北斗簡易庭民事-PDEV,110,斗簡,31,20220429,2

臺灣彰化地方法院北斗簡易庭民事判決
110年度斗簡字第31號
原 告 廖淑眞
被 告 劉智暐
兼上一人
法定代理人 劉大模
訴訟代理人 黃楓茹律師
被 告 劉淵札
劉英櫻
上列當事人間請求拆屋還地事件，本院於民國110年4月27日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

原告之訴駁回。

訴訟費用由原告負擔。

事實與理由

壹、程序事項

一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有下列各款情形之一者，不在此限：…五、該訴訟標的對於數人必須合一確定時，追加其原非當事人之人為當事人者。

民事訴訟法第255條第1項第5款定有明文。

原告原以被告劉智暐為被告，請求拆除其所有坐落彰化縣○○鄉○○段0000地號土地（面積67.14平方公尺、使用地類別：乙種建築用地、重測前215-7地號，下稱系爭土地）上之建物，並將系爭土地返還原告，嗣於民國111年2月15日言詞辯論程序，當場追加須合一確定之人即劉淵札、劉英櫻、劉大模為被告，依上揭規定，原告所為經核與法尚無不符，應予准許。

二、被告劉淵札經合法通知，無正當理由未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明、陳述，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。

貳、實體事項

一、原告主張：原告於108年10月24日經過本院強制執行程序購買系爭土地應有部分1/2，又於109年8月18日再向共有人許陳秋米購買另1/2應有部分，並辦畢移轉登記，惟系爭土地上有被告劉智暐、劉淵札、劉英櫻（下稱被告等3人）公同共有之未辦理保存登記建物1棟（門牌號碼：彰化縣○○鄉○○路0段000號，下稱系爭房屋），而被告等3人並無合法使用系爭土地權源而無權占有如附圖所示A部分面積60.42平方公尺土地，爰依民法第767條第1項前段、中段之規定，請求被告等3人拆除系爭房屋，將占有土地返還原告等語。

並聲明：被告應將原告所有系爭土地內如附圖所示A部分面積60.42平方公尺之系爭房屋拆除，並將土地返還原告。

二、被告部分：㈠被告劉智暐則以：⒈被告等3人係繼承原所有人即被繼承人劉炳煌（為被告劉智暐祖父、被告劉淵札、劉英櫻之父）所遺系爭房屋而為公同共有，系爭土地及系爭房屋均為劉炳煌所有，原告經過拍賣程序購買系爭土地應有部分1/2，嗣又購買另外1/2應有部分，為系爭土地現所有權人，然原告並未購買系爭房屋，系爭房屋之事實上處分權為被告等3人公同共有，應與民法第425條之1之規定要件相符，系爭房屋對於系爭土地而言，應有推定租賃關係，被告等3人有給付租金之義務，原告不能請求被告拆屋還地。

⒉系爭房屋地處偏僻非屬市區，附近亦無工、商業經營，生活機能不佳，應類推適用土地法第97條第1項規定，租金應以申報地價5%認定計算，則被告等3人每年應連帶給付原告租金新臺幣（下同）3,625元（計算式：1200元〈申報地價〉×5%×60.42平方公尺＝3,625元，元以下四捨五入）等語。

⒊並聲明：⑴原告之訴駁回。

⑵如受不利判決，願供擔保請准免為假執行。

㈡被告劉大模則以：劉炳煌為其兄，其設籍在系爭房屋隔壁之房屋內，其居住房屋門牌號碼為彰化縣○○鄉○○路0段000號，該屋亦為其所有，對於系爭房屋居住使用情形並不清楚，系爭房屋是否拆除與其無關等語。

㈢被告劉英櫻則以：其為劉炳煌之女無誤，劉淵札係其弟，現系爭房屋為被告等3人公同共有等語。

並聲明：原告之訴駁回。

㈣被告劉淵札於言詞辯論期日未到場，亦未提出書狀作任何答辯或陳述。

三、本院之判斷：㈠原告上開主張，業據其提出土地謄本、地籍圖謄本、系爭土地異動索引，照片等件附卷可稽。

本院於110年9月10日會同兩造及彰化縣田中地政事務所測量人員、彰化縣地方稅務局員林分局人員共同至系爭土地及房屋勘驗，此有勘驗筆錄在卷可按。

經被告劉智暐聲請調查證據，本院復依職權向彰化縣社頭鄉戶政事務所、彰化縣地方稅務局員林分局分別函查調取被告等3人戶籍資料及系爭房屋、隔壁房屋稅籍登記資料等件，亦經上開機關提出戶籍登記簿謄本及房屋稅籍資料可憑，另田中地政於110年9月10日函送土丈字第0905號複丈成果圖過院，為被告等所不爭執，應堪信原告主張系爭房屋占用系爭土地60.42平方公尺之事實為真。

