北斗簡易庭民事-PDEV,107,斗簡,139,20181225,1

臺灣彰化地方法院北斗簡易庭民事判決
107年度斗簡字第139號
原 告
即反訴被告 陳天啓
訴訟代理人 陳建良律師
被 告
即反訴原告 詹文凱
訴訟代理人 鍾傑名律師
上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國107年11月27日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告應給付原告新臺幣178,107元，及自民國107年4月26日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。

原告其餘之訴駁回。

訴訟費用由被告負擔百分之59，餘由原告負擔。

反訴原告之訴駁回。

反訴訴訟費用由反訴原告負擔。

本判決第一項得假執行。

但被告以新臺幣178,107元為原告預供擔保，得免為假執行。

事實及理由甲、程序事項：

壹、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有下列各款情形之一者，不在此限：三、擴張或減縮應受判決事項之聲明者；

被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴；

反訴之標的，如專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者，不得提起，民事訴訟法第255條第1項第3款、第259條、第260條第1項分別定有明文。

此規定於簡易訴訟程序亦有適用，此觀同法第436條第2項，即可明瞭。

本件原告即反訴被告（下稱原告）起訴主張：一、被告應將坐落彰化縣○○鄉○○段00地號土地上門牌號碼彰化縣○○鄉○○村○○路0段000號1樓房屋，與坐落彰化縣○○鄉○○段00地號土地上門牌號碼彰化縣○○鄉○○村○○巷00號1樓房屋（以下合稱系爭房屋），遷讓返還原告；

二、被告應給付原告新臺幣（下同）303,600元及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止按年息5%計算之利息。

嗣於107年7月10 日以民事準備書狀減縮聲明為：被告應給付原告303,600元及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止按年息5%計算之利息。

另被告即反訴原告（下稱被告）則於言詞辯論終結前提起反訴，聲明請求原告應給付被告24萬元，並自起訴狀繕本送達翌日起按年息5%計算之利息。

經查原告所為訴之變更，核屬減縮應受判決事項之聲明，被告所提反訴之標的與本訴之標的均為同一租賃關係，且其防禦方法相牽連，揆諸前揭說明，程序上均應予准許。

乙、實體事項：

壹、本訴部分：

一、原告主張：

(一)兩造民國105年6月5日簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租賃契約書、系爭租賃契約），約定每月租金新臺幣20,000元、網路費400元、水費200元，以二個月為一期，於每期1日一次交付二個月租金、網路費及水費共41,200元，被告並應一次交付一年份租金、網路費及水費之支票，保證金60,000元；

租賃期間原約定自105年8月1日至115年7月31日，嗣因被告要求，雙方合意縮短租賃期間至108年7月31日止。

(二)被告交付面額41,200元之支票（發票日為106年6月1日）乙紙，用以支付106年6、7月份租金、網路費及水費，經原告提示後遭存款不足及發票人簽章不符為由退票，被告並未清償票款以贖回支票；

原應於106年8月1日就下年度租金、網路費及水費一次開具一年期之支票交付，被告亦未依約履行。

至106年11月8日止，被告已積欠原告106年6月至10月之租金、網路費及水費共103,000元（20,600元×5個月）未付，縱扣除保證金60,000元，所積欠金數額亦逾二個月租金之數額。

原告遂先委請律師以106年11月7日彰化永安街郵局99號存證信函代為催告被告限期清償所積欠之租金、網路費及水費，被告則於106年11月8日收受存證信函，但被告迄今仍未清償分文。

原告遂再委律師以106年11月21日彰化永安街郵局103號存證信函代為終止與被告間租賃契約，並限被告於函到10日內遷讓房屋、清償所積欠租金，惟被告收函後同未置理，既不於期限遷讓房屋，亦不給付租金。

(三)被告所積欠租金扣除押租保證金後已逾二個月之租額，且遲延給付已逾二個月，經催告仍不給付所積欠之租金，依民法第440條之規定，原告自得終止兩造間就系爭房屋之租約，請求被告遷讓返還系爭房屋；

被告積欠租金數額至原告終止契約時止，已達123,600元（20,600元×6個月），扣除保證金60,000元後尚積欠63,600元租金未給付，原告基於租賃契約法律關係，自得請求被告給付積欠租金63,600元；

被告於租賃契約終止後，經原告限期催告仍不遷讓房屋，原告基於系爭租賃契約第6條約定，同得請求被告給付違約金240,000元。

故原告請求被告給付租金63,600元、違約金240,000元，共計303,600元。

(四)對被告抗辯之陳述：1.對被告所稱浴室內空氣不良之陳述：⑴原告否認有違反出租人保持義務之行為，如果原告於105年6月5日將系爭房屋交付被告使用時，被告有其於106年6月2日田尾郵局15號存證信函（下稱106年6月2日存證信函）所稱「浴室內空氣不良」問題，並向原告配偶反應要求改善，被告豈會於38日後即105年7月13日兩造合意變更租賃期限時，對此完全不為任何要求，甚至延至1年後才寄出上開存證信函，被告抗辯並非事實。

