北斗簡易庭民事-PDEV,109,斗簡,125,20210826,2

臺灣彰化地方法院北斗簡易庭民事判決
109年度斗簡字第125號
原 告 張琨鴻
訴訟代理人 粘舜權律師
被 告 林俶亙
訴訟代理人 蔡欣華律師
上列當事人間請求給付租金事件，本院於民國110年8月12日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告應給付原告新臺幣貳拾陸萬伍仟壹佰陸拾壹元，及自民國一○九年三月二十八日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。

原告其餘之訴駁回。

訴訟費用新臺幣玖仟參佰陸拾元，其中新臺幣貳仟玖佰壹拾伍元由被告負擔，餘由原告負擔。

本判決第一項得假執行。

原告其餘假執行之聲請駁回。

事實與理由

一、原告主張：其自民國104年9月1日起向訴外人林秋雄承租門牌號碼為彰化縣○○市○○○路0號（面積319.88平方公尺）及3號（面積340,12平方公尺）之鋼骨造建物（下稱系爭建物），每月租金新臺幣（下同）7萬元，並訂立租賃契約，嗣原告又將系爭建物中斗六五路1號室內約50坪（約165.84平方公尺）及室外約40坪（約132.23平方公尺）之部分建物（下稱系爭租賃房屋）於106年5月10日出租給被告，租期8年，每月租金除自106年5月至同年10月共6個月每月以55,000元計算外，其餘各月均為6萬元，兩造訂有房屋租賃契約書（下稱系爭租約）為據；

詎被告自108年8月份起至109年3月份止，未依約繳納房租予原告，且歷月積欠水電費高達31萬1,476元未依約繳納，原告多次催告被告給付，未獲置理，不得已委請律師提出本件訴訟，委任律師費用6萬元（第一審）理應由被告負擔。

爰依契約及不當得利之法律關係，請求被告給付㈠積欠租金48萬元。

㈡積欠水電費31萬1,476元。

㈢委任律師費用6萬元。

共計85萬1,476元。

並聲明：㈠被告應給付原告85萬1,476元及自起訴狀繕本送達翌日（即109年3月28日）起至清償日止之法定遲延利息。

㈡願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告則以：㈠原告前（107年6月份、9月份、108年9、10、11、12月份）因積欠林秋雄租金未付，並欠繳水電費共計21萬3,591元，已經林秋雄委任律師於108年9月20日及同年月27日經發律師函終止原告與林秋雄之間之租賃契約，並於108年9月23日、同年10月1日送達原告經原告收受，原告與林秋雄之租賃契約即已終止。

㈡原告將系爭建物全部出租予被告及第三人黃毓昇，違反法律規定及租賃契約約定，林秋雄應有權終止租賃契約及請求原告返還積欠之租金與水電費。

㈢被告經友人告知原告並非地主及系爭租賃建物所有權人，已於108年9月19日撤銷系爭租約，並請求原告返還詐欺所得，業於次日即同年月20日經原告收受上開律師函撤銷系爭租約之意思表示。

㈣系爭租賃房屋水電費一直是由被告與林秋雄共同分擔，並非原告給付，此有被告提出繳納系爭建物水電費單據及林秋雄與原告於109年4月24日在臺灣雲林地方法院就109年度訴字第126號遷讓房屋事件所作成之調解筆錄（下稱系爭調解筆錄）內容可知。

㈤林秋雄與訴外人陳柏宏於109年1月14日就系爭建物訂立租賃契約，雙方並於租賃契約第3條約定陳柏宏自109年1月1日起至同年3月31日止，因係陳柏宏對於系爭建物裝潢期間，免收租金。

原告與陳柏宏二人共同經營海鮮熱炒餐廳，因被告爭執原告非系爭建物所有權人，所以上開租賃契約係以陳柏宏名義簽立，實際被告在經營，所有前未給付原告租金，被告業已與林秋雄達成協議並直接給付給林秋雄，被告並無積欠原告租金可言。

㈥律師委任費用非屬第一審訴訟必要費用。

㈦並聲明：原告之訴駁回。

三、得心證之理由：㈠原告上開主張事實，業據其提出系爭租約、律師委任契約、109年6月份房租繳款經林秋雄簽收單據及協議書1張、同年9月份房租繳款經林秋雄簽收收據翻拍照片1張等件為證，復經本院依職權調取系爭建物建物謄本、臺灣雲林地方法院109年度六簡字第25號、同院109年度訴字第126號卷宗參閱，應堪信被告積欠原告租金之事實為真，為被告所否認，並以上情置辯。

