北斗簡易庭民事-PDEV,105,斗簡,88,20160809,1

臺灣彰化地方法院北斗簡易庭民事判決 105年度斗簡字第88號
原 告 汪佩宜
訴訟代理人 涂芳田律師
被 告 日歷製罐有限公司
法定代理人 汪益生
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國105年7月26日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告應將坐落彰化縣○○鄉○○段○○○○地號土地上、門牌號碼彰化縣○○鄉○○村○○路○段○○○號房屋，返還原告。

被告應給付原告新臺幣貳萬元，及自民國一百零五年一月六日起至返還上開房屋之日止，按月給付原告新臺幣貳萬元。

原告其餘之訴駁回。

訴訟費用新臺幣貳仟肆佰參拾元由被告負擔。

本判決原告勝訴部分得假執行。

事實及理由

一、原告主張：

(一)坐落彰化縣○○鄉○○段○000地號土地及其上未辦理保存登記之門牌號碼彰化縣○○鄉○○村○○路0段000號房屋（以下稱系爭房屋、土地，合稱系爭房地）原為原告之母汪許賞所有，系爭房地於民國93年間出租予被告，未訂立書面租賃契約，且雙方為不定期租賃契約（下稱系爭租約）關係，被告每月給付租金新臺幣（下同）20,000元給汪許賞。

(二)被告自104年9月起即未給付租金，汪許賞於同年11月間以存證信函催告給付104年9、10、11月之租金，被告置之不理。

(三)汪許賞於104年12月7日將系爭房地贈與原告，原告於同年12月10日以存證信函催告給付所積欠之104年9、10、11、12月份之租金，被告於104年12月31日匯款40,000元，然尚積欠104年11、12月，合計2個月之租金共40,000元，故原告於105年1月4日以存證函終止系爭租賃契約。

另依民法第421條、第439條規定，被告所積欠之租金40,000元應給付給原告。

(四)系爭租賃契約既已終止，依民法第455條、第767條前段規定，被告應將系爭房地返還原告。

(五)兩造自105年1月起已無租賃關係存在，被告仍繼續占有系爭房地，依民法第179條規定，被告應自105年1月1日起，按月給付原告相當於租金之不當得利20,000元。

(六)對被告抗辯之陳述：1.被告係於原告終止系爭租約後，才繳交租金。

2.系爭房地汪許賞於104年8月20日出售予訴外人朱有和，系爭土地並於104年9月14日辦理所有權移轉登記。

原約定賣方即汪許賞會同承租人即被告，與買方朱有和另訂立租賃契約，於價款付清後，系爭房地現狀點交給朱有和，此亦經被告承諾，詎被告嗣後反悔，被告不願偕同汪許賞與買方朱有和訂立房屋租賃契約，卻逕於104年10月間匯款20,000元給朱有和（如附表編號1所示）。

而朱有和以其被告未公證訂定租賃契約而作罷，因此退還附表編號1之匯款，被告即以提存方式，將該20,000元提存於法院（如附表編號2所示），顯見：⑴汪許賞就未辦理保存登記之系爭房屋與朱有和雖訂立買賣契約，然房屋事實上處分權並未點交給朱有和，故系爭租約租金收取權人仍屬汪許賞（嗣後汪許賞又讓與給原告）。

⑵朱有和與被告間並未訂立新的租賃契約，即斷然拒絕收取附表編號1之租金。

換言之，朱有和認定收取租金權利係在與被告完成新的租賃契約時起算，在未完成新的房屋租賃契約前，朱有和並無收取租金之權利。

3.因被告拖延不願與朱有和訂定系爭房屋租賃契約，賣方汪許賞面臨違約困境，其再三懇求被告法定代理人汪益生配合，亦遭拒絕，汪許賞只能坦白告訴朱有和無法履行契約。

幸經朱有和寬宏大量，同情汪許賞確已盡力，雙方同意解除契約，即賣方返還已收取之價金，買方朱有和亦將系爭土地移轉登記返還給汪許賞，未保存登記之系爭房屋，則另訂買賣契約（買受人：汪許賞、出賣人：朱有和）。

4.系爭房屋於93年間由汪許賞出租給被告，未定期限且未經公證，依民法第425條第2項之規定，並無買賣不破租賃之適用，被告於104年10月23日以朱有和為領取權人之提存（如附表編號2所示），並未生清償之效力。