⑵原告於接獲被告之106年6月2日存證信函時，即馬上會同原告勘查，乃發現被告對一樓浴廁根本不為清潔，馬桶污穢不堪，發生嚴重異味，顯然為被告未以善良管理人之注意，保管租賃物所致，並非原告所交付租賃標的不合約定使用收益狀態，或原告未盡修繕義務。

被告係於106年6月3日以電話簡訊主張「室內空氣」問題，原告則依電話簡訊回覆「室內空氣污染從未發生」，並未承認系爭房屋有被告所主張「因房屋結構問題產生異味」之問題，且系爭房屋早於105年6月5日交付被告使用，果有被告所主張「因房屋結構問題產生異味」之問題存在，絕不可能延至近1年後始發生，被告抗辯明顯無據。

2.對被告所稱「原告於出租被告之一樓空間內擺放落地窗玻璃、盆栽樹、分離式冷氣機、桌子、椅子、腳踏車等雜物，並於店門口階梯上擺放盆栽阻礙通行」之陳述：⑴原告否認有於租賃期間將落地窗玻璃擺放出租被告之一樓空間情事。

被告所提出之「原告之落地窗玻璃」照片所示落地窗，原係裝設於系爭房屋前後店面，此由原告於兩造契約終止且被告於107年5月18日遷讓系爭房屋後，另於107年6月10日將系爭房屋出租訴外人所簽訂租賃契約書所附照片可知，新承租人為經營「夾娃娃機」，始於107年6月19日開始施工，將系爭房屋前後店面之落地窗拆除，放置系爭房屋。

被告顯係於107年6月19日後潛入系爭房屋內拍照，始拍得落地窗玻璃放置系爭房屋內照片，否則被告前此何以從不曾向原告提出異議？足見被告顯係意圖魚目混珠，抗辯原告以落地窗玻璃占用出租空間，非有所據。

⑵被告抗辯原告於店門前所擺放之盆栽及店門口階梯上擺放盆栽，一則上開盆栽均係擺放於系爭房屋溪畔巷86號1樓店面騎樓或騎樓外階梯，並非放置一樓室內；

再則上開盆栽除4盆檳榔樹盆栽外，於兩造105年6月5日簽訂租賃契約時即擺放同一位置，原告於105年6月6日將系爭房屋點交被告使用時亦同；

至於4盆檳榔樹盆栽，則係被告知悉原告於頂樓有花園，特地要求原告搬下擺放、點綴，且由網路臉書所查得系爭房屋105年9月11日內部照片所見系爭房屋騎樓，即可見門口檳榔樹盆栽之存在。

若原告對交付使用之房屋狀況有異議，為不同意原告擺放，豈有長達一年全無意見之理？況上開盆栽係放置騎樓處，完全不妨礙被告對系爭房屋之使用收益，被告抗辯租賃標的物不合約定使用狀態，並無理由。

⑶被告所抗辯桌子、椅子、腳踏車，同於系爭房屋點交被告使用時即放置一樓室內，被告亦時常使用，並非原告於出租後未經被告同意任意擺放；

至冷氣部分，則係原告於106年6月3日更換冷氣，將汰換之冷氣暫時由原告所自住之二樓搬至一樓待回收，經被告於106年6月3日夜間9時許以簡訊反應，原告隨即於106年6月4日上午4時48分回應立刻改善，且於同日即將冷氣連同桌椅均移除，並未妨礙被告使用租賃標的，顯無被告所指未提供合於約定使用收益狀態租賃物之情形。

⑷被告使用兩個店面，只是供行人使用，一樓並非展示場，被告是做廣告招牌的工廠。

3.對於被告抗辯已於106年11月21日後10日內遷讓系爭房屋之陳述：⑴被告係於107年5月18日始與將系爭房屋鑰匙交還原告、屋內清空恢復原狀、廣告帆布拆下，但電燈及配線均未復原，此除有兩造所簽署「房屋租賃點交書」可證外，並有點交當日原告所拍攝被告拆除、運離廣告帆布之相片3紙可稽，被告所辯，並非實在。

⑵又被告於106年12月9日仍於系爭房屋內堆放鐵架、工作桌、沙發組、展示櫃等諸多物品，並無搬遷事實，此有原告當日所攝相片3紙可稽，被告抗辯已於106年11月21日後10日內搬遷，顯非事實。

