告減少價金等語，並聲明：⒈被告應給付原告777,460元，暨其中500,000元自起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止，其中277,460元自民事變更訴之聲明暨言詞辯論意旨狀繕本送達被告之翌日起至清償日止，均按年利率百分之五計算之利息。
⒉願供擔保請准宣告假執行。
㈤對被告抗辯之陳述： ⒈就被告辯稱原告依買賣契約行使之減少價金權已罹民法第36 5條之除斥期間云云，應無理由： ⑴查本件原告之請求權基礎乃系爭契約第9條第6項，並非以 民法第359條為請求權基礎。
系爭契約第9條第6項是兩造 針對系爭違建拆除之風險由何造承擔之特別約定，而民 法第359條乃買賣瑕疵擔保請求權之規定，二者有所不同 ，原告依系爭契約第9條第6項行使權利，自無適用民法 第365條之規定。
⑵至於被告民事答辯二狀引用之臺灣高等法院106年度上字 第684號民事判決謂：「……既將違章建築物及買賣標的物 之物或權利瑕疵時應負之責任，以不同項次分列，顯係 將『違章建築物』與『物或權利瑕疵』特別區分，並分別評 價。
故系爭契約第9條第6項約定，應屬兩造就『違章建築 物』之物之瑕疵擔保責任之特約，是系爭不動產之買賣發 生系爭違建物之違建查報、拆除通知或執行拆除等情事 時，即應依該特約論斷兩造之權利義務關係。」
，可見 得該判決亦認為系爭契約第9條第6項與民法「物或權利 瑕疵擔保」有所區分、二者分別評價，二者應為不同之 請求權基礎，而應以特約論斷兩造之權利義務關係。
而 既然為不同之請求權基礎，原告依系爭契約第9條第6項 為請求者，自無適用民法第365條關於除斥期間之規定。
⑶退步言之，縱使有適用民法第365條之規定，按民法第365條第1項規定：「買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請 求減少價金者，其解除權或請求權，於買受人依第三百 五十六條規定為通知後六個月間不行使或自物之交付時 起經過五年而消滅。」
，關於六個月除斥期間之起算日 ，係自買受人通知瑕疵之翌日起算，並非自交屋日起算 。
而查原告收受新北市政府違章建築拆除大隊109年11月 30日函（參原證5），發覺系爭違建將執行拆除，原告便 以110年1月18日存證信函將被告隱匿上開拆除公文一事 通知被告，隨後並於110年6月17日，於通知後六個月內 向臺灣士林地方法院內湖簡易庭聲請調解（案號：110年 度湖調字第316號），請求被告給付46萬元，行使減少價 金請求權，縱使依民法第365條之規定，亦無超過六個月 除斥期間。
⒉被告辯稱原告於交屋後接獲系爭違建物之拆除通知，依系爭契約第9條第6項之規定，應由原告自行承擔拆除風險，被告於買賣成立時已告知系爭建物具有違建之情形，被告並無保證將來必不受拆除云云，原告之答辯如下：⑴原告固然於交屋後接獲拆除違建之通知，但被告在交屋前已收到續行拆除違建之通知（參原證6）卻隱匿未告知，按系爭契約第9條第6項但書約定：「但是賣方在交屋前已收到相關單位之查報、拆除通知而未告知者，賣方除須按上述鑑價方式減少價金外，亦須負擔鑑價費用及損害賠償之責。」
，且上開通知續行拆除之公文（參原證6）實會影響原告購買之意願，被告卻隱匿未告知，原告自得請求減少價金。
⑵再查證人林家宏於111年10月26日到庭證稱：「（法官問：關於系爭頂樓違建曾經被查報跟通知拆除，據你所知被告是否有明確告知原告？）頂樓本來是有二間套房，其中有一間的廁所已經被建管處拆除了，這件事被告有告知原告，所以我們在現況說明書注意事項才註明曾經被查報拆除。
被告有說只要維持拆除後的現況不要再把二間廁所做回來，原則上就不會再被拆除。
交屋後原告才接到要拆除系爭頂樓全部的拆除通知，被告並未將其在簽約前已收到原證六拆除大隊函一事告知原告。
