北斗簡易庭民事-PDEV,112,斗簡,17,20230718,1

臺灣彰化地方法院北斗簡易庭民事判決
112年度斗簡字第17號
原 告 宇信開發有限公司

法定代理人 洪文玄
原 告 賴湘如
上列2人共同
訴訟代理人 林見軍律師
被 告 顏杏真
訴訟代理人 王志平律師
上列當事人間請求給付報酬事件，本院於民國112年6月20日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告應給付原告賴湘茹新臺幣伍萬元及自一一二年一月二十八日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。

原告其餘之訴駁回。

訴訟費用由原告宇信開發有限公司負擔。

本判決第一項得假執行；

如被告願以新臺幣伍萬元為原告賴湘茹預供擔保，得免為假執行。

原告其餘假執行之聲請駁回。

事實及理由

一、原告部分：㈠原告宇信開發有限公司(下稱宇信公司)主張：被告委託原告宇信公司代為銷售其共有坐落彰化縣○○市○○○段○○○○段000地號土地及其上3150建號（門牌號碼為彰化縣○○市○○街000號4樓)建物(下合稱系爭房地)，雙方並於民國110年10月11日簽立一般委託銷售契約書，議定售價為新臺幣(下同)638萬元，後原告宇信公司於110年10月31日覓得買方即原告賴湘如願以580萬元購買系爭房地並簽具斡旋金要約書，原告賴湘如於同年11月1日匯款5萬元斡旋金予宇信公司，嗣於同日被告同意以580萬元出售並簽立成交確認書，同意上開轉定金之5萬元交原告宇信公司暫保管，允諾同年月3日備齊簽訂買賣契約文件，而當原告宇信公司多次催促被告出面簽訂買賣契約，被告均未置理，原告宇信公司多次以存證信函通知被告出面簽約，否則以違約論；

被告反以不願支付自行檢測輻射及氯離子等檢測費用，雙方並未意思表示合致，買賣契約仍未成立為由，拒不簽定買賣契約，而依民法之規定，輻射及氯離子檢測費用負擔為契約之非必要之點，本件係系爭房地買賣契約，其必要之點均已意思表示合致，被告自應負簽立買賣契約之義務，而被告對於上開自行檢測費用負擔，可於簽約後再行協商，被告因上開事宜拒不履行，仍應給付原告宇信公司仲介服務報酬，爰依委託契約法律關係，請求被告給付本應原告賴湘如、被告給付之服務報酬8萬7,000元、17萬4,000元，共計26萬1,000元等語。

並聲明：被告應給付原告宇信公司26萬1,000元及自起訴狀繕本送達翌日起之法定遲延利息。

㈡原告賴湘如主張：其透過原告宇信公司覓得被告之系爭房地，願以580萬元購買，並支付定金5萬元，而被告拒絕出面簽約，業已違反買賣契約及定金之約定，爰依民法定金之規定，請求被告加倍返還原告賴湘如已付之定金計10萬元等語。

並聲明：⒈被告應給付原告賴湘茹5萬元及自起訴狀繕本送達翌日（即112年1月28日)起至清償日止之法定遲延利息。

⒉願供擔保請准宣告假執行。

二、被告則以：㈠原告賴湘如主張檢測輻射及氯離子費用應由被告負擔，惟依據委託銷售契約書第10條第3項約定應由買方負擔，賴湘如不願負擔，自屬可歸責於原告賴湘如之事由，被告應沒收原告賴湘如所付之定金5萬元。

㈡原告宇信公司明知檢測費用應由原告賴湘如負擔卻未告知，未善盡向買方告知之義務，買賣契約顯未成立，被告無給付仲介報酬之義務。

㈢檢測系爭房屋輻射及氯離子是否超過標準，係屬本件系爭房地買賣契約是否存在重大瑕疵的必要之點，對於必要之點，買賣雙方未達成合意，買賣契約無由成立。

㈣並聲明：⒈原告之訴均駁回。

⒉如受不利判決，願供擔保免為假執行。

三、本院之判斷：㈠原告2人主張上開事實，業據其提出一般委託銷售契約書、不動產說明書、斡旋金收據即權益確認書、斡旋金匯款翻拍照片、賣方成交確認書、存證信函等件附卷可稽。