其後延至107年1月22日，被告之沙發組；

辦公桌仍然放系爭房屋騎樓下，乃遲至107年3月16日始搬離，但仍未將鑰匙交還原告及拆卸廣告帆布，被告抗辯依限遷讓房屋，同屬無據。

⑶原告基於租賃契約所提供被告使用之房屋，既無被告所指不合於約定使用收益狀態之問題，被告拒絕給付租金，顯無理由。

原告以被告遲延給付租金，以保證金扣抵後所欠租金仍逾二個月租金總額，經催告後仍不給付，終止兩造租賃契約，並催告被告於10日內遷讓房屋，被告逾期不履行，請求被告給付約定違約金，合於兩造契約約定及民法規定，原告請求，應有理由。

⑷被告並非在107年5月18日以前就將系爭房屋清空點交，原告也不曾在107年5月18日之前占有使用系爭房屋，被告抗辯原告已經裝修一樓店面，並非事實。

兩造之所以會在107年5月18日會同點交系爭房屋，是因為調解時，原告訴代請被告應盡速點交房屋，被告才在107年5月18日會同原告交還系爭房屋，至於電力恢復問題，是原告在107年5月18日點交房屋當時，原告要求被告履行，被告才在之後連繫水電業者，但仍遲遲未恢復原狀。

4.對於被告抗辯系爭租賃契約書第8條第8款之陳述：⑴依據系爭租賃契約書第8條第8款之約定，租約終止後原告得更換門鎖、斷水斷電、將屋內被告物品皆以廢棄物論處云云。

惟該條款係規定：「如乙方（即被告）積欠租金超過壹期（含）以上，本租約即自動終止，甲方（即原告）可隨時進入該出租房屋，更換門鎖並斷水電……。」

但依民法第440條第1、2項及第151條、第152條等強制或禁止規定，依民法第71條本文規定，顯屬無效之約定，原告自不得據該契約條款約定進行換鎖、斷水電、處置物品等行為，否則即有觸犯強制罪、毀損罪刑責及侵害被告自由權、財產權而需負損害賠償責任之虞，原告自不得任意為之。

⑵況被告早於106年9月8日已遲延未付5個月租金時，以電話簡訊通知原告：「我店內有商品資料價值為5000萬左右，你我未解決問題時，你若動了，你就照償賠償」，雖明顯係以不實事項威嚇原告，但用意顯然阻止原告依據租賃契約書第8條第8款約定行事。

故原告在被告主動遷讓系爭房屋或取得遷讓房屋執行名義並聲請法院強制執行前，自不會莽撞行事，自行占有系爭房屋使用，以免與被告糾纏不清。

被告抗辯原告為自行主動占有系爭房屋使用為放棄權利云云，並非有據。

5.關於違約金抗辯之陳述：⑴住宅一樓出租被告使用，並非消費者保護法所規範之「企業經營者」，並無同法關於定型化契約各項規定之適用，況系爭契約第六條違約處罰之約定，顯然為兩造磋商後同意之條款，並非原告片面提出、被告無權修改之定型化條款，被告以行政院所公告「房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項」規定，抗辯約定違約金過高，非有理由。

⑵原告於106年11月22日終止系爭租賃契約時，被告已積欠原告6個月（106年6月至11月）之房屋租金、網路費及水費共新臺幣（下同）123,600元（20,600元×6個月）未付，扣除保證金60,000元後仍尚積欠63,600元租金未給付；

其後被告又延至107年5月18日原告已提起本件訴訟後5個月始將房屋點交原告，除致原告支出委任律師寄發存證信函、代理訴訟等費用約6萬元外，被告又受有6個月相當於租金之不當得利近13萬元，且致原告受有無法使用收益系爭房屋之損害，則原告除請求被告給付終止契約前所積欠之租金63,600元外，並依系爭租賃契約第6條約定請求被告賠償違約金24萬元，所約定違約金數額當無過高之虞，原告訴請判決如訴之聲明所求，應有理由。

6.關於減少租金抗辯之陳述：系爭房屋並未因可歸責原告事由而致一部不能使用，被告主張減少租金88,350元，並無理由。

7.原告所提供原證19、20所示照片（拍攝日期為106年9月12日），均係原告以相機自行拍攝，相片則以電子檔方式儲存，點選相片電子檔「內容」中.「詳細資料」，即可見拍攝日期。

原證20所示沙發係被告放置系爭房屋未搬離，不論沙發係被告向何人所借用，被告與他人如何約定搬離，是否已準備搬離，均無解於被告於107年1月22日尚未遷讓系爭房屋之事實。

(五)並聲明：1.被告應給付原告303,600元及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止按年息5%計算之利息。

2.前項請求，請依職權宣告假執行。

二、被告則以：

(一)原告未交付合於營業使用之租賃物：1.本件被告於105年8月1日起向原告承租系爭房屋之目的為營業使用（詳如系爭租賃契約書第4條規定），則保持營業場所空間不被占用、一樓店門前樓梯不堆放雜物及營業環境不因房屋結構間題產生異味等，均為被告營業所需。

