板橋簡易庭民事-PCEV,99,板小,2225,20101025,1

臺灣板橋地方法院板橋簡易庭小額民事判決
原 告 乙○○
即反訴被告
訴訟代理人 丁○○
被 告 丙○○
即反訴原告
訴訟代理人 甲○○

上列當事人間請求返還押租金事件，於中華民國99年10月11日辯
論終結，本院判決如下：

主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用新台幣壹仟元由原告負擔。
反訴被告應給付反訴原告新臺幣壹萬玖仟壹佰叁拾元，及自民國九十九年十月十八日起至清償之日止，按年息百分之五計算之利息。
反訴原告之其餘反訴部分駁回。
反訴訴訟費用新臺幣壹仟元由反訴被告負擔十分之二即新台幣貳佰元，餘由反訴原告負擔。
本判決反訴原告勝訴部分得假執行。

事 實 及 理 由
壹、本訴部分：
一、原告主張：
（一）原告起訴主張：被告於民國（下同）97年至98年間與原告簽訂坐落於台北縣中和市○○街143巷106弄24之1號13樓租賃契約，並給付押租金新台幣（下同）26000元，自98年1 月14日屆期後，原告以口頭告知被告按月繳納房租，續約至99年5月15日，詎自99年3月起因熱水器水管漏水糾紛未能處理，以致與同址12樓之所有權人發生訴訟案件。
原告一家人無法使用衛浴設備致無法續租，爰依押租金契
約之法律關係，請求判決如主文所示。
（二）對於被告抗辯之陳述：
1.被告所述馬桶情況係原告承租時即如此，被告所述20吋電視本即無法使用，而原本即無29吋電視，另冰箱未使用本即有味道，非原告所致。
2.水電瓦斯費均已繳納，並未積欠。
至於管理費，當初租賃契約寫明包含於租金中。
二、被告則以：
（一）按房屋租賃契約只要經雙方簽名或蓋章. 承租人並且依照約定繳付房租，契約就已成立並且具有法律效力。而租屋
是一定要押金的，因為每一件物品與陳設都是房東的心血
結晶，押金的目的是怕房客把房東的房屋破壞或損毀而訂
的一種保障房客故意或過失造成房子損毀或房價折損, 才
能向房客求償所減損部份的金額、損失的設備及修復費用
。
（二）承租人因為個人疏忽導致房屋損毀、滅失，房東可以依民法第434條或是契約所約定之違反公共安全規定要求承租人賠償。
第153條契約之成立，當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立。當事人對於必
要之點，意思一致，而對於非必要之點，未經表示意思者
，推定其契約為成立，關於該非必要之點，當事人意思不
一致時，法院應依其事件之性質定之。另細觀承租人乙○
○先生與丙○○小姐所簽訂之房屋租賃契約書第6條、第9條、第11條至第13條皆明文規定：乙方應以善良管理人之注意使用房屋。因乙方之過失致房屋毀損，應附損害賠償
之責 (第11條)、乙方若有違規情事，致損害甲方之權益時，願聽從甲方賠償損害。如甲方因涉訟所繳納之訴訟費
、律師費用，均應由乙方負責賠償 (第12條)。
乙方若有違背本契約各條款或損害租賃房屋等情事時，丙方應連帶
負賠償損害責任並願拋棄先訴抗辯權 (第13條)。
（三）被告因疏忽未再行訂約，仍就之前合約繼續租賃，該契約應該是變成為不定期租約，吃虧的是屋主，房客只要有付
錢，就不能請房客搬遷，但所有規定仍應按照先前之合約
而行，有住就要遵守，搬離前一個月未知會房東，應照扣
一個月租金。怎麼可能像黃先生所謂視為永久租賃，以為
不用付房租、損毀房屋屋況、折損屋價…一切視為理所當
然。
（四）押租金目的在擔保房客有保持交屋現狀的義務，費用未繳毀損屋況、折損屋價、填補房東損失。
原告於99年5月16日搬離 (已超過租約所約定之每月15日)未事先知會被告，依租約附註被告可扣一個月租金，況且原告水電瓦斯費
用未繳、毀損該屋被告之烤漆家具物品裝潢燈飾壁面地板
