北斗簡易庭民事-PDEV,109,斗簡,190,20200806,1

臺灣彰化地方法院北斗簡易庭民事判決
109年度斗簡字第190號
原 告 蕭文興
被 告 蕭敏村
訴訟代理人 許儱淳律師
上列當事人間請求確認優先承買權存在事件，本院於民國109年7月23日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

原告之訴駁回。

訴訟費用由原告負擔。

事實及理由

一、原告主張：

(一)訴外人中國信託商業銀行股份有限公司與蕭滿間本院107年度司執字第19859號清償債務強制執行事件，經本院委託台灣金融資產服務股份有限公司中部分公司（下稱台灣金服公司）辦理不動產拍賣變賣業務，其中彰化縣○○鄉○○段000地號土地（下稱系爭土地）上之門牌號碼為彰化縣○○鄉○○村○○巷00號之三合院建築，登記所有權人蕭金鈞為原告祖父，蕭金鈞去世後由原告父親蕭向榮繼承，於65年間改建為現今之三合院，蕭向榮死亡後，系爭建物由原告及母親楊梅繼承系爭土地上之地上物，故原告提出陳報狀主張系爭土地優先承買權，系爭土地經原告以新臺幣（下同）206,100元拍定，原告並預繳保證金73,000元，本院執行處允許優先承買，詎被告聲明異議，本院執行處又以原告未具優先承買權資格，撤銷原告優先承買權處分。

(二)原告為系爭土地地上權人，依土地法第104條規定，基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同權條件優先購買之權，因此原告主張有優先承買權，故原告提起本件確認優先承買權訴訟。

(三)系爭土地上建物，在日本時代興建雜木結構的房屋，原告父親蕭向榮在66年間拆掉重建為鋼筋水泥結構使用迄今，現原告及母親居住在此，從來沒有人有疑義，被告主張原告無繼承權並無依據。

(四)系爭土地主要是為三合院之系爭建物。系爭土地上的房子，目前是原告及母親居住的地方，被告的哥哥及母親也居住在門牌號碼彰化縣○○鄉○○村○○巷00號內。

系爭土地確實為蕭永松所繼承，但蕭向榮死亡後，上面的地上物繼承人並未為遺產分配，蕭向榮之繼承人有原告、母親、弟弟蕭永松及姊妹蕭雪霞、蕭雪花共五個人。

(五)附圖（即彰化縣田中地政事務所109年3月30日土丈字第0373號複丈成果圖），其中編號A之124.83平方公尺之建物，僅中間屬於公廳，公廳北側面積約47.8平方公尺之建物為原告蕭文興所使用，公廳南側面積約為47.8平方公尺之建物為訴外人即被告母親蕭翁盆及哥哥蕭煌明所使用。

而中間公廳係供奉蕭金鈞牌位，原告早晚要點香祭拜。

(六)並聲明：確認原告就本院107年度司執字第19859號清償債務強制執行事件，就彰化縣○○鄉○○段000地號土地有優先承買權。

二、被告則以：

(一)彰化縣○○鄉○○村○○巷00號建物登記在兩造祖父蕭金鈞的名下，蕭金鈞去世後因為有好幾房，所以一直沒有辦法為繼承登記，故一直沿用登記在蕭金鈞名下，由被告逐年繳納房屋稅；

蕭金鈞之繼承人對於系爭建物都還沒有達成遺產分割的協議。

原告父親蕭向榮死亡後，其就系爭土地之應有部分係由原告弟弟蕭永松繼承，原告並未繼承，故被告主張原告並未分得蕭金鈞之遺產。

(二)被告否認系爭建物於66年間拆掉重建，房屋的裝修都是家族的長輩所做的，非原告父親一個人所做的；

系爭建物會有公廳係因為後輩子孫要慎終追遠祭拜共同的祖先，因此會有常態性的修繕，這些修繕都是子孫共同出資的，並不會因為出資修繕，就導致沒有出資的人喪失對財產的繼承權，原告主張與客觀事實不符

