北斗簡易庭民事-PDEV,109,斗簡,127,20200630,1

臺灣彰化地方法院北斗簡易庭民事判決
109年度斗簡字第127號
原 告 王雪珍
訴訟代理人 呂仲祐律師
複代理人 陳漢修
被 告 陳淑粉
上列當事人間因返還訂金事件，本院於民國109年5月26日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

原告先位之訴、備位之訴之聲請均駁回。

訴訟費用由原告負擔。

事實及理由

一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一；

或不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第7款分別定有明文。

此規定依同法第436條第2項，於簡易訴訟程序亦有適用。

。

查原告原依據民法第249條第3、4款之法律關係提起本件訴訟，並聲明請求：被告應給付原告新臺幣（下同）500,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；

嗣於民國109年5月26日提出民事準備狀，更正其聲明為：(1)先位聲明：被告應給付原告500,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。

(2)備位聲明：被告應給付原告350,000元，及自本案判決確定翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。

核其所為訴之變更，與前揭規定相符，應予准許。

二、原告主張：

(一)兩造於108年6月23日簽立不動產買賣契約（下稱系爭買賣契約），被告將其所有門牌號碼彰化縣○○鎮○○路0段000號房屋及所坐落之土地（下稱系爭房地），以500萬元之價格出售給原告，並委託授權張妙瓊聯合地政事所代書簽立系爭買賣契約，且由第一建築經理股份有限公司為價金信託履約保證，原告並於同日給付定金50萬元（現金3萬及票面金額47萬元之商業本票）。

(二)被告與本件仲介洪紫瑄向原告宣稱系爭房地可貸款450萬元，惟經原告向銀行申請貸款時，銀行以房屋老舊土地價值無法擔保其價值而無法貸款450萬元，致原告無法履行系爭買賣契約，原告於108年11月1日寄發台中黎明郵局000640號存證信函要求返還定金或以其他方式解決。

(三)原告先位請求被告返還50萬元：因系爭房屋無法以450萬元貸款，致契約不能履行，是不可歸責於付定金之原告，被告依民法第249條第3、4款規定請求被告返還50萬元之定金。

(四)原告備位請求被告給付原告35萬元：1.系爭買賣契約第8條第2項係關於違約責任之規範，約定為：「…經賣方定七日期限催告逾期仍不履行，賣方得解除契約。

如因可歸責於買方之事由致本契約解除時，除同意賣方得沒收已支付之全部價款做為違約金，並應負擔因此所衍生之全部稅捐及相關費用。

…」，則據此足證兩造係合意於原告違約時，得不待舉證證明其損害係因債務不履行所致及其數額之多寡，即得請求原告給付違約金，故依民法第250條第2項規定，該等違約金應為具賠償總額預定性質之違約金。

2.本件約定之買賣總價款為500萬元，原告前已繳交50萬元，已達總價款10分之1，如全數遭沒收對原告顯然過苛，爰依民法第252條規定，請求依法酌減至15萬元，以維兩造權利義務之衡平。

(五)並請求：1.先位聲明：被告應給付原告500,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；

請依職權宣告假執行。

2.備位聲明：被告應給付原告350,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；

請依職權宣告假執行。

三、被告則以：

(一)依系爭買賣契約第3條第2項規定，本件50萬元為第一期（買賣）款，並非定金性質，此觀前開契約同條項載明：「含定金元整」（意指定金0元或不含定金）即明，原告對此顯有誤會，故其不得以民法第249條規定，作為本件請求權基礎。

(二)被告之所以沒收原告所給付之第一期買賣款50萬元，係因其違反系爭買賣契約第3條第2項給付第三期款（完稅款）之規定，被告履約過程中完全依約而為，並無任何不法或違約之處，有本件不動產買賣相關往來存證信函可參；

另依第8條第2項規定，被告尚得請求原告給付若干數額之違約金。

詎在被告未向原告提出前開違約金請求前，其竟惡人先告狀向本院提出本件訴訟，並提出各種不實說詞，被告完全無法接受。

(三)縱使本院認定系爭50萬元性質上為定金（假設語氣），然原告於契約成立後無法向銀行貸款450萬元乙事，揆諸台灣基隆地方法院85年度訴字第8號判決：「契約因不可歸責於雙方當事人之事由，致不能履行時，定金應返還之，民法第249條第4款固有明文，然該條款係在契約成立後發生給付不能之情形，且給付不能係因不可歸責於雙方當事人，始足當之，係就嗣後給付不能所為之規定意旨，純屬可歸責於原告之事，與被告無涉，因此本件並不符合民法第249條第4款規定要件，從而原告不得據此請求被告返還系爭50萬元款項。

(四)原告空言泛稱：「仲介洪紫瑄與被告向原告宣稱系爭房地可貸款450萬元…」云云，被告否認，原告應負舉證責任。

(五)並聲明：原告之訴駁回；如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

四、本院之判斷：

(一)原告主張兩造於108年6月23日簽立系爭買賣契約，被告將其所有系爭房地，以500萬元之價格出售給原告，並委託第一建築經理股份有限公司為價金信託履約保證，原告並於同日給付第一期款（簽約款）50萬元（現金3萬及票面金額47萬元之商業本票）之事實，此有第一建經不動產買賣契約書、價金信託履約保證申請書、本票影本等在卷可證，且為被告所不爭執，應堪信為真實。