門板、廚具、浴室及家電用品 (已庭呈證物)加上工人做
工修復時間至5/30，房屋家電等毀損部分已超過押租金費用，無返還義務，依民法第334條債權債務亦可相抵。
等語置辯，並聲明：原告之訴駁回，訴訟費用由原告負擔
。
三、原告主張之事實，業據提出租賃契約書、漏水證明等件影本為證。
被告對於未返還押租金事實並未否認，惟以前詞置辯。
四、得心證之理由：
（一）按租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約。
民法第451條定有明文。
本件兩造租賃契約於98年1月14日期滿後，承租人即原告自98年1 月15日以後仍為系爭租賃房地之使用收益，並按原來租賃契約之約定金額給付租金
，出租人即被告亦不為反對之意思而繼續收受租金，依前
開說明，兩造間自98年1月15日起就系爭房地，應認視為以不定期限繼續契約。
（二）次按承租人應以善良管理人之注意，保管租賃物，租賃物有生產力者，並應保持其生產力。承租人違反前項義務，
致租賃物毀損、滅失者，負損害賠償責任。但依約定之方
法或依物之性質而定之方法為使用、收益，致有變更或毀
損者，不在此限。承租人應依約定方法，為租賃物之使用
、收益；無約定方法者，應以依租賃物之性質而定之方法
為之。承租人違反前項之規定為租賃物之使用、收益，經
出租人阻止而仍繼續為之者，出租人得終止契約，民法第
432條及第438條定有明文。
本件被告主張原告毀損系爭房屋內物品，故終止系爭租賃契約之事實，業據提出照片為
證，原告主張可信為真實，是系爭租賃契約業經被告終止
而消滅，被告自有返還押租金之義務。
（三）再按押租金保證金契約，乃租賃契約成立時，為擔保承租人因租賃關係所生之債務為目的，由承租人交付出租人金
錢或其他代替物，從屬於租賃契約之從契約，是主契約之
租賃契約如經終止而失其效力，從契約之押租金契約固因
失所附麗而失其效力，惟於租賃契約終止前承租人因租賃
關係存續期間所生之債務，仍為該押租金所擔保，出租人
以押租金抵充該債務後，自應將押租金餘額返還承租人。
本件系爭租約既經被告終止，已如前述，被告即應於扣除
原告依約應負擔之費用後，將押租金返還原告，被告另主
張原告應賠償金額扣除押租金後尚須賠償193830元，經核：被告主張烤漆修復櫃面34400元及浴室廚房及房間門8500元部分，業據其提出照片、估價單及收據為證，被告主張此部分之損害應予准許。另水、電、瓦斯等費用，業
據被告提出收據為證，原告抗辯6月及7月未居住使用云云，經查：系爭房屋自原告遷出後並未另出租他人使用，是
原告自應負擔該等居住期間之費用，其中被告所提6月10日至8月11日電費535元及6月份以後電視費，為原告遷出後之費用，自非由原告負擔，是被告主張2230元範圍內為有理由。至被告主張其餘部分，未提出證據以證明損害，
是其餘部分為無理由。
（四）縱上，被告得請求原告賠償損害45130元，自以押租金抵充該債務，是原告請求被告返還押租金為無理由，應予駁
回。
五、從而，原告依押租金契約之法律關係訴請被告給付原告26000元及自起訴狀送達之日起至清償日止，按年息百分之5計算利息，尚有未合，應予駁回。
貳、反訴部分：
一、反訴原告主張：反訴被告於租賃期間放任兩名幼子及自己毀損反訴原告之烤漆家具、家電、壁面、燈飾、地板、門板、廚具、浴室及家電用品，且部分費用未結，造成反訴原告損失達219830元整（1.乙○○先生租賃期間放任其兩位幼子在屋主的所有烤漆櫃面 (梳妝台/書桌/衣櫃/床頭櫃/酒櫃/五斗櫃/鞋櫃/轉角櫃)及所有牆壁上面用鉛筆、簽字筆及原子筆胡亂作畫，並且將所有櫃面敲的斑斑駁駁，慘不忍睹，退租當日有警察在場，所有前來估價的公司及修復家具的工人亦可佐證，當時乙○○同意請工人修復費用由押金中扣抵，而且雙方言明修屋至何時 (99.5.30)結束，房屋租金算到何時，烤漆費用34400+6500元 (半月租金)。
