板橋簡易庭民事-PCEV,111,板簡,525,20230526,3

臺灣新北地方法院板橋簡易庭民事簡易判決
111年度板簡字第525號
原 告 陳念慈
訴訟代理人 王子苓
被 告 潘致成
訴訟代理人 潘政傑
上列當事人間請求返還押租金事件，經本院於民國112年4月27日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告應給付原告新臺幣玖萬肆仟伍佰伍拾捌元，及自民國一百一十一年一月八日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。

原告其餘之訴駁回。

訴訟費用新臺幣壹仟陸佰肆拾元由被告負擔新臺幣壹仟肆佰柒拾玖元，餘由原告負擔。

本判決第一項得假執行；

但被告如以新臺幣玖萬肆仟伍佰伍拾捌元為原告預供擔保後，得免為假執行。

事實及理由

一、原告主張：兩造於民國109年11月8日訂立房屋租賃契約（下稱系爭租約），約定原告向被告承租門牌號碼新北市板橋區區運路113號4樓房屋（下稱系爭房屋），租期自109年11月24日起至112年11月23日止，每月租金新臺幣（下同）65,000元，押金13萬元，嗣兩造合意系爭租約於110年12月12日提前終止，原告於110年12月11日淨空遷出系爭房屋，並將系爭房屋回復原狀，以及將系爭房屋鑰匙與磁扣透過仲介鄭文凱交還被告，被告自應返還押金13萬元扣除原告依系爭租約第15條第1項約定應賠償被告1個月租金65,000元之餘額65,000元，以及原告已付110年12月整月租金65,000元扣除按實際租賃日數12日比例計算租金之餘額39,838元共104,838元，爰依系爭租約、租賃之法律關係，提起本件訴訟等語。並聲明：被告應給付原告104,838元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。

二、被告則以：110年12月12日查看屋況原告並未出席，兩造並未完成點交，至111年4月9日始由被告強制收回系爭房屋，被告主張以110年12月24日至111年4月8日欠租229,667元、代繳水電瓦斯費10,159元、系爭房屋毀損損害賠償39,776元等債權共279,602元，與原告本件債權為抵銷等語資為抗辯。

並聲明：⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。

⒉如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

三、經查，兩造經鄭文凱仲介於109年11月8日訂立系爭租約，約定原告向被告承租系爭房屋，租期自109年11月24日起至112年11月23日止，每月租金65,000元，押金13萬元，嗣原告於110年12月11日淨空遷出系爭房屋，被告會同仲介鄭文凱於110年12月12日查看系爭房屋屋況等事實，此據證人鄭文凱於本院審理中證述在卷（見本院卷第179頁至第193頁），並有系爭租約、通訊軟體對話紀錄（見本院卷第15頁至第39頁）及原告淨空系爭房屋屋況錄影可稽，且為兩造所不爭執，堪信為真實。

四、本院之判斷：㈠系爭租約是否已提前終止？⒈系爭租約第15條第1項約定「租賃期間內承租人若擬提前遷離他處時，應賠償出租人1個月租金，承租人絕無異議」（見本院卷第21頁），可知兩造有約定原告得提前任意終止系爭租約，但原告應賠償被告1個月租金。

⒉原告在系爭租約原租期內經鄭文凱仲介承租他屋，即於110年11月25日透過鄭文凱通知被告代理人原告提前終止系爭租約一事而獲被告同意，嗣原告代理人再於110年12月8日透過鄭文凱通知被告代理人原告將於110年12月11日淨空遷出系爭房屋，被告代理人即於110年12月12日會同鄭文凱查看系爭房屋屋況，此經證人鄭文凱於本院審理時證述明確（見本院卷第181頁至第183頁），並有通訊軟體對話紀錄可查（見本院卷第25頁、第33頁），足認系爭租約於110年12月12日提前終止且係經原告任意終止。