據我所知原告如果在簽約前有告知原告他有收到原證六的函，他應該不會購買系爭房屋。」
。
⑶依證人林家宏上開證詞，可證明被告並未將其在簽約前已收到原證6拆除大隊107年5月30日函一事告知原告，原證6明確記載：「本案另經勘查現況為套房格局，後續仍依新北市違章建築拆除優先次序表按序辦理，被告卻隱匿上開公文，此外，被告更在買賣過程中不實向原告表示只要維持拆除後的現況不要再把二間廁所做回來，原則上就不會再被拆除。
被告若有告知上開通知續行拆除之公文，原告必不會按原定價格購買系爭房屋。
⑷再者，原告雖於交屋日後收受拆除系爭違建之公文（原證5），然而該拆除通知是延續自107年5月30日通知續行拆除之函文（原證6），被告於系爭契約成立前已收受該函，卻違反系爭契約第9條第6項之規定隱匿該公文，故原告得請求減少價金。
⑸末查被告故辯稱其並無向原告保證系爭違建必不受拆除，原告於買賣實已知悉系爭違建，然而，此並不影響被告有義務依系爭契約第9條第6項之規定，向原告告知所有在交屋前已收受通知拆除之公文，被告隱匿在交屋前已收到通知續行拆除之公文，更不實向原告告知，只要維持原況原則上就不會拆除，導致原告判斷錯誤，原告自得依系爭契約第9條第6項但書之規定，請求減少價金。
⒊原告請求減少價金777,460元：查本件經鈞院囑託社團法人新北市不動產估價師公會，就系爭房屋第6層建物若遭拆除，則買賣價款總金額是否減少多少元進行鑑定，經該公會以112年3月14日(112)估字第002號估價報告書，認定第6層建物若遭拆除，減損總價為777,460元。
原告乃依照上開鑑定結果，請求減少價金777,460元。
三、被告則以：㈠被告於簽署買賣契約時，已確實告知系爭建物具有違建之情形，並表示曾收到新北市違章建築拆除大隊之拆除通知書，是本件尚無買賣契約第9條第6項後段但書之適用，原告既於交屋後始接獲系爭違建物之拆除通知，依買賣契約第9條第6項後段本文之規定，應由原告自行承擔系爭違建物拆除之風險：⒈按「本信義房屋銷售之物件曾被新北市政府列為違建查報案件，查報明細請詳閱後附件，且出賣人於『現況說明書』表示知悉增違建曾被檢舉、查報、拆除或收到相關通知。
對此買方確已知悉。」
此有系爭契約第17條第9項定有明文。
⒉首查，被告與原告簽署系爭房屋之買賣契約時，另簽有買賣標的物之現況說明書，於該說明書中第33項次之部分：「本標的物是否有增建、違建之情況？」原告即於「有」的欄位勾選，並於同項次中增建的位置就頂樓、陽台、法定空地、其他(備註向外加蓋)進行勾選；
復又於第34項次第一款中：是否知悉本標的物之增建曾被檢舉、查報、拆除或收到相關通知？原告亦於「有」的欄位勾選，並於同項次之說明欄位中表明係頂加。
⒊次查，證人林家宏於111年10月26日到庭證稱：「（法官：原告在購買系爭房屋時，是否就知道頂樓是違建）是的。
」、「（法官：在本件你參與的過程當中，在簽約前或簽約當時你有聽到被告向原告保證系爭頂樓違建不會再來拆除）我沒有聽到過。」
顯見被告就房屋是否有違建增建，以及該違建是否曾受到查報、拆除或收到相關通知均有據實告知，核與原告起訴狀所稱被告就交屋前收受違建物拆除通知而未為告知即有不符。
⒋再者原告起訴狀陳稱被告就系爭違建物保證業已拆除完畢，後續將不會再執行拆除云云，亦經證人證稱未曾聽過，況系爭建物坐落於新北市永和區，按新北市違章建築拆除辦法之規定，並無臺北市違章建築處理規則中關於違章建築物區分新違建及既存違建而有暫緩拆除效果之差異，違建物只要係存於新北市境內均屬於即報即拆之案件，是被告既知新北市違建物之拆除規則，衡情不可能保證原告買受系爭房屋上之違建物必不會再被執行拆除。
且原告所稱之保證未見任何相關記載於買賣契約中，反而是於前揭第17條第9項、現況說明書中，載明原告知悉違建之情事，足徵被告絕無欺瞞，而原告之主張實有誤會。
