北斗簡易庭民事-PDEV,105,斗簡,216,20170328,1

臺灣彰化地方法院北斗簡易庭民事判決 105年度斗簡字第216號
原 告 鄭慧貞
訴訟代理人 林博智
被 告 許 足
訴訟代理人 王贊誠
許昭男
上列當事人間請求調整租金等事件，本院於民國105年3月14日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告許足向原告承租坐落彰化縣○○鄉○○段○○○○○○○號土地之租金自民國一０三年一月一日起應調整為每年新臺幣肆萬捌仟元。

被告許昭男向原告承租坐落彰化縣○○鄉○○段○○○○○○○號土地之租金自民國一０三年一月一日起應調整為每年新臺幣肆萬貳仟元。

被告許足應向原告給付自民國一０三年一月一日至一０五年十二月三十一日共參年之租金總額新臺幣拾捌萬元。

被告許昭男應向原告給付自民國一０三年一月一日至一０五年十二月三十一日共參年之租金總額新臺幣拾貳萬陸仟元。

原告其餘之訴駁回。

訴訟費用新臺幣參仟柒佰伍拾元由被告連帶負擔其中新臺幣參仟元，其餘新臺幣柒佰伍拾元由原告負擔。

本判決第三、四項得假執行。

事實及理由

一、原告主張：

(一)原告係彰化縣○○鄉○○段000號土地（面積10.90平方公尺，下稱第196號土地）、同段197號土地（面積99.95平方公尺，下稱第197號土地）、同段203號土地（面積6.31平方公尺，下稱第203號土地）、同段204號土地（面積66.07平方公尺，下稱第204號土地）之所有權人（下合稱系爭土地）。

系爭土地坐落於彰化縣二水火車站附近，交通便利，屬商業地區。

被告許足承租第196號及197號土地，在該土地上設有建築物，並將一樓店面承租給第三人作為飲料店，從事商業性活動。

被告許昭男承租第203號及204號土地，在該土地上設有建築物，並將一樓店面經營冰店從事商業性活動。

(二)本件曾經本院81年度簡上字第88號判決調整租金（下稱系爭判決），惟系爭判決係於民國82年3月做成，迄今已有23年之久，系爭土地的利用價值在此期間大幅攀升，土地周邊環境、工商繁榮之程度、被告承租人利用土地之經濟價值及所受利益等已有變更，非當時所得預料。

被告許足將一樓店面承租給第三人作為飲料店，其租金也大幅上漲至每月租金12,000元，被告許昭男前將一樓店面承租給第三人作為飲料店，其租金也大幅上漲至每月租金11,000元，現亦自己從事商業活動。

是故，前述土地之租金應有調整的必要，始符合公平。

且被告許足及許昭男目前承租之土地均作為商業性活動，而非自住，應不受土地法第97條租金最高限額之限制。

原告於103年1月向被告許足及許昭男表明調整租金的意思表示，且未收受103年和104年全年的租金。

依據最高法院48年台上字第521號判例要旨，土地出租人依民法第442條提起請求增加租金之訴，如起訴前之租金並未按原約定租額付清，則法院准許增加之判決，得自出租人調整租金之意思表示時起算。

據此，本案租金調整應自103年1月起算。

(三)又按系爭判決所述，被告許足及許昭男於系爭土地上興建之建築物在23年間不斷折舊，其對第三人的租金幾乎等於原告所有之該等土地的價值所貢獻。

被告許足目前將相同的老舊房子以每月租金12,000元對外出租，等於1年租金是144,000元，然被告許足僅支付原告1年35,248元之土地租金；

被告許昭男目前將相同的老舊房子之前以每月租11,000元對外出租，等於1年租金是132,000元，然被告許昭男僅支付原告1年26,847元之土地租金，均顯然偏低，有調整之必要。

(四)基於被告許足對第三人之月租金為12,000元，原該項收益主要是基於原告所有之土地所貢獻，原告請求調高該等土地之月租金至5,000元（年租金60,000元），應屬合理。

基於被告許昭男之前對第三人之月租金為11,000元，原該項收益主要是基於原告所有之土地所貢獻，原告請求調高該等土地之月租金至4,500元（年租金54,000元），應屬合理

(五)並聲明：1.請求判決調高被告許足承租之彰化縣○○鄉○○段000號及第197號土地之年租金至60,000元。

2.請求判決調高被告許昭男承租之彰化縣○○鄉○○段000 號及204號土地之年租金至54,000元。

3.被告許足應給付自103年1月1日至105年12月31日共3年之租金給原告，共180,000元。

4.被告許昭男應給付自103年1月1日至105年12月31日共3年之租金給原告，共162,000元。

5.原告願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告許足則以：其確實有出租給第三人經營「Tea's原味」飲料店，然原告所稱之租金12,000元係包含被告許足自己的地出租給第三人之租金，原告的地之部分租金僅每月5,000元，只有房屋後部所坐落的土地是原告的。

飲料店前端是被告許足自己的地，如果飲料店沒有租被告許足的地，店面就無對外出口，所以這部分租金較高。

是其將坐落系爭土地部分租給第三人1年也才60,000元，原告就要調高租金到60,000元，被告年紀已大，無法籌錢給付原告，二水鄉沒人要住，無原告所述經濟繁榮之情形。