㈡原告是否已於110年11月12日交還系爭房屋？⒈按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，為民法第455條前段所明定。

系爭租約第7條、第8條亦約定系爭租約租期屆滿或承租人提前遷離他處時應將系爭房屋交還返還被告。

而所謂租賃物之返還，係指承租人將對系爭房屋之占有及事實上管領力移轉返還出租人，使系爭房屋脫離承租人之實力支配，而交還出租人實力支配者而言。

⒉原告於110年12月11日淨空遷出系爭房屋，此據證人鄭文凱於本院審理中證述綦詳，並有原告於110年11月11日通知鄭文凱、被告代理人淨空遷出之通訊軟體對話紀錄（見本院卷第27頁至第31頁）及原告淨空系爭房屋屋況錄影，且為被告所不爭執，又原告代理人於110年12月8日前通知清空系爭房屋後會將系爭房屋鑰匙交給鄭文凱，由鄭文凱聯絡屋主查看屋況，鄭文凱乃於110年12月8日向原告代理人確認是否預計在當週五打掃整理系爭房屋後將系爭房屋鑰匙交給鄭文凱，並由鄭文凱聯絡屋主驗屋，經原告代理人告以淨空遷出日定在當週週六即110年12月11日，鄭文凱即回以「了解」，其後原告於110年12月11日淨空遷出系爭房屋時，將系爭房屋3個磁扣放在系爭房屋留給鄭文凱，並因系爭房屋3副鑰匙遺失，乃委請鄭文凱重配3副鑰匙，鄭文凱即於110年12月11日更換系爭房屋大門鎖及重配3副鑰匙，業據證人鄭文凱於本院審理時證陳在卷（見本院卷第182頁至第183頁），並有原告代理人與鄭文凱間通訊軟體對話紀錄及原告留置交還系爭房屋3個磁扣之照片可參（見本院卷第25頁、第27頁），足徵原告已委由鄭文凱在其淨空遷出系爭房屋後將系爭房屋鑰匙與磁扣交還被告並會同被告查看屋況，經鄭文凱應允此事，原告代理人復於110年12月11日通知被告代理人其已淨空遷出系爭房屋時，一併通知其將系爭鑰匙與磁扣交給仲介鄭文凱（見本院卷第31頁），可知被告已知悉原告委由鄭文凱交還系爭房屋鑰匙與磁扣一事而未有異議，由原告於110年12月11日淨空遷出系爭房屋，而委由鄭文凱將系爭房屋鑰匙與磁扣交還被告並會同被告於110年12月12日查看屋況等情觀之，應認原告已於110年12月12日將對系爭房屋之占有及事實上管領力移轉返還被告，系爭房屋並已脫離原告之實力支配，而移由被告實力支配占有管領中，原告返還系爭房屋之義務於110年12月12日已盡，雖被告未於110年12月12日即向鄭文凱取走系爭房屋鑰匙與磁扣，但鄭文凱於本院審理中證陳係其向被告代理人表示系爭房屋鑰匙與磁扣先由其持有（見本院卷第192頁），被告亦自承此係其與鄭文凱合意將系爭房屋鑰匙與磁扣暫交由鄭文凱保管（見本院卷第76頁），自不得以被告自110年12月12日起將系爭房屋鑰匙與磁扣交由鄭文凱保管至111年4月9日始取回一事，遽謂原告於110年12月12日未履行返還系爭房屋之義務。

㈢原告得請求返還之押金餘額及110年12月租金餘額？⒈原告於110年11月25日透過鄭文凱通知被告提前任意終止系爭租約，系爭租約提前於110年12月12日終止，業如前述，可知原告通知被告任意終止系爭租約時點距終止時不足1個月，依系爭租約第15條第1項，原告應賠償被告1個月租金，且在此情形下，與住宅租賃定型化契約應記載事項第14點第2項、住宅租賃契約應約定事項第13點第2項規定承租人未於終止前1個月先期通知出租人任意終止租約，應賠償出租人不得超過1個月租金額之違約金等規定無違，而此1個月賠償得由押金抵充之，經抵充後之押金餘額為65,000元。