⒌再按系爭契約第9條第6項之規定：「如交屋前收到違建查報、拆除通知或執行拆除者，買賣雙方同意由信義房屋委請估價師事務所就拆除部分辦理鑑價，以減少買賣價金；
若在交屋後被通知須拆除（或被拆除）時，則由買方自行負擔風險。
但賣方在交屋前已收到相關單位之查報、拆除通知而未告知者，賣方除須按上述鑑價方式減少價金外，亦須負擔鑑價費用及損害賠償之責。」
。
⒍綜上所陳，系爭違建物係於交屋後於109年11月始由原告收受拆除通知，則依兩造間買賣契約第9條第6項後段本文之約定，本即應由原告自行負擔風險；
再者被告就系爭違建物曾有收受相關單位之查報、拆除通知業已確實告知原告，是本件並無買賣契約第9條第6項後段但書之適用，原告據此主張被告須負擔系爭違建物之鑑價費用及損害賠償云云，自屬無稽。
㈡原告於交屋後所收受之違建物拆除通知（即原證5），係延續自新北市政府違章建築拆除大隊於107年3月19日所發之新北拆認二字第0000000000號違章建築認定通知書（即原證3），原證6之函文，則僅係就系爭違建是否有出租營利等事項進行認定，故上開原證3之違建物查報通知既已經被告於買賣契約及現況說明書中誠實告知，原告所述被告有隱匿原證6之函文而違反系爭契約第9條第6項之規定云云，洵屬無據：⒈首查，觀原證6函文之內容所示「主旨：有關臺端（即被告）陳情本市○○區○○街00巷00弄00號5樓頂違章建築未有出租營利行為一案，復請查照」、「說明：…二、案址5樓頂涉及違章建築部分，前業以新北拆認二字第0000000000號違章建築認定通知書認定在案，惟本案另經107年5月17日勘查現況為套房格局，故後續仍依新北市違章建築拆除優先次序表按序辦理。」
可知，該函文僅係就系爭違建有無為營利使用之情形為勘查結果之告知。
⒉承上，上開函文說明欄第二點所述，本案之違章建築，乃係依照新北拆認二字第0000000000號違章建築認定通知書進行認定，故原證6之函文並無就系爭違建更為違建物查報之認定。
⒊次查，再觀原告交屋後所收受之違建物拆除通知書（即原證5）可知，該拆除通知仍系依循新北拆認二字第0000000000號違章建築認定通知書（即原證3），為系爭違建拆除行程之安排，換言之，原告所收受之違建物拆除通知書並非延續自原證6之函文。
⒋綜上所述，原證6之函文既無就系爭違建更為違章建築之認定，原告交屋後所收受之拆除通知書亦表明係依照原證3之新北市政府違章建築拆除大隊107年3月19日所發之新北拆認二字第0000000000號違章建築認定通知書而為拆除行程之安排，則原告所述，原證5之拆除通知是延續被告所收受之原證6函文，即有違誤；
縱被告有原告所述刻意隱瞞原證6之函文等情（僅假設語氣，非被告所自認），然此亦不生任何使原告無從知悉買賣建物有違章建築並遭查報等情事之存在，故原告主張被告刻意隱瞞原證6之函文而有違系爭契約第9條第6項規定云云，洵屬無據。
⒌而就系爭違建經原證3之新北市政府違章建築拆除大隊以新北拆認二字第0000000000號違章建築認定通知書進行查報等情，業已經被告於買賣契約第17條第9項及買賣標的物現況說明書第33、34項次誠實告知，如前所述，此併予敘明。
㈢退步言之，縱使本件有買賣契約第9條第6項後段但書之適用（假設語氣，此為被告所否認），惟買賣契約第9條第6項後段但書之規定既經實務認定為兩造就『違章建築物』之物之瑕疵擔保責任之特約，則倘雙方就該等物之瑕疵擔保責任權利行使期間既然未另有約定，仍應有民法第365條除斥期間之適用，是原告依買賣契約行使之減少價金權，已罹民法第365條之除斥期間，該權利即歸於消滅：⒈按「查系爭契約第9條第6項約定：『違章建築物部份：如交屋前收到違建查報、拆除通知或執行拆除者，買賣雙方同意由信義房屋委請估價師事務所就拆除部份辦理鑑價，以減少買賣價金；