5.被告係有限公司，非汪英輝一人所獨有，被告應就83年間起有給付租金之事實負舉證責任。

(七)依系爭租約、不當得利返還請求權、租賃物返還請求權、所有物返還請求權、債權讓與等法律關係，提起本件訴訟。

並聲明：1.被告應將系爭房屋(原起訴狀記載有土地，顯係誤載)返還予原告。

2.被告應給付原告40,000元及自105年1月1日起至返還系爭房屋(原起訴狀記載有土地，顯係誤載)日止，按月給付原告20,000元。

3.原告願供擔保，請准為假執行之宣告。

二、被告則以：

(一)本件原告係被告法定代理人汪益生之姪女，原告之母汪許賞是汪益生之兄嫂。

(二)被告自83年7月27日(即公司成立時)起承租系爭房地經營生產至今，第一任負責人為汪英輝（汪許賞之配偶），於93年9月1日變更為汪英彬，於96年1月22日再變更為被告之法定代理人汪益生，更換原因皆為經營不善，目前被告債務亦由汪益生概括承受。

(三)汪許賞於104年8月20日將系爭房地出售給朱有和，系爭土地並於104年9月14日以買賣為名義將所有權移轉登記給朱有和，朱有和再於104年11月18日以買賣為名義將所有權移轉登記給汪許賞，汪許賞另於104年11月25日以贈與為名義將所有權移轉登記給原告。

(四)被告繳交系爭房屋之租金如附表所示（附表編號1為朱有和所退回）。

(五)汪許賞與朱有和就系爭房屋買賣一事被告事前並不知情，係買賣契約簽訂後，朱有和才找被告去代書處簽訂租賃契約，被告不同意所以不簽，而被告本就系爭房屋有不定期租賃契約。

(六)被告公司原負責人為汪英輝，原告應就83年間起有給付租金之事實負舉證責任。

(七)並聲明：原告之訴駁回。

三、原告主張之事實，除被告應將系爭房屋返還予原告、被告應給付原告40,000元及自105年1月1日起至返還系爭房屋日止，按月給付原告20,000元，於法有據外，業據其提出存證信函、房屋稅籍證明書、系爭土地登記謄本、異動索引、系爭房屋買賣契約書影本等件為證，且為被告所不爭執，堪信為真實。

是本件之爭點厥為：原告主張被告應將系爭房屋返還予原告、被告應給付原告40,000元及自105年1月1日起至返還系爭房屋日止，按月給付原告20,000元，是否有據？詳述如下。

四、按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。

租賃物為建物者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。

承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物。

所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。

無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。

民法第440條第1項、第2項本文、445條前段、第767條第1項前段、第179條前段定有明文。

次按終止租約請求返還租賃物者，其請求權基礎依租賃物返還請求權(即民法第445條前段)、所有物返還請求權(即民法第767條第1項前段)等法律關係，競合或擇一請求，均無不可。

無權占有他人建物，將致建物所有人受有相當於租金之損害，為社會通常之觀念。

經查：

(一)按民法第425條於88年4月21日修正前係規定「出租人於租賃物交付後，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人，仍繼續存在。」

，嗣於88年4月21日修正規定為「出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。

前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之。」

，並自89年5月5日施行。

本件原告主張系爭租約雖為不定期租賃契約，惟成立於93年，且未經公證，故不適用前揭買賣不破租賃之規定，是系爭租約仍存在於被告與原告之母汪許賞間，嗣汪許賞方將系爭租約之權利義務轉讓予原告，原告復於104年12月1日以存證信函通知被告債權讓與及催告繳付租金等語，業據其提出存證信函為證，堪信為真實。

雖被告辯稱：系爭租約成立於83年，被告公司原負責人為汪英輝(即原告之父)，原告應就83年間起被告有給付租金之事實負舉證責任。

惟按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。

而被告未就系爭租約成立於83年乙事，提出具體事證以證其說，自難認為可採。

故系爭租約應認係成立於93年，而應適用修正後民法第425條第2項規定，即買賣不破租賃原則於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之。

是本件系爭租約於汪許賞將系爭租約權利義務轉讓予原告前，仍存在於汪許賞與被告間，合先敘明。

(二)原告請求被告返還系爭房屋部分：原告主張被告於104年9、10、11、12月均未繳納租金，雖被告於104年12月31日匯款40,000元予原告，但仍欠繳104年9、10月租金，已達兩個月租金，原告依法於105年1月4日委任原告訴訟代理人以存證信函為終止系爭租約之意思表示，被告於105年1月6日收受存證信函等情，業據原告提出存證信函、收執聯影本為證，堪信為真實。