(二)依系爭買賣契約第三條第二項關於付款方式約定，其中第一期款為簽約款50萬元，關於該簽約款中，並無定金數額之約定；

第二期款則為備證用印款，有系爭買賣契約書在卷可憑，足見系爭買賣契約並未有關於定金之約定，原告所給付之前揭第一期及第二期款均為系爭買賣契約買賣價金之一部，難認該50萬元係屬定金性質。

原告給付被告並存入價金信託履約保證專戶之50萬元，其性質既為違約金，非屬定金性質，則原告先位聲明主張依民法第249條第3、4款規定，請求被告返還50萬元，即不可採。

(三)又被告依系爭買賣契約第三條第二項約定，應於108年10月9日前給付第三期款（完稅款），雖原告主張其因銀行核貸金額未獲核准，致不能履行契約等語。

查，關於銀行核貸與否及成數，乃原告於訂約前，應自為斟酌之風險因素，本件原告既未舉證兩造就核貸金額不足支付價款時，另有其他特別約定，則原告於銀行核貸金額不足時，仍負有應於108年10月9日前將系爭房地買賣價金第三期款150萬元匯入上開信託財產專戶之義務。

原告未依約將買賣價金第三期款150萬元匯入上開信託財產專戶，當屬可歸責於原告之事由而未履行契約。

又按契約解除時，除法律另有規定或契約另有訂定外，當事人雙方互負回復原狀之義務，固為民法第259條所明定。

然兩造於系爭買賣契約第八條第二項約定：「買方如違反本契約應履行之各項義務時，每逾一日按該期價款萬分之二計算違約金（自逾期之次日起至完成給付日止）。

經賣方定七日期限催告逾期仍不履行者，賣方得解除契約。

如因可歸責於買方之事由致本契約解除時，除同意賣方得沒收已支付之全部價款做為違約金，並應負擔因此所衍生之全部稅捐及相關費用。

…。」

等語，當為民法第259條規定「契約另有訂定」之情形。

是被告因原告人未依約於108年10月9日將系爭房地買賣價金第三期款150萬元匯入約定之信託財產專戶內，先後催告原告付款，因原告仍未履行，被告再發函解除契約，並向原告行使其欲沒收原告已支付價金作為違約金之權利等情，尚屬有據。

(四)末按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第252條定有明文。

違約金是否過高，應依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定之標準（最高法院89年度台上字第2824號判決、97年度台上字第1779號判決、98年度台上字第1596號判決可資參照）。

惟此規定乃係賦與法院得依兩造所提出之事證資料，斟酌社會經濟狀況並平衡兩造利益而為妥適裁量、判斷之權限，非謂法院須依職權蒐集、調查有關當事人約定之違約金額是否有過高之事實，而因此排除債務人就違約金過高之利己事實，依辯論主義所應負之主張及舉證責任；

又違約金之約定，為當事人契約自由、私法自治原則之體現，雙方於訂約時，既已盱衡自己履約之意願、經濟能力、對方違約時自己所受損害之程度等主、客觀因素，本諸自由意識及平等地位自主決定，除非債務人主張並舉證約定之違約金額過高而顯失公平，法院得基於法律之規定，審酌該約定金額是否確有過高情事及應予如何核減至相當數額，以實現社會正義外，當事人均應同受該違約金約定之拘束，法院亦應予以尊重，始符契約約定之本旨。

倘債務人於違約時，仍得任意指摘原約定之違約金額過高而要求核減，無異將債務人不履行契約之不利益歸由債權人分攤，不僅對債權人難謂為公平，抑且有礙交易安全及私法秩序之維護。

經查，系爭契約第八條第二項所約定以已支付買賣價金為違約金，屬損害賠償總額預定性之違約金，則被上訴人主張系爭契約約定之違約金額過高，請求依民法第252條規定予以酌減，本院自應審酌約定之違約金是否過高。

本院審酌：被告於108年11月6日解除契約，於解約前原告所交付用以履行給付簽約款之現金及票據面額加總為50萬元，此即為系爭買賣契約第八第二項之懲罰性違約金數額，此數額占系爭房地總價500萬元的10%，並未逾內政部所頒成屋買賣契約範本第11條第3項規定之上限15%，本件原告亦未舉證證明系爭買賣契約所約定之違約金額有何過高而顯失公平之情形，難認本件違約金確有過高之情事，從而，原告備位依民法第179條、第252條請求酌減違約金至15萬元，並聲明請求被告返還35萬元，亦無理由。

五、綜上所述，原告給付被告之50萬元既非定金性質，原告依民法第249條第3、4款之規定，請求被告返還50萬元，並無理由。

又依系爭買賣契約第八條第二項約定，原告已給付之50萬元買賣價金，因可歸責原告之事由，致被告解除系爭買賣契約，前揭買賣價金即轉換為違約金，且該違約金並無過高之情事，原告備位請求酌減違約金至15萬，請求被告返還35萬元，亦無理由，不應准許。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，均核與本件判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。

七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。

中 華 民 國 109 年 6 月 30 日
臺灣彰化地方法院北斗簡易庭
法 官 沙小雯
以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 109 年 6 月 30 日
書記官 葉春涼