若在交屋後被通知須拆除（或被拆除）時，則由買方自行負擔風險。
但是賣方在交屋前已收到相關單位之查報、拆除通知而未告知者，賣方除須按上述鑑價方式減少價金外，亦須負擔鑑價費用及損害賠償之責。』
，第9條第8項第2款及第4款另約定：『房地點交前，如發現買賣標的物有物或權利等瑕疵，除第17條已有特別約定者外，買賣雙方依下列約定處理：(二)買方如行使減少價金權利，經賣方書面同意，買方得於同意範圍內，逕將減少之價金自當期應付款中扣除，惟如賣方不同意或有數額爭議時，買方仍須先將價金匯入履約保證專戶，雙方合意由信義房屋委請專業技師或廠商評估修繕補正金額，如有必要，得再委請不動產估價師進行減損估價，並為減價及款項撥付之基準，相關費用由買賣雙方共同負擔。
(四)第2款所稱由信義房屋委請專業技師或廠商進行勘驗鑑定及為減價及款項撥付基準等約定，於交屋後發現瑕疵仍適用之。
又買方依據第17條原得請求解除契約而僅請求減少價金，而賣方亦不願解約時，亦同。
（見原審卷第86頁背面）。
既將違章建築物及買賣標的物之物或權利瑕疵時應負之責任，以不同項次分列，顯係將『違章建築物』與『物或權利瑕疵』特別區分，並分別評價。
故系爭契約第9條第6項約定，應屬兩造就『違章建築物』之物之瑕疵擔保責任之特約，是系爭不動產之買賣發生系爭違建物之違建查報、拆除通知或執行拆除等情事時，即應依該特約論斷兩造之權利義務關係。」
此有臺灣高等法院106年度上字第684號民事判決意旨著有明文。
⒉次按「買受人因瑕疵買賣契約之解除權，及減少價金之請求權，若出賣人並未與買受人特約，於特定期間內負擔責任者，則於物之交付後，經六個月而不行使者，其權利因時效而消滅，所以除去不確定之狀態也。」
民法第365條民國18年11月22日立法理由可資參照。
⒊揆諸上開判決意旨及民法第365條之立法理由可知，就系爭契約第9條第6項之屬性，業已經高等法院認定為「物之瑕疵擔保責任之特約」；
又現行民法第365條之規定，雖已修改為，減少價金權之行使應於買受人通知買賣標的物之瑕疵後六個月內為之，惟如契約雙方就減少價金權之行使期間未有特別之約定，則依據該立法理由而言，仍應有民法第365條規定之適用，是買受人仍應自通知買賣物瑕疵後後六個月內行使減少價金權，方屬適法。
⒋首查，本件原告主張系爭契約第9條第6項之約定，係針對違章建築拆除之風險由何造承擔之特別約定而與民法第359條乃買賣瑕疵擔保請求權之規定有所不同云云，此即與上開實務見解有異，合先陳明。
⒌次查，依上開實務見解，系爭契約第9條第6項既為物之瑕疵擔保責任之特約，如雙方未就權利行使期間另再有其他之約定，則此時原告行使本系爭契約第9條第6項之減少價金權時，仍應回歸民法第365條之除斥期間，於通知瑕疵後六個月內行使之。
⒍再查，原告係於109年11月30日收受新北市政府違章建築拆除大隊函，通知將拆除系爭房屋之違建，縱被告有原告所指隱匿系爭建物之違建曾遭查報及通知拆除等瑕疵情事（假設語，非自認）存在，惟原告既已於準備一狀中自承曾於110年1月18日以原證7之存證信函通知瑕疵，則應自斯時起起算六個月之除斥期間。
⒎承上，又原告雖主張於寄發原證7之存證信函六個月內向臺灣士林地方法院內湖簡易庭聲請調解，並依系爭契約第9條第6項之規定行使減少價金權，然觀諸原告之民事調解聲請狀內文可知（被證2），原告除再次說明本案兩造間之糾紛外，復僅說明曾有寄發110年1月18日之存證信函一事，並無清楚表示要依系爭契約第9條第6項之規定行使減少價金權，可見遲至110年6月17日，原告仍然未為減少價金權利之行使。
⒏綜上，是原告遲於111年5月11日始起訴主張系爭建物有被告隱匿違建物曾遭查報及拆除通知之瑕疵存在而欲依系爭契約第9條第6項為減少價金權之行使，則顯然已經罹於民法第365條之除斥期間，應非適法。
