北斗簡易庭民事-PDEV,105,斗簡,77,20160802,1

臺灣彰化地方法院北斗簡易庭民事判決 105年度斗簡字第77號
原 告 郭憶萍
訴訟代理人 黃建融
被 告 彰發環保塑木工業有限公司
法定代理人 劉仁演
上列當事人間請求返還房屋事件，本院於民國105年7月19日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

原告之訴及假執行之聲請均駁回。

訴訟費用新台幣叁仟肆佰貳拾元由原告負擔。

事實及理由

一、原告主張：

（一）原告於民國（下同）103年12月11日向本院民事執行處拍定取得訴外人劉羅桂筍所有坐落彰化縣○○鎮○○段000○00地號土地（下稱系爭土地）及其上同段244建號、門牌彰化縣○○鎮○○路000號房屋（下稱系爭房屋），並於103年12月30日完成所有權移轉登記。

（二）劉羅桂筍雖於拍賣程序中向本院民事執行處陳報系爭房屋由被告承租使用，期間自99年9月20日起至107年9月20日止，並簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租約），惟系爭租約已逾5年，且未經公證，依民法第425條之規定，本件無買賣不破租賃之適用，則被告自104年9月21日起即無合法占用權源，故為無權占用系爭房屋。

（三）被告與劉羅桂筍所訂系爭租約係屬定期租賃，惟系爭房屋租金為每月新台幣（下同）1,500元，與市價相差甚多，原告不同意，故未領取被告所給付之租金，也未開封被告所寄來之信件。

（四）系爭租約既已逾5年，且未經公證，加上原告不同意租金金額，故不同意再將系爭房屋出租予被告，已向被告為終止系爭租約之意思表示。

（五）系爭房屋拍賣公告所載租期並非5年，而係自99年9月20日起至107年9月20日止，被告竟要求變更為不定期租約，與法不符。

（六）爰本於所有人物上請求權之法律關係，請求被告應將系爭房屋返還原告，並陳明願供擔保請准宣告假執行。

二、被告辯稱：

（一）有關系爭房屋經拍賣後是否點交及租賃關係等情事，業經臺灣高等法院臺中分院102年度抗字第504號民事裁定確定，且原告以低價拍定取得系爭房屋，已取得不當價差，不應再做任何異議。

（二）系爭租約係由被告與劉羅桂筍所簽定，並未於法拍程序中遭除去，被告屬有權占用系爭房屋，且於原告拍定取得系爭房屋後，被告即依系爭租約每月1,500元、兩個月3,000元，以郵政匯票方式給付租金，迄今均未遲延，亦經原告收受，系爭租約仍然有效。

（三）依民法第425條第2項之規定，縱系爭租約對原告無繼續存在，然被告迄今仍依約給付租金，並經原告收受，則兩造間就系爭房屋存有不定期租賃關係，故於租賃關係終止前，被告為有權占用系爭房屋。

（四）原告既已收受被告繳納租金之郵政匯票，即屬已收取租金，至於有無兌領，與被告無關，且租金數額多寡，亦與本件無關。

（五）爰請駁回原告之訴，並陳明願供擔保請准宣告免為假執行。

三、本院之判斷：

（一）原告主張其向本院民事執行處拍定取得系爭房屋，並完成所有權移轉登記，原所有權人劉羅桂筍於拍賣程序中向本院民事執行處陳報系爭房屋由被告承租使用，期間自99年9月20日起至107年9月20日止，並簽訂系爭租約，惟系爭租約未經公證，期限逾5年，原告亦未兌領被告所交付之租金等情事，業據原告提出相符之所有權狀影本、土地登記謄本、建物登記謄本、法拍屋查詢資料、房屋稅籍證明書、戶籍謄本、房屋租賃契約書影本等件為證，且為被告所不爭執，復經本院調取本院民事執行處100年度司執字第36485號、103年度司執字第16074號強制執行事件卷宗，核閱屬實，自堪信為真實。

至原告主張被告無權占用系爭房屋，而請求返還房屋云云，則為被告堅詞否認，並以前詞置辯。

（二）按「出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。

前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之。」

、「租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約。」

、「租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅。

未定期限者，各當事人得隨時終止契約。

但有利於承租人之習慣者，從其習慣。

前項終止契約，應依習慣先期通知。

但不動產之租金，以星期、半個月或一個月定其支付之期限者，出租人應以曆定星期、半個月或一個月之末日為契約終止期，並應至少於一星期、半個月或一個月前通知之。」

，民法第425條、第451條、第450條分別定有明文。

次按民事訴訟如係由原告主張權利者，應由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高法院17年上字第917號判例要旨參照）。

（三）經查：法院強制執行程序中之拍賣，性質上仍係拍定人與債務人間之私法買賣關係，自有上開法條規定之適用；

又系爭房屋遭查封拍賣，債務人即原所有人劉羅桂筍向本院民事執行處陳報系爭房屋由被告承租使用，期間自99年9月20日起至107年9月20日止，並簽訂系爭租約，該等使用情形均登載於法院拍賣公告上，顯示被告於查封拍賣前即占用系爭房屋，嗣原告因拍定取得系爭房屋後，而繼受劉羅桂筍因系爭租約所生之權利義務關係；

惟系爭租約未經公證，期限逾5年，雖無民法第425條第1項規定之適用，被告仍占用系爭房屋，並持續繳付租金，而原告未即表示反對之意思，則系爭房屋依民法第451條規定，已視為以不定期限繼續契約。

換言之，被告辯稱其基於租賃關係為合法占用系爭房屋云云，即非無據，洵值可採。

（四）至原告主張其已向被告為終止租約之意思表示，被告所繳付之租金過低，其未兌領租金或未開封被告所寄來之信件云云，依卷附長盈聯合法律事務所函及郵政匯票申請書顯示，原告雖曾於104年4月23日發函向被告為終止租約之意思表示，被告仍持續於105年1月23日繼續以郵政匯票繳付租金，業經原告收受，則原告既已收受被告所寄送之信件及繳付租金之郵政匯票，縱未開封信件及兌領郵政匯票，仍發生送達及繳付租金之效力，是被告就系爭房屋目前仍有不定期租賃關係存在。

另原告如認被告給付租金過低，應另行起訴請求，被告仍非無權占用，原告此部分主張與本件訴訟無涉，自無庸審酌。

基此，原告至今未能舉證證明被告有無權占用系爭房屋之情形，則不得以無權占用訴請被告返還系爭房屋。

四、從而，原告本於所有人物上請求權之法律關係，請求判決如其聲明欄所示，為無理由，其假執行之聲請亦失所附麗，均應予駁回。

五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經審酌後於判決結果不生影響，爰不再贅詞論列。

六、據上論結，本件原告之訴為無理由，爰依民事訴訟法第78條，判決如主文。

中 華 民 國 105 年 8 月 2 日
台灣彰化地方法院北斗簡易庭
法 官 謝仁棠
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
（須按他造當事人之人數附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 8 月 2 日
書記官 陳如玲