經查：原告於出租予被告之一樓空間內，擺放落地窗玻璃、盆栽樹、分離式冷氣機、桌子、椅子、腳踏車等物，並於店門口階梯上擺放盆栽阻礙通行及廁所不時發生惡臭等影響被告營業之情形，經被告於106年6月2日及9日分別以存證信函函請原告改善上開影響被告正常營業之阻礙，然原告始終態度消極、置之不理。

揆諸前開說明，出租人（即原告）於兩造租賃關係仍存在之情形下，無法提供合於所約定使用、收益之租賃物，致被告無法將承租之系爭房屋供營業使用，即違反出租人之保持義務，承租人（即被告）自得行使同時屨行抗辯權而拒絕租金之給付，則自106年6月1日起至106年10月31日止被告均無給付租金之義務。

2.系爭房屋內有惡臭存在：系爭房屋內之廁所有惡臭情形，為原告民國107年10月16日言詞辯論期日以：「…被告雖有反應廁所有臭味，但經原告察看結果，發現被告所使用的廁所，充滿尿垢，顯然未適當清潔，這才是臭味的來源…」所自認。

然就臭味之來源被告否認係因清潔不當所引起，因此，被告除要證明其主張未適當清潔為真實外，亦負有排除臭咮使房屋合於約定使用收益狀態之義務。

其次，被告多次要求原告改善系爭房屋內臭味之問題，但原告卻始終藉口推辭置之不理，嗣被告於106年6月2日以存證信函通知原告改善，由此可知，系爭房屋內最遲於106年6月1日即有臭味產生。

3.被告不同意原告於系爭房屋擺放盆栽：⑴原告主張伊於106年6月3日將汰舊桌椅、汰換冷氣暫放一樓空間，經被告簡訊反應後隨即106年6月4日隨即搬離，並主張未妨礙被告使用收益云云。

惟查，被告於105年6月5日向原告承租系爭房屋，租期長達10年，原本即規劃作為店面營業使用，然因原告於交付系爭房屋後，未尊重被告之使用權，除習慣性將物品堆置在被告承租之範圍內，經被告多次口頭告知，原告都置之不理，待收到存證信函和簡訊後始將物品搬離。

然依常理而言，被告就未能完全使用系爭房屋一事，必先口頭告知多次無效後，始有以其他方式通知之可能。

因此，原告將物品堆置在系爭房屋內一事，並非如原告所述106年6月3日堆置，隔日旋即搬離。

原告所述與經驗法則不相符，顯臨訟杜撰。

⑵又原告另以系爭房屋上檳榔樹之盆栽於房屋點交時即存在，且不妨礙被告對房屋之使用收益云云。

惟查，被告未曾同意原告於系爭房屋處擺放盆栽，僅因原告將一樓空間出租給被告而又不願將盆栽移至他處，遂就將盆栽堆置在系爭房屋；

況且，系爭租賃契約並未約定租賃物之交付以「現況交付」，且盆栽並非不可移動或附著於房屋之物品，原告自不能以盆栽於訂約當時即存在，而主張持續占用。

⑶被告承租系爭房屋之目的為營業使用已如前述，且依被告從事之廣告業並與文創產業策略聯盟合作，無論於屋內或是騎樓均需有足夠的空間擺放材料、器具、招牌及展覽品等，原告擅自認為盆栽之擺放不影響被告之營業，故持續占用不肯搬離，其未能提供合於使用目的之租賃物甚明。

4.揆諸前開說明，原告於兩造租賃關係仍存在之情形下，無法提供合於所約定使用、收益之租賃物，致被告無法將承租之系爭房屋供營業使用，即違反出租人之保持義務，被告自得行使同時屨行抗辯權而拒絕租金之給付，則自106年6月1日起至106年10月31日止被告均無給付租金之義務。

(二)被告於106年11月21日收受原告終止租約之意思表示後，已於10日內搬離系爭房屋：原告未能交付合於約定使用、收益之租賃物，是被告自得主張同時履行抗辯，拒絕給付租金，已如前述。

因此，原告主張被告未依約交付租金逕而終止租賃契約並無理由。

(三)被告可主張減少租金，租賃契約未合法終止：1.被告向原告承租系爭房屋，原告既為系爭房屋之出租人，自應提供合於租賃契約約定使用而適於營業之房屋，亦即，原告應提供使用空間足夠且無臭味產生之房屋予被告使用，且應於租賃關係存續中保持合於使用之狀態，若有該瑕疵存在，應容許承租人即被告請求減少租金。

本件系爭房屋作為營業使用，臭咮之飄散必將影響來店客人之觀感；

而盆栽之占用亦影響被告作業之使用空間內而被告已多次口頭及存證信函要求原告進行修繕或搬離盆栽，原告均未置理，則原告既未提供合於約定使用之租賃物予被告使用，亦未於租賃關係存續中，保持合於約定使用之狀態，依上開說明，被告請求減少租金，自屬有據。

