北斗簡易庭民事-PDEV,108,斗簡,419,20200107,1

臺灣彰化地方法院北斗簡易庭民事判決
108年度斗簡字第419號
原 告 劉紅梅
被 告 林水德
訴訟代理人 黃亮碩
林雅芬
上列當事人間請求履行契約事件，本院於民國108年12月24日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告應給付原告新臺幣肆拾萬元，及其中新臺幣貳拾萬元自民國一○八年十月二十四日起、其中新臺幣貳拾萬元自民國一○八年十一月九日起，均至清償日止，按年息百分之五計算之利息。

原告其餘之訴駁回。

訴訟費用由被告負擔。

本判決原告勝訴部分得假執行。

事實及理由

一、原告主張：

(一)兩造於民國108年8月16日簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），被告以新臺幣（下同）4,638,000元，將附表所示之房地（下稱系爭房地）出售給原告，原告並交付被告20萬元作為買賣之訂金。

(二)詎訂約後被告即悔約拒不履行系爭買賣契約，原告請求調解亦無效果，故原告先後以田中郵局第93號及二水郵局第22號存證信函，通知原告解除系爭買賣契約，倘若解約不合法，則以本件起訴狀繕本之通知，為解除買賣契約之意思表示。

(三)系爭買賣契約第10條約定：「本契約條項因歸責甲方（即原告，下同）之事由不能履行時，定金及已交付之部份價款均不得請求返還，乙方（即被告，下同）得沒收充為違約損害金之全部，如因可歸責於乙方之事由，致不能履行時，乙方得提出已收款悉數交還甲方收回外，另應提出已收款同額之款項賠償甲方作為違約所受損害賠償金之全部（但需經催告後生效，雙方均不得異議抗辯）」，故原告請求被告給付40萬元及其利息。

(四)對被告抗辯之陳述：1.被告是在正常情況下簽訂系爭買賣契約，原告有錄影存證，，被告的女朋友在七月底時一直聯絡原告，說被告欠地下錢莊很多錢要用錢，原告去看房子時，被告本人也親自帶原告參觀房間，原告本來想要仲介別人去買，但被告的女朋友打電話給原告，跟原告說要優惠賣原告，因為急著還地下錢莊的錢。

2.被告故意主張265萬元的合約來拖延訴訟；

兩造只有簽訂系爭買賣契約，如果有被告所稱之265萬元合約，被告應提出證據。

3.被告稱在外面有積欠175萬元地下錢莊的債務，變成原告第二次繳款就要拿很多錢出來，原告表示一時拿不出那麼多現金，還要貸款，怕貸款的總額度不夠，因為被告只有土地所有權，沒有建物所有權，能貸款的額度很低，原告向被告表示現金最多只能籌到265萬元，可否以265萬元賣給原告，原告說可以。

(五)爰依系爭買賣契約第10條約定、民法第249條第1項第3款、第259條規定提起本件訴訟。

並聲明：被告應給付原告40萬元，及其中20萬元，自108年8月17日起、其中20萬元，自起訴狀繕本送達翌日起，均至清償日止，按年息5%計算之利息；

願供擔保請准宣告假執行。

二、被告則以：

(一)系爭買賣契約的字是被告簽的，被告不認識字，人家叫被告簽，被告就簽，也沒有跟被告解釋是什麼合約。

(二)被告於108年8月19日會同二名員警去盧垂界代書那邊的時候，盧垂界有拿出一份賣總價265萬元的契約給被告看，被告當時要拍照或請求影印一份給被告，但盧垂介拒絕，盧垂介所說的買賣契約價金463萬元不實在。

(三)兩造既已簽立4,638,000元的合約了，怎麼可能再簽契約，同意以265萬元出售系爭房地。

(四)被告主張本件買賣為詐騙行為，買方為了要掩飾高價低賣，所以另外做了一份總價是463萬元的合約，被告的印鑑、證件都在代書那邊，代書有可能偽造契約，證人盧垂介的證詞有失公正，被告主張買賣契約不成立。