(三)並聲明：原告之訴駁回。

三、本院之判斷：

(一)經查，訴外人中國信託商業銀行股份有限公司與蕭滿間就本院107年度司執字第19859號清償債務強制執行事件，經本院委託台灣金服公司辦理不動產拍賣變賣業務，原告提出陳報狀主張其為系爭土地上建物之所有人，依土地法第104條有優先購買之權，系爭土地經原告以206,100元拍定，詎被告以其為土地共有人，原告不具優先購買權為由聲明異議等情，經本院職權調取107年度司執字第19859號清償債務強制執行卷宗核閱屬實，且為兩造所不爭執，堪信為真實。

(二)按基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。

房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。

其順序以登記之先後定之。

前項優先購買權人，於接到出賣通知後十日內不表示者，其優先權視為放棄。

出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人，土地法第104條定有明文。

次按土地法第104條第1項前段規定所稱之承租人，不以意定租賃關係為限，就基地有法定租賃關係存在，亦得主張對基地有依同樣條件優先購買之權（最高法院101年度台上字第1643號判決意旨參照）。

又按土地法第104條第1項優先承買權，旨在使地上建物之利用與其基地所有權合歸於一人，藉以發揮土地之利用價值，盡經濟上之效用，並避免租賃關係消滅後，建物因無使用土地權限遭拆除還地，防杜紛爭。

違章建築者，雖不能向地政機關辦理登記，但並非不得為交易、讓與之標的，買受人受領交付而取得事實上處分權，出賣之原始建築人即不得再以其不能登記為由主張所有權，且違章建築之房屋於建造完成後，始由房屋受讓人逕向土地所有人租用該基地，仍無礙租地建屋之本質，並無排除土地法第104條第1項之適用（最高法院91年度台上字第2154號判決、85年度台上字第1051號判決、89年度台上字第575號判決意旨參照）。

(三)次按土地及其土地上房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係，民法第425條之1定有明文。

又「土地及房屋同屬一人」，而將土地及房屋分開同時或先後出賣，應推斷「土地承買人」默許「房屋承買人」有繼續使用該土地之租賃關係存在。

而民法第425條之1規定之立法意旨係為保護房屋之使用權，使房屋所有權與土地使用權合為一體，俾促進房屋所有權之安定性，以調和土地與房屋之利用關係，避免危害社會經濟，故以社會經濟之維護及當事人合理之利益，為重要之考量，於實務上認未辦保存登記建物雖僅得以事實上處分權讓與，性質上與實質之所有權無殊，故就無法辦理所有權登記之建物而受讓事實上處分權者，亦有適用（最高法院107年度台上字第1797號判決參照）。

(四)然土地法第104條第1項於64年7月24日修正時，將原規定「基地出賣時，承租人有依同樣條件優先購買之權，房屋出賣時，基地所有權人有同樣條件優先購買之權」，擴張為「基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。

房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權」，其修正理由固提及「為配合憲法第142條及耕地三七五減租條例之規定，保護現有基地或房屋所有權人、典權人、地上權人、承租人或其他合法使用人之權益」等語，惟尋繹其在立法院修正過程，行政院所提修正草案原為「基地出賣時，地上權人、承租人或其他合法使用人有依同樣條件優先購買之權」，立法院考量「其他合法使用人」範圍廣，裁量幅度過大，恐形成不公現象，而因該合法使用人意指典權人，即逕以典權人取代合法使用人，通過現行條文，是現行法除租賃外，具有地上權、典權關係者亦可行使優先購買權，然非謂除此之外，其他合法使用人亦得以擴張解釋或類推適用方式依該條主張優先購買權，否則買受人將無從預知優先購買權利人之範圍，有礙交易之安定性（最高法院101年度台上字第567號判決意旨參照）。

易言之，土地法第104條之立法意旨，固在於使土地與其上房屋同歸一人所有，維持房屋與基地權利之一體性，以避免房屋使用基地之法律上關係消滅後，房屋因無使用土地權限將遭拆除還地，有礙經濟效益，但該條規定亦非在使優先承買權人得以巧取利益或坐收漁利（最高法院86年度台上字第669號、91年度台上字第2154號裁判要旨參照）。

是以，我國民事法下之優先承買權，係立法者為使不動產利用關係單純化，即貫徹土地房屋所有合一或簡化不動產共有關係所為之政策性立法，是依其立法原意固應有承認之必要，然為避免當事人支出交易成本後因他人行使優先購買權而付諸流水或衍生訟端，於有第三人享有優先承買權之交易場合下，對於未有優先承買權之潛在交易對象仍有影響其交易意願甚至交易價格之可能性，復有侵害原承買人之交易自由與公平性之疑慮，並有妨礙正常市場交易機制運作之虞，故優先承買權應嚴格解釋其法條適用範圍，不應將房地所有合一之立法目的無限上綱。