雖被告辯稱：104年10月14日曾郵寄匯票20,000元予訴外人朱有和，遭朱有和退回，嗣於104年10月23日向法院提存20,000元予訴外人朱有和云云，並提出提存書為證，惟系爭租約不適用買賣不破租賃之規定，於汪許賞將系爭租約權利義務轉讓予原告前(被告於104年12月1日受債權讓與之通知，此有原告提出存證信函為證)，仍存在於汪許賞與被告間，故朱有和既非系爭租約之債權人，當無收取租金之權，被告縱使提存租金予朱有和，對汪許賞及原告均不生清償之效力。

是系爭租約已於105年1月6日經原告合法終止等情，洵堪採認。

系爭租約既已合法終止，被告仍占用系爭房屋，核屬無權占有，原告依系爭租約、租賃物返還請求權、所有物返還請求權、債權讓與等法律關係，主張被告應負返還系爭房屋之責任，即堪採認。

(三)系爭租約約定每月租金20,000元等情為兩造所不爭執，堪信為真實。

而原告雖主張於系爭租約終止前，被告尚積欠租金40,000元云云，惟被告業已於105年1月28日匯款予原告20,000元等情，業據被告提出匯款單影本為證，堪信為真實，是原告此部分之主張，僅於請求被告應給付積欠租金20,000元之範圍內，於法有據，堪以採認，逾此部分，即屬無據；

又系爭租約既於105年1月6日業已終止，被告仍占有系爭房屋，則原告依前揭說明，請求被告自105年1月6日起至返還系爭房屋之日止，按月給付相當於租金之不當得利20,000元，亦屬有理，堪以採認。

逾此部分之請求，則屬無據，難謂為可採

五、從而，原告依系爭租約、不當得利返還請求權、租賃物返還請求權、所有物返還請求權、債權讓與等法律關係，請求判決如主文第1、2項所示，為有理由，應予准許。

於此範圍之部分，為無理由，應予駁回。

六、本判決原告勝訴部分，合於民事訴訟法第389條第1項第3款規定，爰依職權宣告假執行。

七、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘攻擊及防禦方法，於判決結果不生影響，爰不再贅詞論列。

八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。

中 華 民 國 105 年 8 月 9 日
臺灣彰化地方法院北斗簡易庭
法 官 陳明照
以上正本證明與原本無異。
如對本判決不服提起上訴，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由（須附繕本）。
中 華 民 國 105 年 8 月 9 日
書記官 陳瑶芳
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│編號│金額(新臺幣)│給付方式及日期                  │備註                              │
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│ 1  │20,000元    │匯款、匯票發票日期104年10月14日 │匯票號碼：0000000000-0            │
│    │            │                                │受款人：朱有和；遭退回            │
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│ 2  │20,000元    │提存、聲請提存日期104年10月23日 │提存案號：本院104年度存字第785號  │
│    │            │                                │提存物受取權人：朱有和；提存原因：│
│    │            │                                │為給付104年10月租金               │
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│ 3  │40,000元    │匯款、存款日期104年12月31日     │匯款帳號：000-00-000000-0         │
│    │            │                                │戶名：汪佩宜                      │
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│ 4  │20,000元    │匯款、存款日期105年1月28日      │匯款帳號：000-00-000000-0         │
│    │            │                                │戶名：汪佩宜                      │
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│ 5  │40,000元    │提存、聲請提存日期105年3月24日  │提存案號：105年度存字第193號      │
│    │            │                                │提存物受取權人：汪佩宜；提存原因：│
│    │            │                                │為給付105年1、2月租金             │
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│ 6  │40,000元    │提存、聲請提存日期105年4月26日  │提存案號：105年度存字第264號      │
│    │            │                                │提存物受取權人：汪佩宜；提存原因：│
│    │            │                                │為給付105年3、4月租金             │
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│ 7  │40,000元    │提存、聲請提存日期105年6月23日  │提存案號：105年度存字第425號      │
│    │            │                                │提存物受取權人：汪佩宜；提存原因：│
│    │            │                                │為給付105年5、6月租金             │
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