2.查系爭房屋1樓面積68.82平方公尺及騎樓部分面積為27.23平方公尺，合計96.05平方公尺，就減少租金部分計算如下：⑴未經同意於騎樓擺放盆栽部分：自105年8月1日至106年11月30日止，共占用16個月，因此，後方騎樓面積13.615平方公尺，可減少之租金為45,360元（計算式：13.615平方公尺/96.05平方公尺×16個月×20,000元＝45,360，元以下四捨五入）⑵1樓部分因臭味飄散，瀰漫一樓空間，應可認為不能使用之範圍達2分之1以上，依此，原告租賃之一樓空間範圍有34.41平方公尺（計算式：68.平方公尺82×1/2 = 34,41平方公尺）不能使用，則被告自106年6月1日起至同年11月30日，可減少租金之數額為42,990元（計算式：34.41平方公尺/96.05平方公尺×6個月×20, 000元＝42, 990元，元以下四捨五入）。

⑶小計：被告得主張減少租金之數額為：88,350元（計算式：45,360元＋42, 990元＝88,350元）。

⑷承上，被告得主張減少租金88,350元，是以，扣除押租保證金後，被告並無短付租金總額達二個月之情形，原告主張依民法第440條之規定前終止系爭租約，即屬無據。

(四)原告應舉證證明被告何時搬離系爭房屋：1.被告於106年11月底即搬離系爭房屋，所以沒有違反系爭租賃契約第6條約定，原告提出房屋租賃點交書主張被告於107年5月18日始搬離系爭房屋云云，惟細觀上開房屋租賃點交書之內容係記載被告於107年5月18日交還輪匙，而非107年5月18日始搬離。

然查，租賃期間屆滿後，承租人僅需從租賃標的物中騰空遷出，達使出租人可受領狀態即已盡遷出之義務，至於系爭房屋之鑰匙有無返還，因原告居住於二樓以上，需經由一樓出入，租賃期間就持續保有一樓租賃房屋之鑰匙而得自由進出，縱使被告未將鑰匙交還，並不妨礙原告之使用收益，自不得遽認被告尚未自系爭房屋中遷出。

2.原告另提出原證19及原證20之相片主張被告於106年12月9日桌椅仍放置屋內及107年1月22日沙發仍堆置於騎樓等，茲就上開相片說明如下：⑴被告否認原證19及原證20上開相片所載日期之真正，原告應舉證證明之。

⑵退步言之，縱原告證明上開日期為真正，原證20之沙發為訴外人周志銓所有借給被告使用，被告將沙發辦公桌返還周志銓，而周志銓再將上開物品堆置在騎樓等待搬運，未妨礙原告之通行，且非被告所為，不能因此主張被告占用未搬離。

⑶就原證19部分，縱原告證明上開日期為真正，而由照片上之家具都有保鮮膜防止碰撞，顯有打包物品準備搬離之意，且可知被告應係於當日即106年12月9日即搬離，然因原告未合法終止租約（詳如前述），因此，尚不得因被告106年12月9日搬離而請求給付違約金。

3.又被告雖然在107年5月18日才跟原告簽立點交書，然此系爭房屋一樓前後有兩個電錶，因為原告住在樓上，被告認為原告有將一樓後面的電錶供二樓以上原告自己使用，所以才把一樓所有的電錶改成一樓前面的電錶，於租賃契約終止後原告要求被告這部分回復原狀，所以鑰匙才一直在被告這裏。

原告也自認被告並非在107年5月18日搬離，此亦不符合系爭租賃契約第6條違約金的規定。

原告於107年5月18日以前己派人裝修一樓店面，做為將來放置娃娃機之用，可知被告並無違約問題。

4.訴外人周志銓於106年11月間曾協助被告在系爭房屋處打包大型物品，嗣被告再請謝釋龍駕駛貨車將物品搬離系爭房屋。

5.原告所提供原證19、20所示照片之拍攝日期是可以更改的。

倘鈞院認為系爭租賃契約業經原告合法終止（假設語氣，被告否認之)，原告主張被告未於租賃契約終止後10日內搬離而請求被告給付違約金一事，應由原告負舉證責任。

(五)再者，依中華民國105年6月23日內政部內授中辦地字第0000000000號公告行政院消費者保護會第47次會議通過之房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項第壹點第13條第3項規定：「承租人未依第一項約定返還房屋時，出租人得向承租人請求未返還房屋期間之相當月租金額外，並得請求相當月租金一倍（未足一個月者，以日租金折算）之違約金至返還為止」（附件三）。