並為被告所不爭執，應堪信原告上開主張事實為真。

㈡按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約；

居間人關於訂約事項，應就其所知，據實報告於各當事人；

對於顯無履行能力之人，或知其無訂立該約能力之人，不得為其媒介；

以居間為營業者，關於訂約事項及當事人之履行能力或訂立該約之能力，有調查之義務，民法第565條、第567條分別定有明文。

復按仲介業之業務，涉及房地買賣之專業知識，一般之消費者委由仲介業者處理買賣事宜。

而仲介業者針對其所為之仲介行為，既向消費者收取高額之佣金，應就其所從事之業務負善盡預見危險及調查之義務（最高法院84年度台上字第1064號判決意旨參照）。

又按居間人違反其對於委託人之義務，而為違反誠實及信用方法，不得向委託人請求報酬及償還費用，民法第571條亦定有明文。

次按兩造間就買賣數量、給付方式、付款等買賣契約必要之點，意思表示一致，依民法第153條第1項、第2項前段規定，買賣契約已成立(最高法院著有80年度台上字第 2621號判決意旨參照)。

㈢本件系爭房地買方即原告賴湘茹欲購買系爭房地，被告辯稱氯離子等檢測為本件契約成立之必要之點，因必要之點尚未意思表示合致，買賣契約尚未成立云云。

經查：被告簽立之一般委託銷售契約書第10條其他約定事項第(三)點約定：買賣成交時，如買方需做輻射屋、海砂屋檢測服務時，甲方（指被告)應配合檢測，檢測費用由【買方】負擔等語；

而該條僅為委託定型化契約之制式條款約定，並非由委託方即被告另以文字書寫方式特別寫明，亦無如原告宇信公司對於其認為重要事項均在委託書上作粗體黑字標明，則依上揭最高法院判決意旨，輻射屋及海砂屋氯離子檢測事項，在被告而言，並非買賣契約成立必要之點；

況依上開其他約定事項第(三)點之文義：【買賣成交時】，如買方需做輻射屋、海砂屋檢測服務時…，本院認氯離子檢測費用負擔之前提是買賣契約成立時，買方即原告賴湘茹可選擇是否要做輻射屋或海砂屋檢測，與被告上開答辯稱：本件買賣契約因必要之點未意思表示合致而未成立等情有所矛盾，被告上開所辯，洵屬無據。

㈣又本件原告賴湘茹於110年10月31日交付斡旋金5萬元並簽立斡旋金收據(權益確認書)予原告宇信公司，請其代為與被告議價，而被告於110年11月1日簽立賣方成交確認書，特別記載：「ㄧ、賣方底價伍佰捌拾萬元整含仲介服務費參%」等字樣，則系爭房地買賣契約已於110年11月1日成立，原告賴湘茹交付5萬元斡旋金即轉為定金。

惟買賣契約成立後，原告賴湘茹要求須做氯離子檢測，原告宇信公司業務人員施小姐以網際網路line傳送簡訊予被告之代理人陳致緯，內容為：「你跟代書說，我考慮之後：⒈請賣方依規定要自行檢測輻射及氯離子相關單位值，費用自負，報告請依相關法規如實交付，以免觸法…」等字樣，此有line簡訊翻拍照片在卷可按；

而原告宇信公司業務人員明知依一般委託書第10條第(三)款之約定，應由買方即原告賴湘茹支付檢測費用，仍然請陳致緯向簽約之代書說被告同意支付輻射及氯離子檢測費用等語。

姑不論原告宇信公司業務人員動機為何？欲達成何目的？然其違背一般委託書契約約定至明。

㈤另民法第567條條文第2項係於88年4月21日修正公布增訂，其立法理由為「目前社會上，以居間為營業者日多，為保障當事人權益及維護交易安全，爰增訂第二項，明定此種以居間為營業之人，關於訂約事項及當事人之履行能力或訂立該約之能力，有調查之義務。」