並聲明：原告之訴駁回。

三、被告許昭男則以：被告許昭男僅承租19坪，原告調漲租金並不合理，被告許昭男僅承租土地，房子是自己的，之前出租給「清心福全」，自104年起收回給兒子使用，迄今約2年。

如依公告地價要調漲一些租金是可以的。

被告許昭男之房屋騎樓部分的土地並非原告的。

並聲明：原告之訴駁回。

四、得心證之理由：

(一)原告主張其係系爭土地之所有人，被告許足承租第196號及197號土地，在該土地上設有建築物，並將一樓店面承租給第三人作為飲料店。

被告許昭男承租第203號及204號土地，在該土地上設有建築物，前將店面出租給第三人，現一樓經營冰店。

兩造係屬不定期租賃關係。

前曾經系爭判決調整租金，被告許足一年租金為35,248元，被告許昭男一年租金為26,847元。

原告於103年1月即向被告表示調整租金之意思、103年至105年之租金尚未收取，原告於103年11月27日、104年12月15日、105年1月12日分別向彰化縣二水鄉調解委員會請求調解租金，調解結果為不成立等情，業據原告提出系爭判決書、彰化縣二水鄉調解委員會調解通知書（103年11月27日、104年12月15日、105年1月12日）、現場照片為證，且為被告所不爭執，堪認原告此部分主張為真實。

(二)按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金。

但其租賃定有期限者，不在此限，民法第442條定有明文。

又租金為承租人使用、收益租賃物應支付之對價，故法院於依民法第442條之規定，調整不動產租賃之租金時，除應斟酌不動產之價值、所處位置及其四周工商業繁榮情形，暨與鄰地租金為比較外，更應注意承租人利用該租賃物之經濟價值與所得之利益，與應調整之租金數額是否平衡（最高法院81年台上第3062號、87年台上第1133號判例參照）。

查系爭土地196、203地號土地均為道路用地，197、204地號土地則為建地，有土地登記第一類謄本為證。

又查，系爭土地上有被告許足、許昭男所有之房屋，系爭土地位於彰化縣二水鄉光文路，且臨近二水火車站等情，有原告提出之地籍圖謄本、Google地圖在卷可證，惟佐以二水鄉商業、觀光發展及人口外流情形，並觀地目為建地之197、204地號土地84年之公告地價分別為7,052元、8,208元，103年之公告地價卻反降為6,484元、7,436元，即上開2筆土地103年之公告地價竟比84年為低，是系爭土地是否確有升值而應據此作為提高租金之依據即有疑問，綜合上情，應認系爭土地交通往來及商業繁榮情形尚屬一般。

再查，本件被告均係利用系爭土地上所建之房屋出租予第三人或經營店面，並非自住，為被告所不爭執，被告許足雖提出租予第三人之房屋租賃契約書，辯稱：其上記載坐落系爭土地之房屋部分租金僅5,000元，其自身所有騎樓地之部分租金為7,000元云云，然騎樓應本為大眾所得通行，且觀其出租店面之照片，店面主要所佔位置應為房屋而非騎樓，其所稱佔用系爭土地之房屋部分出租第三人之租金僅5,000元應不可採。

又原告雖主張：因被告所建築房屋折舊，房屋出租之價值即約等於系爭土地之出租價值云云，然被告許足、許昭男均曾整修系爭房屋，是該房屋之價值亦有因被告之勞費而提高，並不能僅以屋齡老舊而逕推認房屋出租之價值即系爭土地出租之價值。

是本院審酌系爭土地之位置、四周環境、繁榮情形、土地利用之情形、經濟價值、被告所受利益等一切情狀，認本件原告主張將被告許足部分租金自一年35,248元調至1.7倍之60,000元，將被告許昭男一年26,847元欲調至超過2倍之54,000元實屬過高，應就被告許足部分調為一年48,000元（即1個月4,000元）、被告許昭男部分調為一年42,000元（即1個月3,500元）為適當。

(三)又按房屋或土地出租人，依民法第442條提起請求增加租金之訴，如起訴前之租金並未按原約定租額付清，則法院准許增加之判決，得自出租人調整租金之意思表示時起算（最高法院48年台上字第521號判例要旨可資參照）。

查原告曾於103年1月通知被告欲調高租金，為兩造所不爭執，是本院准許增加租金之部分，自103年1月起算，併予敘明。

六、綜上所述，系爭土地之租金未調整迄今已逾20年，綜合上開各情，其約定之租金確屬過低，應准自103年1月1日起被告許足每年租金增為48,000元、被告許昭男增為42,000元，方始公允；

被告許足並應向原告給付自103年1月1日至105年12月31日共3年之租金，共144,000元。

被告許昭男並應向原告給付自103年1月1日至105年12月31日共3年之租金，共126,000元。

逾此範圍部分，為無理由，應駁回之。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經本院審酌後，核與判決結果不生影響，爰不分別斟酌論述，附此敘明。

八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第2項。

中 華 民 國 106 年 3 月 28 日
臺灣彰化地方法院北斗簡易庭
法 官 李 昕
以上正本係照原本作成。
如對本判決不服提起上訴，應於送達後20日內，向本庭（彰化縣○○市○○○道0段0號）提出上訴狀並表明上訴理由（須附繕本）。
中 華 民 國 106 年 3 月 28 日
書記官 陳瑶芳