⒉系爭租約第8條固約定契約期間內承租人若擬遷離他處時不得向出租人請求租金償還（見本院卷第19頁），然兩造於110年11月25日已透過傳達人鄭文凱合意原告110年12月租金按當月實際承租天數計算，此經證人鄭文凱於本院審理中證述明確（見本院卷第180頁），並有原告代理人與鄭文凱間通訊軟體對話紀錄可按（見本院卷第33頁），此諾成契約應優先於系爭租約第8條約定適用，而原告於110年12月初支付1個月租金65,000元，於110年12月12日交還系爭房屋，則扣除實際承租12天之租金，原告得請求返還之餘額為39,838元（計算式：65,000元（31-12）31）。

㈣被告為抵銷抗辯有無理由？金額若干？⒈欠租229,667元部分：系爭租約提前於110年12月12日終止，原告並於110年12月12日返還系爭房屋，而無不即時遷讓交還系爭房屋情事，原告即無欠租或應返還或賠償相當月租金額之不當得利或違約金等問題，被告對原告自無110年12月24日至111年4月8日之欠租或相當月租金額之不當得利或違約金等債權可言，被告就此主張抵銷，殊非有據。

⒉代繳水電瓦斯10,159元部分：系爭租約第6條約定租賃期間使用系爭房屋所產生之水電瓦斯費由承租人負擔（見本院卷第19頁），而被告繳納系爭房屋計費期間110年11月10日至111年1月11日電費1,161元、計費期間111年1月12日至111年3月16日電費643元、水費935元、774元、用水期間水費110年11月12日至110年12月20日水費340元、計費期間111年1月8日至111年3月9日水費205元、計費期間110年11月3日至111年1月4日瓦斯費6,067元，有水電瓦斯費繳費單可憑（見本院卷第1045頁至109頁），其中算至原告交還系爭房屋日110年12月12日止之水電瓦斯費應由原告負擔，為原告所不爭執（見本院卷第174頁），則被告以電費608元（計算式：1,161元3363，元以下四捨五入）、水費935元、774元、270元（計算式：340元3139，元以下四捨五入）、瓦斯費3,852元（計算式：6,067元4063，元以下四捨五入）共6,439元主張抵銷，尚屬有據；

逾此範圍之水電瓦斯費抵銷抗辯，則屬無據。

⒊房屋毀損損害賠償部分：①按承租人應依約定方法，為租賃物之使用、收益；

無約定方法者，應以依租賃物之性質而定之方法為之。

承租人應以善良管理人之注意，保管租賃物，租賃物有生產力者，並應保持其生產力。

承租人違反前項義務，致租賃物毀損、滅失者，負損害賠償責任，但依約定之方法或依物之性質而定之方法為使用、收益，致有變更或毀損者，不在此限，民法第438條第1項、第432條定有明文。

是承租人應依約定方法為租賃物之使用收益，如當事人未有明確之約定時，即應依租賃物之性質而定之方法為之，此時除應依不同租賃物之特性，分別判定其適當之用益方法外，並應斟酌當事人租賃之目的及交易之習慣，以為決定。

而承租人訂立租約之目的，既在於使用收益租賃物，出租人即有容忍承租人以合於契約目的之方法使用收益租賃物之義務。

又系爭租約固約定承租人於租賃關係消滅時負有將系爭房屋回復原狀返還之義務，然此所稱回復「原狀」，係指承租人在合於契約目的、約定方法或租賃物性質而使用收益租賃物所造成之自然耗損及租賃物之折舊，並斟酌承租人所負保管義務程度、一般交易習慣及誠信原則，而回復「應有」狀態，而非指回復「原有」狀態。