㈡按承租人非經出租人承諾，不得將租賃物轉租於他人。

但租賃物為房屋者，除有反對之約定外，承租人得將其一部分轉租於他人。

承租人違反前項規定，將租賃物轉租於他人者，出租人得終止契約。

民法第443條第1、2項分別定有明文。

而租賃為債之契約，出租人不以租賃物所有人為限，以他人之物出租，其租約並非無效。

如出租人交付之租賃物，合於所約定之使用收益目的，並於租賃存續期間，保持其合於用益之狀態，已依債之本旨為給付，即不負不完全給付之債務不履行責任，有最高法院97年度台上字第979號判決意旨足參；

又當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，但法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限，民事訴訟法第277條定有明文。

此項規定，固已揭示舉證責任分配之方向，惟其規定，尚無具體標準，仍應視各別事件情形之不同而為具體之認定，使舉證責任公平合理分配於兩造負擔。

此於當事人就發生法律上效果所必要之事實，如可分為特別要件事實與一般要件事實之具體個案時，其主張法律效果存在者，自應就其特別要件事實負舉證責任，始符上揭條文所定之趣旨（最高法院48年台上字第887號判例參照）。

㈢經查：本件爭點在於原告是否可向被告收取自108年8月1日起至109年3月31日止積欠租金之權利？被告是否應給付原告所主張之水電費及第一審委任律師費用？本院基於下列理由，認原告應可向被告請求給付積欠之租金26萬5,161元，惟其餘租金、積欠之水電費及委任律師之費用等，原告則不可請求。

分述如下：⒈租金部分：⑴原告主張自108年8月起，被告即未給付原告租金，惟原告並未提出108年8月前收取租金之明細或簽收收據（即由原告舉證），而被告答辯：108年8月份租金業已給付原告等情（見本院卷第281頁）。

查，系爭租賃契約第4條約定：「租金（指當月租金）應於每月10日以前繳納，每次應繳壹個月份乙方（指被告）不得藉詞拖延」。

而被告因於108年8月份聽聞原告非地主，心生疑慮，遂於108年9月19日發律師函給原告，欲撤銷系爭租賃契約乙情（見本院卷第15頁背面、第39頁至第43頁）。

本院認如被告未給付原告108年8月份租金，應委託律師儘速在108年8月份發上開撤銷系爭租賃契約律師函，方能免除給付108年8月份租金（如能撤銷），如拖至同年9月發函，表示被告應已於108年8月初已給付原告108年8月份租金。

是原告請求被告給付積欠租金應自108年9月1日起算，洵無疑義。

⑵被告於108年9月19日寄發存證信函予原告，內容無非以原告非系爭租賃房屋及其坐落土地之所有權人為由，依民法第92條、第93條規定撤銷系爭租約，並請求返還詐欺所得款項云云。

經查，原告私下出租林秋雄所有之系爭租賃房屋，並將租賃標的物交付被告使用收益，雖系爭租賃建物非原告所有，亦不影響系爭租約之效力，原告就系爭租約而言，既無違反出租人之義務（交付系爭建物予被告使用），系爭租約亦無無效原因，被告自不得以受原告詐欺為由，撤銷系爭租約使之無效，作為拒絕繳納租金之理由。

是被告於上開日期寄發之存證信函，不生撤銷系爭租約之效力。

又被告自108年8月份知悉原告非系爭租賃房屋所有權人拒絕給付系爭租賃房屋租金，為被告所不爭執，依上揭最高法院判決意旨，原告出租他人之物之租賃契約並非無效，則原告除有給付不能或出租目的不達等事由，原得請求被告繼續按月給付租金至109年3月31日。

⑶惟林秋雄於108年9月20日、同年月27日以積欠2期以上（系爭租約約定租金每月10日前繳交）107年6月、9月、108年9月）租金為由，發函終止其與原告之系爭租約，經原告分別於同年月23日及同年10月1日收受送達在案仍未給付。

而依據被告所提林秋雄歷年收受原告租金存摺內容所示，上開月份租金原告確未匯入林秋雄帳戶（見臺灣雲林地方法院109年度訴字第126號〈下稱他案〉卷57頁、第119頁至第123頁），而原告對於上開積欠租金係以其他方式給付，亦未能舉證以實其說，則林秋雄與原告訂立之系爭租約應於108年10月1日即已終止；

又系爭租約雖於上開期日終止，原告仍無權占有系爭租賃房屋，並持續交給被告使用收益中，直至109年1月14日方由林秋雄與被告（以陳柏宏名義）協商訂立新租約，由被告將系爭租賃房屋租金交付林秋雄，有被告提出新租約附卷可稽（見本院卷第227頁至第237頁）。