2.乙○○先生租賃期間敲壞破洞浴室及廚房塑鋼門兩扇及房間木門一扇、木工修復費用，總計需8500元。
3.乙○○先生租賃期間，不知是用什麼化學藥劑將我馬桶汙損及破壞，並連水都沖不下去，損失6000元。
4.乙○○先生租賃期間，未經我同意，任意丟棄屋主29吋聲寶彩色電視機一台、損毀我20吋普騰彩色電視機一台及將屋主購買提供的SHARP冰箱搞到整台發臭、發霉、臭味怎麼洗都始終無法去除，共損失42000元。
5.轉角櫃的兩張橢圓形厚玻璃被砸碎整片 (重作約需2500元)燈飾的燈罩 (目前還找不到原廠可以重配的)也不見了，廚房爐台的兩個鐵盤及兩個濾油器也不翼而飛，共計5000元。
6.乙○○先生租賃期間的水費/電費/瓦斯費/管理費用及第四台費用，最後兩個月通通沒繳，費用共計4430元。
7.所有房間木地板及廚房流理檯面，全數刮傷敲爛，損失50000元。
8.黃先生中途搬遷，依房屋租賃契約規定須扣押金一個月
13000元。
），扣除押金26000元整，故反訴被告應賠償給付原告193830元整。
但念其夫婦知識水平較差，兩幼子年幼無知，未得到父母正確指導愛惜別人的東西，僅求償反訴被告給付反訴原告新台幣90099元整，及自起訴狀繕本送達反訴被告之翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。
二、反訴被告則以：
（一）被告所述馬桶情況係原告承租時即如此，被告所述20吋電視本即無法使用，而原本即無29吋電視，另冰箱未使用本即有味道，非原告所致。
（二）水電瓦斯費均已繳納，並未積欠。
至於管理費，當初租賃契約寫明包含於租金中。
三、反訴原告主張之事實，業據提出租賃契約書、照片、收據等件影本為證，被告則以前詞置辯。
四、按承租人應依約定方法，為租賃物之使用、收益，承租人如有違反致租賃物受有損害時，出租人自得請求承租人賠償其損害，民法第438條第1項、第456條第1項前段可資參照。
本件反訴被告承租反訴原告所有之系爭房屋，未依約定而為租賃物之使用，致反訴原告於終止系爭房屋時，為回復原狀支出費用而受有損害45130元，扣除押租金26000元後，尚受有損害19130元，反訴原告依前開約定請求被告賠償回復原狀所支出之必要費用，以代回復原狀，於法自無不合。
五、從而，反訴原告依損害賠償之法律關係，請求反訴被告給付如主文第三項之金額、利息，即無不合，應予准許，逾此範圍之請求部分，則難以准許，應予駁回。
六、本件判決基礎俱已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及訴訟資料經本院審酌後，核與判決不生影響，無逐一論駁之必要，併此敘明。
七、本判決係適用小額訴訟程序所為被告敗訴之判決，故就反訴原告勝訴部分，應依職權宣告假執行。
中 華 民 國 99 年 10 月 25 日
臺灣板橋地方法院板橋簡易庭
法 官 程 萬 全
上列為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內以違背法令為理由向本院提出上訴狀（上訴理由依法應表明一、原判決所違背之法令及其具體內容。
二、依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實。
）如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後廿日內補提上訴理由書（須附繕本），如未於上訴後20日內補提合法上訴理由書，法院得逕以裁定駁回上訴。
中 華 民 國 99 年 10 月 25 日
書記官 石 于 倩