上開定型化契約就違約金部分，應記載依占用期間計算，原告未加以區分，一律請求24萬元之違約金，顯然過高，請求本院酌減之。

(六)並聲明：原告之訴駁回。

三、本院之判斷：

(一)經查，原告就兩造間成立系爭租賃契約，被告曾交付系爭房屋保證金60,000元，而106年6、7月租金、網路費、水費則交付發票日106年6月1日、面額41,200元之支票一紙，惟經原告於106年6月15日提示後以存款不足及發票人簽章不符而遭退票等情，業據原告提出系爭租賃契約書暨同意書、支票及其退票理由單影本為證，且為被告所不爭執，可信為真實。

(二)本件之爭點應為：系爭租約之終止時點及終止方式為何？原告可否向被告請求租金、網路費、水費差額及違約金？如可，得請求數額為何？茲敘述如下：1.原告有無因民法第440條合法終止系爭租約？ (1)按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。

租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。

其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約。

民法第440條第1項、第2項定有明文。

次按土地法第100條第3款關於擔保抵償租金之規定，雖僅就未定有期限租賃而設，然在定有期限租賃實具有同一法律理由，自應類推適用，出租人依民法第440條規定終止租約時，須以押租金抵償積欠租金後，尚有二月以上租金未為給付時，始得終止租約。

又民法第440條第1項、第2項之立法意旨在無害出租人之利益範圍內，用以保護承租人之利益。

且法條明文為「……非達二個月之租額……，不得……」顯為強制規定。

參照土地法第100條第3款規定「承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達二個月以上時」，出租人方得收回房屋，該條雖就不定期租賃契約所為規定，惟定期租賃，亦有同一理由，自應類推適用，倘認民法第440條第2項為任意規定，當事人得以特約排除，則無異亦得排除土地法第100條之規定，自非立法宗旨。

是民法第440條第2項應屬強行規定，不得以特約排除（最高法院95年度台簡上字第2號判決意旨、88年度台上字第3306號判決意旨參照）。

系爭租賃契約第三條約定每月租金為2萬元、網路費400元、水費200 元與租金一併給付，並於每期1日前交付，而被告交付發票日期106年6月1日、用以支付106年6、7月租金、面額41,200元之支票業經退票，此後即未再給付任何租金，經原告於106年11月7日催告限期10日內給付106年6月至10月租金之存證信函，且該存證信函已於同年月8日經被告收受，此為被告所不爭，並有原證4之存證信函及其回執在卷可證，惟被告並未置理，原告乃再於106年11月21日以存證信函為終止系爭租約之意思表示，該存證信函亦經被告於同年月22日收受，有原證5之存證信函其及回執可證，被告於原告106年11月22日終止系爭租約遲付租金之總額為元【計算式：20,000元×（5+22/30）=114,667元（元以下四捨五入，下同）】，雖系爭租約第3條第6款有排除民法第440條第2項規定欠繳2個月租金額之計算無須扣除押租金之特約，然因該項規定為強行規定，是系爭租約第3條第6款部分約定固因違反民法第440條第2項強行規定而無效，故仍應扣除押租金以計算被告欠繳租金額已否達2個月租金額，經扣除押租金60,000元，被告欠繳租金額係54,667元，已逾原告106年11月22日終止時之2個月租金額4萬元，是認系爭租約已於106年11月22日經原告依民法第440條第1項、第2項規定合法終止。

(2)被告辯稱：原告無終止權云云，所舉理由本院認均不可採，分述如下：a.被告主張原告於出租予被告之一樓空間內，擺放落地窗玻璃、盆栽樹、分離式冷氣機、桌子、椅子、腳踏車等物，並於店門口階梯上擺放盆栽阻礙通行及廁所不時發生惡臭等影響被告營業之情形，經被告於106年6月2日及9日分別以存證信函函請原告改善上開影響被告正常營業之阻礙，然原告始終態度消極、置之不理，而認原告未交付合於約定使用收益之租賃物，被告自得行使同時履行抗辯權而拒絕給付租金云云。

按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。

被告上開主張，為原告所否認，自應由被告負舉證責任。

經查，被告上開主張，雖據其以107年7月6日民事答辯暨反訴狀提出附件一照片為證，然該等照片均未有拍攝日期，無從證明照片所示落地窗玻璃、冷氣、桌、椅、腳踏車等雜物係於何時堆放，原告主張該落地窗玻璃原係裝設於系爭房屋前後店面，原告收回系爭房屋後於107年6月10日再行出租訴外人，新承租人為經營「夾娃娃機」，始於107年6月19日開始施工，將系爭房屋前後店面之落地窗拆除，放置系爭房屋。

