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臺灣彰化地方法院北斗簡易庭民事判決 99年度斗簡字第68號
原 告 丁 ○ ○
訴訟代理人 陳 益 盛 律師
複 代理 人 甲 ○ ○
被 告 丙 ○ ○
訴訟代理人 乙 ○ ○
上列當事人間請求調整租金事件，本院於民國99年7月6日言詞辯論終結，判決如下︰
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告未於最後言詞辯論期日到場，據其先前辯論主張：如附表所示之土地及房屋，原為訴外人洪宜均（即洪瑞霙）所有，並由被告自87年12月10日起承租使用，約定第1年至第5年每月租金新台幣（下同）1萬元，第6年至第10年每月按前開金額增加百分之10，第11年起按相同比例增加，未定租賃期限。
嗣該等土地及房屋經法院拍賣（即本院94年度執字第8397號清償債務執行事件），由訴外人（即執行債權人）陳石琛於95年5月25日承受而取得所有權，再於95年8月16日出賣給原告，並於同年8 月28日辦畢所有權移轉登記，依修正前民法第425條之規定，前開租賃契約對於原告繼續存在。
查該租約成立迄今已超過10年，目前租金額僅為每個月12,100元，惟該房屋所處區域屬都市計劃範圍，附近地價上揚甚多，且設施完善，交通便利，如按原約定租金標準計算每月租金，相較於附近房屋租金行情，顯然偏低，原告自得依民法第442條之規定訴請調整租為按每個月70,755元（即房屋及土地總值年息百分之10）計算等情，求為准自起訴日起，上開土地及房屋之月租金調整為70,755元之判決。
二、被告則以：前開租賃契約第三條已有調整租金之特別約定，依最高法院18年上字第2812號判例意旨，兩造應同受其拘束，原告自不得再請求調整租金，況如調整租金亦應以土地申報地價及房屋稅單評定價額為準，而非按原告主張之鑑定價額為據，再者系爭不動產係作為住家使用，並非繁榮地區，原告請求調整到最高限之百分之10，亦顯然過高等語，資為抗辯。
三、原告主張之前揭事實，有所提房屋租賃契約書、土地及建物登記謄本、本院不動產權利移轉證書及拍賣公告影本為證，並為被告所自認，復有本院94年度執字第8397號民事執行卷可參，堪信為真實。
四、按未定期限之不動產租賃，若契約當事人約定租金係按租賃標的不動產價值（如基地申報地價）之固定比率計算，則所約定之租金係隨不動產價值之昇降而機動調整，除契約成立後，如基地周邊環境、工商繁榮程度、承租人利用基地之價值及所受利益等項，已有變更，非當時所得預料，而租金依原約定之固定比率計算顯失公平者，出租人得依民法第227條之2第1項規定，訴請法院調整其租金外，契約當事人並無再依民法第442條前段規定，聲請法院調整租金之必要。
本件兩造間前揭未定期限租賃契約，雖已約定自第6 年至第10年，每月租金增加百分之10，自第11年起按相同比例增加，但既非約定以租賃標的不動產價值昇降之固定比率，作為增加租金之計算標準，如符合民法第442條前段之規定，原告自仍得聲請法院增加租金。
被告抗辯系爭租賃契約內已有增加租金之特別約定，依最高法院18年上字第2812號判例之意旨，不得訴請調整租金云云，尚非可採。
四、惟系爭租賃標的之房屋，已辦保存登記部分，為鋼筋混凝土造，增建部分為磚造。
其價值之估定，依土地法第162條之規定，係採建物成本法，以同樣之建築改良物於估計時為重新建築需用費額為準，但應減去因時間經歷所受損耗之數額（即應扣除累積折舊額）；
同法第161條並規定，建築改良物之價值，由該管直轄市或縣（市）地政機關於規定地價時同時估定之。
但經本院函詢彰化縣政府結果，復稱：目前地政機關規定地價或重新規定地價，係依平均地權條例第13條至第16條規定辦理，該程序並無同時估定建築改良物之價值，因此地政機關並無建築改良物估定價額，建築改良物之估價請依不動產估價師法規定辦理等語，有該府99年4 月27日府地價字第0990099526號函可參。
茲系爭建物主管地政機關既不依土地法明文之規定，估定建築改良物之價值，原告起訴時主張以前開清償債務強制執行事件，執行法院囑託鑑定之價額為準，即非不可採。
而依該執行卷附中華不動產估價師事務所之估價報告書，系爭房屋之價額合計4,410,000 元（397建號4,337,000 元、562建號73,000元，價格日期94年11月1日），其中4樓鋼筋混凝土造建物總成本每坪38,000元，每年折舊率為百分之1.6，屋齡8年，總折舊率百分之16，折舊後建物成本價格每坪24,500元；
