北斗簡易庭民事-PDEV,101,斗簡,136,20120911,1

臺灣彰化地方法院北斗簡易庭民事判決 101年度斗簡字第136號
原 告 聯群不動產仲介經紀有限公司
法定代理人 曹馨云
訴訟代理人 陳楨霖
被 告 蕭蘇鴛鴦
訴訟代理人 蕭旭佐
上列當事人間請求給付報酬事件，本院於民國101年8月28日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告應給付原告新台幣壹拾叁萬貳仟捌佰元，及自民國一百零一年四月二十四日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。

訴訟費用新台幣壹仟肆佰肆拾元由被告負擔，其餘新台幣壹佰壹拾元由原告負擔。

本判決（除原告負擔訴訟費用之裁判外）得為假執行。

事實及理由

一、按「訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有下列各款情形之一者，不在此限：擴張或減縮應受判決事項之聲明者。」

，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。

此規定於簡易訴訟程序亦有適用，同法第436條第2項規定亦定有明文。

查原告原請求被告應給付金額為新台幣（下同）147,200元，嗣經減縮成132,800元，依上規定，應予准許，合先敘明。

二、原告主張：㈠被告於民國100年11月7日委託原告，自100年11月7日起至101年2月10日止，以332萬元（原為368萬元）銷售其所有坐落彰化縣社頭鄉○○段1423地號土地，及其上445建號、門牌清興路145巷1號房屋（下稱系爭房地），並簽定不動產專任委託銷售契約書（編號：B0000000號，下稱系爭契約），及委託銷售契約內容變更合意書（下稱系爭契變書）。

㈡原告於委託銷售期間，將系爭房地介紹予訴外人黃蕊，並向被告提出要約斡旋，但未能成交。

詎被告竟於101年2月23日私自與黃蕊簽定買賣契約，旋於101年3月21日辦竣所有權移轉登記予訴外人即黃蕊之子蕭俊凱。

㈢系爭契約及系爭契變書均係由原告公司前職員張炎波至被告家中與被告簽定，契約為1式3份，其中原告持有2份、被告持有1份，且於簽約時曾向被告說明私賣條款等相關約定。

㈣原告公司職員許秀羚曾偕同黃蕊察看系爭房地3次，並簽定買賣議價委託書（下稱議價書），曾向被告提示，惟為避免買賣雙方私下交易，故未提供買方個人資料。

㈤被告所提內政部不動產委託銷售契約書範本（下稱契約範本）中，有關提供客戶資料等相關條款，應係提供議價資料，而非客戶姓名、住所等個人資料。

㈥被告與黃蕊、蕭俊凱間就系爭房地所為之買賣行為，依系爭契約第11條第1項第3款約定，視為原告已完成仲介義務，被告自應給付原告服務報酬132,800元（計算式：委售總價3,320,000元×0.04＝132,800元），屢經催討，均未獲置理。

㈦爰本於系爭契約第11條第1項第3款約定，請求被告應給付原告132,800元，及自支付命令送達被告之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。

三、被告辯稱：㈠原告與買方黃蕊簽定議價書後，並未提示或交付被告，依系爭契約第7條第3項、第11條第2項等約定，被告得解除系爭契約。

㈡被告既不知原告曾與買方黃蕊簽定議價書，縱被告嗣後與黃蕊成立買賣，亦無違約，是原告請求被告給付報酬，有違誠信原則。

㈢被告於系爭房地委託銷售期間，曾有數人前來探詢買賣事宜，再加上被告實際銷售價格遠高於原告議價金額，難認原告帶看及議價之客戶即為黃蕊，抑或原告帶看之物件即為系爭房地。

㈣原告起訴前曾主張因被告未要求交付議價書及買賣未成交，而未交付議價書云云，是被告不知黃蕊經由原告帶看系爭房地，應屬善意且無過失，被告自無須給付報酬。

㈤黃蕊向被告購買系爭房地，僅表示其透過修房屋工人介紹而來，並非經由原告介紹，足見原告主張不實。

㈥系爭契約及系爭契變書雖為被告所簽，惟原告公司前職員張炎波未向被告解釋私賣條款及其他內容，致被告不明系爭契約內容，僅知系爭房地委託銷售期間展延至101年2月10日為止，及銷售底價調降為332萬元各情而已。

㈦系爭契約不僅未依照契約範本制定，且依契約範本第11條，原告本應提供帶看客戶資料予被告，原告實際上亦未提供議價書予被告，被告無須給付報酬。

㈧從而，原告訴請被告給付報酬即無依據，爰請求駁回原告之訴。

四、兩造不爭執事項：㈠兩造（原告公司由其前職員張炎波出面）於100年11月7日簽定系爭契約、系爭契變書，約定被告委託原告，自100年11月7日起至101年2月10日止，以332萬元（原為368萬元）出賣被告所有系爭房地。

㈡原告於委託銷售期間內，將系爭房地介紹予訴外人黃蕊，並指派其公司職員許秀羚偕同黃蕊察看系爭房地3次，並簽定議價書（被告僅辯稱不知詳情）。

㈢被告於101年2月23日與黃蕊就系爭房地簽定買賣契約，旋於101年3月21日辦竣所有權移轉登記予黃蕊之子蕭俊凱。

五、兩造爭執事項：㈠系爭契約（第11條第1項第3款約定即私賣條款）之效力？㈡被告以原告未交付議價書（要約書）為由，本於系爭契約第條第7項第3項、第11條第2項約定，解除系爭契約，並拒絕給付報酬，是否有據？㈢原告依據系爭契約第11條第1項第3款約定，請求被告給付報酬，是否有據？