則可認林秋雄業將系爭租賃房屋使用收益權利於109年1月14日自原告處收回，且繼續以出租人地位提供系爭出租房屋給被告使用收益。

原告既然自上開期日無法繼續履行出租人義務，其請求被告給付租金期間應以109年1月13日為被告給付租金之終期。

⑷被告復答辯稱：被告再於109年1月14日以陳柏宏之名義與林秋雄訂立新租約，自109年1月1日起至同年3月31日止約定免付租金，且被告對於前欠原告之租金已向林秋雄給付，自不欠原告任何租金云云。

次查，被告提出陳柏宏與林秋雄所訂立之新租約，內容第3條約定自109年1月1日起至同年3月31日止，陳柏宏因裝潢原因免付租金，然基於債之關係相對性原則，被告無法證明陳柏宏與被告之同一性，林秋雄與陳柏宏之約定，被告並非當然可予援用主張抵銷，且林秋雄與原告為不同之出租人，原告與被告所訂立系爭租賃契約並無無效之處，被告租金自應給付原告而非林秋雄，其理自明。

故被告上開答辯，委無足採。

⑸至原告在他案中辯稱：其尚有20萬元押租金在林秋雄處，可充償租金云云。

因押租金在租賃關係存續中，並不當然充償租金債務，承租人無主張以押租金充償租賃債務之權利，所以原告不得在他案主張以押租金充償積欠租金，林秋雄不得終止系爭租約。

另原告是否違法轉租與本件無何關聯，即使原告將系爭建物全部違法轉租，亦僅生林秋雄可終止系爭租約之法律效果，原告對於被告而言，在上開租賃期間內，並未違反出租人之義務，亦無損及被告使用收益權利至明，自可向被告收取租金。

⑹綜上，原告基於租賃契約之法律關係，得向被告請求108年9月1日起至109年1月13日（4個月又13天）之租金26萬5,161元（計算式：〈60000×4〉＋〈60000×13÷31〉＝265161，小數點四捨五入）。

⒉水電費部分：原告主張被告積欠系爭租賃房屋之水電費31萬1,476元，為被告所否認，並辯稱：水電費均由被告與林秋雄分擔繳納等情，並提出水電費繳納收據為證（見本院卷第107頁至第117頁）。

而原告始終未提出代被告繳納租賃房屋之水電費31萬1,476元之證據以實其說。

是原告上開主張，亦無足採。

⒊第一審委任律師費用6萬元部分：按系爭租約第12條：「乙方（即被告）若有違約情事，致損害甲方（即原告）之權益時願聽從甲方賠償損害，如甲方（即原告）因涉訟所繳納之訴訟費、律師費用，均應由乙方（即被告）賠償負責。」

惟由前開規定反推可知係以乙方違約為其須負責涉訟時律師費用之前提要件，然本件被告自108年8月1日起拒絕給付原告租金，係因被告得知原告非系爭租賃建物所有權人，且原告以較低之租金承租系爭建物後，再轉租給被告較高租金謀取利益，被告不諳法律，認原告上開所為，被告毫無保障及產生營業隨時中斷之危險，已如前述。

另原告在履行出租人之義務期間，因林秋雄知悉原告轉租第三人之事實，而向原告主張終止系爭租約，並請求遷讓返還系爭建物，且不時至系爭租賃房屋處查看，被告豈有不知之理？本院實無法苛求被告能理解原告出租他人之物，如並不違反出租人之義務，原告即有收取租金之權利。

被告惶惶終日，實乃因原告隨時可能喪失對系爭租賃房屋之占有，無法繼續履行出租人義務，與法律安定性原則未符。

本院認原告之過失仍大於被告，且認被告無可歸責之事由而不須按前開約定負擔原告支出之律師費用，則原告主張被告應賠償因本件訴訟所支付之律師費用，洵屬無據。

㈣綜上所述，原告依租賃房屋契約之法律關係，請求被告給付自108年9月1日起至109年1月13日止之租金26萬5,161元及自109年3月28日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，為有理由，應予准許；

逾上開範圍部分之請求，為無理由，應予駁回。

本件訴訟費用9,360元，依兩造勝敗比例，其中2,915元（計算式：9360×〈265161÷851476〉＝2915，小數點下四捨五入）由被告負擔，餘6,445元由原告負擔。

四、依據民事訴訟法第389條第1項第3款之規定，本件係適用簡易訴訟程序所為被告部分敗訴之判決，自應由本院依職權宣告准予假執行。

至原告敗訴部分，其假執行之聲請亦失所依附，應併予駁回。

五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核與判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。

六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。

中 華 民 國 110 年 8 月 26 日
北斗簡易庭 法 官 丁兆嘉
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭（彰化縣○○市○○○道0段0號）提出上訴狀。
（須按他造當事人之人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 110 年 8 月 26 日
書記官 葉春涼