被告顯係於107年6月19日後潛入系爭房屋內拍照，始拍得落地窗玻璃放置系爭房屋內照片等語，業據原告提出原證10不動產租賃契約書後附照片、原證11系爭房屋目前現承租人營業狀況為證，被告復未能舉證證明該落地窗玻璃係於兩造租賃契約存續中即由原告所擺放，故被告此部分所辯，尚非可採。

b.至被告所提附件一照片所示系爭房屋內擺放分離式冷氣機、桌子、椅子、腳踏車等雜物，原告主張冷氣部分，係原告於106年6月3日更換冷氣，將汰換之冷氣暫時由原告所自住之二樓搬至一樓待回收，經被告於106年6月3日夜間9時許以簡訊反應，原告隨即於106年6月4日上午4時48分回應立刻改善，且於同日即將冷氣連同桌椅均移除，並未妨礙被告使用租賃標的等語，業據原告提出原證14、15兩造line對話紀錄、原證16照片2紙在卷可證，堪信為真實。

且原告所擺放桌子、椅子、腳踏車，依附卷附件一照片所示，均僅各一件，且屬方便移動之物，並堆放於系爭房屋牆邊，所占用之空間極其有限，而被告租用系爭房屋係作為其經營廣告公司之辦公室使用，另檳榔樹等盆栽更是擺放於系爭房屋外騎樓下方、圍牆外、門外階梯上，非但不影響被告使用系爭房屋，且有美化系爭房屋外觀之功能，被告並未舉證該等物品堆放於系爭房屋內牆邊、房屋外騎樓下方，對其所營事業有何妨礙至無法為正常營業使用之情形，參以系爭租約係始於105年8月1日，被告遲至106年6月2日始以存證信函向原告主張原告將其上開物品「惡意」擺放在系爭房屋內、外，有被告所提附件二之存證信函在卷可證，苟若上開桌子、椅子、腳踏車、盆栽等物品，已達妨礙被告租用系爭房屋開設廣告公司之情形，被告焉有於105年8月1日租用系爭房屋後，從未向原告主張移除，而遲至租用系爭房屋近一年後之106年6月2日，始忽向原告主張，顯與常理不符。

c.又被告抗辯系爭房屋發生惡臭乙節，亦係於106年6月2日始以存證信函向原告主張，並於本院107年11月27日言詞辯論時陳稱：「不是主張105年6月5日交付房屋的時候就有異味產生，而是之後才有異味的產生，且因被告無法確認異味產生的日期，故主張遲至106年6月1日才因異味產生減少租金」等語，有該次言詞辯論筆錄在卷可證，惟均為原告所否認，被告並未舉證證明系爭房屋廁所確有惡臭之情形產生，且縱令確有被告所主張之惡臭乙節，亦係於租約成立近一年後始發生，然查廁所惡臭產生之原因眾多，亦有可能因承租人清潔不善所導致，被告已先不能證明系爭房屋廁所確實存有惡臭之情形，復未能證明該等惡臭係因系爭房屋本身之瑕疵所導致，故被告此部分之主張，亦難認可採。

d.從而，被告以上開原因主張原告未能交付合於約定使用收益狀態之租賃物，被告得行使同時履行抗辯權拒付租金，並得請求減少租金，則經被告行使同時履行抗辯、減少租金請求權後，被告並未有積欠租金達2個月之情形，原告不得依民法第440條第1、2項之規定終止租賃契約云云，均不足採。

2.兩造系爭租賃契約既經原告於106年11月22日合法終止，而被告自106年6月1日起即未再依約給付租金、網路費、水費等情，業據認定如前，則被告自106年6月1日起迄106年11月22日止所積欠之租金、網路費、水費共計118,107元【計算式：（20,000+400+200）×（5+22/30）=118,107元】，扣除被告於簽訂系爭租約時所繳納之保證金60,000元，則原告依終止前系爭租賃契約，請求被告給付58,107元，為有理由。

3.原告可否向被告請求違約金？ (1)依系爭租賃契約書第六條第1款約定，被告如於租期屆滿或終止契約時，不依約交還房屋，經原告催告後仍不履行者，即應支付違約金24萬元。

系爭租賃契約經原告於106年11月22日終止等情，業經認定如前。

被告雖主張其係於106年11月21日收受原告終止租約之意思表示後，已於10日內搬離系爭房屋云云。

然原告主張被告係於107年5月18日返還系爭房屋鑰匙、將系爭房屋點交返還原告，同時將廣告招牌拆卸運離等情，業據原告提出原證17之房租賃點交書、原證18之照片可證，且原告於106年11月22日終止系爭租賃契約後，被告遲至106年12月9日仍將鐵架、工作桌、沙發組、展示櫃等大型物品堆放於系爭房屋內，遲至107年1月22日，仍將沙發組、辦公桌等大型物品擺放在系爭房屋騎樓下之事實，亦據原告提出原證19、原證20照片各3紙在卷可證，堪信為真實。