六、按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第98條定有明文。

如契約之文字已表示當事人之真意，無需別事探求者，自不得捨契約文字而為曲解。

經查：㈠系爭契約及系爭契變書固然俱屬定型化契約之性質，惟被告除不爭執為其所簽署外，再佐以原告公司當時經辦職員即證人張炎波於本院審理時證稱：曾向被告說明私賣條款，被告亦知其意，無論被告是否知悉系爭房地買方客戶為原告所帶看，依照系爭契約，仍須給付百分之4報酬等語（本院101年8月28日言詞辯論筆錄參照），足見被告辯稱不知私賣條款內容，亦不知買方黃蕊為原告曾帶看之客戶而無須給付報酬，俱屬事後卸責之詞，尚難採認。

㈡依照卷附系爭契約影本，可知系爭契約第11條第1項第3款（私賣條款）約定：「委託人如有下列情形之一者，視為受託人已完成仲介之義務，委託人仍應全額一次支付委託銷售價格百分之4服務報酬予受託人：...⒊於本契約存續期間或期限屆滿之翌日起3個月內，與委託人成交之買方係受託人曾帶看之客戶或其配偶或其二等親以內親屬者。」

等內容，核其用語極為簡單，其文義亦無艱澀難解之處，即無文義不明情事，且依契約自由及契約應嚴格遵守等原則，兩造所為給付報酬之約定，不僅非法律所禁止，亦不許任何一方單憑己意逕行毀諾。

㈢經核契約範本並非法律規定，即不具法律之效力，縱有違背，不生無效之問題。

況兩造所簽定者，厥為系爭契約，而非契約範本，是系爭契約（私賣條款）內容與契約範本縱然未盡相符，依上規定及說明，自不得捨系爭契約條款（私賣條款）於不顧，而援引契約範本曲解之。

依此，尚難單憑系爭契約（私賣條款）內容與契約範本有些許不符，資為被告有利認定之依據。

㈣依上，系爭契約（私賣條款）既經兩造簽署，且其效力尚無瑕疵，被告猶否認系爭契約（私賣條款）之效力，即無依據，要難採認。

七、按「如買方簽立要約書，受託人應即將要約書轉交委託人。」、「受託人違反本契約第7條...第3項...者，委託人得解除本委託契約。」

，系爭契約第7條第3項、第11條第2項固定有明文。

惟按「因條件成就而受利益之當事人，如以不正當行為促其條件之成就者，視為條件不成就。」

，民法第101條第2項定有明文。

經查：㈠依卷附客戶帶看需求表及議價書顯示，買方黃蕊為原告之舊客戶，其於100年11月28日察看系爭房地，並於翌日即100年11月29日簽定議價書各節，足以表明黃蕊已為購買系爭房地之要約。

又議價書上登載「賣方確認」欄位，用以確認賣方承諾（或調整變更）買方議價條件，故於議價時原告必向被告提示確認，以為議價憑證，促使買賣儘速成立而獲取報酬；

再佐以證人即原告公司職員許秀羚於本院審理時證稱：「（系爭房地是否你經辦？）張炎波是開發人員，我是銷售人員，所以是由我去帶看得。」

、「（黃蕊是否是你所帶看？）是的，張炎波曾經帶我們去看過系爭房地，而且我有帶黃蕊去看系爭房地3次，而且黃蕊稱她的兒子在台北銀行上班，所以有問我一些貸款的問題。」

、「（議價是何人議價的？有無提示議價書？）議價部分是由張炎波去議價的，我會提供我的斡旋書給張炎波，書面全稱為買賣議價委託書，簡稱議價書或是斡旋書。

當時我是與張炎波與劉俊卿一起去被告處所找被告，有拿議價書要給被告簽立、也告知有人要出價，但是被告拒絕簽立是因為出價不滿意，當時有提示、告知。」

等語（本院101年8月28日言詞辯論筆錄參照），益證原告曾提示議價書（要約書）予被告簽認，惟被告卻未簽認，以表示承諾或調整變更買方議價條件，依上規定，被告自不得再援引系爭契約第7條第3項、第11條第2項約定，據以解除系爭契約。

㈡承上，被告以原告未交付議價書（要約書）為由，據以解除系爭契約，並拒絕給付報酬，即無依據，要難採認。

八、兩造明定系爭房地委託銷售期間至101年2月10日滿期，被告卻於滿期3個月內，先於101年2月23日即與原告曾帶看之客戶黃蕊簽定買賣契約，後於101年3月21日辦竣所有權移轉登記於黃蕊之子蕭俊凱，核被告所為，顯然違反系爭契約第11條第1項第3款約定，是原告本於此約定，主張被告應給付報酬，即按委託銷售價格百分之4計算得出132,800元（計算式：委售總價3,320,000元×0.04＝132,800元），即有憑據。

九、從而，原告依據系爭契約第11條第1項第3款約定，請求被告應給付原告132,800元，及自支付命令送達被告之翌日即101年4月24日起至清償日止，按年息百分之5計算之法定遲延利息，為有理由，應予准許。

十、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經審酌後於判決結果不生影響，爰不再贅詞論列。

、本判決（除原告負擔訴訟費用之裁判外）合於民事訴訟法第389條第1項第3款規定，爰依職權宣告假執行。

、原告於本件計納裁判費1,550元，除其中減縮部分之裁判費110元應由原告負擔外，其餘應由敗訴之被告負擔。

、據上論結，本件原告之訴為有理由，爰依民事訴訟法第78條第81條第1款、第436條第2項、第389條第1項第3款，判決如主文。

中 華 民 國 101 年 9 月 11 日
臺灣彰化地方法院北斗簡易庭
法 官 陳 正 禧
以上正本係照原本作成。
如對本判決不服提起上訴，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由（須附繕本）。
中 華 民 國 101 年 9 月 11 日
書記官 呂 雅 惠