增建部分為磚造地面層建物，其建物成本價格為每坪1,700 元。
則至原告提起本件訴訟之99年2月12日止，該房屋再經過4年之折舊後，其價值顯然並無提昇或增加可言。
五、又城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息百分之10為限，土地法第97條第1項定有明文。
此所稱土地申報價額，係指土地所有權人依土地法申報之地價而言（土地法施行法第25條、土地法第148條參照)，並非該土地之市價。
而系爭建物之基地，使用分區為住宅區（參前開估價報告書所附使用分區證明書），其每平方公尺申報地價，86年7月為1,280元，99年1月為2,000元，有彰化縣政府前揭復函在卷可按。
即就房屋基地部分，其價值自租賃契約訂定後，確實有增加。
然增加之價額，合計僅為173,938 元〔計算式：（2,000－1,280）×（155.24＋86.34）＝173,938元，角以下四捨五入〕，猶較系爭建物累積折舊額為少。
則建物及其基地之價額，兩相加總後，系爭租賃標的之建物及基地，其總價值尚無增加之情形，原告自不得依前揭民法第442條前段之規定，聲請法院增加租金。
故原告提起本件訴訟，請求被告承租如附表所示不動產之租金，自起訴之日起調整為每月70,775元，於法尚有未合，應不予准許。
據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第436條第2項、第385條第1項前段、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 99 年 7 月 20 日
北斗簡易庭
法 官 陳 瑞 水
以上正本係照原本作成。
如對本判決提起上訴，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由。
如委任律師提起上訴，應併繳納上訴裁判費。
中 華 民 國 99 年 7 月 20 日
書 記 官 呂 雅 惠
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│附表： 99年度斗簡字第68號│
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│編│土 地 坐 落 │地│面 積 │ │ │
│ ├───┬────┬───┬──────┼─┼────┤權 利 範 圍 │備 考│
│號│縣 市│鄉 鎮○ 段 │地 號│目│平方公尺│ │ │
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│１│彰化縣│二 林 鎮│儒 雅│128-27 │建│ 155.24 │全 部 │ │
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│２│彰化縣│二 林 鎮│儒 雅│128-28 │建│ 86.34 │全 部 │ │
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│編│ │ │ │主要用途、主│建 物 面 積 │附屬建│ │ │
│ │建號│建物門牌│基地坐落│要建材及層數│ (平方公尺) │物面積│權利範圍│備 考 │
│號│ │ │ │ │ │ │ │ │
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│ │ │彰化縣二│彰化縣二│鋼筋混凝土造│1層 91.97 │陽台、│ │ │
│３│397 │林鎮仁愛│林鎮儒雅│四層住商用樓│2層161.93 │平台、│全 部 │ │
│ │ │路622號 │段1288- │房 │3層161.93 │花台共│ │ │
│ │ │ │27、1288│ │4層 43.42 │48.6平│ │ │
│ │ │ │-27地號 │ │騎樓78.19 │方公尺│ │ │
│ │ │ │ │ │總面積537.44│ │ │ │
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│ │ │ │ │ │ │ │ │397建號之增 │
│４│562 │同 上 │同 上 │磚造住家 │地面層43.19 │ │全 部 │建部分，查封│
│ │ │ │ │ │ │ │ │時暫編建號 │
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