足徵以居間為營業者，對於相關訂約相關事項，自較一般居間人（即同條第1項）負有更為積極之調查義務。

據此亦可知，居間人之報酬請求權，顯非僅於契約經其媒介而成立時，即得無條件任意請求，蓋仲介業之業務，涉及房地買賣之專業知識，一般之消費者委由仲介業者處理買賣事宜。

而仲介業者針對其所為之仲介行為，既向消費者收取高額之佣金，應就其所從事之業務負善盡預見危險及調查之義務。

本件原告宇信公司雖不爭執一般委託書其他約定事項第10條第(三)點之約定，惟原告宇信公司主張：既然系爭房地買賣契約因被告簽立成交確認書而成立，被告即應負有出面簽立書面契約之義務，至於房屋輻射、氯離子檢測由誰付費，應俟系爭房地契約簽立後再作協商。

本院認被告為不諳法律之人，系爭房地買賣契約經原告宇信公司議價完成後，被告同意降至580萬元出售時即已成立，在簽立書面契約前，原告宇信公司業務人員忽視一般委託書之約定，叫陳致緯向代書說被告同意負擔輻射及氯離子檢測費用，足證原告宇信公司對於「契約應予嚴守」原則視而不見，作為不了解法律之賣方，當然希望能把所有買賣細節均談妥再簽立書面契約，此為情理之常，非能苛責賣方先究明誰應負擔檢測費用而拒絕簽約。

本件過失責任，應可全部歸責原告宇信公司不實之告知。

是原告宇信公司應不能請求被告債務不履行之損害賠償責任（包含所受損失即仲介服務費17萬4,000元、所失利益即預期受有原告服務費8萬7,000元利益）。

原告宇信公司上開主張，委無足採。

㈥原告賴湘茹請求5萬元部分：自被告同意系爭房地以580萬元出售後，系爭房地買賣契約成立，前已述及。

後因輻射、氯離子檢測事宜，被告一直認為系爭房地買賣契約未成立，而拒絕簽立書面買賣契約，惟本院認系爭房地買賣契約已然成立，亦於上述理由中說明。

而觀諸全件事證，被告雖於收到原告宇信公司之存證信函後，亦寄出存證信函給原告宇信公司，表明：⒈原告宇信公司未善盡仲介義務。

⒉對被告顯失公平。

⒊原告宇信公司應詳加評估本件訴訟風險等語。

被告並未行使對已成立之買賣契約解除權，而在買方即原告賴湘茹與被告間，非買方反悔不買（無過失)，而係賣方一直不出面簽立書面買賣契約以符合移轉登記之要件，則買賣雙方間即應認定賣方不出面簽立書面契約而告違約（反悔不賣)，依民法第249條第3款：「…定金，除當事人另有訂定外，適用左列之規定：三、契約因可歸責於受定金當事人之事由，致不能履行時，該當事人應加倍返還其所受之定金…」之規定，原告賴湘茹前給付被告之定金，先由原告宇信公司暫保管，已退還原告賴湘茹，此有112年3月7日言詞辯論筆錄附卷可憑，故被告應再賠償原告5萬元，方為公平適當。

㈦至被告辯稱：定金為猶豫定金，契約成立為預約等情，非本件之情形並與本件法律適用無涉，併此敘明。

㈧綜上所述，原告宇信公司、賴湘茹依買賣契約、委託契約、定金之法律關係，原告賴湘茹請求被告給付5萬元及自112年1月28日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許。

逾上開範圍之請求，為無理由，應予駁回。

本件訴訟費用，應由原告宇信公司負擔。

四、本訴判決原告賴湘茹勝訴部分，係依民事訴訟法第427條第1項規定適用簡易訴訟程序所為被告部分敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行。

並依同法第392條第2項規定，依職權宣告被告如預供相當之擔保，得免為假執行。

五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法與判決之結果不生影響，爰不一一贅論，併此敘明。

六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。

中 華 民 國 112 年 7 月 18 日
北斗簡易庭 法 官 丁兆嘉
以上為正本係照原本作成。
如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 7 月 18 日
書記官 蔡政軒