板橋簡易庭民事-PCEV,112,板簡,2404,20240104,1

臺灣新北地方法院板橋簡易庭民事簡易判決
112年度板簡字第2404號
原 告 張晏菁
訴訟代理人 張賜福
被 告 許志銘

詹曉捷
上列當事人間請求返還租賃房屋等事件，於民國112年12月18日言詞辯論終結，本院判決如下：

主 文

一、被告許志銘應將坐落新北市○○區○○路○○○巷○○○弄○號四樓房屋全部遷讓返還予原告，並給付租金新臺幣肆萬肆仟元，及自民國一百一十二年四月十五日起至遷讓前開房屋之日止，按月給付原告新臺幣貳萬貳仟元。

二、原告其餘之訴駁回。

三、訴訟費用由被告許志銘負擔。

四、本判決原告勝訴部分得假執行。

事實及理由

一、原告起訴主張：㈠被告於民國110年12月15日向原告承租坐落新北市○○區○○路00巷00弄0號4樓房屋（下稱系爭房屋），雙方約定租期1年，即自110年12月15日起至111年12月14日止，每月租金新臺幣（下同）22,000元，於每月15日給付。

按民法第450條第1項規定租賃定有期限者，其租賃關係於期限屆滿時消滅。

但被告於租期屆滿後竟拒絕遷讓，並積欠4個月租金計88,000元。

房屋之交還及租金之給付迭經催討，被告均不予置理。

又自111年12月15日起租賃既已期滿，被告對租賃物即屬無權占有，自應按月賠償原告未收租金22,000元之損害迄交屋之日止，此部分併予請求。

㈡為此，爰依租賃契約之法律關係，提起本訴。

並聲明：被告應將系爭房屋全部遷讓返還原告，並給付租金88,000元及自112年4月15日起至遷讓之日止，按月賠償22,000元。

㈢對於被告抗辯之陳述：⒈本來約滿之後有通知約滿了，後來是因為考量到被告是否要再續租，所以有在談續租。

但被告後來反覆不定，一直沒有再簽新約。

本件租約應於112年4月14日租約期滿，這個是存證信函的裡面記載的搬遷日期。

⒉110年11月有公告過是22,000元招租，附件有明載，就是現況交屋。

對於漏水部分，是五樓漏到四樓，當時原告有作防水層的處理。

房子被告來住時，我們有講得很清楚這個房子是海砂屋的情形，如果有都更，被告也同意搬遷。

當時被告都知道，被告在租屋之後，一直都有遲繳租金的情形。

二、被告則以：㈠對租賃契約部分沒有意見，不爭執，但主張原告提供的房屋不符合需求。

㈡原告收取租金不合理，原告租給被告的屋子，過了兩、三個月就開始漏水、發霉，且也沒跟我們說入口大門是壞掉的。

有催告原告修繕，但是房子漏水一直都沒有修。

而且大門一直都沒有修，到了今年二月份才修。

合約期間本來都有正常繳租，被告有反應屋子的問題，是因為原告都不來處理，被告才會有遲繳情形。

漏水的情形，並沒有修繕，到現在還在漏水等語置辯。

並聲明：原告之訴駁回。

三、本院之判斷：㈠原告主張其將系爭房屋出租予被告許志銘，租賃期間自110年12月15日起至111年12月14日止，每月租金為22,000元，嗣租賃期間屆滿，仍將系爭房屋交由被告繼續居住至112年4月14日為止之事實，業據其提出社會住○○○○○○○○○○○路○○○○號碼第427號存證信函、中華郵政掛號郵件收件回執、新北市政府稅捐稽徵處房屋稅籍證明書等件為證，被告許志銘對於租賃契約並不爭執，惟以前詞置辯。

㈡查，原告與被告許志銘間就系爭房屋之租賃契約業於111年12月14日屆滿，有系爭租約附卷可稽（見本院卷第17頁），另觀諸原告於112年4月6日發出之板橋文化路存證號碼第427號存證信函內容略以：「台端已於民國112年3月1日起言明不再續約，要搬離至他處。

