北斗簡易庭民事-PDEV,109,斗簡,192,20200806,1

臺灣彰化地方法院北斗簡易庭民事判決
109年度斗簡字第192號
原 告 詹香燕

被 告 蕭貴媖

上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國109年7月23日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告應將門牌號碼彰化縣○○鄉○○路○段000巷0弄00號房屋全部騰空並遷讓返還予原告。

被告應給付原告新臺幣玖萬元，並自民國一○九年六月十六日起至交還前開房屋之日止，按月給付原告新臺幣壹萬伍仟元。

訴訟費用由被告負擔。

本判決得假執行。

事實及理由

一、按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條分別定有明文。

前揭規定於簡易訴訟程序均適用之，此觀同法第436條第2項規定自明。

經查：原告起訴原聲明：㈠被告應將門牌號碼彰化縣○○鄉○○路0段000巷0弄00號房屋騰空遷讓返還原告；

㈡被告應給付原告新臺幣（下同）60,000元，及自民國108年9月16日起至遷讓房屋之日止，按月給付原告15,000元；

㈢願供擔保，請准宣告假執行。

嗣於民國109年7月23日言詞辯論期日，當庭以言詞就起訴狀聲明第二項更正為：被告應給付原告90,000元，及自109年6月16日起至遷讓第一項房屋之日止，按月給付原告15,000元。

原告所為，核與前開規定相符，應予准許。

二、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。

三、原告主張：

(一)兩造於108年9月16日簽訂房屋租賃契約（下稱系爭租賃契約），原告將所有之門牌號碼彰化縣○○鄉○○路0段000巷0弄00號房屋（下稱系爭房屋）出租予被告，租賃期間1年，自108年9月16日起至109年9月15日止，每月租金15,000元；

水、電、瓦斯及管理等費用，均由被告自行負擔。

(二)被告僅於108年9月份交付租金15,000元、109年1月份交付租金15,000元，其餘各期之房租均未支付，迄至109年6月15日止，被告遲付租金已逾4月（未付月份為108年10月、11月、12月，109年2月至6月，共計105,000元，扣除押租金15,000元後，仍逾期4個月），共計欠繳租金90,000元。

(三)為催告被告給付積欠租金等事宜，原告已依契約上所載地址，以存證信函通知被告限期繳清，並終止終約，原告並以起訴狀繕本之送達被告，做為終止租約的意思表示。

原告於109年1月中旬，亦親自將存證信函送往被告租屋處，由被告兒子馮傳旺收受。

(四)被告於租約終止後，未依約遷讓返還房屋且屬無權占有，侵害原告之所有權，原告請求被告遷讓返還房屋。

又被告拖欠房租等費用，應負清償賣任，此外因被告不付租金，繼續使用系爭房屋，每月可獲得相當於租金之利益，致原告每月受有相當於租金之損害，原告並請求被告給付。

(五)爰依租賃契約、所有物返還、不當得利之法律關係提起本件訴訟。

並聲明：1.被告應將系爭房屋騰空遷讓返還原告。

2.被告應給付原告90,000元，及自109年6月16日起至遷讓返還第一項房屋之日止，按月給付原告15,000元。

3.願供擔保，請准宣告假執行。

四、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。

五、本院之判斷：

(一)按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。

承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。

租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。

其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2個月時，始得終止契約。

民法第767條第1項前段、第440條第1項、第2項定有明文。

經查：1.原告主張其為系爭房屋之所有權人，被告自108年9月16日承租系爭房屋之日起，僅給付1個月之押金15,000元，及繳納108年9月及109年1月之租金各15,000元，其餘各期租金均未給付，至109年6月15日止，被告遲付之租金總額已逾2個月，原告以存證信函催告被告給付欠租未果，並已以起訴狀繕本送達為終止契約之意思表示等事實，業據原告提出房屋租賃契約書、存證信函，且有稅務電子閘門財產所得調件明細表在卷可證。

被告受本院相當時期合法之通知，於言詞辯論期日既未到場，復未提出任何書狀爭執，經本院調查證據之結果，可信為真正。

2.承上，原告自得以起訴狀繕本送達被告表示終止租約之意思。

系爭租賃契約經原告合法終止後，被告就系爭房屋已無合法占用權源。

從而，原告依民法第767條、第455條之規定，訴請被告遷讓交還系爭房屋，應屬有據。

(二)另查，被告應依系爭租賃契約於每月之15日前給付當月租金，惟被告僅給付108年9月、109年1月之租金，其餘各期租金均未給付，至109月6月15日為止，共積欠7個月租金105,000元（計算式：15,000×7），而被告前則依系爭租賃契約第5條約定給付押租保證金15,000元予原告，此觀之系爭租賃契約即明，亦為原告所自承，堪認為真。

而按押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力。

而於抵充後，猶有餘額，始生返還押租金之問題（最高法院65年台上字第2714號判例、87年台上字第1631號裁判要旨參照）。

基此，原告請求被告繳納所積欠之租金時，自應以該押租金先予抵充後計算之，是以，經扣除系爭租賃契約第5條載明之押租保證金計15,000元後，被告尚積欠租金90,000元（計算式：105,000-15,000=90,000），則原告主張被告積欠租金達2期以上而已終止系爭租賃契約，並依系爭租賃契約之租金給付請求權，請求被告支付此部分積欠之租金，亦屬有據，核為有理。

(三)末按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益；

雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條定有明文。

無權占有他人房屋，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院61年臺上字第1695號裁判意旨參照）。

原告終止系爭租約後，被告屬無權占用他人房屋，獲有相當於租金之不當得利。

從而，原告依系爭租約及不當得利法律關係，得請求被告自109年6月16日起至被告遷讓交還系爭房屋之日止，按月給付原告15,000元。

六、綜上所述，原告依民法第767條、第455條、系爭租約、不當得利之法律關係，聲明請求判決如主文第1項至第2項所示，為有理由，應予准許。

七、本判決係適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依民事訴訟法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行。

八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。

中 華 民 國 109 年 8 月 6 日
臺灣彰化地方法院北斗簡易庭
法 官 沙小雯
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭（彰化縣○○市○○○道○段0號）提出上訴狀。
（須按他造當事人之人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
臺灣彰化地方法院北斗簡易庭
法 官 沙小雯
中 華 民 國 109 年 8 月 6 日
書記官 葉春涼