再按土地法第104條第1項之優先承買權，依土地法第104條第2項，出賣人未依法通知優先承買權人者，出賣人縱然已將土地所有權移轉登記予買受人，亦不得對抗優先承買權人，優先承買權人得請求買受人塗銷已為之所有權移轉登記，由出賣人與優先承買權人補訂書面契約，並辦理所有權移轉登記予優先承買權人，是該項優先承買權具物權之效力（最高法院65年台上字第2701號、67年台上字第479號裁判要旨參照），是縱事實上處分權人得類推適用民法第425條之1第1項規定主張成立推定租賃關係，但究與土地法第104條第1項所示之承租人，係本於「意定租地建屋契約」而占有基地之情形有別。

再依民法第757條規定：物權除依法律或習慣外，不得創設。

自不宜擴張解釋或類推適用各該規定，認事實上處分權人得享有此具物權效力之優先承買權（臺灣高等法院暨所屬法院106年法律座談會民執類提案第14號會議結論參照）。

(五)原告主張系爭土地上如附圖編號A北側（面積約47.8平方公尺）、B、C之建物，原為兩造祖父蕭金鈞於日據時期所興建之雜木結構的房屋，原告父親蕭向榮於民國66年間拆掉重建為鋼筋水泥結構使用迄今，原告因繼承而取得上開建物，為上開建物之所有權人，依土地法第104條對於系爭土地有優先購買權云云。

惟查，系爭土地上之三合院建物（含原告所指附圖編號A北側、B、C建物在內），建材與建築形式均屬一致，有本院於109年4月15日至現場勘驗時所拍攝之照片四紙在卷可證，應堪認係同一年代所建，而該三合院建物之稅籍資料仍登記納稅義務人為兩造祖父蕭金鈞，縱令有原告所述於民國66年間將日據時期之三合院建物拆掉重建，依上開照片所示，亦應係整體三合院建物均重新翻修，而非僅限於原告所指之附圖編號A北側、B、C建物由原告父親蕭向榮翻修，故原告主張附圖編號A北側、B、C建物由原告父親蕭向榮翻修並取得所有權，後由其繼承取得等情，難認可採。

被告所辯系爭土地上含附圖編號A、B、C在內之三合院建物，為兩造祖父蕭金鈞尚未分割之遺產，應較為可採。

原告既僅為系爭三合院建物之繼承人之一，且原告拍定取得者，為訴外人蕭滿就系爭土地之應有部分896分之15，與民法第425條之1第1項所定要件不符，原告亦無從主張其就蕭滿之應有部分有推定之租賃關係存在。

況依民法第425條之1規定所取得之法定租賃權，與一般意定租賃權本質上並不相同；

土地法第104條規定承租人之優先承買權因具有物權之效力，基於物權法定主義，自不宜擴張解釋或類推適用；

是未保存登記建物之事實上處分權人縱依民法第425條之1規定取得坐落基地之法定租賃權，仍不得據此類推適用或擴張解釋土地法第104條之「承租人」係除意定租地建屋契約之承租人外，尚包括法定租賃之承租人。

此外，原告並未舉證證明其就系爭土地有地上權或典權存在，其主張得依土地法第104條第1項規定，就系爭土地為買賣時，有優先承買系爭土地之權利等語，並不足採。

四、綜上所述，原告主張其為系爭土地地上物之所有人，依土地法第104條之規定，就系爭土地有優先承買權，請求本院確認，為無理由，應予駁回。

五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所提證據，經審酌後，核與判決結果無影響，爰不逐一論列，併此敘明。

六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。

中 華 民 國 109 年 8 月 6 日
臺灣彰化地方法院北斗簡易庭
法 官 沙小雯
以上正本係照原本作成。
如對本判決不服提起上訴，應於送達後20日內，向本庭（彰化縣○○市○○○道0段0號）提出上訴狀並表明上訴理由（須附繕本）。
中 華 民 國 109 年 8 月 6 日
書記官 葉春涼