(五)並聲明：原告之訴駁回。

三、法院之判斷：

(一)按稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支付價金之契約。

當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立。

民法第153條第1項、第345條分別定有明文。

原告於108年8月16日向被告購買系爭房地，約定買賣總價金為4,638,000元，並簽訂系爭契約，系爭契約上賣主「林水德」之簽名為被告本人所親簽，亦為被告所不否認。

又證人即地政士盧垂界於本院言詞辯論時到庭具結證稱：系爭買賣契約是在我的代書事務所簽立的，是買主跟賣主約好，一起到我的事務所委託我的，我跟買主本來就有認識，108年8月16日簽約時，買賣雙方有在我們事務所談那筆土地要賣多少錢，賣方身邊還有壹個女生，但我不認識她，雙方是直接談的價錢，賣方帶去的女生是坐在旁邊聽，主要是賣方林水德自己跟買方談要賣多少錢，談的過程雙方都有互相出價，最後決定以一坪三萬元賣出，總面積511平方公尺等於154.6坪，所以總價為新台幣4,638,000元整。

談好價錢後，我幫他們擬定系爭買賣契約內容，契約內容我有逐條念給林水德聽。

買賣定金20萬元也是簽約當日當場交付給被告林水德本人點收。

簽約過程中被告林水德的意識都很清楚、精神也很正常。

合約上的簽名是林水德本人簽的，印章也是他當場拿出來給我蓋的，他的印章也還在我這邊。

而且有交給壹份完整的契約給被告林水德等語。

足見被告於簽約時有辨別事理能力，並當場與原告議價，於同意移轉財產權、支付價金等契約必要之點意思表示合致後親自於系爭買賣契約上簽名，並當場點收定金，依據前述規定，買賣契約即為成立，且已生效。

(二)被告訴代為被告辯稱108年8月19日在盧垂界代書那邊的時候，代書有拿出一份買賣總價265萬元的契約給被告訴代等人看，故被告主張本件買賣是詐騙行為，系爭買賣契約書為虛偽契約，是買方為了要掩飾高價低賣，所以另外做了一份總價是4,638,000元的契約，系爭買賣契約不成立云云。

經查，證人盧垂界於本院言詞辯論時雖又證稱：108年8月19日，也就是星期一的下午，林水德的女兒跟女婿會同林水德及二名員警到我事務所來，林水德的女兒跟女婿說林水德有被詐騙集團詐騙，但不是買主詐騙他們，他們也有問買賣的過程，…我有當場跟在場的人說系爭契約買賣總價是265萬元，因為簽契約的時候，買主要跟賣主殺價到265萬元，賣主不賣，兩造就先在我事務所簽立系爭契約，而後兩造簽約完畢後，買主、賣主跟那個女生三個就一同出去，說要去吃飯，有找我去，我因為有事情，就不去，後來買主有回來跟我說，賣主有答應她265萬元要賣給她，我有跟買主說，那你們要重新訂立契約才可以，買主就先回去了，後來就星期六、星期日了，再接著就星期一下午賣主他們就來找我。

所以林水德家人問我的時候，我就說賣主有同意265萬元要賣給買方。

…但兩造沒有再簽訂價金為265萬元的契約，從頭到尾只有卷附的系爭買賣契約而已。

被告家人當天來我事務所也有照相，為何不把照片拿出來等語。

然證人盧垂界上開證詞僅能證明原告曾向證人主張兩造於簽訂系爭買賣契約後，被告曾答應將買賣價金更改為265萬元，無從證明兩造確有另外簽立一份買賣總價為265萬元的契約，更無從證明本件買賣原告有任何對被告施用詐術之行為，或系爭買賣契約書為虛偽契約之情形。

此外，被告亦未舉出其他證據以證明原告確有對被告施用詐術、或系爭買賣契約為虛偽不實之契約，其主張系爭買賣契約不成立，不足採信。

(三)又按違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。

其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額，民法第250條第2項定有明文。

故當事人間約定之違約金性質究屬何者？應依當事人之意思定之，如無從依當事人之意思認定違約金之種類時，自應依上開規定，視為賠償額預定性違約金（最高法院102年度台上字第1378號、103年度台上字第367號判決意旨參照）。