㈣並聲明：⒈原告之訴駁回。
⒉願供擔保請准宣告免為假執行。
四、經查，原告主張其於108年11月19日向被告購買系爭房屋，並簽訂系爭契約1紙，約定買賣價金總額為910萬元，買賣標的為系爭房屋及系爭房屋第6層增建之未辦理保存登記之違章建築部分。
嗣原告於109年2月6日取得系爭房屋之所有權，並於109年2月14日交屋，原告取得系爭房屋之占有。
原告於交屋後，遂收受新北市政府違章建築拆除大隊109年11月30日新北拆認二字第1093281074號違章建築拆除時間通知單等情，為兩造所不爭執，此有不動產買賣契約書、新北市○○區○○段0000○號建物登記第一類謄本及建物所有權狀、同段115地號土地登記第一類謄本及土地所有權狀及上開違章建築拆除通知書等件影本為證，自堪信為真實。
五、就原告其餘主張，業據其提出新北市政府違章建築拆除大隊107年3月17日新北拆認二字第0000000000號違章建築認定通知書、勘查紀錄表、107年3月29日新北拆認二字第1073158489號違章建築拆除時間通知單、107年5月30日新北拆認二字第0000000000號函、110年1月18日存證信函等件影本為證，惟為被告所否認，並以前詞置辯，是本件應審酌者為：㈠系爭契約是否適用民法物之瑕疵擔保規定？㈡原告依據系爭契約第9條6款請求減少價金有無理由？ ㈠系爭契約是否適用民法物之瑕疵擔保規定？按民法關於買賣瑕疵擔保之規定，並非強行規定，當事人得以特約免除、限制或加重之；
基於契約自由原則，當事人關於瑕疵擔保責任，另有特約者，原則上自應從其特約。
查被告固以系爭契約第9條第6項為物之瑕疵擔保責任特約性質，雙方就系爭違建之瑕疵擔保責任權利行使期間未有特約，自應回歸民法第365條除斥期間規定之適用等語置辯。
惟觀諸系爭契約第9條第6項約定：「違章建築物部份：如交屋前收到違建查報、拆除通知或執行拆除者，買賣雙方同意由信義房屋委請估價師事務所就拆除部份辦理鑑價，以減少買賣價金；
若在交屋後被通知須拆除（或被拆除）時，則由買方自行負擔風險。
但是賣方在交屋前已收到相關單位之查報、拆除通知而未告知者，賣方除須按上述鑑價方式減少價金外，亦須負擔鑑價費用及損害賠償之責。」
，有系爭契約在卷可考，足證系爭契約就系爭違建之違建查報、拆除通知或執行拆除者，有如上之特約，該條款係經兩造同意後而簽訂系爭契約，有系爭契約附卷可參，依據契約自由原則，系爭契約既就系爭違建之瑕疵擔保責任有第9條第6項之特約，揆諸上開說明，上開特約自屬有效，兩造自應受系爭契約之條款內容所拘束。
是被告辯稱系爭契約第9條第6項約定，應適用民法第365條除斥期間規定，應無足採。
㈡原告依據系爭契約第9條6款請求減少價金有無理由？ ⒈原告主張系爭房屋交屋後，始收受新北市政府違章建築拆除大隊109年11月30日違章建築拆除時間通知單（下稱109年11月30日通知單），通知新北市政府違章建築拆除大隊將於109年12月1日起執行系爭違建之拆除作業，然該拆除作業係延續自新北市政府違章建築拆除大隊107年5月30日新北拆認二第0000000000號函（下稱107年5月30日函），被告於交屋前收受該函但並未告知原告，被告於買賣過程中卻向原告表示違建拆除作業已經執行完畢乙節，為被告所否認，並以109年11月30日通知單係於交屋後接獲通知，依系爭契約第9條第6項之約定，自應由原告自行承擔風險等語置辯。
⒉查，經證人信義房屋中和秀山店仲介林家宏於本院111年10月26日審理期日到庭證稱：交屋後原告才接到要拆除系爭頂樓全部的拆除通知，被告並未將其在簽約前已收到原證六拆除大隊函（即107年5月30日函）一事告知原告。