被告雖辯稱已於終止契約後10日內搬離，因系爭房屋尚有電錶待回復原狀，始保留鑰匙至107年5月18日始交還云云，然被告所辯與原告所提原證19、20系爭房屋於106年12月9日、107年1月22日之現況照片不符，亦與承租人返還租賃房屋應同時交還鑰匙之常情不符，況縱令被告尚有將系爭房屋電錶回復原狀之義務尚未履行，亦非必須扣留錀匙始得履行，被告所辯，不足採信。

被告既於原告106年11月22日終止系爭租賃契約後，不依約交還房屋，經原告以106年11月21日存證信函（原證5）催告於10日內遷讓房屋，被告於106年11月22日收受存證信函後後仍不履行，自應依系爭租賃契約第六條第1款之約定給付違約金。

(2)被告辯稱依105年6月23日內政部內授中辦地字第0000000000號公告行政院消費者保護會第47次會議通過之房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項第壹點第13條第3項之規定，上開定型化契約就違約金部分，應記載依占用期間計算，原告未加以區分，一律請求24萬元之違約金，顯然過高，應予酌減。

惟定型化契約係依照當事人一方預定用於同類契約之條款而訂定之契約（最高法院78年度台上字第2557號裁判要旨參照），又依消費者保護法第17條規定，定型化契約應記載或不得記載事項係中央主管機關即內政部為預防消費糾紛，保護消費者權益，促進定型化契約之公平化，故擬訂該事項報請行政院核定後公告，故而該規定事項係規範定型化契約，且一方為企業經營者，一方是消費者始有適用。

被告既自承向原告承租系爭房屋之店面供作營業使用，且兩造曾就租金、押租金等約定為協商，系爭租賃契約自非消費者與企業經營者間所成立之定型化契約。

被告前開所辯，難認可取。

(3)末按，約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第252條著有明文。

違約金之酌減是否相當須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準，而債務已為一部履行者，亦得比照債權人所受利益減少其數額（最高法院49年台上字第807號、79年台上字第1915號判例意旨可資參照）。

本院審酌系爭租約之原租賃期間為3年，每月租金為2萬元，原告因被告遲延給付房屋而期前終止系爭租約所受之積極損害及所失利益，應為原告未能即時轉租所致之租金及租金轉投資之收益，被告係於107年5月18日始將系爭房屋點交返還原告等情，認原告請求24萬元之違約金尚屬過高，應酌減為120,000元為適當。

逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。

(三)綜上所述，原告本於系爭租賃契約，請求被告給付所積欠之租金、網路費、水費58,107元，及違約金120,000元，共計178,107元，及自起訴狀繕本送達翌日即107年4月26日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許。

逾此部分之請求為無理由，應予駁回。

(四)本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。

(五)本件原告勝訴部分，係就民事訴訟法第427條第1項訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行。

並依職權宣告被告預供擔保，得免為假執行。

(六)訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。

貳、反訴部分：

一、被告主張：

(一)依系爭租賃契約第7條之規定略以：「租賃期限未滿，一方擬提前終止租約時，應得他方同意，並應預先於終止前3個月以書面通知他方，並繳交違約金新臺幣貳拾肆萬元整」，因此，原告於系爭租約屆滿前提前終止租約，被告爰依系爭租賃契約第7條之規定，提起反訴，請求原告給付被告24萬元之違約金。

(二)並聲明：原告應給付被告24萬元，並自起訴狀繕本送達翌日起按年息5%計算之利息。

二、原告則以：

(一)原告終止兩造租賃契約，合於民法規定，亦無違反兩造契約約定，被告主張依據系爭租賃契約第7條約定請求反訴被告給付違約金24萬元，並無理由，應予駁回。

(二)並聲明：被告之反訴駁回。

三、經查，系爭租賃契約書第七條第2款約定被告積欠租金達一期(含)以上或違反第四條之約定者，經原告催告仍不履行或改正者，原告均得終止契約，實乃同條第1款一方於租期屆滿前提前終止契約須給付違約金之特別約定，如有第七條第2款之情形，即無同條第1款之適用，此觀系爭租賃契約之文義即明。

而本件系爭租賃契約業因被告積欠租金達2個月之租額，經原告催告仍不給付，而經原告於106年11月22日終止，業經本院認定如前，已符合系爭租賃契約第七條第2款約定之情形，原告於系爭租賃契約108年7月31日屆滿前，提前終止契約，無須依第七條第1款之約定給付違約金，故被告依終止前系爭租賃契約第七條第1款約定，請求原告給付違約金24萬元，核屬無據，不應准許。

四、綜上所述，被告依系爭租賃契約第七條第1款反訴請求原告應給付24萬元，及自反訴狀繕本送達反訴被告之翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，為無理由，應予駁回。

五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決結果無影響，爰不予一一論述，併此敘明。

六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。

中 華 民 國 107 年 12 月 25 日
臺灣彰化地方法院北斗簡易庭
法 官 沙小雯
以上為正本係照原本作成
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 12 月 25 日
書記官 陳瑶芳