詎台端民國111年12月14日前已欠租金貳仟元整，另自民國111年12月15日至112年3月15日止，已積欠四個月租金合計共捌萬捌仟元整。

綜上前開積欠租金共計新台幣玖萬元整，未依約給付。

希台端於函到五日內清償前開遲延給付之租金新台幣玖萬元整，並於112年4月14日前搬離，交屋同時返還押金，不另通知。」

等語，該存證信函並於112年4月10日送達被告，有前開存證信函及收件回執附卷可稽（見本院卷第33至35、55頁），被告許志銘就此均不爭執。

由上可見，系爭房屋租賃期間屆滿後，原告並未即時要求被告搬離，然嗣後因被告許志銘仍遲未繳付租金，故原告明確表示被告應於112年4月14日前搬遷，即不再續租之意。

㈢按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅。

民法第450條第1項定有明文。

查系爭房屋之租賃期間於111年12月14日期滿，雖因原告同意而延長至112年4月14日止，惟其後亦無事證可認原租賃契約轉為不定期租賃之情形，則被告許志銘於租賃期間期滿後，即再無占有系爭房屋之法律上依據，故原告依民法第455條前段規定，請求被告許志銘返還租賃物即系爭房屋，自屬有據。

㈣次按承租人應依約定日期，支付租金，民法第439條前段定有明文。

又按押租金之主要目的在擔保承租人租金之給付及租賃債務之履行，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力。

而於抵充後，猶有餘額，始生返還押租金之問題（最高法院83年台上字第2108號判例、87年度台上字第1631號判決意旨可資參照）。

查，系爭房屋每月租金為22,000元，並應於每月15日以前繳納，業據系爭租約第3、4條約明在卷（見板簡卷第17頁）。

而被告許志銘自111年12月15日起即未繳納租金，迄至系爭租約終止日即112年4月14日，共4月，被告許志銘應給付之租金為88,000元（計算式：22,000×4＝80,000）；

然原告前已收受被告許志銘繳付之押金44,000元，迄未扣抵，揆諸前開說明，該押租金應發生當然抵充租金之效力，是經以押租金44,000元抵償被告許志銘所積欠租金後，原告所得請求被告許志銘給付之租金為44,000元（計算式：88,000-44,000＝44,000）。

被告許志銘固以原告收取租金過高，系爭房屋內有漏水及物品損壞狀況之情形等語，惟並未提出其催告修繕之證明，亦未舉證因前開物品損壞所致系爭房屋無法使用之比例或實際支出，是其此部分抗辯，自屬無據，無可採認。

㈤違約金請求部分：⒈按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。

違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。

其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額，民法第250條定有明文。

又民法所定違約金有兩種，一為以預定債務不履行之損害賠償為目的，此種違約金於債務人不履行債務時，債權人僅得就本來之給付或違約金擇一請求，不得併為請求，此稱賠償總額預定性違約金；

二為以強制債務之履行為目的，此種違約金於債務人不履行債務時，債權人除得請求違約金外，並得請求本來之給付，此稱懲罰性違約金；

而當事人所定違約金究竟屬於何種，應依當事人之意思定之，倘當事人未予訂定，則視為以預定債務不履行之損害賠償為目的之賠償總額預定性違約金，此觀民法第250條第2項規定自明（最高法院98年度台簡上字第39號判決意旨參照）。

⒉查，依系爭房屋租賃契約第14條第3項約明：「承租人未依第一項規定返還租賃住宅時，出租人應即明示不以不定期限繼續契約，並得向承租人請求未返還租賃住宅期間之相當月租金額，及相當月租金額計算之違約金（未足一個月者，以日租金折算）至返還為止。」

，有該約款在卷可參（見本院卷第21頁），依其文義應屬損害賠償總額預定性質之違約金約定，應以其實際上所受損失為準。

又被告許志銘迄未搬遷，業據其自認在卷，則原告因此受有每月相當於租金之損害，應可認定。

準此，原告依系爭租約第14條第3項約定，訴請被告許志銘自契約終止翌日即112年4月15日起至返還系爭房屋為止，按月給付違約金22,000元，應屬有理。

㈥按債權人基於債之關係，得向債務人請求給付。

民法第199條定有明文。

查，本件原告係基於租賃契約之法律關係而為請求，此經原告明載於起訴狀，而被告詹曉捷並非租賃契約之當事人，亦有系爭房屋之租賃契約在卷可查（見本院卷第25頁），是原告依據租賃契約之法律關係所為對被告詹曉捷之請求，俱屬無據，無從准許。

四、綜上所述，原告依租賃契約之法律關係，請求如主文第1項所示，為有理由，應予准許。

逾此部分之請求，則無理由，應予駁回。

五、本件原告勝訴部分係依民事訴訟法第427條第1項規定適用簡易訴訟程序所為被告敗訴之判決，依民事訴訟法第436條第2項、第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及所提證據，於判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。

七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。

中 華 民 國 113 年 1 月 4 日
臺灣新北地方法院板橋簡易庭
法 官 陳怡親
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 113 年 1 月 4 日
書記官 陳政偉