㈡被告劉大模辯稱：其未居住、設籍在系爭房屋，對於系爭房屋居住、管理使用情形並不清楚，亦與其無關等語。

經查：被告劉大模係居住在系爭房屋隔壁門牌號碼為同鄉段274號建物內，且為被告劉智暐之監護人，又劉氏祖先祭祀處亦設在系爭房屋大廳，被告劉大模為後世子孫，亦須祭拜，其辯稱不知悉系爭房屋之情形云云，為本院所不採。

另原告以被告劉智暐監護人即被告劉大模為被告乙情，被告劉大模既非居住在系爭房屋內之使用者，亦非系爭房屋之事實上處分權人，原告以劉大模為被告，即屬無據。

㈢依民法第425條之1規定：「土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，‧‧‧土地受讓人與房屋受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係」，故由上開規定可知，讓與人於讓與房屋或土地時，必須房屋與土地同屬一人所有為前提，在此前提事實下，讓與人將其土地或房屋其中之一讓與他人，或同時、先後將土地或房屋讓與相異之人，以致土地與房屋之所有人相異，始有該條「推定」租賃關係存在之適用。

又按民事訴訟法第281條規定：「法律上推定之事實，無反證者，無庸舉證。」

，是依此規定，土地所有人抗辯民法第425條之1推定之租賃關係不存在時，必須就「該事實之不存在」提出反證，而房屋所有人主張有推定之租賃關係存在者，則免負舉證責任，此等舉證責任分配之方法，核與一般舉證責任之法則正好相反，且甚不利於土地所有人，因此適用上自應從嚴規範，應要求負舉證責任之一方（即房屋所有人）符合上揭前提事實之要件，以期公平。

蓋按民事訴訟法第277條規定：「當事人主張有利於已之事實者，就其事實有舉證之責任，但法律別有規定者，不在此限」，而民法第425條之1，即為法律上所推定租賃關係存在而免負舉證責任之「特別規定」。

職是，倘若房屋所有人提出此項主張，而土地所有人否認其主張時，即應考察房屋所有人之主張是否符合該條（民法第425條之1）所定前提事實之要件即房屋轉讓時，讓與人是否同時享有房屋及土地所有權，以及土地所有人是否應提出反證推翻之，以決定房屋所有人（或受讓人）是否免除舉證責任。

查：系爭土地於77年6月15日經劉炳煌承買，為劉炳煌所有，後劉炳煌興建系爭房屋並為原始納稅義務人，劉炳煌死亡後，由被告劉智暐等3人繼承始為公同共有，此有系爭土地登記簿謄本及彰化縣地方稅務局員林分局於111年3月24日以彰稅員分二字第1116203077號函在卷可憑。

足證系爭土地、房屋於轉讓前均為劉炳煌所有，嗣因系爭土地為原告取得，系爭房屋由被告劉智暐等3人繼承取得，自有上揭民法第425條之1推定（法定）租賃關係之適用。

㈣民法第425條之1第1項規定所謂房屋得使用期限，應解為至房屋不堪使用時為止，房屋使用年限係課稅與會計處理之依據，非可作為判斷房屋是否不堪使用之唯一基礎。

經本院檢視系爭房屋照片，雖有部分木製門窗破損、牆面斑駁、屋頂木製橫樑蛀蝕之情形（見本院卷內照片），然因上開損壞修繕後仍有相當價值效用，基本上仍滿足遮風蔽雨之居住需求，核與系爭房屋公法上課稅基礎之房屋耐用年限，或與水、電設備之申請設置均屬無關，至於是否為老舊危樓，未見原告提出證據舉證，自不能為有利於原告主張之認定。

本院認為系爭房屋本具有房屋之外觀，且依其現存狀況，仍有達遮風避雨之效果或滿足被告經濟上使用及居住之目的，系爭房屋並非業已傾頹損壞至全部不堪使用之程度，則法定租賃權維持社會經濟之目的仍存在，系爭土地所有人或共有人即有容忍系爭建物占用系爭土地之義務。

從而，現為被告事實上單獨處分之系爭建物既屬有權占有系爭土地，則原告請求被告拆屋還地，不應准許。

㈤另兩造對於租金數額不能協議定之，依民法第425條之1第2項之規定，得請求法院酌定。

㈥綜上所述，原告依民法第767條第1項前段及中段之規定，請求被告將系爭房屋拆除，並將系爭土地返還原告，為無理由，應予駁回。

本件訴訟費用，應由原告負擔。

參、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核與判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。

肆、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。

中 華 民 國 111 年 4 月 29 日
北斗簡易庭 法 官 丁兆嘉
以上為正本係照原本作成。
如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 4 月 29 日
書記官 蔡政軒