本件依系爭買賣契約書第二條「本契約成日（應為立）同時，甲方提出新台幣貳拾萬元為買賣定金，交付乙方親收足訖，不另立收據是實，並得於契約履行時，作為給付價款壹部」、第十條「本契約條項因歸責甲方之事由不能履行時，定金已交付之部分，價款均不得請求返還，乙方得沒收充為違約損害金之全部，如因可歸責於乙方之事由，致不能履行時，乙方得提出已收款悉數交還甲方收回外，另應提出已收款同額之款項賠償甲方作為違約所受損害賠償金之全部（但需經催告生效雙方均不得異議抗辯）」等內容觀之，兩造成立系爭買賣契約時交付之定金充作價金之一部，不具違約定金性質，且出賣人違約不履行時應將已收之定金、價金加倍「賠償」承買人作為違約金，可知其性質應係以確保契約之履行為目的，即被告若有不履行買賣契約之情事時，原告只得依系爭買賣契約請求違約金，而違約金之數額則係定金加倍之總額。

系爭買賣契約書既未特別約明除請求違約金外尚得請求損害賠償，自應視為因不履行而為損害賠償總額預定之違約金。

被告既拒不履行系爭買賣契約，且未證明有何不可歸責於己之事由，復經原告於108年10月7日以田中郵局第93號存證信函催告被告履行，因被告無回應，乃又於108年10月23日以二水郵局第22號存證信函解除系爭買賣契約，上開二存證信函均經被告本人親自收受，有存證信函及其回執附卷可證，從而，原告依系爭買賣契約第十條之約定，請求被告加倍返還已付定金共計40萬元，應予准許。

(四)末按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任。

給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。

其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。

民法第229條第1項、第2項定有明文。

又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。

但約定利率較高者，仍從其約定利率。

應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5，民法第233條第1項、第203條亦有明文。

本件原告所請求之給付非屬定有確定期限之給付，揆諸前揭說明，須經原告催告後即原告二水郵局第22號存證信函送達之翌日即108年10月24日，始得計算法定遲延利息，故原告請求其中20萬元自108年10月23日以前之法定遲延利息，為無理由，應予駁回。

四、綜上所述，原告依系爭買賣契約之約定，請求被告給付40萬元，及其中20萬元自108年10月24日起，其中20萬元自起訴狀繕本送達翌日即108年11月9日起，均至清償日止，按年息百分之5計算之利息，為有理由，應予准許。

逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。

五、被告雖請求本院傳喚108年8月19日陪同其等至盧垂界代書處之警員到庭作證，以證明確有其所稱之總價265萬元買賣契約存在，惟本院認定系爭買賣契約係合法有效存在之契約，業經論述如前，被告復未能提出該買賣總價為265萬元之契約紙本以供本院審認，先不論證人是否證述確有目睹，縱令其證稱確曾目睹該總價為265萬元之契約，本院認亦難以此否定系爭經被告親自簽名、並經在場代書到庭具結證稱整個立約過程之買賣契約之合法、有效存在，故本院認並無傳喚之必要。

本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經審酌後核與判決之結果無影響，爰不一一論述，附此敘明。

六、本件判決原告勝訴部分係依民事訴訟法第427條第1項規定適用簡易訴訟程序，所為被告一部敗訴判決，應適用民事訴訟法第389條第1項第3款之規定，依職權宣告假執行，並依同法第392條第2項之規定，依職權宣告被告如預供擔保，得免為假執行。

七、本件訴訟費用依民事訴訟法第79條，因原告已就給付金額40萬元之請求全部勝訴，僅部分利息起算日之少部分敗訴，是訴訟費用應全部由被告負擔。

中 華 民 國 109 年 1 月 7 日
臺灣彰化地方法院北斗簡易庭
法 官 沙小雯
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀，並按應送達於他造之人數提出繕本或影本，及繳納第二審裁判費。
中 華 民 國 109 年 1 月 7 日
書記官 葉春涼

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 │附表                                │
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 │不動產│地號、建號、門牌、權利範圍  │
 │種類  │                            │
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 │土地  │彰化縣○○鄉○○段000000地號│
 │      │、面積511平方公尺、權利範圍 │
 │      │全部                        │
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 │建物  │彰化縣○○鄉○○路0段000號磚│
 │      │石造建物                    │
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