據我所知原告如果在簽約前有告知原告他有收到原證六的函，他應該不會購買系爭房屋等語，復參上開107年5月30日函文內容所示：「主旨：有關臺端陳情本市○○區○○街00巷00弄00號5樓頂（第6層）違章建築未有出租營利行為一案，復請查照。
說明：一、依據臺端未具日期陳情書（收文日期：107年4月23日）及本大隊新北拆認二字0000000000號違章建築認定通知書辦理。
二、案址5樓頂涉及違章建築部分，前業以新北認拆二字第0000000000號違章建築認定通知書認定在案，惟本案另經107年5月17日勘查現況為套房格局，故後續仍依『新北市違章建築拆除優先次序表』按序辦理。」
堪認被告確係於交屋前即已收受上開107年5月30日函文，且未將上開函文告知原告，又被告固辯以上開函文僅就系爭違建有無為營利使用情形之結果告知，非更為系爭違建查報之認定，107年5月30日函文係依照107年3月19日新北拆認二字第0000000000號違章建築認定通知書進行認定，縱被告有原告所述刻意隱瞞107年5月30日函文之情（僅假設語氣，非被告所自認），然此亦不生任何使原告無從知悉買賣建物有違章建築並遭查報等情事之存在云云，惟依一般社會通念，買賣房屋時，買賣雙方自應依誠實信用原則據實以告買賣標的物之狀態，更何況違章建物係處於隨時有遭他人檢舉或請求拆除之危險狀態，此應為原告所知悉，惟被告隱匿部分與系爭違建有關之通知，即有可能造成買方在購買違章建築時有誤判風險之情，且上開107年5月30日之函文是否為系爭違建查報之通知、是否為重要資訊，非屬被告個人可獨斷，應將所有與買賣標的物有關之資訊皆交予買受人自行判斷，始為適當。
準此，堪認被告確係有於系爭交屋前，未據實告知原告新北市政府違章建築拆除大隊107年5月30日新北拆認二第0000000000號函之情。
⒊是以，原告自得依系爭契約第9條第6項之約定，請求減少買賣系爭房屋（含系爭違建）之價金。
又本院經原告聲請，囑託社團法人不動產估價師公會鑑定系爭違建若遭拆除，其買賣價款總金額是否會減少?若會減少則減少金額為多少?嗣經社團法人不動產估價師公會以112年3月15日（112）公字第0300009號函覆第6層即系爭違建部分若拆除，價金減損數額為777,460元，此有上開公會112年3月14日（112）估字第002號估價報告書附卷可稽。
是本件原告請求被告應給付減少之價金數額777,460元，即屬有據。
六、從而，原告依系爭契約之法律關係，請求被告應給付原告777,460元，及其中500,000元自起訴狀繕本送達被告之翌日即111年6月12日起，暨其中277,460元自民事變更訴之聲明暨言詞辯論意旨狀繕本送達被告之翌日即112年4月15日起，均至清償日止，均按年息百分之五計算之利息，為有理由，應予准許。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及所提證據，於判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
八、本件係適用簡易程序所為被告敗訴之判決，爰依職權宣告假執行。
又被告陳明願供擔保，請求免為假執行，核無不合，爰酌定相當擔保金額准許之。
九、據上論結：原告之訴為有理由，依民事訴訟法第436條第2項、第78條、第389條第1項第3款、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 112 年 5 月 17 日
臺灣新北地方法院板橋簡易庭
法 官 呂安樂
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 112 年 5 月 17 日
書 記 官 魏賜琪
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