蓋房屋隨著時間之經過，建築物本身或其他之裝潢、設施，本即有折舊及自然耗損等問題，強求承租人回復租賃物之「原有」狀態，不僅強人所難，亦非法律所應保護之權利。

是對於租賃期間租賃物於正常使用下之自然耗損及折舊，出租人不得請求承租人回復至未使用租賃物之狀態，否則不僅不合於租賃契約承租人享有租賃物使用收益權之本質，要求承租人負擔此程度之回復原狀義務亦屬過苛。

②被告抗辯原告未盡善良管理人之注意，保管系爭房屋，致系爭房屋有附表所示之毀損情形，應負賠償責任。

經查：⑴附表編號27、28、30至、33部分，被告未舉證系爭房屋有此損害並此損害係因原告於租賃期間未盡保管義務不當使用系爭房屋所致，難以採憑。

⑵附表編號28部分，被告未舉證除3把前門鑰匙及3個磁扣外，尚有交付2把後門鑰匙予原告，不足為採。

⑶附表編號8至11所示之燈泡、燈管、燈座縱需更換，及附表編號15、16部分縱屬實，均屬自然耗損及折舊，不應令原告負賠償責任。

⑷附表編號1至3、5至7、12、13、16至22、24、26部分縱為真，被告未證明各該情形係因原告於租賃期間未盡保管義務不當使用所造成，亦不能排除係自然耗損及折舊，難令原告負賠償責任。

⑸附表編號23部分，依被告所提照片，可見1冷氣遙控器外殼斷裂，非係自然耗損及折舊，而被告支出874元購買6支冷氣遙控器，有交易資訊列印資料可查（見本院卷第112頁），則被告在146元（計算式：8746，元以下四捨五入）之範圍內請求原告賠償，容屬有據；

逾此範圍之請求，則屬無據。

至被告抗辯除此之外尚有1支冷氣遙控器損壞、1支冷氣遙控器遺失，未舉證證明之，亦與原告於110年12月11日淨空遷出系爭房屋時拍攝照片顯示留置交還3支冷氣遙控器之情不符，無以為採。

⑹附表編號4三房間喇叭鎖損壞部分，依被告所提照片及影片，可見鎖頭內凹且無法彈出，非屬自然耗損及折舊，而被告支出4個喇叭鎖更換費用5,000元，有免用統一發票收據可佐（見本院卷第103頁），則被告在3,750元（計算式5,000元43）之範圍內請求被告賠償，應屬有據；

逾此範圍之請求，則非正當。

⑺附表編號25部分，被告未舉證原告於租賃期間就此衛浴五金有何改裝並影響此衛浴五金美觀、功能及效用，難謂原告應負賠償責任。

⑻合計被告就此得請求賠償總額為3,896元。

⒋被告在10,335元之範圍為抵銷抗辯，為有理由；

逾此部分之抵銷抗辯則無理由。

經抵銷後，原告仍得請求被告給付金額為94,558元。

㈤按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。

其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。

遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。

應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5％，民法第229條第2項、第233條第1項前段、第203條分別定有明文。

本件係以支付金錢為標的，無確定期限，未約定利率，則原告請求自起訴狀繕本送達翌日即111年1月8日（見本院卷第47頁）起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，於法有據。

五、綜上所述，原告依系爭租約、租賃之法律關係，請求被告給付94,558元，及自111年1月8日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，為有理由，應予准許；

逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。

六、本件係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，應依同法第389條第1項第3款規定，依職權宣告假執行，被告就原告勝訴部分陳明願供擔保請准宣告免為假執行，核無不合，爰酌定相當擔保金額宣告之。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，經審酌後與判決之結果不生影響，爰不一一論列。

據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第436條第2項、第79條、第389條第1項第3款、第392條第2項，判決如主文。

中 華 民 國 112 年 5 月 26 日
臺灣新北地方法院板橋簡易庭
法 官 陳佳君

以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 5 月 30 日
書記官 李庭君